南京市東山鎮商業項目市場研究報告 項目投資環境篇 項目地理環境分析 江寧位于南京市區南部，北臨南京市區 東鄰句容市、溧水縣，南與安徽接壤， 西瀕長江，是 2002年南京規劃新圖中三 個新市區之一。 江寧總面積 1567平方公里。 2001年，撤縣改區，現轄 18個鎮， 3個 街道辦事處， 344個行政村。 公交 地鐵 區 域 交 通 公路 鐵路 港口 機場 滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、 104國道等高等級公路過境。 滬寧、寧蕪鐵路穿境而過境。 規劃中的地鐵一號線南延工程將至東山新市區。 7條公交線路通往市區、 6條區內公交線路 滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、 104國道 距長江最大的內河港 新生圩港僅 17公里 區域內交通網絡體系多元化，為區域與外界實現對流提供了有力的條 件。 項目經濟環境分析 2008年經濟指標： GDP： 2008年 168.3億元 財政收入： 35億元 工業總產值：實現增加值 97.6億元。 產業結構： 三大產業比 9： 57.9： 33.1，以工業為主體，三大產業協調發展 以日用輕工、食品加工、新型建材、汽車電子為四大支柱產業。 發展趨勢： 至 2010年 GDP將達 300億元左右 人均 GDP將達 5000美元以上。 經濟的良性運行為房地產的發展奠定了堅實的基礎。 項目社會環境分析 人口指標 ： 江寧區人口 74.7萬人，占南京總人口的 14%； 東山鎮人口 13.6萬人，占江寧總人口的 18.2%。 江寧未來規劃成為： 南京新區 高新技術產業密集區 都市農業集中區 東山鎮未來將規劃成為： 南京南部地區次區域綜合服務中心 綜合交通樞紐 教育科研知識創新基地 高新技術產業基地 政府對區域的未來城市規劃提升了區域價值，為房地產發 展帶來了契機。 項目房地產市場環境分析 岔路口片區：連接南京市區與江寧的中心地帶。代表項目有鑫泰國際廣場等。 東山鎮片區：南京新城區，江寧的核心地段。代表項目有萬欣翠園等。 江寧板塊劃分 科學園片區：東山鎮南部。代表項目有武夷綠洲等。 翠屏山片區：別墅項目的主要集中地，代表項目有翠屏國際、瑪斯蘭德等 百家湖片區：江寧樓市的發軔之作，住宅多為別墅，有如百家湖花園。商業規模 雖大但氛圍不夠，如鳳凰港。 項目房地產市場環境分析 供求特征 目前江寧房地產市場產品形態豐富，建筑形態從單一的多層發展到多層、小高 層并駕齊驅，各物業類型百花齊放，普通公寓、別墅、灑店式公寓等一應俱全 。 至今，江寧房地產市場一貫的價格優勢不復存在，市場出現銷售壓力。 近幾年來 ， 眾多外地開發商入住江寧房地產市場 ， 帶來了不少先進的理念 ， 促進 了江寧樓盤品質的提升 。 項目房地產市場環境分析 價格分析 江寧撤縣改區，給房地產發展帶來了良好的契機，自 2001至 今，江寧房價迅猛發展，從起步階段的 1000元 /平方米攀升 至 3500元 /平方米。 相關政策影響分析 新的拆遷管理辦法的實施，增加了拆遷成本，拉升了周邊二手房的價格，但也提高 了拆遷戶的購買能力 。 期房限轉政策的實施，抑制了房地產的泡沫，保證了房地產業的健康發展， 開征物業稅，房地產投資回報利潤將縮水，回報周期延長，但對房價的波動影響將 滯后 。 規范土地市場政策，促進房地產市場有序的競爭，土地供給受到制約，一定程度上 將拉升地價。 項目周邊房地產市場 環境分析篇 住宅市場 供求特征分析 空間分布： 東山鎮目前住宅供應量有限，市場反應一般； 多零星分布在區政府行政中心的邊緣地帶； 項目周邊供應項目 萬欣翠園 匯景新苑 溫州商業街日光佳園 廣都苑 住宅市場 供求特征分析 樓體特征： 以多層為主，伴有少量小高層，高層暫為市場空白； 供應產品特征分析 戶型特征： 戶型結構同質化現象嚴重，多為 100平方米以上的二 房和 130平方米左右的三房。