_XXXXXX大廈物業設備管理標準標準篇前言物業管理是物質文明社會的產物，是人類現代社會發展的客觀需要。物業管理最本質的意義，是通過物業管理的全過程，達到物業本身的保值增值，讓人類的建設成果的使用價值得以最充分地體現。物業管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設計壽命可長達70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設施系統，因此對設備設施的管理效果如何，直接關系到建筑物的壽命，也由此關系到業主的資產能否保值增值。同時我們還應該注意到，對同一棟物業來說，必然是幾代人的管理，物業設備管理具有的長期的連續性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業設備管理的各項基礎工作做好。在物業管理的全部內容中，設備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業本身的價值體現起到了舉足輕重的作用，還對物業管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。當今，高層建筑的設備系統基本上集中了世界上各個領域中先進的科學技術在應用技術方面的成果。每一個設備系統都具有其非常鮮明的專業特點，有著它內在的、獨特的運行規律。設備管理工作就是要遵循這些客觀規律來進行規范的管理，才能達到物業管理的目的。我們在這里奉獻給廣大物業管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業管理的普及讀物，它是我們在物業管理的設備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經驗，它不但對在管物業有很強的指導作用，還對物業管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動行業的整體水平，盡一些微薄的力量。目 錄10前 言（2） 2.0術語3.0物業設備管理體系撲拓 （7）40物業設備運行管理 （8）41設備運行的環境要求的概（8）4.1.1設備運行的環境的標準含義 （8）4.1.2供配電系統設備房環境要求 （8）4.1.2.1高低壓配電房 （8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）（8）4.1.2.3備用發電機組機房 （9）4.1.3中央空調系統設備間 （9）4.1.3.1中央空調系統主機房 .（9）4.1.3.2新風機房及風柜房 （10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 （10）4.1.3.4 排風機房 （10）4.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機 （10）4.1.4給排水系統設備間 （11）4.1.4.1生活水泵房 （11）41.4.2減壓閥房 （11）4.1.4.3水表房 （11）4.1.4.4樓層管井房 （12）4.1.4.5排污泵房 （12）4.1.5消防系統設備間 （12）4.1.5.1消防中心 （12）4.1.5.2氣體滅火設備間 （13）4.1.5.3樓層設備間 （13）4.1.5.4消防水泵房 （14）4.1.5.5室外消防栓等設備 （14）4.1.6電梯設備間 （15）4.1.6.1電梯機房 （15）4.1.6.2轎廂 （15）4.1.7通信設備機房 （16）4.1.7.1通信總機房 （16）4.1.7.2通信管井房 （17）4.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間 (18）4.1.8.1控制中心機房 （18）4.1.8.2樓層設備房 （18）4.2設備運行管理 （19）4.2.1運行管理的概念 （19）4.2.2.1系統標識：（19）4.2.2.2高低壓配電運行記錄要求 （20）4.2.2.3設備完好標準 （21）2.4運行情況分析 （21）4.2.3中央空調系統 （22）4.2.3.1 系統標識 .（22）4.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求 （22）4.2.3.2.1、運行技術參數 （22）4.2.3.2.2、運行狀態記錄 （23）4.2.3.2.3、交接班記錄（23）4.2.3.3、系統運行情況分析 （23）4.2.4給排水系統 （24）4.2.4.1系統標識 （24）4.2.4.2系統巡檢記錄要求 （24）4.2.4.3系統運行情況分析 （25）4.2.5消防系統 （25）4.2.5.1系統標識 （25）4.2.5.2消防中心記錄要求 （26）4.2.5.3系統運行情況分析 （27）4.2.6電梯及提升設備 （28）4.2.6.1系統標識： （28）4.2.6.2運行情況分析 （29）4.2.7通信系統 （30）4.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統 （30）4.2.8.1系統標識 （30）4.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求（30）4.2.8.3運行情況分析 （32）4.3設備臺帳 （32）4.3.1設備臺帳的概念 （32）4.3.2 設備臺帳應列的項目內容 （33）4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定 （33）4.3.4 故障報告 （33）4.3.4.1故障報告的格式 （33）4.3.4.1故障報告的歸檔 （33）5.0系統保養 （34）51系統保養的概念 （34）5.2供配電系統保養項目 （34）5.2.1月度維護保養項目 （34）5.2.2季度維護保養項目 （34）5.2.3半年維護保養項目 （35）5.2.4年度維護保養項目 （35）5.3消防系統保養項目 （36）5.3.1月度維護保養項目 （36）5.3.2季度維護保養項目 （37）5.3.3半年維護保養項目 （37）5.3.4年度維護保養項目 （38）5.4中控維護保養項目 .（39）5.4.1月度維護保養項目 （39）5.4.2季度維護保養項目（39）5.4.3半年維護保養項目（39）5.4.4年度維護保養（40）5.5空調系統維修保養項目（40）5.5.1月度維護保養項目（40）5.5.2季度維護保養項目（41）5.5.3半年維護保養項目（42）5.5.4年度維護保養項目（42）5.6給排水系統保養項目（43）5.6.1月度維護保養項目（43）5.6.2季度維護保養項目（43）5.6.3半年維護保養項目（43）5.6.4年度維護保養項目（44）5.7土、木工維護保養項目（44）5.7.1月度維護保養項目（44）5.7.2季度維護保養項目（44）5.7.3半年維護保養項目（45）5.7.4年度維護保養項目（45）6.0外判項目6.1外判項目的定義6.2外判項目的考核6.2.1 故障的認定6.2.1.1故障率考核6.2.1.2電梯故障率的計算公式10術語：11. 技術責任：在專業分工確定后，從技術角度來區分責任人對該系統的安全、正常運行所應該承擔的責任。具體描述可以從以下幾個方面理解；責任人對自己所負責的專業系統的情況必須是比較熟悉的，對系統內各節點的設備的技術狀態必須是了解的，因而對自己所負責的設備系統的安全運行的發展趨勢應該有自己的技術判斷。對涉及本系統內的技術改造的方案必須負責地提出自己的技術意見。對所管系統內的技術工人的技術操作負有技術交底的責任。