第一章 經濟學基礎知識與應用一、 需求：個人需求1、 個人對于商品來的需求需要具備兩個條件：具備購買意愿具有支付能力2、 個人需求受許多因素的影響，主要原因： 個人的偏好 個人的資產與收入 個人所購買的商品的價格 與個人所購買的商品的價格有關的其他商品的價格，以及消費這商品未來價格的預期等市場需求 市場表示在某一特定市場和某一特定時期內，所有購買者在各種可能的價格下將購買的某種商品的各種數量。 市場需求是個人需求的總和，因此，凡是影響個人需求的因素都會影響市場需求。此外，市場需求還受消費者人數多寡的影響。某種商品的價格降低后，每個消費者對于該商品的需求量都增加了，某種商品的價格降低后，市場需求量的增加并不是由于原有的消費者消費量增加了，而是由于消費該商品的消費者的數目增加了。與個人需求曲線的形狀相同，市場需求曲線也是向右下方傾斜的。需求法則成立。二、供給： 供給函數可能是線性的也有可能是非線性的 與單個廠商供給曲線的形狀一樣，一般商品的市場供給曲線也是向右上方傾斜的，表示一般商品的供給量與商品的價格同方向變化。三、局部均衡價格：要說明一種商品的價格的確定，就必須將需求和供給聯合起來考慮。在某種商品的各種可能的價格中，必有買者和賣這共同接受的價格。在這個價格下，需求量等于供給量，從而使商品的是市場達到一種平衡。達到市場均衡時的價格為均衡價格，達到市場均衡時的數量稱為均衡數量。由市場需求函數與市場供給函數可以求出均衡價格與均衡數量。 商品均衡價格與均衡數量的形成是市場供求力量自發作用的結果。在這一均衡點，生產這一商品的所有生產者愿意接受的價格與愿意提供的數量等于消費這一商品的所有消費著愿意支付的價格愿意購買的數量。失衡，在失衡的情況下，市場上供求力量的自發作用最終會實現均衡。例如，當某種商品的供給超過需求時，提供這種商品的廠商競相壓價出售。這將會降低該商品的市場價格。較低的市場價格會提高消費者的需求而降低的生產者的供給，而最終實現供求的均衡。反之，當某種商品的需求超過供給時，消費這會競相以高價購買該商品。這將會提高市場價格。較高的市場價格會降低消費者的需求而提高的生產者的供給，從而在較高的均衡價格下實現供給量與需求量的均衡。 均衡點有存在性、惟一性、穩定性。一、 需求彈性： 是由于影響需求的諸因素發生變化后，需求量作出反應的結果。 理解需求彈性和需求彈性系數的要點1、 需求彈性是指價格變動所引起的需求量變動的程度，即需求量變動對價格變動的反應程度。價格是自變量，需求是因變量。2、 需求彈性系數是指需求變動率與價格變動率的比值，而不是需求量變動絕對值與價格變動絕對值，這樣可以排除計量單位的影響。3、 需求彈性系數的數值可以是正值，也可以是負值。這取決于有關兩個變量的變動方向。若他們同方向變動，則Ed為正值；反之，則Ed為負值。4、 同一條需求曲線上不同點的需求彈性系數大小并不一定相同。需求彈性的分類范圍序號范圍說明1Ed0完全無彈性或彈性為02Ed有完全彈性3Ed1單一彈性4Ed1富有彈性50Ed1缺乏彈性影響需求彈性的主要因素序號影響需求彈性5個的主要因素1商品的替代品數目和可替代因素2消費這對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例3商品本身用途的多用性4商品的耐用程度5時間的長短二、供給彈性：是指由于影響供給的因素發生變化后，供給量做出反應的程度。一般考察的是供給的價格彈性，通常用供給價格彈性系數來表示價格變動引起供給量變動的程度。理解供給價格彈性和供給價格彈性彈性系數的要點1、供給價格彈性是指價格變動所引起的供給量變動的程度，即供給量變動對價格變動的反應程度。價格是自變量，供給量是因變量。2、 供給價格彈性系數是指供給量變動率與價格變動率的比值，而不是供給量變動絕對值與價格變動絕對量的比值。3、 供給價格彈性系數的數值一般都是正值。4、 一條供給曲線上不同點的供給價格彈性系數大小并不一定相同。供給價格彈性的分類范圍序號范圍說明1Es0完全無彈性或供給價格彈性為02Es供給價格彈性無窮大或供給有完全彈性3Es1供給為單一彈性4Es1供給富有彈性50Es1供給缺乏彈性影響供給價格彈性的主要因素序號影響供給價格彈性的2個主要因素1從廠商供應能力與產品生產周期考慮，時期長短是決定供給價格彈性大小的主要因素2從廠商產品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產品所要求的售價取決于產品的成本，所以產品的成本狀況決定供給價格彈性的大小。一、 邊際收益遞減規律： 也稱生產要素邊際生產量遞減規律，是指在技術水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使總產量遞增；當要素增加到一定限度后，雖然總產量繼續增加，但增加的產量逐漸遞減；超過了一定界限繼續增加可變要素的投入，將使總產量減少。