總體呈兩頭過小、中間 過度集中繁榮正態分布現象。 住宅市場 供求特征分析 整體規劃特征： 各項目充分發揮自身客觀優勢，引入不同的規劃理 念如法蘭西風情等等； 供應產品特征分析 物業管理分析： 物業管理的品質漸得到開發商重視和加強。 物業費范圍在 0.5-0.8元 /平方米 /月之間。 住宅市場 供求特征分析 在售項目住宅均價在 3200元 /平方米。 依托周邊環境和配套優勢，萬欣翠園均價達 3600-3800元 /平方米 價格分析 客源分析 基本內部消化為主，以當地及周邊鄉鎮居民為主。 客源多以改善居住條件或拆遷購房為主，市區和少數外地投資者 為輔。 開發商：南京江山房產公司 萬欣翠園 項目狀況 位置：竹山路 86號 總建筑面積 7.6萬 m2， 容積率： 1.2 建筑形態：多層、小高層 銷售情況：一期多層已售磬，二期因部分房源面積大、總價高，銷售不甚理想。 銷售均價：多層： 3600元 /m2 小高層： 3800元 /m2 物業賣點： 處于江寧區最繁華的商貿、文化中心，交通便利，生活配套成熟。 純生態山水公園景觀 ， 鄰近竹山公園和外港河 ， 設 20000平米的綠化廣場 。 聘請著名的戴德梁行作物業管理顧問 產品狀況 二房： 106m2 26% 三房： 122-133m2 36% 四房： 168m2 28% 躍層： 218m2 10% 開發商：江宇集團南京江城房地產開發公司 匯景新苑 項目狀況 位置：文靖路 138號 總建筑面積 15萬 m2， 容積率： 1.2 建筑形態：多層 銷售情況：已開發至五期，銷售不溫不火。 銷售均價： 3200元 /m2 物業賣點： 處于江寧區中心，交通便利，生活配套成熟。 18萬平方米大型社區 ， 純多層 ， 景觀好 全國首批國家人居數字社區示范工程 產品狀況 二房： 85.5m2 25% 三房： 93.5-129m2 75% 開發商：江蘇毆江投資發展公司 溫州商業街日光佳園 項目狀況 位置：金箔路 229號 總建筑面積 24萬 m2， 容積率： 2.2 建筑形態：多層 銷售情況：該物業以商業為主，規劃部分住宅。住宅因面積大，總價高影響去化，銷售率 50%。 銷售均價： 3400元 / m2 物業賣點： 地處江寧東新南路核心居住區； 980米溫州商業街成熟商業配套 產品狀況 二房： 87-126m2 26% 三房： 132-168m2 74% 住宅未來競爭分析 未來供應以在售項目的后續供應為主 除恒達嘉園為新盤外，其余供應均為后續房源，如萬欣 翠園二期、匯景新苑六期等，體量都不大 。 未來供應中以大戶型為主 供應房型多在 130平方米的三房。 東山鎮商業市場概況 東山鎮商業密集，發展遠快與其他片區 翠屏山和科學園片區商業主要以社區商業為主，不成體系。 岔路口片區雖離市區最近，但商業主要以一些超市的社區店為主， 較為單一。 百家湖片區雖商業項目多，但屬剛剛起步階段。 在江寧房地產的五大板塊中，東山鎮片區是商業配套設施最具規 模，擁有多條專業化商業街。 東山鎮商業市場概況 東山商業金三角已形成 東山鎮由大街東路、東新南路和金箔東路圍合而成的商業金三角 地帶已形成。 三角區內主要有大街東路、東山步行街、竹山路電子一條街、中 國女街和溫州商業街 5條商業街。 東山鎮片區主要商業分布 街名 商業總建 （萬平方米） 已建面積 （萬平方米） 未來供應 （萬平方米） 建成時間 總投資（億） 總長度（米） 大街東路 未知 東山步行街 2 2 未定 2002.9 1.2 500 竹山路電子一條街 10.2 3.8 6.4 2002.11 3.6 2000 女人街 7.1 7.1 0 2003.