對系統設備的故障、事故提出技術分析的專業意見。1.2 系統保養：系統是指按照一定的關系組成的整體。本文內所指的系統是特指物業設備系統如“中央空調系統”、“供配電系統”、“消防系統”等。按上述系統的全部組成，從始端到末端，按一定的設定周期及不同專業的技術要求，對系統全部構成節點為對象的保養工作。系統保養不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設備壽命、確保設備正常運行為目的的操作類型。13.運行管理：運行是指設備周而復此地運轉。根據物業設備不同專業系統的技術要求和使用要求，通過對設備設施有關動態參數的記錄、觀察、分析、調整來實施對系統設備的具體操作行為的管理。為排除設備故障而進行的維修工作、檢修工作也應該納入運行管理的內容之中。14.保養的工藝要求：在實施物業設備系統保養的過程中，對每一個保養環節的具體操作要求。15.維修：維修是在運行管理范疇內的一件工作。是指在運行中的設備出現了故障后進行的修理行為。其目的是盡快將設備故障排除，恢復系統運行。16檢修：是特指一些設備設施在一定的運行周期內，有計劃地按該設備的技術要求進行解體調整、修復、更換被磨損件的工作行為。被檢修設備不一定是故障狀態。17監測：通過人工或儀表等技術手段，對在運行的設備的各類技術參數進行記錄、分析、比較的過程。達到對設備運行動態的情況的了解的目的。18檢測：通過應用技術的手段和對應的儀表，對設備固有的技術參數進行測量，以達到對被檢設備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。19預測：通過對設備系統的大量數據的占有和分析，推斷未來的時間段內設備可能出現的技術狀態和安全運行的可靠程度的工作過程和結果。110技術協調：當出現有多專業系統交叉的問題時，組織有關專業工程師進行技術討論，解決相關問題的過程。2.0物業設備的運行管理2.1設備運行的環境標準要求2.1.1設備運行的環境要求的概念高層建筑的各系統的主要設備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環境，從物業設備長壽運行的基本要求出發，為保證各類不同專業設備的運行需要而提出對設備放置的環境的具體要求。2.1.2供配電系統設備房環境要求2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內側裝有防火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內”。 墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現象。墻身只允許掛“系統圖”及“規章制度”。 天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。地板：可根據實際情況選以下一種處理方法；A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內鋪上對應電壓等級的絕緣膠墊。2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井） 墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發電機組機房地面應做好防塵處理，發電機臺架應高于地面，在距離臺架20CM處應有黃色的警戒線，發電機組的槽鋼底座不應有銹蝕現象。對于水冷發電機組的臺架四周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發電機組的日用油箱應設在有門的獨立房間，門外側應有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。發電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確保回路，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。2.1.3中央空調系統設備間2.1.3.1中央空調系統主機房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。 地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。 冷卻系統、冷凍水系統的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。 所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內應有對應設備的有關技術數據和在系統內的功能、正常狀態下的規定狀態等內容。主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。屬于冷凍水系統的設備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎、泵臺架應保持清潔、干燥。2.1.3.2新風機房及空氣處理機（風柜）房設備房門應外開，門坎應為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應設置排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應潔凈無塵。設備房內的維修照明完好，應設置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 同中央空調系統主機房。2.1.3.4 排風機房機身應噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機件）。風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩,應用專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風機的標示牌（內含包括：技術數據、功能、狀態等內容），設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持清潔、干燥。2.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。機身應噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。在適當的位置上應懸掛標示牌（包括：技術數據、功能、狀態等內容）。設備和設備附件應保持清潔、干燥。帶電、旋轉部件、進（出）風口應有安全警示標志。2.1.4給排水系統設備間2.1.4.1生活水泵房生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應做吸音設施）。房內不準放置雜物，正常照明良好，并有應急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房內管道應噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向 。閥門應掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應標明該閥門正常工作時的應處狀態。水泵的泵體、電機外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護油漆面應保持良好。不應有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。