即可變生產要素增加所引起的產量或收益的變化可以分為邊際產量遞增、邊際產量遞減、總產量減少三個階段。因此生產要素存在合理投入的界限。下面我們就通過總產值、平均產量和邊際產量之間關系進一步加以分析： 設資本等要素投入固定不變，隨著勞動量的增加，最初總產量、平均產量和邊際產量都是遞增的，但各自增加到一定程度之后就分別遞減?？偖a值曲線、平均產量曲線和邊際產量曲線均表現出先升后降的特征。 當勞動要素的投入增加到一定量時，邊際產量將達到最大值。此前，邊際產量曲線的斜率為正，邊際產量遞增；超過此點，邊際產量曲線的斜率變為負，邊際產量遞減；而在該點的對應處，總產量曲線上的點為該曲線由向上凹轉為向下凹的拐點。 繼續增加勞動要素的投入，邊際產量曲線將在平均產量曲線的最高點與之相交，此時邊際產量等于平均產量，平均產量達到最大值。此前，平均產量遞增，邊際產量大于平均產量；超過此點后，平均產量遞減，邊際產量小于平均產量。 當勞動投入增加到使邊際產量為零時，總產值達到最大值。此后邊際產量為負，總產量將絕對減少。 二、 邊際技術替代率：是指在等產量曲線上兩種生產要素互相替代的比率。三、 規模報酬：是指在技術水平不變的情況下，當各種生產要素按相同比例增加，即生產規模擴大時產量產生變化的情況。人們經過考察發現，規模報酬存在遞增、不變、遞減三個階段。序號原因結果1隨著生產規模的擴大最初會使產量的增加大于生產規模的擴大2當規模擴大使生產達到規模經濟后規模報酬保持不變3繼續擴大生產規模并超過一定限度后則會使產量的增加小于生產規模的擴大，規模報酬出現遞減。 決定內在經濟與內在不經濟的因素序號決定內在經濟的5個因素決定內在不經濟的3個因素1廠商有資金實力管理機構龐雜，管理效率低下2機器設備先進生產規模過大產生對生產要素的過度需求，刺激要素價格上漲，導致生產成本增加3內部資源調配合理，分工協調較專業增加銷售費用4提高副產品的綜合利用效率5減少要素購買和產品銷售等資源消耗決定外在經濟與外在不經濟的因素序號決定外在經濟的1個因素決定外在不經濟的2個因素1行業生產規模擴大后，個別廠商從中獲利例如：獲得低價優質原料、吸收人才、利用便捷的交通設施、提高信息交流效率從而增加產量和減低成本。同行業競爭激烈，各廠商在擴大市場銷售份額、爭奪生產要素市場等方面付出更高的代價2整個行業的擴大，會使污染問題嚴重，造成交通緊張，因此個別廠家為此也需承擔更高代價。所以適度規模與行業和廠商的生產技術特點以及市場條件密切相關。一、 總成本和邊際成本總成本是指廠商在一定時期內生產一定量產品所需要的成本總和，它隨產量的增加而增加。包括固定成本和可變成本。邊際成本是指廠商每增加一單位產量所增加的總成本量，它等于增加的成本除以增加的產量。二、經營決策的利潤最大化 經濟學中的利潤是指經濟利潤，它是總收益與總成本的差額。序號經濟利潤取值結果表示1經濟利潤為 正值廠家獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤2經濟利潤為 負值廠家虧損，投入的生產要素不能全部獲得補償3經濟利潤為 零收支相抵，廠家可獲得正常利潤由于總收益和總成本都是產量Q的函數，故利潤也是產量Q的函數，所以經濟利潤對產量Q的一階導數為0是廠商實現最大化的必要條件。此時，MR-MC即邊際收益與邊際成本相等是市場上經營決策的利潤最大化原則。一、 市場失靈市場條件下的價格機制并非總是有效的，對于價格機制在某些領域不能起到有效作用的情況下我們稱市場失靈。市場失靈是制市場在這種場合不能提供符合社會效率條件的商品或勞務。導致市場失靈的原因主要有壟斷的存在、非對稱信息、外部性以及公共產品等。二、非對稱信息與逆選擇、敗德行為、委托人-代理人非對稱信息是指市場上買方與賣方市場所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息多一些。另一方掌握的信息少，有些市場賣方所掌握的信息多于買方，例如在某些商品與生產要素市場上，賣方所掌握的信息多于買方；在另一些市場買方所掌握的信息多與賣方，保險與信用市場往往就是這種情況。一旦供求雙方所掌握的信息不對稱，市場將出問題，在此情況下所導致的均衡結果對社會來講將是一種無效率的狀況。序號非對稱信息相關細節闡述1逆選擇是指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅逐出市場。當交易雙方的其中一方對于交易可能出現的風險狀況比另一方知道得更多時，便會產生你選擇，保險市場為例子。以及家用電器、自行車修理、藥品市場。2敗德行為也稱道德公害是指個人在獲得保險公司的保險后，缺乏提防行動，而采取更為冒險的行為，使發生風險的概率增大的動機。