Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoints(2) Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFor mat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Par agraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoints(2) Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoctio n.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Par agraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 目 錄 第一部分投資環境研究分析 . 4 一自然地理環境 . 4 1蘇州概述 . 4 1.1 蘇州概況 . 4 1.2 蘇州與長三角 . 4 2吳江概述 . 5 2.1 吳江概況 . 5 2.2 吳江與長三角 . 7 3同里概述 . 8 3.1 同里概況 . 8 3.2 同里與長三角 . 10 二宏觀經濟與政策環境 . 12 1宏觀經濟發展狀況 . 12 1.1 中國宏觀經濟運行分析 . 12 1.2 當前經濟運行中突出的矛盾和問題 . 13 1.3 未來中國經濟走勢預測 . 14 2吳江市宏觀經濟環境分析 . 15 2.1 吳江市宏觀經濟分析 . 15 2.2吳江城市規劃和市政建設 . 18 小結 . 20 三吳江房地產市場分析 . 22 1吳江房地產市場發展總體概述 . 22 2吳江房地產市場發展狀況分析 . 23 2.1土地市場分析 . 23 2.2 房地產開發情況 . 25 3吳江市住宅市場分析 . 30 3.1 總體供求情況 . 30 3.2 板塊市場分析 . 31 1 3.3 物業類型分析 . 33 3.4 成交分析 . 34 3.5 價格分析 . 35 3.6 客戶分析 . 36 4各細分市場特征分析 . 38 5各細分市場發展趨勢 . 41 6吳江房地產市場發展趨勢分析 . 42 小結 . 44 四周邊市場分析 . 45 1同里鎮別墅市場分析 . 45 1.1 市場概況 . 45 1.2 別墅市場特征 . 46 2競爭板塊分布 . 49 3競爭板塊市場分析 . 49 3.1 東太湖別墅板塊 . 49 3.2 陽澄湖別墅板塊 . 52 3.3 雙湖板塊 . 55 4競爭市場發展趨勢 . 56 小結 . 57 5典型案例分析 . 58 5.1 中興銀麗高爾夫別墅 . 58 5.2 華麗家族太上湖 . 60 5.3 中糧本源 . 62 5.4 江南水鄉云水謠 . 65 對本項目的啟示 . 67 第二部分 2000 畝地塊概念性規劃方案建議 . 69 一地塊分析 . 69 1地理位置及周邊環境 . 69 1.1 四至環境 . 69 1.2 地塊現狀 . 69 2 2周邊配套 . 71 3地塊可利用資源 . 71 4對地塊的思考 . 72 二項目 SWOT 分析 . 72 1優勢 . 72 2劣勢 . 73 3機會 . 73 4風險 . 74 三 2000 畝地塊概念性規劃方案建議 . 75 1 2000 畝地塊用地性質建議 . 75 2 2000 畝地塊物業類型建議 . 75 3 2000 畝地塊開發次序建議 . 75 4 2000 畝地塊容積率建議 . 76 第三部分 300 畝地塊可行性研究 . 78 一地塊位置確定 . 78 二產品組成建議 . 78 1物業類型建議 . 78 2產品組成建議 . 79 3配套設施建議 . 81 三地塊容積率建議 . 81 四項目開發方案建議 . 