2.1.4.2減壓閥房減壓閥房的天花、墻身刷白，房內不準放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應設置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應有通至地漏的排水明溝。減壓閥閥體油漆應保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術指標。在閥前或閥后壓力表上應在設定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房內管道應噴上防腐油漆，并標注明水流方向。2.1.4.3水表房水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應放置障礙物。水表房內所有閥門無漏水現象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應噴有水流流向的箭頭。水表面板無積塵土，表內數字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應設置不低于10CM的防水門坎。地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房排污泵房的集水井應有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應保持油漆覆蓋，不應有銹蝕。集水井內應無廢膠袋、木塊等雜物。控制電箱整潔無塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應掛狀態標識牌。2.1.5消防系統設備間2.1.5.1消防中心門：外開，金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內”。墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現象，墻身只允許懸掛“規章制度”“操作規程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。高臺板及地溝：線路敷設整齊，地板下或地溝內無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機后面的維修通道應保持暢通。所有設備的柜頂、柜內無積浮塵，不得在機柜內放置一切與運行設備無關的雜物。各分類末端設備的電源插座應安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設備。電池組表面應保持清潔，箱體完好，無生銹。照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明應保持足夠光照度。2.1.5.2氣體滅火設備間氣瓶間嚴禁堆放雜物。門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應有明顯標識（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現象，只允許懸掛“操作規程”。地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網。氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網上不得掛其他不相關物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應的瓶體上的適當位置應懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明無故障。附屬設備：報警主機、聯動屏、緊急廣播控制屏、供電設備電源箱，箱頂、箱內無積塵，箱體完好，無生銹。箱內走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術參數的標示牌。閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態、技術參數、上級閥門位置”等內容的標示牌。管道：油漆無剝落，標有工作介質流向指示。控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設備水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標示牌。水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設備房內嚴禁堆放雜物。室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內不應有阻擋物和障礙物。2.1.6電梯設備間2.1.6.1電梯機房電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機周圍劃分黃色警戒線。門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志：“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”。機房內不應存放無關的設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。機房內應有良好通風，保證室內最高溫度不超過40。當使用排風扇通風時，如安裝高度較低時，應設防護網。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標明最大允許載荷。盤車工具齊全，并應掛在對應主機附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉動方向與轎廂運動方向一致的標識。電梯機房內應設有詳細說明，指出當電梯發生故障時應遵循的拯救操作規程，包括電梯困人的解救的步驟。當同一機房內設置有數臺曳引機時，各主開關與照明開關均應設置標明各開關所對應的電梯編號及對應控制設備名稱的標牌。2.1.6.2轎廂轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監視器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。廳門和轎門地坎的導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。2.1.7通信設備機房2.1.7.1通信總機房（1）通信交換機機房機房內應該設有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關閉不經常使用，另一扇門上方應有明顯的標識；“通信交換機房”、“機房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內”，交換機房內應懸掛“室內禁止吸煙”等標示牌及 “交換機機房管理規定”。進入機房應換穿機房配備的專用拖鞋。地板應為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設的管線應整潔有序。應安裝專用空調，確保室內全天候在一定的溫度及濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。室內的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網。機房在地下室內的，墻身及地板上，應無滲水現象。機房內的照明要求接入確保回路之內，并保持良好狀態。