敗德行為產生的原因是非對稱信息。它會破壞市場的運作，嚴重的情況下會使某些服務的私人市場難以建立。3委托人-代理人問題由于企業所有者與經理人或工人所 追求的目標不同，并且他們所掌握的信息不對稱，因而產生了委托人-代理人問題。委托人-代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產生的問題，它是指經理或工人可能追求他們自己的目標而犧牲所有者的利益為代價。例如經理追求大規模擴張以擴大自己對企業的控制力、工人追求工資最大化或在工資收入既定的條件下追求閑暇時最大化，因而可能在工作時偷懶怠工。三、外部性及其劃分 外部性是個人經濟活動對他人造成的影響而有未將這些影響計入市場交易的成本與價格之中。分為有利的外部性和有害的外部性。第二章 管理學基礎知識與應用一、 管理的性質、管理原理：管理的性質： 具有雙重性 即管理同時具有自然屬性和社會屬性管理原理 以人為本原理、系統均衡原理、運動控制原理、信息溝通原理、目標效益原理二、目標效益原則： 管理是為了實現系統特定目標的有組織活動。沒有目標的管理，是無效的管理，管理的效果如何，要看是否用盡少的投入實現組織確定的目標。因此建立組織管理系統的第一項任務，就是確立組織目標。有了目標，管理系統的運行才有方向，管理才能看到成效。目標可以是單一的，也可有兩個或兩個以上目標，可以是遠期目標，也可近期目標，可以是總體目標，也可是局部目標。根據目標效益原則，管理這應實際情況出發，確定組織管理的運行目標，制訂出一套系統完整的指標體系，從多方面考察系統運行的效益，取得最佳的管理成效。三、 管理的基本職能：決策、計劃、組織、領導、激勵和控制這六個基本功能活動。四、 市場細分、營銷策略目標市場選擇是在有效的市場細分基礎上，企業根據內外部條件，并在市場競爭對手的力量對比之后，明確最適合該企業開展營銷活動的市場。在目標市場選擇中，企業有以下三種不同的策略可以運用： 序號營銷策略優點缺點1無差異目標市場營銷策略成本低易導致激烈競爭2差異目標市場營銷策略營銷穩定性好總銷售量會增加能充分挖掘企業潛力易樹立企業優越形象成本高3集中目標市場營銷策略能加強在某個領域中的市場地位易于管理，成本低，投資少風險大 五、 市場調查、市場營銷組合及在物業管理中的應用市場調查：就是對商品交換過程中發生的各種信息的收集、整理和分析。市場營銷組合，即企業為了滿足目標顧客群的需要而加以組合搭配、靈活運用的可控制變量，市場營銷組合中所包含的可控制變量很多，麥卡錫將其概括為四個基本變量產品、價格、渠道、促銷即4P組合。物業管理公司運用市場營銷管理理論發展企業：首先，在營銷過程中一定要進行市場細分，有一個準確的市場定位，包括地域選擇和定位，承接物業的檔次定位，以及物業項目的類型定位等。第二，根據目標定位確定發展目標，即在市場上成為具有相當規模、專業化水平和服務質量讓客戶滿意，具有較高聲譽的物業管理公司。第三，加強收集本行業的最新情況和資料，掌握房地產市場的最新行情、有關法律法規、其他有競爭力的同業公司動態，客戶需求的發展等市場信息，制定調研課題進行分析論證，為公司正確確立、及時調整經營管理目標和策略，為項目開發提供專業依據，為經營管理決策提供參考依據，使公司在市場和行業競爭中始終處于先導地位。六、 企業經營戰略及企業經營戰略管理 企業經營戰略包含4個觀念全局觀念、市場觀念、競爭觀念、效益觀念 制定企業經營戰略的意義 使企業能夠順利發展 提高生產經營的目的性 增強管理活力 提高企業家的素質 企業經營戰略的特征全局性、長遠性、政策性、應變性 企業經營戰略的類型序號不同標準企業經營戰略的類型具體內容1按照企業在行業中經營的態勢分類進攻型、防御型、撤退型2按照企業競爭的優勢分類總成本領先戰略、差別化戰略、專業化戰略3按照企業的經營功能分類產品市場戰略、要素市場戰略、研究開發戰略、技術進步戰略和投資戰略、人類資源和人才開發戰略、財務戰略、組合革命戰略 發展戰略管理的基本過程序號階段主要工作1經營戰略分析 確立企業正確的經營思想與指導方針 進行企業外部環境的分析，找出生存與發展機會的威脅 進行企業的內部條件分析，找出優勢與劣勢 確定企業的使命與目標2經營戰略形成 在第一階段的工作的基礎上，進行經營戰略的選擇，擬訂并設計企業得以生存和發展的經營戰略方案，以及對經營戰略方案進行評估并最終決策，同時，圍繞經營戰略的要求闡明經營戰略的政策，為經營戰略實施提供條件。具體包括四項主要內容： 經營戰略類型的選擇 經營戰略方案的設計 經營戰略方案的評估與決策 制定闡明經營戰略的政策3經營戰略實施與控制 經營戰略實施行動計劃的制定 企業組織機構的戰略適應性配置 經營戰略實施準備與推進 經營戰略實施業績的評審 經營戰略實施過程的控制七、 創新、創新激勵、創新過程、企業創新模式、創新管理活動在物業管理中的應用 創新：是人們在改造自然和改造社會過程中方法、手段和結果的質的飛躍。