82 1開發運營思路 . 82 2開發周期建議 . 82 3推盤時間建議 . 83 五 300 畝地項目市場定位 . 84 1開發理念 . 84 2市場定位 . 84 3市場定位詮釋 . 85 4客戶定位 . 85 4.1 客戶分析 . 85 3 4.2 客戶定位 . 87 5價格定位 . 89 5.1 獨棟別墅價格 . 89 5.2 雙拼別墅價格 . 90 5.3 未 來上市銷售價格 . 92 六投資收益分析 . 95 1成本預測 . 95 2項目收入預測： . 95 3損益分析 . 96 4、內部收益率預測 . 97 4 第一部分 投資環境研究分析 一自然地理環境 1蘇州概述 1.1 蘇州概況 蘇州，全國首批 24個歷史文化名城之一，全國重點旅游城市，也是4個全國重點環境保護城市之一，并成功加 入世界遺產城市聯盟。蘇州位于 太湖 之濱， 長江 南岸的入海口處， 京杭大運河 、 京滬鐵路 、京滬高鐵（在建）和多條高速公路貫穿全境。蘇州東鄰上海，西抱太湖，南臨浙江，北枕長江，東距 上海 市區 80千米。是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉， 蘇中 和 蘇北 通往 浙江 的必經之地。 蘇州共轄 7 個市轄區（ 金閶區 、 滄浪區 、 平江區 、蘇州國家高新區(虎丘區 )、 吳中區 、 相城區 、工業園區），代管 5 個縣級市（ 常熟市 、 張家港市 、 太倉市 、 昆山市 、 吳江市 )。市區戶籍人口 238.21萬人。暫住登記人口 586萬。 (截至 2008.12.31) 1.2 蘇州與長三角 蘇州目前是中國發展最快，也是經濟最發達的城 市之一，是長江三角洲經濟圈重要的經濟中心，是整個蘇南地區的工業中心，環太湖都市圈和蘇錫常都市圈的核心都市，僅次于上海的全國第二大工業城市和華東地區第二大經濟中心城市，也是中國大陸六大經濟中心城市（上海、北京、廣州、深圳、蘇州、天津）之一。擁有中國乃至亞洲最大的內河航運港口、江蘇第一大港、中國大陸第九大港 蘇州港，四通八達的鐵路和公路交通網與全國各大城市相連，交通運輸十分便利。 隨著滬蘇兩地經貿聯系的加強，蘇州的潛力越來越為世人所矚目。上海作為中國經濟火車頭，對蘇州得輻射作用越來越強。滬蘇 1 小時經濟圈的建 立，為蘇州的崛起創造了良好的條件。 5 隨著高速交通網絡的建成，長江三角洲地區即將形成一個全新的交通格局。在一小時都市圈范圍內，蘇州是上海最主要的外圍城市，與上海的空間關系最為密切， 進入新世紀以來，蘇州更是把離上海近的優勢做足做透。不斷完善城市快速干道、軌道交通等道路建設，力爭無縫接軌上海。 蘇州實際上就是西上海。 長三角區域內基礎設施的建設不斷改變著長三角的時空觀念的同時，區域經濟輻射也將出現新格局。上海周邊地區已形成一個反 K字形的發展新格局，好像一隊飛翔的大雁。如果上海是頭雁，那么蘇州就處在二 雁的位置，跟著頭雁飛。而隨著時間距離的不斷縮短，這兩頭雁肯定會靠得更緊。 未來，蘇州將通過昆山進而與上海連片發展。隨著滬寧城際鐵路和京滬高速鐵路建成，出行速度更將以乘積化效應大幅提高。鐘擺式遷徙的工作、生活方式將成為促進兩地經濟發展不可忽視的一股力量。蘇州新一輪城市發展方向之一就是向東與上海接軌，向南與浙江發達地區接軌。上有天堂，下有蘇杭，蘇州已經成為長三角名副其實的第二引擎。 2吳江概述 2.1 吳江概況 吳江，位于 太湖 之濱和江蘇省最南端。南連浙江省 嘉興 市和 湖州 市，北接 蘇州吳中區 和 昆山 市，東臨 上海 市 青浦區 ，正當 江蘇 、浙江和上海三省、市交界處，地理位置十分優越。吳江市物產豐富、經濟發達，素有古運河畔魚米之鄉、絲綢之府的美稱。 全市現下轄省級吳江經濟開發區、汾湖經濟開發區和 9 個鎮。境內蘇嘉杭高速公路、 227 省道、京杭大運河縱貫南北， 318 國道、太浦河、滬蘇浙高速公路（吳江段）橫穿東西。 