保利地產資本結構研究摘要保利地產作為國有上市的地產企業，在經歷了2010年限購政策的風波后，其不僅沒有縮減業務，反而加速了擴張的腳步。隨著保利地產的發展，企業的經營與決策受企業的資本結構的影響越來越大。本文首先分析保利地產報表上的相關數據，計算求出保利地產在償債能力和盈利能力等方面的指標。通過比較保利地產近四年來的發展趨勢情況和財務指標同行業的同時期比較，來研究保利地產的資本結構。發現保利地產在償債能力和盈利能力方面的指標表現并不是很好。分析得出影響保利地產資本結構不合理的結果的因素，并提出一些優化保利地產資本結構的方法，幫助企業的經營與決策，使企業的價值達到最大化。 關鍵詞：資本結構 保利地產 財務指標目 錄一、引言1（一）、研究背景1（二）、寫作目的和意義1（三）、研究方法2二、保利地產資本結構不合理的表現2（一）、償債能力指標不佳21、資產負債率32、流動比率43、速動比率5（二）、缺乏財務杠桿正效應61、存貨周轉率62、營業利潤率73、成本費用利潤率7三、保利地產資本結構不合理的成因分析8（一）、宏觀經濟環境8（二）、自身因素91、融資壓力大，融資渠道單一92、流動負債比率偏高10四、改進的具體措施11（一）、優化企業償債能力，拓寬融資渠道11（二）、提高企業風險控制能力12（三）、擴大企業規模，實現規模效應13五、總結13參考文獻15 一、引言（一）、研究背景隨著社會經濟建設的腳步日益加快，房地產業在國民經濟中的作用日益突出，已經發展成為國民經濟的支柱產業之一。作為國民經濟支柱產業，房地產業是一個高度關聯性產業，能帶動50多個相關產業的發展，其對國民經濟、社會進步的作用和影響日益擴大，經濟發展離不開房地產業的支持，人們生活水平的提高、生活質量的改善都需要居住環境的改善和提高。因此，房地產業的健康發展是促進全面小康生活的保證之一。目前我國房地產公司的資本結構中，銀行貸款所占比例逐步上升，公司自有資金往往只占較小的比例。房地產行業自身的特點決定了房地產企業在生產經營過程中面臨著極大的風險，而諸多的風險因素最終又都會體現在企業的財務風險上。如何優化房地產企業的資本結構，降低風險，成為當前迫切需要解決的問題。（二）、寫作目的和意義安全、合理的資本結構是企業生存與發展的基本保證，也是企業保持旺盛競爭力以及實現其價值最大化的關鍵，對于企業資本結構優化問題的研究意義重大。房地產行業是我國支柱產業之一，對于帶動相關幾十個產業發展，擴大就業等一系列問題具有積極作用。目前我國房地產開發企業數量眾多，但具有一定規模的企業還非常有限，由于房地產行業資本密集型的特點，資金一直是影響房地產企業生存和發展的重要因素。在我國當前經濟形勢下，房地產企業的資產負債率普遍偏高，企業融資結構不合理，企業過分依賴銀行借款，融資渠道單一，短期負債比例高于長期比例，直接融資比例較小。企業資本結構不夠合理，使房地產開發企業缺乏抵御市場風險的能力。本文將具體研究保利地產在資本結構方面存在的不合理現象和解決措施，希望優化資本結構，降低融資成本。同時能夠為我國房地產行業的其他企業提供一些參考。（三）、研究方法本文通過收集與保利地產資本結構相關的數據，然后對這些數據進行處理和分析，得出保利地產的資本結構的現狀，通過和行業內的相關一些公司和行業指標進行比較后，找出保利地產在資本結構方面的不合理表現。通過對不合理表現的分析可以我們可以找到造成這種結構的原因，同時針對存在的問題，找到具體的解決措施，使保利地產的資本結構更加合理。二、保利地產資本結構不合理的表現（一）、償債能力指標不佳企業的償債能力是指企業用其資產償還長期債務與短期債務的能力。企業有無支付現金的能力和償還債務能力，是企業能否生存和健康發展的關鍵。企業償債能力是反映企業財務狀況和經營能力的重要標志。償債能力是企業償還到期債務的承受能力或保證程度，包括償還短期債務和長期債務的能力。企業償債能力，靜態的講，就是用企業資產清償企業債務的能力；動態的講，就是用企業資產和經營過程創造的收益償還債務的能力。企業有無現金支付能力和償債能力是企業能否健康發展的關鍵。企業償債能力分析是企業財務分析的重要組成部分。通過分析保利地產近幾年的財務報表，發現以下幾個反映公司償債能力的幾個財務指標并不是很理想。1、 資產負債率資產負債率是企業負債總額占企業資產總額的百分比。這個指標反映了在企業的全部資產中由債權人提供的資產所占比重的大小, 反映了債權人向企業提供信貸資金的風險程序, 也反映了企業舉債經營的能力。表1 保利地產2009年2012年資產負債率 單位：元2009201020112012負債總額62869200000120307641793.6152950155487.36196389097098.44資產總額89830700000152327972577.53195014565272.62251168617582.24資產負債率69.99%78.98%78.43%78.19%行業平均值64.84%73.90%73.6%74.12%數據來源：保利地產年度報告由上表我們可以發現在2009年到2010年，保利地產的資產負債率增長較大，且在接下來的三年當中其資產負債率分別為78.98%、78.43%、78.19%。