表現為發明、發現、革新、開發 創新激勵的方式：產權激勵、市場激勵、企業激勵、政府激勵 創新過程是指從創新構思產生到創新實現，直至創新投放市場后改進創新的一系列活動及其邏輯方式。創新過程涉及的活動很多，主要有：研究開發、技術管理、組織、工程、制造、營銷、用戶參與及管理和商業活動 。 企業創新模式主要有：“內生型”創新模式、“外生型”創新模式和“混合型”創新模式 從企業創新過程看，它是創新源、研究開發、營銷和制造等共同參與的過程。企業創新管理的重點是創新源和研究開發管理。 物業管理在中國本身就是一個新的管理模式，從舊的房屋管理到實施管理，在這個過程不能按照以前的模式服務，要根據法律、市場、客戶需求不斷地推出新的服務產品。在具體的實踐過程中，物業管理創新，主要體現在物業管理的理念創新、手段創新、模式創新、制度創新和相關管理技術的創新等方面。第三章 心理學知識與應用一、梅奧的人群關系理論1、梅奧的人群關系理論觀點：序號傳統的管理理論霍桑實驗表明1傳統的管理理論，把人當作經濟人看待，認為金錢是刺激積極性的惟一動力?；羯嶒灡砻鳎耸恰吧鐣恕?，影響人的生產積極性，除物質利益等物質因素之外，還有社會的和心理的因素。因而，“人群關系理論”主張把人當作“社會人”加以尊重，而不應該把人視為“機器”。2傳統管理認為，生產效率重要決定與工作方法和工作條件。霍桑實驗表明，生產效率的提高和降低，主要取決于職工的工作情緒。3傳統管理只注意了“正式組織”的問題霍桑實驗表明，在企業中并存著“正式組織”和“非正式組織”，這種非正式組織有它自己特殊的感情、規定和傾向，并影響其他成員4霍桑實驗還提出新型領導和民主管理的必要性，主張“工人參與管理”、“ 傾聽職工意見”、“ 溝通人際關系、” “改善工人對公司的態度”2、梅奧的人群關系理論的意義與局限性意義：人群關系論，在企業管理領域有著重要的意義與深遠影響，使管理理論發生了重大變化。梅奧通過霍桑實驗提出的人群關系論，為管理心理學的形成奠定了實驗的理論基礎，被公認為工業社會心理學的創始人和管理心理學的先驅。 局限性 見67-68頁。 二、現代激勵理論需要理論、強化理論、期望理論、公平理論、目標設置理論 1、需要理論指出：激勵因素是一種助推器，它促使人們盡力滿足他們固有的生理和心理的需要。沒有滿足的愿望產生激勵，而已經得到滿足的需要不會產生激勵。主要的需要包括 馬斯洛需要層次論生理需要-安全需要-社交的需要-尊重的需要-自我實現的需要 赫茨伯格的雙因素理論保健因素和激勵因素 麥克萊蘭的需要理論成就需要、權利需要和親和需要 ERG理論生存需要-相互關系-成長2、強化理論也叫刺激理論或誘導條件理論，它體現的是一種工作績效與獎勵之間的客觀聯系，得到獎勵的行為傾向于重復，得不到獎勵的行為不予重復。3、期望理論強調個人的期望可以激發出個人向上的力量。期望理論認為一個人的決策是三個普通觀念的產物，即價值-績效獲獎估計與期望。4、公平理論是亞當斯提出的，員工傾向與將自己的產出與投入的比率與他人產出投入的比率相比較，來進行公平判斷。5、目標倒置理論是洛克提出，指外來的刺激獎勵、溝通、監督的壓力，都是通過目標來影響動機的，并且目標越明確，目標難度越大，取得的成績就很大。三、 群體、群體決策 群體:是組織管理中的基本單元，是由兩個或更多成員經常性地一起工作，形成穩定的關系模式，以實現共同目標。其特征：成員間的“社會互動”和“相互影響”、“ 穩定結構” 和功能、成員“共享目標”、“成員資格”的認同 群體決策:群體成員面對所要決定的問題以及各種可供選擇的解決辦法，需要做出分析、比較、權衡、選擇。 群體決策包括的三維度：成員參與決策程度 群體決策內容 群體決策范圍 四、個性心理特征個性心理特征主要包括人的氣質、性格和能力 氣質在管理實現活動中的作用 氣質類型無好壞之分 氣質不能決定一個人活動的社會價值和成就的高低 氣質可以影響認得活動效率 氣質也可以影響人的情感和行動。 性格的特征 對現實態度的性格特征 性格的意志特征 性格的情緒特征 性格的理智特征 影響能力發展的因素素質、知識和技能、教育、社會實踐、勤奮五、物業管理與居住環境物業管理在改善居住環境方面大有可為，這是與它的服務宗旨一脈相承的，物業管理提高居住環境質量主要從保持和提高物業品質和創設優美外部環境這兩方面入手。六、物業管理服務中的心理學策略應用物業管理服務中的心理學策略應用主要包括情感化服務和個性化服務序號物業管理服務中的心理學策略具體涉及內容1情感化服務功能服務：指具有一定客觀標準的部分，為業主解決實際的問題，是“硬件”。它滿足業主期待著的實用性和享受性的需求。不能只靠耍嘴皮子、擺花架子，要落到具體實際問題上去。