吳江離上海虹橋機場 80 公里，距京滬鐵路蘇州站 22 公里，與上海 6 洋山港和蘇州太倉港的距離分別為 190 公里和 105 公里，四通八達的水陸交通網把吳江與上海、杭州、蘇州等大中城市聯成一體。吳江 市已擁有國家衛生城市、中國優秀旅游城市、全國創建文明城市工作先進市、國家環境保護模范城市、國家園林城市等 20多項國家級榮譽稱號。全市主要支柱產業為：電子信息、絲綢紡織、裝備制造、電纜光纜。 作為蘇州經濟的六大板塊之一，吳江逐步形成了四個方面的發展優勢： 產業集群特色鮮明 依托當初一鎮一品的集群發展，吳江不僅有電子信息、絲綢紡織、電纜光纜三大支柱產業，縫紉機、彩鋼板、羊毛衫三個特色產業，多個成長型產業競相發展。 內資、外資雙輪驅動，齊頭并進 來自世界各地的 1500 余家企業在吳江投資興業，投資總額超過 150億美元，其中世界 500強企業 15家。 富民進程明顯加快 吳江所有產業集群基地中，除了電子信息外，其它全部是在民間資本的推動下形成的。產業發展的特色，決定吳江的富民程度不斷加強。 城鄉面貌得到明顯改善 在打造和諧社會的過程中，吳江始終以人為本，切實改善人居環境，城鄉面貌不斷改善。 2009年度全國百強縣（市）排名中，吳江高居第五位；福布斯 2009年中國大陸最佳商業城市評比，吳江列全國縣級市第五位。 7 圖：吳江產業發展 2.2 吳江與長三角 目前，吳江正積極對接蘇州軌道交通。未來吳江將加速融入蘇州主城， 與蘇州南部進行整合規劃。并使得吳江能夠越來越多地受到蘇州溢出效應的充分輻射。 吳江與上海水土相連，是上海都市圈向長三角腹地和環太湖經濟圈輻射的陣地前沿。吳江又被稱為吳角越根，半個市與浙江毗鄰， 自古以來，兩方土地相連，人文相融，經濟相關。 作為江蘇省南大門，吳江緊鄰上海市和浙江省，區位優勢獨特，是上海、浙江、江蘇兩省一市中唯一與上海和浙江都緊鄰的城市，不僅處在滬蘇錫常、杭嘉湖長三角一小時交通圈內，也是聯系江浙滬經經濟濟產產業業現現狀狀 產業體系 五大 支柱產業：絲綢、電纜、機械電子、精細化工、新型建材 四大 特色區域經濟 ： 魚米之鄉、絲綢之府、電纜之都、電子之城 產業特征 一鎮一品的產業分布特征 民營外資 的經濟發展格局 兩頭在外的外向 性經濟模式 經濟發展水平 社會經濟服務業發展相對滯后，第二產業仍以傳統行業為主 規模企業的培育發展不足，缺乏自主知識產權和品牌優勢的產品 資源與生態環境壓力日趨增大，主要傳統支柱產業的發展限 社會事業發展水平滯后，城市化落后亍工業化，基礎設施配套不強 產產業業發發展展規規劃劃 優先發展先進制造業，提高工業能級和水平 壯大三大支柱產業（電子信息、絲綢紡織、電纜光纜） 提升三大特色產業 （縫紉機、彩鋼板、羊毛衫） 扶持八大成長型產業（電梯制造、汽車配件、新型建材、生物醫藥、有色金屬、日化、服裝、制鞋） 大力培育新興產業 加快發展現代服務業，強化城市綜合服務功能 大力發展生產性服務業（紡織業、物流產業、金融保險服務業） 優化提升消費性服務業（商貿服務業、旅游業、房地產業） 積極培育新興服務業 （旅游業、中介服務業、文化產業） 8 重要的交通樞紐。從吳江可以直接連通中國的東西南北。 圖：吳江地理位置 3同里概述 3.1 同里概況 同里隸屬于江蘇省吳江市，位于太湖之畔，古運河之東，四面臨水，八湖環抱（同里、九里、澄湖、沐莊、白硯、葉澤、南星、龐山湖），東距上海虹橋機場 80公里，南接 318國道、西連蘇嘉高速公路、北離蘇州 18 公里。 2001 年 10 月，同里與屯村兩鎮合并后的同里鎮行政區總面積 102.91平方公里，總人口 5.8萬人，轄 12 個行政村， 1個水產總場， 6個社區居委會。 