其資產負債率都保持在了百分之八十左右。相對行業的平均指標來說，其資產負債率也大于行業的平均值，較高的資產負債率雖然可以利用財務杠桿的原理，得到較多的投資利潤。但是如果這一比率過大，則表明企業的債務負擔重，企業的資金實力不強，遇有風吹草動，企業的債務能力就缺乏保證，對債權人不利。企業資產負債率過高，債權人的權益就有風險，一旦資產負債率超過一定的值，則說明企業資不抵債，有瀕臨倒閉的危險，債權人將受損失。2、 流動比率流動比率是流動資產對流動負債的比率，用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用于償還負債的能力。一般說來，比率越高，說明企業資產的變現能力越強，短期償債能力亦越強；反之則弱。一般認為流動比率應在2：1以上。流動比率2：1，表示流動資產是流動負債的兩倍，即使流動資產有一半在短期內不能變現，也能保證全部的流動負債得到償還。表2 保利地產2009年2012年流動比率 單位：元2009201020112012流動資產合計88504200000146671656739.1187991387510.53243128025568.66流動負債合計382336000006889667480698585942341140471133055.12流動比率2.3148277952.1288640871.9068782331.730804189數據來源：保利地產年度報告 我們不難發現，保利地產的流動比率在2009年和2010年都保持在了2以上，說明其流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用于償還負債的能力還是很強的，但是在這四年當中，該公司的流動比率逐年下降，到2012年只有1.7左右。說明企業資產的短期償債能力在下降，企業資產的流動性同時也降低。3、 速動比率速動比率是指速動資產對流動負債的比率。速動資產包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款、其他應收款項等，可以在較短時間內變現。而流動資產中存貨、1年內到期的非流動資產及其他流動資產等則不應計入。速動比率同流動比率一樣，反映的都是單位資產的流動性以及快速償還到期負債的能力和水平，它是對流動比率的補充，并且比流動比率反映得更加直觀可信。速動比率過低，企業的短期償債風險較大，速動比率過高，企業在速動資產上占用資金過多，會增加企業投資的機會成本。表3 保利地產2009年2012年速動比率 單位：元2009201020112012速動資產合計28405300000367735145193588394363553484202486流動負債合計382336000006889667480698585942341140471133055.12速動比率0.74294 0.53375 0.36399 0.38075 行業平均值0.660.560.520.51數據來源：保利地產年度報告保利地產的速動比率從2009年到2012年的值分別為0.74、0.53、0.36、0.38，是逐年下降的。速動比率大于1比較正常，雖然房地產行業本身流動資金不足，造成速動比率較低，但是保利地產的速動比率基本上還是低于行業平均值，并且差距還是在逐年擴大的。這可以反映保利地產的償債能力欠佳。如果一直是這種下降的趨勢的話，一旦降到有一點，保利地產可能就償付不了債務，造成企業資不抵債的情況發生。 （二）、缺乏財務杠桿正效應1、存貨周轉率存貨周轉率是企業一定時期銷貨成本與平均存貨余額的比率。用于反映存貨的周轉速度，即存貨的流動性及存貨資金占用量是否合理，促使企業在保證生產經營連續性的同時，提高資金的使用效率，增強企業的短期償債能力。存貨周轉率不僅可以用來衡量企業生產經營各環節中存貨運營效率，而且還被用來評價企業的經營業績，反映企業的績效。表4 保利地產2009年2012年存貨周轉率 單位：元2009201020112012主營業務成本14524100000236454836092953680259043972081799期初存貨余額4019560000060098900000109898142220.58152107443875.54期末存貨余額60098900000109898142220.58152107443875.54189643823082.97平均存貨余額5014725000084998521110131002793048.06170875633479.26存貨周轉率0.2896290420.2781870.2254669680.257333833數據來源：保利地產年度報告 保利地產的存貨周轉率從2009年到2012年分別為0.29、0.28、0.23、0.26。