要通過員工的服務，使業主或非業主使用人產生方便感、舒適感。心理服務：通過人際交往而產生的，其作用至觀重要，其是個體自身對社會存在所持有的一種具有一定結構和比較穩定的內在心理狀態。2個性化服務特約服務：業主因其特殊需要，與物業管理企業預約，物業管理企業在不違背原則的前提下，安排服務人員上門為業主提供相應的有償服務。例如：家居清潔、代訂報刊、代理物業租賃轉讓等主動服務：雖業主本人未提出特殊要求，但他有方面的需求，這就需要我們員工用心去發現，然后提供針對性的服務。對一些特殊業主應格外注意。第四章 公共關系知識應用一、公共關系的要素公共關系是社會組織通過信息傳播的手段與公眾建立良好關系的活動過程。其基本構成要素有三，公共關系的主體、 客體 及聯系主體和客體的手段 組織-公眾-傳播二、公共關系的職能公共關系是指社會組織經營管理過程中的基本職能可歸納以下方面序號公共關系的職能1樹立形象，廣結良緣2收集信息、咨詢建議3組織宣傳、引導輿論4交往溝通、協調關系三、公共關系與人際關系公共關系是指社會組織通過信息傳播手段，建立良好的公眾關系，使社會組織擁有良好的社會關系環境，從而謀求事業的成功的活動過程。人際關系是指在社會實踐中形成的各種人與人之間的關系狀況。公共關系與人際關系是兩個既有聯系又有區別的概念。四、 人際關系的功能 合力功能 互補功能 激勵功能 溝通感情功能 交流信息功能五、 影響人際吸引的主要因素 臨近因素 首次效應 相似性因素 互補性因素 移情效應互動頻率因素 代價酬賞理論 情感的相悅性 個性因素六、 影響人際交往的主要因素 制約和影響人際交往的障礙因素主要有溝通、社會知覺和歸因、互動這三個層次其中社會知覺和歸因因素有臨近因素 刻板印象 先入印象 成見效應 暈輪效應近因效應。七、 建立、維持和發展人際關系的原則和方法 建立、維持和發展人際關系的原則：平等原則 互惠互利原則 誠信原則 寬容原則 建立、維持和發展人際關系的方法 提高知識素養，增強交往實力 牢記對方的名字 盡量迎合對方的興趣 真誠地贊揚和欣賞對方 真誠而又巧妙的批評第五章 行政管理學基礎知識與應用一、 行政管理的主體及活動原則1、 行政管理的主體是國家權力機關的執行機構，即行政機關。在我國，行政管理的主體是國務院和地方各級人民政府及職能部門。2、 行政管理的客體是國家事務、社會事務和行政機關的內部事務。行政管理的 范圍遍及國家和社會生活的各個方面和全體國民。3、 行政管理的基本依據是行政權力。行政權力是國家行政機關為有效實現國家意志，依靠特定的手段和憲法原則，對國家事務進行管理的權力。行政權力有其自身的特點： 其是一種公共權力 其具有合法性 其是一種操作很強的執行權力 其是一種強制性的權力 其具有一元性二、行政職能的涵義及內容行政職能的涵義：是指行政管理在國家、社會生活中所起到的基本作用，它是國家職能的重要組成部分。序號角度內容劃分1從行政管理所具有的政治性和社會性兩重屬性來看行政職能可分為政治統治職能和社會管理職能。2從政府運作的過程和履行職能的方式來看行政職能可分為計劃職能、組織職能、指揮職能、協調職能、控制職能3從政府發揮作用的領域來看政府在市場經濟中具有四大功能:制定規則、宏觀調控、市場監管、公共服務三、行政管理組織行政管理組織是依據國家憲法和法律的規定，在一定的權限內執行各種公共事務的機構的總稱，簡單的說就是指政府機構。其特征如下:具有權威性和強制力屬于預算撥款制的行政組織，全部財政來源于國家預算行政管理的種類:領導機關職能機關輔助機關直屬機關派出機關四、 工商行政管理的概念1、 工商行政管理的概念：是指國家為了建立和維護市場經濟秩序，通過市場監督和行政執法等機關，運用行政和法律手段，對市場經營主體及其時常行為進行的監督管理。2、 工商行政管理的主體是國家，對象是市場經營主體及市場經濟活動以及商品，其中，最主要的是起主導作用的市場經營主體的市場經濟行為。所謂市場經營主體即參與市場經濟活動的組織和個人；其市場經濟活動，是指在市場上進行的、直接或間接以交換為目的的市場活動。五、 工商行政管理的地位 在國民經濟宏觀調控體系中的地位 在國民經濟監督體系中的地位六、 工商行政管理的作用 對市場機制運行的重要作用 對資源優化配置的重要作用 對市場優化結構的重要作用 在彌補市場缺陷中的重要作用七、 工商行政管理的目標 市場進入秩序 市場行為秩序 市場結構秩序 市場退出秩序 影響消費者利益的商品銷售秩序 維護市場經營主體合法權益的交換關系秩序 影響社會公共利益的生產經營秩序 影響涉外經濟關系的規范秩序。八、工商行政管理機關的職責與權限 見書142143頁九、物業管理中的行政管理物業管理的行政管理的含義:是國家行政機關依據有關的法律、法規，對物業管理實施行業管理。