無錫 蘇蘇 州州市市 區區 上海 吳吳 江江 吳江與蘇州 吳江與太湖湖 吳吳江江 湖湖州州 長長興興 蘇蘇州州 無無錫錫 宜宜興興 太湖 吳江與浙江 吳江與浙江 吳江與上海 上上海海 吳吳江江 昆山 太倉 張家港 常熟 9 同里，舊稱富土，唐初，因其名太侈，改為銅里，宋代，又將舊名富土兩字相疊，上去點，中橫斷，拆字為同里，沿用至今。 同里古鎮風景優美，鎮外 四面環水，古鎮鑲嵌于同里、九里、葉澤、南星、龐山五湖之中。鎮區被川字形的 15條小河分隔成七個小島，而 49座古橋又將小島串為一個整體。建筑依水而立，以小橋流水人家著稱，是目前江蘇省保存最為完整的水鄉古鎮，也是省重點文物保護單位，已列為太湖十三大景區之一。 古鎮于 1986年對外開放， 1995 年被省政府列為江蘇省首批歷史文化名鎮。 目前，同里鎮退思園已被列入世界文化遺產，古鎮同里也正申報世界文化遺產，隨著宣傳力度的加強，古鎮被越來越多的人所了解、熟悉，全國各大報紙以及美國、香港等地的報紙均以圖文并茂的形式介 紹同里，影視攝制組也頻頻取景同里，所得這一天然的攝影棚蜚聲海內外，中國電影家協會也在此設立了中國同里影視攝制基地。同里四大 投資優勢 地理優勢。同里處于上海都市圈內，具有良好 交通條件 產業優勢 。 產業特色鮮明 ，基 礎良好 成本優勢。在土地 、 勞動力上有較其他地區 更 低成本 服務優勢。政府高效服務，營造優良人居環境 10 人口情況 同里鎮戶籍人口總體呈現上漲趨勢、但上漲速度極為緩慢，2006-2008 年同里鎮戶籍人口平均增長率為 0.1%， 2008 年年末、同里鎮戶籍人口為 43613人。 同里鎮 外來人口總體呈現上漲趨勢， 2006-2008年同里鎮外來人口平均增長率為 28%， 2008年年末、同里鎮外來人口為 20250 人 表：近年同里人口 年份 2006 年 2007 年 2008 年 戶籍人口（人） 43516 43572 43613 數據來源：吳江統計局 表：同里外來人口 年份 2006 年 2007 年 2008 年 外來人口（人） 12970 16636 20250 比例（ %） 28.0 22.0 數據來源：吳江統計局 3.2 同里與長三角 同里距吳江市區僅 10 分鐘的車程。距離蘇州市區 18 公里，開車到上海也僅需 1個小時。蘇嘉杭高速公路、 318國道、蘇同黎公路等交通線路四通八達，真正滿足了人們 1小時生活圈的構想。古鎮同里為國家級生態宜居示范鄉鎮，是江蘇省僅有的兩個國家級生態宜居示范鄉鎮之一。 11 近年來， 更是加強了城鎮基礎設施和生態環境建設，不斷優化人居環境。新同里將是一座交通等基礎設施現代化的新的水鄉城鎮，新城鎮現代化風貌是基礎，加上傳統元素，中國味道，使同里鎮成為一處人們生活的江南新水鄉。 12 二宏觀經濟與政策環境 1宏觀經濟發展狀況 1.1 中國宏觀經濟運行分析 國際金融危機爆發以來，我國政府迅速出臺了 4 萬億投資計劃、十大產業振興規劃，穩定了投資者和消費者信心。 2009 年，我國經濟遏制了急劇下滑的勢頭，呈現企穩回升的良好態勢。固定資產投資快速增長，成為經濟增長的主要推動力，投資結構有所改善。但也出現 了部分行業重復建設和產能過剩、自主投資增長動力不足、投資效益下降、銀行不良資產潛在風險增大等問題。 09 年宏觀經濟態勢特征 內需回升明顯 工業生產加快 物價停止下降 景氣穩步回升 投資結構優化 消費平穩增長 外貿順差縮小 地方投資升溫 社會投資啟動 資金來源充裕 13 1.2 當前經濟運行中突出的矛盾和問題 產能過剩問題突出，有些行業仍在重復建設 目前，我國產能過剩問題較為突出，從低端到高端產能、從內需到外需產能、從傳統到新興產能均不同程度面臨過剩問題。一是外需行業產能過剩問題難以解決。二是鋼鐵、有色、建材、化工等傳統行業產能已經過剩，但在建和新建項目仍有加大的規模。三是部分新興行業也顯露產能過剩跡象。新能源、新材料等行業在本輪大規模投資的刺激下，新建項目快速增長， 產品需求相對滯后，已經出現了產能過剩跡象。 