機房內不應堆放無關的雜物。但應按要求配備滅火器。（2）通信機房內的電源室門外應標示“通信機房電源室”室內要保持干燥，并在規定的溫濕度范圍之內。墻身及地面、天花無滲漏水現象。電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機房內的話務員室門外應有標牌“話務員室”，“非工作人員，嚴禁入內”，門應使用向外開的放火門。室內應安裝專用空調確保室內保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風狀態。地面、墻身、天花、應無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網。墻身應掛上“話務員職責”等規章制度。室內應按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房門洞應有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應標“通信管井房”。地板應用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應采用柔性填充材料進行密封。通信電纜應固定在管井內的支架上，每一樓層的管井房內如有配線架。在該配線架應標明每對線的編號。井房內應有足夠的照明并應配置有維修用插座。2.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設置在設備管理部門合適的位置。2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機房門外應有“控制中心機房”或“非值班人員，嚴禁入內” 等標示牌，室內應有“室內禁止吸煙”或禁煙標示牌。防火門應向外開，定期使用專用油漆刷新。使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現象，地板下敷設的管線應分別用標牌標識標明，線管內的各類信號線、電源線應整潔有序。墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。室內應使用專用的空調，確保室內全天候保持在一定的溫濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。墻上應懸掛BA自動控制的模擬屏或相關系統的系統圖。UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵。現場應有有關電池電量的測量記錄。自控系統用的電腦、打印機，應保持良好的狀態，機內外整潔干凈，無浮塵。CCTV的主機設備，保持良好的狀態，設備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。室內及所有機柜內禁止放置無關的雜物。室內按規定配備消防滅火器。3.2設備運行管理3.2.1運行管理的概念 為負責設備系統正常運行而設置具體操作要求,并規范在設備系統運行過程中對數據采集、歸類、分析、運行方案設定、調整等具體操作內容。以這些規定和要求來指導管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統3.2.2.1系統標識：（1）高低壓配電室主要出入門外應有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴禁入內”等白底紅字的標志牌。（2）高壓進線如敷設在配電室內或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或導線上掛上“高壓危險”的標識牌。（3）在高壓配電柜的進線柜的正面和背面，要在適當的位置上標上進線回路的名稱。例：“龍潭F9”“天河F4”等，并與系統圖上的標注一致。（4）對已經送電的高壓開關及已退出運行的高壓開關，要掛上統一的有“投入”“正在工作、嚴禁合閘“的標示牌。（5）高低壓配電柜的頂部應明確標示該柜在系統中的編號，并必須和竣工圖上的標號相一致。有條件的情況下還應標明該柜的功能和用途，例如：“聯絡柜”“計量柜”“饋電柜”等。（6）在低壓配電柜的所有送電開關的面板上應該用統一的字樣表示該路開關的回路名稱。（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應可靠地扎上已經標注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當位置，扎上同一標示。（8）樓層配電室及專用管井應該有明確的標示牌。（9）高低壓配電室及其他獨立的配電室內的接地點應有明確統一的“接地點#號”的標識。（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應保持清潔，電池水保持在規定的范圍內（干式免維護電池應定期檢查）。發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確保回路，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。 3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求(1)運行技術參數：高壓側（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄 電壓（KV）、電流（A）直流屏技術數據：充電電壓、電流、直流電壓。低壓側受電端總開關、各饋電回路（屏、柜）的每小時記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COS），每天固定時間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運行數據統計電能耗用統計表（附表）月總負荷變化情況曲線表（附表）回路月負荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運行情況統計表（附表）(3)交接班記錄與檢查當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。3.2.2.3設備完好標準(1)設備外觀干凈完整，各類標示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。(2)各級開關工作正常，高低壓開關柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養正確。補嘗電容柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。(3)配電間內照明燈具齊全，防小動物的措施完好。(4)配電間內的滅火設備處在有效期內，火災報警設備有效。(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設備房內照明燈具完整，通風設備完好。