其實質是國家通過法律手段、行政手段，規范物業管理活動，建立物業管理市場正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環境。2 物業管理中的行政管理：行政立法、執法監督、協調服務、宣傳引導十、與物業管理相關的行政管理部門物業管理的行政管理部門可以分為以下幾個層次1) 國家級的物業管理主管機構2) 省市級的物業管理主管機構3) 基層物業管理主管機構4) 基層政府及其派生機構5) 物業管理的相關行政管理部門-規劃、城管、環衛、公安等有關行政管理部門-工商行政管理部門-物價行政管理部門-稅務行政管理部門十一、物業管理企業與管理部門的關系 物業管理企業是依據公司設立的自主經營、獨立核算、獨立承擔民事權利和義務的民事主體。物業管理企業行政主管部門依法對物業管理企業實施行政監督管理，就與管理對象即行政相對人發生行政法律關系。因而，物業管理企業在正確處理與業主之間等價交換關系的同時，也應積極協調與行政主管部門的關系，充分發揮其社會效益，承擔作為企業法人應盡的社會責任。具體表現在： -服從行政部門的管理 -協助行政部門的管理 -借助行政部門的管理-支持行政部門的管理第六章 法律基礎知識與應用一、 法的概念與特征序號法的特征1法是一種特殊的社會規范2法是國家制定或認可的社會規范3法是規定了人們權利和義務的社會規范4法是由國家強制力保證實施的，具有普遍約束力的社會規范二、法的分類1、法的歷史類型: 奴隸制類型的法 封建制類型的法 資本主義類型的法 社會主義類型的法2、法的形式分類：序號根據法律的外部形式和結構等方面的特點，可以把法進行一般分類具體分類內容1按照法所調整的是國內關系還是國際關系分國內法和國際法2按照法所規定的內容和效力的強弱，國內法分根本法和普通法3按照法規定的是反映事實關系的權利和義務還是保證這種權利義務關系的程序，可以把法分為一般法和特別法4按照法的效力范圍分為一般法和特別法5按照法的創制方式或表現形式的不同，可以把法分為成文法和不成文法三、法的制定1、法的制定概念：又稱立法，是指有關國家機關在其法定的職權范圍內，依照法定程序，制定、修改、補充、廢止規范性法律文件的活動。2、法律淵源：它是指法的效力來源，是法律的一種表現形式。法的產生方式不同，制定機關不同，其表現形式和法律效力、等級也不同。 我國現行的法律淵源主要表現為有立法權的國家機關制定的規范性法律文件。 我國的法律淵源：憲法、法律、行政法規、部門規章、地方法規、地方政府規章、自治條例和單行條例、特別行政區的法、國際條約四、法的實施1、法的實施：是指通過一定的方式是法律規范在社會生活中得到貫徹和實現的活動，這是法作用與社會關系的特殊形式。 法的實施主要有兩種形式法的遵守法的適用2、法律關系：是法律在調整人們行為的過程中形成的權利和義務的關系。是法律規范與現實生活的途徑。 而法律規范正式通過法律關系實現其調整一定社會關系的目的。 法律規范是法律關系產生的前提。 法律關系是法律規范實現的特殊形式。3、法律關系的種類序號法律關系的種類1平權的法律關系與隸屬的法律關系2一般的法律關系與具體的法律關系3絕對法律關系與相對法律關系4調整性法律關系與保護性法律關系4、 法律關系的構成要素序號法律關系的構成要素具體細節闡述1主體權利主體指法律關系的參加者，即在法律關系中依法享有權利和承擔義務的人或組織2客體權利客體指法律關系主體的權利和義務所指向的對象。主要包括三類：物、行為、和人身相聯系的非物質財富。3內容任何法律關系都是在法律關系主體間形成的一種權利和義務的關系。5、 違法、法律責任和法律制裁 違法：違憲、民事違法、行政違法和刑事違法 法律責任：違憲責任、刑事責任、民事責任、行政責任 法律制裁：違憲制裁、刑事制裁、民事制裁、行政制裁一、 民法概述1、 民法的概念：是調整平等主體的自然人、法人、其他組織之間的人身關系和財產關系的法律 規范總稱。2、 民法所調整的對象：平等主體之間人身關系和財產關系3、 民法的基本原則：遵循平等、自愿、公平、誠實信用、公序良俗和不得濫用的原則4、 民事法律關系：3個要素 主體：是民事法律關系中權利義務的承擔者，其中享有權利的為權利主體，負擔義務的 為義務主體。 內容：主體享有的權利和承擔的義務 權利義務所指向的對象是民事法律關系的客體。二、民事主體1、自然人的民事行為能力的劃分為三種 完全民事行為能力人 限制民事行為能力人 無民事行為能力人2、法人應當具備的條件序號法人應當具備的條件1依法成立2有必要的財產或者經費3有自己的名稱、組織機構和場所4能夠獨立承擔民事責任三、民事法律行為1、民事法律行為的有效要件： 行為能力具有相應的民事行為能力 意思表示真實 不違反法律或者社會公共利益2、無效民事行為的種類和法律后果無效民事行為的種類序號無效民事行為的種類1無民事行為能力人實施的2一方以欺詐、脅迫的手段，使對方在違背真實意思的情況下所為的國家利益的 3惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的4違反國家法律或者社會公共利益的5以合法形式掩蓋非法目的的。