經濟增長主要依賴政策拉動，支撐經濟增長的內生動力不強 今年以來，我國經濟呈現出增長靠投資、投資靠政府的特征。在政府大規模投資和寬松貨幣政策的配合下，出現了國進民退和國有資本與民爭利的局面，部分國有資本大規模進入競爭性領域，擠出了社會投資。如國有企業在各地土地拍賣中頻頻成為地王，中糧收購蒙牛，民營航空公司基本退出航空運輸領域。當前的消費增長也主要靠政策引導和鼓勵，在國民收入分配體制沒有根本性改變的情況下，穩定的消費增長內生機制尚難形成。 地方政府投融資平臺貸 款潛藏系統性金融風險 地方政府出于融資和保障基礎設施項目資金供給而建立了各種政府投融資平臺，作為承貸主體統一向銀行貸款，然后再將貸款轉貸給企業或項目，使債務信貸化。政府投融資平臺總體負債率較高，盈利能力較低，透明度較低，銀行對平臺及地方政府的整體債務水平難以準確評估，信貸資金監管難度較大，政府投融資平臺貸款潛藏著系統性金融風險。 圖：中國 GDP 增長波動曲線 14 1.3 未來中國經濟走勢預測 固定資產投資增速略有回落，但仍有后勁 首先，中央擴大投資 4 萬億和調整部分行業投資項目資本金比例等政策效應會持續顯現。 其次，目前施工和新開工項目較多，投資額較大，按時完工仍需要大量投資，未來投資將保持慣性增長。第三，到位資金充裕。第四，房地產投資有可能替代政府投資成為經濟增長的重要力量。第五，促進民間資本投資的政策與規劃的已經出臺。綜上所述， 2010 年全社會固定資產投資名義增長 31%左右，投資仍是經濟增長的主要動力。 社會消費品零售額保持平穩增長 第一，收入水平持續增長為擴大消費增強了后勁。第二，醫改新方案、農村養老保險全覆蓋等社會保障制度建設，有助于減輕居民的后顧之憂，提高居民的邊際消費傾向。第三，股市活躍和房地產價格回 升也帶來一定的財富效應。第四，汽車消費由大城市向中小城市梯度擴散的態勢沒有改變，城市化率提高和通脹預期還會刺激住房需求，汽車和住房消費仍將呈現增長勢頭。 外貿出口有望小幅增長但外貿順差繼續縮小 世界經濟由大幅度負增長轉為小幅正增長，是我國出口恢復增長的基礎性因素。數量分析顯示，我國出口量對世界經濟總量彈性為 5.3。 15 國際市場價格回升和我國在國際市場上的份額上升有力于提高我國的出口價格水平。但金融危機以來，發達國家消費模式出現轉變，美國、歐洲居民家庭儲蓄率在上升，將影響對我國商品的需求。貿易保護主義進一步加劇。 綜上所述，雖然全球經濟溫和復蘇，我國出口形勢依然不容樂觀。內需強勁有助拉動進口進一步加速。初步預計， 2010年我國出口將增長 6%左右，進口增長 11%左右。 2吳江市宏觀經濟環境分析 2.1 吳江市宏觀經濟分析 GDP 及人均 GDP GDP反映了一個城市的經濟實力和市場規模，經濟的快速增長將為整體房地產市場提供堅實的成長基礎和上升空間。 縱觀 2001 至 2008 年，吳江市整體經濟一直保持高速增長，特別是2003到 2007年經濟增速保持在 20%左右，位居全國前列。 2008年雖然在國家宏觀調控和全球金融危機的影響下， GDP增速 7 年來首次跌破 15%，經濟快速增長一方面可以增加居民的收入提高人們的購買力，另一方面也會帶來更多的就業機會吸引更多的年輕人定居吳江，從而為吳江市房地產市場的繼續快速發展夯實了基礎。 圖： 2001-2008 吳江 GDP 及增長率 01002003004005006007008002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長率數據來源：吳江統計公報 圖： 2001-2008 吳江人均 GDP 及增長率 16 0200004000060000800001000002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均G D P （元） 增長率數據來源：吳江統計公報 從國際經驗來看，房地產發展與人均 GDP 有著密切的聯系，人均GDP800-8000美元時期，也是房地產起飛和快速發展時期，并將延續到人均 GDP達到 13000美元的水平才會出現下 降。 