底 2.44 800 溫州商業街 15 0 15 2005.9 4.2 1000 廣都苑社區商鋪 0.8 0.8 大街東路 地位： 是東山鎮的交通主干道， 也是重要的商業活動中心 鎮內唯一形成氣候的商業街。 業態分布： 主要以品牌餐飲、銀行以及各種專賣店為主。 眼鏡店、服飾、餐飲和銀行四者分布最為密集，占整條街面數量的 63%。 特征 面積大、租金高，沿街商鋪整體度不高 多為公司、企業所有，商鋪面積規格混亂，大小不一，無整體感； 分割面積多在 100平方米，少數商場面積達到 200平方米； 租金水平在整個東山鎮最高，主力租金在 4-5.5元 /平方米 /天，自大街東路、竹 山路由東向西遞減。 東山步行街 地位： 是東山鎮最早建成的以商業為目的的一條商業休閑步行街。 提升了大街東路的商業氣氛，為打造江寧“新街口”奠定了基礎。 業態分布： 以服飾店為主，餐飲和娛樂活動為副。 服飾、餐飲和娛樂活動三大行業占 整個商鋪數量的 95%，其中服飾店 占 68%。 特征： 店面規整、租金不低 精心設計，商鋪規劃整齊，呈長方形，面寬 2.5-3米， 2-4層，單層面積 20- 30平方米。 步行街多為整體出租，主力租金在 3-3.5元 /平方米 /天左右。 竹山路電子一條街（南段） 地位： 是江寧區政府重點打造的 特色商業項目。 業態分布： 以經營電腦軟、硬件和文化辦公用品的商家為主， 兩類占整個商鋪數量的 61%，此外還有餐飲、休閑娛樂，分別占 13%和 12%。 特征： 規劃整體性強，租金便宜 商鋪規劃均為 2層，面寬 5米，進深 10米，主力分割面積 110-120平方米 由于距離江寧主要商圈較遠，主力租金較低，平均在 1.0元 /平方米 /天左右。 竹山路電子一條街（北段） 地位： 接受大街東路和東山步行 街的輻射。 業態分布： 以經營服飾為主，此外有部分電腦軟、硬件和文化辦公用品等業態。 特征： 受大街東路的影響大 主力分割面積 50-60平方米 租金在 3-4元 /平方米 /天之間。 中國女人街 地位： 2003年江寧區乃至南京市重點商業項目。 業態分布： 經營種類齊全。 A區以大賣場、大型餐飲、特色小吃為主； B、 D區以歐洲和亞洲時尚室內步行街為主。 C區以女性用品為主的商場。 特征： 規劃起點高，硬件設施齊全，但運營招商阻力大。 6大功能區， 5條生態大道， 1個主題百貨商場。全封閉全透明設計，配備 4 部觀光電梯， 28部自動扶梯，還有一個超大文化休閑廣場。 租金： 2 2.6元 /天平方米 售價： 2800 7000元 /平方米 溫州商業街 地位： 總建面積 24萬平方米，是目前東山鎮已建和在建商業項目中規模最大的。 業態分布： 經營種類齊全。 A區以大賣場、大型餐飲、特色小吃為主； B、 D區以歐洲和亞洲時尚室內步行街為主。 C區以女性用品為主的商場。 特征： 開發周期長，功能設置不合理，整體感差。 項目自 2003年啟動，至 2005年 9月正式竣工，總建面積 24萬平方米 售價：沿街 10000元 /平方米以上，住宅商鋪 8000-10000元 /平方米 廣都苑沿街商鋪 地位： 片區周邊唯一在售住宅社區商鋪。 業態分布： 主要以滿足周邊居民基本生活需求 的業態如小型雜貨店、煙酒店、美 容美發店、餐飲等。 特征： 體量小，以服務小區居民基本生活需求為主。 總建面積 0.8萬平方米，規劃二層，主力分割面積 130平方米，部分在 200 平方米以上，目前只剩 4套。 東山鎮未來商業市場概況 未來供應量大，商業中心地位得到鞏固 未來 3年內，竹山路電子一條街二期完成，新增供應 6.4萬平方米 東山步行街即將擴建，至少新增供應 15萬平方米 金箔路、竹山路的恒達嘉園也將有 0.3萬平方米的商業面積上市 屆時新增商業面積將達 21.7萬平方米，進一步鞏固東山鎮在 江寧商業中心的地位 。 