無效民事行為的法律后果 當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損的一方。 有過錯的一方應當賠償對方因此受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳栓放取得的財產，收歸國家、集體所有或這返還第三人。3、效力待定民事行為的種類和法律后果效力待定民事行為的種類序號效力待定民事行為的種類1限制民事行為能力人實施的依法不得獨立實施的行為2無權處分行為3無權代理行為效力待定民事行為的法律后果 第三者追認權 相對人的催告權和撤消權四、民事權利1、債權發生的原因：合同、侵權行為、不當得利和無因管理 不當得利:是沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的事實。取得的不當利益應當返還給受損失的人。 無因管理：是沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失而進行管理或者服務的行為。無因管理人有權要求收益人償付由此支付必要的費用。2、過錯責任的構成要件 過錯責任原則是侵權責任的一般歸責原則，是對一般侵權行為使用的確定行為人承擔民事責任的根據和標準。 其構成要件為：序號過錯責任的構成要件1損害事實的發生2行為人實施了違法行為3違法行為與損害事實之間有因果關系4行為人有過錯五、訴訟時效1、訴訟時效是指權利人經過法定期間不行使自己的權利，依法律規定其勝訴權歸于消滅的制度。超過訴訟時效時間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。2、一般訴訟時效為兩年，即除法律另有規定外，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年。3、特殊訴訟時效分短期訴訟時效和長期訴訟時效。民法通則中規定的短期訴訟時效為一年，包括以下幾種: 身體受到傷害要求賠償的； 出售質量不合格的商品未聲明的； 延付或者拒付租金的； 寄存財物被丟失的或者損毀的。 合同法中規定國際貨物買賣合同和技術進出口合同適用的訴訟時效為四年。一、 合同法基本概念1、合同的基本原則：合同自由原則、合同正義原則、鼓勵交易原則 2、要約：是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合以下規定 內容具體確定表明經受要約人承諾，受約人即受該意思表示約束3、要約邀請是一方他人向自己發出要約的意思表示4、承諾的有效要件： 承諾必須由受要約人向要約人發出 承諾的內容應當與要約的內容一致 承諾必須在要約的存續期間內做出 承諾應以通知的方式作出，但根據交易習慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。二、法律對格式條款的規制采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一芳應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上的解釋，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。三、合同的履行1、合同履行應遵循的原則 適當履行原則 協作履行原則 情事變更原則2、抗辯權是指在符合法定條件時，一方得對抗對方當事人的履行請求權，暫時拒絕履行其債務的權利。抗辯權是債務熱對抗債權人的工具。合同履行的抗辯權有三種：同時履行抗辯權、先履行抗辯權、不安抗辯權四、違約責任1、承擔違約責任的方式有：強制履行、賠償損失、違約金2、違約行為的形態有：預期違約、不能履行、拒絕履行、遲延履行、不完全履行、受領遲延五、合同的解釋1、合同的解釋原則 客觀解釋原則 整體解釋原則 目的解釋原則 習慣解釋原則 誠信解釋原則六、買賣合同、租賃合同、委托合同1、買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 買賣合同是商品交換的基本法律形式，在雙務有償合同中，買賣合同是最基本的類型。2、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。3、委托合同是受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同。