時期 啟動期 快速發展期 平穩發展期 減緩發展期 需求 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發展 超速發展，數量型 以數量為主，向注重品質方向發展 平穩發展，以質量為主，數量與質量并重 緩慢發展綜合發展型 同里人均 GDP 位于 13000 美元以上，為 13600 美元。雖然按照理論其房地產發展處于減緩發展期，但吳江當地私營企業老板與臺資企業投資商眾多，高人均 GDP對高端房地產將起到有力的促進作用。 固定資產投資 縱觀 2001-2008 年吳江市全社會固定資產投資，可分為兩個階段。2001-2003 年是高速增長期， 2003-2008年為平穩發展期。并且 2003之后，固定資產投資年增長率也保持在非常平穩的水平，表明吳江市固定資產投資已經進入到較為穩健和理智的發展階段。 800-3000US$ 3000-8000US$ 8000-13000US$ 13000US$以上 17 圖：吳江市 2001-2008 固定資產投資及增長率 0501001502002503003502001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %全社會固定資產投資（億元） 增長率數據來源：吳江統計公報 產業結構 截至 2008 年，吳江三大產業比重為 2.4： 62.6： 35.0，第二產業水平較高。工業經濟集約化水平不斷提升，集群產業特色比較明顯，初步形成絲綢紡織、通訊電纜、電子信息三大支柱產業。針對未來幾年外部經濟環境變化趨勢，吳江市在可行性前提下重新 思考工業結構重點產業發展導向是三老四新，即繼續做強做大新型紡織、通訊線纜、電子信息三個支柱產業；重點發展裝備制造業、新材料產業、以能源、環保、醫藥保健品為重點的高新技術產業、生產性服務業。預計未來五年吳江市第三產業比重有望繼續加大，成為 吳江 市的發展支柱。 圖：吳江市 2008 三大產業比重 2.40%62.60%35.00%第一產業 第二產業 第三產業數據來源：吳江統計公報 社會消費品零售總額 18 2008年吳江社會消費品零售總額為 125.05億元，同比增幅 25.70%，連續四年增幅上漲。在經濟增速放緩的大背景下，社會消費品零售總額卻穩步增長，可見消費者對后市經濟仍然 充滿信心。再加上政府出臺多項措施希望通過拉動內需促進經濟發展，預計明年社會消費品零售總額會出現較大漲幅，這無疑對商業地產的發展是個重大利好。 圖： 吳江 市 2001-2008 社會消費品零售總額及增長率 0204060801001201402001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %社會社會消費品零售總額（億元） 增長率數據來源：吳江統計公報 2.2吳江城市規劃和市政建設 市域社會經濟發展戰略及人口規模預測 市域社會經濟發展戰略：樹立生態觀念，將吳江建設成為人文景觀與自然風光于一體的園林城市。 人口與城市化水平預測 市域人口 吳江市域總人口分別為： 2010 年 135萬人， 2020年 160 萬人。 城市化水平預測 吳江城市化水平 預計： 2010年為 70.4%， 2020年為 81.3% 市域空間結構規劃 市域空間結構：分為五個相對獨立的片區。 19 臨蘇外向型經濟開發區：包括松陵、同里、菀坪以及平望的太浦河以北地區。 臨滬綜合經濟區：指汾湖鎮，具有緊臨上海的區位優勢，是吳江全面接軌上海發展的前沿陣地。 臨湖生態經濟區：包括七都和橫扇。 盛澤民營經濟區：包括盛澤、銅羅、平望太浦河以南地區。 震澤民營經濟區：包括震澤、桃源。 