工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的要素 首先是選址 分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。跨國企業(yè)選址是從四個方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。4、尋求戰(zhàn)略機遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。 市場分析：對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段。 開發(fā)區(qū)的分析：要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。 產(chǎn)業(yè)分析：對一個產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。 其次是定位任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。 定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨特的資源。把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。 在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。 綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設(shè)計及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不同類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必定有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。 第三是客戶要對目標(biāo)客戶進行細(xì)分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進行分析；一個是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。 客戶分析即對客戶進行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進行的：第一、現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二、有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三、是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進入北京之后，圍繞奔馳對他的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析；第四、還要對國外的企業(yè)進行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五、還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。 第四是造勢通過挖掘潛在優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，促進發(fā)展。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺（政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇）。要結(jié)合城市資源、城市特點，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過策劃提煉創(chuàng)造市場促進發(fā)展，我想有這樣一個過程。 第五是產(chǎn)業(yè)招商 招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進來。以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)招商 定位之后，面對你的產(chǎn)業(yè)也好，面對你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說發(fā)動機的生產(chǎn)廠，把一級的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進來之后，針對他們招商。 從招商角度來看還有一個很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運營一個工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進來。 在招商或者渠道拓展的基礎(chǔ)上，對園區(qū)也要進行一定的推廣。 首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關(guān)平臺，四大傳播渠道，因為城市有城市的資源，有城市的特點。賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務(wù)，我們規(guī)劃園區(qū)的時候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整，整套生活必備的東西解決好了。當(dāng)和外企談的時候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因為這個選擇了該園區(qū)。從配套、服務(wù)的角度來考慮，搭建了一個非常好的點。還有搭建三個平臺，政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺。目前園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進行相互的交流，你再把有價值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇，這樣會形成一個相對完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個體系，會形成非常實效，有針對性的園區(qū)。因為工業(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對性和有效性，你的客戶能不能找到你。 最后關(guān)鍵因素是服務(wù)要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是服務(wù)。一是對政府和開發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價值?？蛻粲袇^(qū)域的價值需求，只要來園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨特的企業(yè)文化。要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是你的服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類客戶都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)的升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬，去年提供給政府的稅收是1.4億，進駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。你給政府創(chuàng)造了很好的價值，你只有給政府提供價值，政府才會支持你，這也是我們進行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。另外還要為客戶提供價值，客戶有區(qū)域的價值，這個區(qū)域價值本身就有了，只要來這里就享受這個價值。低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個角度增