一、 物權概述1、 物權定義：是指權利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的財產權利。 物權從性質上講為絕對權，可以對抗除權利人以外的所有人，有稱對世權。2、 物權的效力：排他效力、優先效力、追及效力、物上請求權3、 物權法的基本原則：除社會政治原則之外，物權法本身具有的結構原則包括序號角度結構原則1從物權形式上講物權絕對性原則2從物權種類上講物權法定原則3從物權客體上講一物一權原則4從物權的效力上講物權優先原則5從物權的變動講公示原則和公信原則二、 所有權1、 所有權的性質：整體性、本源性、彈力性、永久性、社會性2、 所有權的權能：占有、使用、收益、處分使用權是所有權的靈魂，而處分權是所有權的最終體現。除此之外。所有權還具有排除他人干涉的消極權能。3、 善意取得的構成要件序號善意取得的構成要件1其適用對象須為動產2動產必須是基于有償法律行為而取得3受讓人實際占有該動產4受讓人取得財產時須出于善意，即不知情。4、 相鄰關系是指兩個以上相互鄰近的不動產所有人或者使用人，在使用不動產時因相鄰各方應當給予便利或者接受限制而發生的權利義務關系，當事人一方基于相鄰關系而享有的權利就是相鄰權。相鄰關系的處理原則：有利生產、方便生活、團結互助、公平合理三、 擔保物權1、 擔保物權定義是以確保債務的清償為目的，在債務人或第三人的特定物或權利上設定的一種定限物權。擔保物權是為了擔保主債權能夠實現而設定，如果債務人到期不能償還債務，債權人有權就該擔保物或權利優先受償。2、 擔保物權的特征：從屬性、不可分性、物上代位性3、 留置權產生的條件： 債權人合法占有債務人的動產 債權的發生與該動產的占有有牽連關系 須債權已屆滿清償期。一、物業權屬1、物業所有權是指所有人對其物業享有占有、使用、收益、處分的權利。物業所有權是物業產權的中的核心權利，是最完全的權利，是其他物業權利的源泉。2、建筑區分所有權定義： 是指由區分所有建筑物的專有權、共有權以及基于共同關系而產生的成員權所構成的特別所有權。業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有和共同管理的權利。其特征： 內容構成的復合性 權利處分的一致性 標的物是特定的空間，而非實體 是人與物的關系和人與人的關系的結合 業主的專有權： 業主的共有權：建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房屬于業主共有。但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定的或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明享有所有權外屬于業主共有。 土地所有權 成員權二、物業管理法律關系1、概述 物業管理法律關系是指物業管理法規調整物業管理社會關系和社會行為時所形成的相關主體間的權利、義務關系。它是現實物業管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關系的一種，體現物業管理當事人、參與者的主觀意志與國家意志的結合程度，在形式上表現為特定物業管理關系中各主體享受權利和承擔義務的法定狀態，是按照物業管理法律法規建立的法律關系。2、物業管理法律關系的要素 物業管理法律關系的主體：可簡稱業事主體，是指參與物業管理法律關系而居處一定法律境位具有法定身份的享有權利承擔義務的當事人。 物業管理法律關系的客體：是指法律關系主體承受的權利、義務所指的對象。客體稱為“標的”，是主體所需合法利益的外在表現的載體，它直接反映了人們社會關系最核心的利益關系。各種不同的物業管理法律關系，其客體有所不同。按利益載體表現形式的不同，可劃分為物業、權利、行為效果三大類。3、物業管理法律關系的分類 具體種類很多，可按不同的標準劃分出多種類型。按規范法律關系的法律部類不同，物業管理的法律關系可分為民事法律關系、經濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系四大類。4、 物業管理法律事實是指物業管理法規所規定或認可的，能引起物業管理法律關系產生、變更、終止的客觀現象或原因文件。它具有客觀性、能動性。5、 物業管理法律責任制度體系主要包括法律責任種類法定制度、法律責任追究和認定制度、 法律責任實現制度 6、物業管理合同 物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托提供物業服務，業主支付物業費用的書面協議。物業管理企業和業主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公