近幾年來，保利地產的存貨周轉率都有下降的趨勢，而且作為地產業的龍頭企業萬科的存貨周轉率基本上也保持在了0.4左右，雖然房地產業的存貨周轉率普遍偏低，但是保利地產的存貨周轉率還應該有相應提高的，它的存貨壓力大于萬科，這回給公司帶來回款壓力。而保利地產存貨占流動資產比例高于同期行業平均水平，會嚴重影響保利地產償債能力。2、營業利潤率營業利潤率是指企業的營業利潤與營業收入的比率。它是衡量企業經營效率的指標，反映了在不考慮非營業成本的情況下，企業管理者通過經營獲取利潤的能力。營業利潤率越高，說明企業商品銷售額提供的營業利潤越多，企業的盈利能力越強；反之，此比率越低，說明企業盈利能力越弱。表5 保利地產2009年2012年營業利潤率 單位：元2009201020112012營業利潤52203000007424461492996409104613393574322營業收入22986600000358941176264703622218668905756710營業利潤率22.71%20.68%21.18%19.44%數據來源：保利地產年度報告 根據定義我們可以發現，營業利潤率越高，反映該企業的盈利能力越強。但是暴力地村的營業利潤率在近四年當中都是呈現的下降趨勢，更在2012年降到了近四年的最低點。3、成本費用利潤率成本本費用利潤率是企業一定期間的利潤總額與成本、費用總額的比率。成本利潤率是反映企業投入產出水平的指標，可以綜合衡量生產和銷售產品的全部得與失的經濟效果，為不斷降低產品成本和提高成本利潤率提供參考。成本利潤率不僅是反映企業生產、經營管理效果的重要指標，而且也是制定價格的重要依據。該項指標越高，反映企業的經濟效益越好。表6 保利地產2009年2012年成本費用率 單位：元2009201020112012利潤總額537905000074045746501007409210213532126960主營業務成本14524100000236454836092953680259043972081799主營業務稅金及附加2536430000358421085050733782368120267007銷售費用590781000802836864.412525326521645610859管理費用456717000572539028.6750334697.81222704125財務費用-66172900-102416311.9390274058.6892093421成本費用總額18041855100285026540403700332223455852757211成本費用利潤率29.81%25.98%27.22%24.23%數據來源：保利地產年度報告保利地產在近四年的成本費用利潤率呈現的下降趨勢，在2012年下降到了24%左右。可以看出在近幾年保利地產利潤總額與成本費用總額的比例是越來越小，投入相同的成本的話，回報的利潤實在逐年下降的，保利地產在近幾年的生產、經營管理效果有待提高。三、保利地產資本結構不合理的成因分析（一）、宏觀經濟環境2011年，國內房地產調控持續收緊。一方面，通過限購、限價、開征房地產稅、取消房產交易稅收優惠等方式抑制投機和投資需求，延緩改善性需求，下半年首次購房貸款利率的上浮更是壓制了部分剛性購房需求；另一方面，通過6次上調存款準備金率、3次加息收緊貨幣政策，嚴控房地產開發信貸規模，收緊房地產企業資金鏈，行業政策環境日趨嚴峻。受政策調控影響，2011年房地產市場出現一定調整，過熱勢頭得以遏制。全年商品房銷售面積和金額分別為10.99億平方米和5.91萬億元，同比保持小幅增長，但增速較2010年回落超過5個百分點且呈逐季放緩趨勢，其中2011年四季度銷售面積同比下降近7個百分點。房價在市場持續調控的情況下開始松動。2011年12月，全國70大中城市新建商品住宅價格環比回落的城市由年初的3個增加至52個。在銷售和資金回籠速度趨緩、開發貸款總量同比大幅下降等因素綜合影響下，房地產企業資金日趨緊張，投資熱情減退，全年土地購置面積同比增速大幅回落23個百分點至2.6%。隨著調控政策的持續深入，行業調控效果已逐步顯現，房地產市場正朝著政府調控預期的方向發展。公司認為本輪調控的根本目的是抑制投機，促使房地產市場回歸剛性居住需求和合理投資需求，促進行業的長遠健康發展。2011年末至2012年“兩會”期間，政府進一步明確了房地產調控決心，強調調控政策不放松。因此，公司認為2012年國內房地產調控不會轉向，貨幣政策將穩中有松；在政府對普通住宅、保障性住房、首次購房需求支持政策的刺激下，中小戶型的剛需產品仍將作為市場成交的主流，并將成為房地產市場平穩發展的主要支撐。