城鎮等級規模結構 預計吳江全市人口 2020 年臨蘇外向型經濟開發區 50 萬人，臨滬綜合經濟區 20 萬人，臨湖生態經濟區 7 萬 人，盛澤民營經濟區 40 萬人，震澤民營經濟區 13萬人，合計 130萬人。 市域交通及基礎設施體系 市域交通 高速公路：市域及周邊地區規劃成三縱三橫高速公路網。 三縱：蘇震桃高速公路、蘇嘉杭高速公路、蘇州東繞城高速公路延線 三橫：蘇州南繞城高速、滬蘇浙高速、申嘉湖高速公路。 一級公路：市域形成三縱一橫的一級公路網。 三縱：蘇震桃一級公路、 227省道改線和蘇同黎一級公路。 一橫： 318國道 其他公路：高速公路互通以及市域一般公路與城鎮布局的規劃。 規劃形成網狀市域公路體系，溝通中心城區和各鎮區、鎮區和中 心村。 呼應太湖休閑旅游發展功略，按二級公路標準規劃環太湖旅游交通 20 道路，連接松陵城區、橫扇和七都鎮，向南連接環太湖風景大道。 軌道交通規劃：市域軌道交通系統由蘇嘉城際軌道交通、蘇滬城際軌道交通和蘇嘉鐵路構成。 城市性質、規模定位 城市性質：臨滬重要的制造業基地，著名綢都，太湖東岸江南水鄉旅游城市。 松陵城區為吳江市域的政治、經濟、文化、科教中心，先進制造業基地，江南水鄉旅游城市。 盛澤城區為著名綢都，世界級的紡織品加工貿易中心，吳江重要的經濟中心、商貿中心。 城市規模：吳江市人口 80 萬人，其中松陵城區 45 萬 人，盛澤城區35萬人。 用地規模：吳江城市建設總用地 9554.3公頃，人均 119.4 平方米。其中松陵城區 5110.9 公頃，人均 113.6 平方米，盛澤城區 4443.4公頃，人均 127.0平方米。 小結 中國的經濟發展，城市化進程以及政策的大力扶持為房地產的發展創造良好的條件； 目前國家現行政策均是促進房地產健康穩定向前發展； 長三角一體化發展給各城市經濟發展帶來新的動力，京滬高鐵，城際鐵路開通極大拉近區域間距離，帶動各方面投資以及消費等； 長三角的房地產市場發展的一二線城市，以蘇州最為穩定，蘇州市區的房地產市 場發展將是吳江發展的方向標； 蘇州良好的城市規劃以及吳江城市規劃將促使吳江融入蘇州整 21 體發展步伐，未來吳江濱湖新城的打造，旅游度假的挖掘，將大大的促進吳江房地產市場的發展； 吳江是最靠近蘇州的縣市，加上獨特的自然環境優勢，為未來吳江騰飛奠定堅實的基礎。 吳江的定位及規劃為吳江房地產發展帶來 新的發展 契機 ，必將對 吳江房地產發展 有較大的推動作用，蘇州產業經濟的發展以及城市規模的擴大，對吳江市的房地產發展起到長期的帶領和支撐作用 。 22 三吳江 房地產 市場分析 1吳江房地產市場發展總體概述 政府的城市化戰略和對房地產業 的有序推進穩步發展戰略是房地產市場 健康發展的重要推力。 吳江南拓西進戰略構想付諸實施，城市向南拓，發展 16平方公里的南部新城；城市向西進，從運河時代走向太湖時代。基礎設施的先行建設，道路建設，尹山收費站正式撤離， 227省道、蘇震桃一級公路，加上迎春路，從吳江松陵城區到吳中、滄浪新城僅 10分鐘時間，到蘇州市中心僅 20分鐘。三條公路與蘇州的貫通使吳江城區和蘇州城區真正實現無縫對接。松陵至盛澤的南北快速干道，也大大縮短了沿線與城區的距離，使吳江城市功能得到了快速提升。 吳江經濟快速發展，城市化戰略的深入推進， 這是吳江房地產快速健康發展的根本保證 吳江中心城區的城市集聚和輻射能力在不斷顯現，房地產業必將在其中受益匪淺，同樣，房地產的持續健康、快速發展，也是城市化進程的重要部分。 房產價位適中。目前蘇州市中高端樓盤價格已突破每平方米 10000元，與吳江毗鄰的吳中區，樓盤均價每平方米已超過 8000 元。而與蘇州僅有 20分鐘車程的吳江城北板塊的房價只在 5000 元左右。 房產消費市場的剛性供給不足與改善性需求、投資需求擴大是房價穩中有進上漲趨勢的強大動力 在國家的土地調控政策下，用地指標緊張，房地產土地供給不足明顯