項目市場小結 住宅小結： 項目所在片區住宅供應不足，在售項目少，市場需求相對較大。 戶型面積以 100平方米的二房、三房為主。 在售項目多層均價 3300元 /平方米，小高層 3600元 /平方米。 購買群多為二、三次置業，且多為購買能力較強的中青年人士。 商業小結： 機遇與危機并存： 機遇：東山鎮作為江寧的商業中心的地位日益加強； 片區商圈雛形已形成，并日漸完善，有望成為南京重要 的商業組成。 問題：經營種類單一，服裝類最多； 缺少大型的餐飲娛樂業態； 知名品牌少； 消費人口不多。 項目產品篇 項目基本指標 地理位置 項目基本參數 ： 項目周邊配套設施 交通： 7條公交線路通往市區， 6條江寧區內公交。 商業配套：世紀聯華超市、麥當勞、肯德基、竹山路電 子一條街、上元家電商場、東山步行街。 教育配套：實驗小學 、 秦淮中學 、 江寧高級中學 、 江寧區 教委第三小學 金融配套：交通銀行 、 工商銀行 、 商業銀行 、 招商銀行 、 建設銀行 、 上海浦東發展銀行 醫療配套：上元藥店 、 江寧中醫院 、 江寧醫院 項目 SWOT分析 優勢點： 近大街東路，商業價值巨大； 周邊交通便利，生活設施完善。 劣勢點： 整體價格支撐力不足； 周邊環境缺乏一定的管理； 江寧目前整體消費水平偏低。 機會點： 政府支持，未來規劃提升區域價值 威脅點： 商業項目競爭激烈。 項目整體定位 以本項目為龍頭，帶動周邊商業街如大街東路、竹山路、東 山步行街形成江寧的 CRD（中心商業區） 價格定位： 底層均價： 16000元 /平方米 二層均價： 11000元 /平方米 三層均價： 6000元 /平方米。 目標客戶定位： 本地區有經濟實力的投資者 江蘇、浙江以及長江三角洲地區的商戶、投資者 本地區經營商鋪的業主（會考慮投資自用） 項目商業規劃 外立面建議 整體定位 以現代風格的嶄新形象出現，形成自身的特色，吸引人流。 A、 B區外立面建議以大面積的有色玻璃為主； C區建議采用冷色系（如淺灰）的鋁扣板 項目商業規劃 規劃建議 C區盡量避免用大面積的玻璃鋼建材。 建筑物頂部建議做屋頂綠化。 建議各商家的戶外廣告的位置可安排在外立面、引導燈箱、天 橋以及自動扶梯周圍，并由物業管理公司統一管理和收費。 設計時充分考慮沿街商鋪的空調系統，建議 A、 B區各安裝一套中央 空調主機，室外主機建議安裝在綠地的角落位置。 建議各出入口的大門盡量設計成自動旋轉門。 建議除必要的承重分割外，按客戶需求靈活分割或組合。 建議 A、 B區增設男、女洗手間。 建議在自動扶梯周圍建若干休息區，并配以室內綠化和盆景。 項目商業規劃 交通流線建議 商場內部流線： 建議將 A、 B區與 C區打通，在 A、 B區配備一部垂直電梯。 商場外部人流： 建議 A、 B區二層與世紀聯華建一人行天橋，與之產生互動 建議在地下車庫出入口或集中綠地處再開一出入口； 建議在 A、 B區與 C區主入口各設一個引導標志。 項目商業規劃 交通流線建議 商場車流、出租車流： 建議在土山路、東山路主入口各設一個港灣式停車場。 建議地下車庫設為對外開放型。 商場貨流： 建議在商場背面 A、 B區與 C區連接處，各配備一部貨 運垂直電梯。 項目商業規劃 業態分布建議 A、 B區業態分布 ： 一層：建議引進品牌餐飲，如必勝客，沿街引進品牌 休閑食品店、西餅屋如元祖蛋糕，規劃上大面寬、小進 深。 二層：建議引進品牌茶坊、咖啡屋，如上島咖啡。部 分大眾化餐飲，如自助火鍋。 三層：建議引進建身俱樂部、美容院為主，同時引進 兒童游樂場。 項目商業規劃 業態分布建議 C 區業態分布 ： 一層：建議