同時，政府為保持經濟增長而對調控政策進行微調，將成為影響市場走向的不確定性因素之一，購房者將在多變的政策環境中出現觀望和反復，這些因素都將導致2012年的房地產市場呈現波動調整格局。（二）、自身因素1、融資壓力大，融資渠道單一到目前為止，我們在房地產開發環節支持房地產企業融資的仍然是三大渠道：一個是銀行貸款，一個是預售款，第三個就是企業自籌。這三個資金來源占到企業資金來源的七成以上。保利地產內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。 但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。銀行貸款至今仍然是我國房地產公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業帶來了沉重的負擔。隨著經濟形勢和行業市場的變化，用以調控形勢的房地產和金融等相關政策的不斷出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產金融和房地產市場帶來強烈的沖擊2、流動負債比率偏高保利地產流動負債占總負債比例嚴重偏高。保利地產的長期負債規模比較偏低。長、短期負債對企業的盈利能力與風險的影響各不相同，這就要求保利地產在負債結構安排時，要對其盈利能力與風險進行權衡和選擇，以確定出既能使風險最小，又能使企業盈利能力最大化的流動負債結構。流動負債比例的提高，將增強企業的盈利能力，也提高了企業的財務風險而長期負債比例的提高，則將降低企業的盈利能力，但會減輕企業的償付風險。保利地產在安排負債結構時，充分考慮了高比例流動負債能提高企業的收益，但忽視了將給企業帶來嚴重的財務危機的風險。債務長、短期結構嚴重失衡將影響到企業的經營性舉債能力，在當前房地產行業銀根收縮的形勢下，新一輪募資額中的一部分應該用于調整償還透支的經營負債。四、改進的具體措施（一）、優化企業償債能力，拓寬融資渠道對于保利地產，提高負債長期比例，可以使資金更加穩定，降低短期償債壓力，它是提升企業償債能力的重要途徑。目前造成我國房地產企業長期融資比例較低的原因主要是因為融資渠道單一，企業融資主要來源只有銀行，能夠獲得長期資金的途徑比較少，長期融資金額有限。解決長期融資困難，應該拓寬融資渠道。對于保利地產來說，應當重視股權融資和引入信托基金，拓寬融資渠道，從而提高直接融資比例。股權融資是房地產上市公司與資本相結合的理想融資渠道。通過股權融資，保利地產可提高自有資本金比例，改善企業的資本結構以降低財務風險。在房地產公司融資的各種渠道中，每種融資渠道都有各自的優缺點，能適合不同規模的房地產公司使用，使用多種渠道融資不僅可以使融資問題變得相對容易方便，而且還可以規避使用單一融資渠道帶來的較高的風險，優化保利地產資本結構。（二）、提高企業風險控制能力公司處在一個不斷變化的經營環境中，變化的環境既可以給公司帶來機會，同樣也會帶來經營風險。負債經營是一把“雙刃劍，既可以獲得財務杠桿效益，又會加大公司的財務風險，威脅其償債能力和股東權益，嚴重的甚至使企業始終陷于絕對的債務鏈中，導致破產或被兼并。所以應加強企業的經營風險和財務風險的控制，風險的控制也是優化公司資本結構的重要保證。積極應對國家宏觀環境的變化，防范公司風險。公司應積極應對上述宏觀環境和政策的變化，除了進一步加強與金融機構合作，開拓新的融資渠道，在加強客戶價值研究和客戶細分基礎上，加快產業化進程，實現精細化轉型，保持并不斷強化產品、服務優勢，提高自己的競爭能力。積極化解公司內部的經營矛盾，防范公司風險。隨著經營規模擴大，公司的存貨規模相應增長，2007年末集團存貨總額已占總資產的66，公司資金被大量占用。公司應積極推進“均好中加速”策略，加快項目開發周期，依據項目發展計劃和項目開發計劃，加強對各地項目開發節奏的把握，推進己完工現房的銷售，對不同的商業現房采用不同的租售策略，進一步消化住宅現房庫存，加快項目資金周轉速度。公司就應加強與國內外房地產企業、投資銀行、基金管理公司的合作，在合適的時機，引入戰略投資者，改善股權結構，增加大股東的持股比例，爭取獲得多方投資者的支持，從而解決高速發展時期所面臨的資金壓力和獲取各種項目資源。（三）、擴大企業規模，實現規模效應內地的地產企業規模和香港房地企業還存在較大差距。2008年內地房地產龍頭萬科的總資產為1111億，保利地產規模也在1000億左右；而香港大地產其資產堪稱航母，新鴻基地產和長江實業總資產都在港幣3000億左右，凈資產也超過港幣2000億，其總資產是保利地產的3倍，凈資產是保利地產凈資產的7倍，并且他們的負債率很低，在30%左右。另外，我國房地產市場集中度還比較低，在香港，房地產市場前十位的企業，其市場占有率達到了80%，而內地房地產前十名企業市場占有率僅在10%左右，2008萬科的市場占有率從僅有2.6%。目前我國房地產企業規模小，負債率高并且融資渠道比較單一，使得企業防范風險能力偏弱，由于企業規模有限，企