3.2.2.4運行情況分析每年年末到次年一月前，由系統工程師對本年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：(1)全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運行時數（H）、總用電量、重點用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（）、全年高低壓配電設備的故障率（%）（從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設備）(2)分析系統運行的主要技術特點(3)分析出現故障的主要原因(4)對全年系統運行的評價(5)根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.3中央空調系統3.2.3.1 系統標識(1)在空調設備地應有“主機房（冷凍站）”、“二次熱交換機房”、“新風機房”、“空調機房”、“空調系統配電房（柜）”等功能標示牌(2)機房設備的主供電導線上應有分相標準（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區域邊緣應有黃色的安全警戒線。對于旋轉部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌(3)冷凍（卻）水管路系統必須在明顯、關鍵位置設置有水流方向和供水區域的標志（注）(4)冷凍（卻）水管路系統管路控制閥必須懸掛包括系統唯一編號和功能的標識牌（隸屬系統、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態標識牌(5)空調配電柜在相關回路懸掛其運行狀態和警示牌3.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求（一）、運行技術參數(1)制冷主機、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設備的運行電流（A）、電壓（V）、功率因數COS，冷卻（凍）進出水溫度（）、壓力（MP）和流量（M2 /H）等(2)冷壓縮機運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機電能消耗數量（KWH）(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）(5)空調風機的進出冷凍水溫度、送（回）風溫度、新風溫度、一次混合溫度（在自動化條件許可的情況時）(6)變頻系統的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機柜溫度（對具有變頻系統部分）（二）運行狀態記錄通過固定表格對如下情況進行記錄：(1)主機（含二次熱交換系統）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調風機、新風機開停機時間(2)空調配電系統各回路運行狀態(3)各控制閥門啟閉狀態(4)對有變頻系統的檢測變頻器運行和異常狀態（三）交接班記錄(1)當班運行中所發生的異常情況的原因及處理情況(2)當班的設備操作記錄（操作設備、時間等）(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項（包括上級的指令、運行調度情況等）(4)當班系統運行狀況的綜合評價(5)簽名3.2.3.3、系統運行情況分析(1)能源統計分析空調主機（條件許可時，按空調系統進行統計）的日、月、年的用電、用水情況進行統計并與往年同期（含氣溫、物業的入住率等約束條件）進行比較。(2)運行指標分析（成本核算）指單位能耗成本計算(3)系統故障、事故統計分析(4)溫、濕度統計（室內、外）對本年度的日、月、年的溫濕度進行統計，為能源統計分析、運行指標分析提供基礎依據(5)負荷運行統計與預測分析 根據各年度的能源統計、運行指標、溫濕度統計、使用率等基礎數據提出來年的空調系統運行方式和運行曲線。(6)系統運行綜合評價3.2.4給排水系統3.2.4.1系統標識(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應有房間功能標識牌。 (2)水泵房內應有系統圖懸掛墻上。(3)系統內所有水泵、閥門、管道要掛上或標上標識。3.2.4.2系統巡檢記錄要求給排水系統的運行管理的內容主要是進行巡檢管理。(1)運轉檢查：系統內所有的水泵運轉情況，包括有無雜聲，有無漏水現象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動手動投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作(3)閥門檢查：所有閥門的狀態情況，是否按標識牌標識所示狀態。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統工程師對其運行記錄及統計表格進行審核并簽定。3.2.4.3系統運行情況分析每年年末到次年一月前，由系統工程師對本年度的系統運行情況進行分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：(1)全年用水量統計，各分表用水量統計，與以往年作比較，采用了何種節水措施，效果如何。(2)全年出現故障的主要原因分析。(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。(4)對全年系統運行的評價。(5)根據全年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.5消防系統3.2.5.1系統標識(1)消防中心：門外應有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內”白底紅字的標示牌。(2)BTM氣瓶間：門外應有“BTM氣瓶間”標示牌，氣瓶應懸掛氣體“保護區域”的標示牌。(3)泵接合器應標有“送水樓層范圍”的標示牌。(4)濕式報警閥應標有“送水樓層范圍”的標示牌。(5)消防管道主管應全部為紅色油漆，并標有“工作介質流向”的指示。(6)閥門應有標注內容包括“系統、狀態、上一級閥門位置”的標示牌。(7)報警主機應標有“探測區域”的標示牌。(8)減壓閥應標有“供水范圍”標示牌。(9)防火卷簾應標有“防火卷簾下嚴禁堆放雜物”的標示牌。(10)消防泵應在適當位置上掛有標注內容包括“功能、技術參數、保護范圍”的標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。(11)防、排煙風機在適當位置上掛有標注內容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。(12)室內消防栓箱應在適當位置上掛有標注內容包括“消防栓”“請愛護消防設施僅供滅火時使用”的標示牌。(13)消防主管應標有“工作介質流向”指示。3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報警主機運行記錄：1、記錄探測器報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安員的時間與保安員到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安的時間與保安到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。3、記錄探測器的屏蔽時間、相應的地址碼和解封的時間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。4、記錄工程人員維護保養檢測的時間、人員名單，保養設備的名稱和范圍。5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設備的名稱和結果。6、記錄當值人員姓名和交接班時的運行狀態。(二)消防聯動系統設備運行記錄： 記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間與保安員到達現場后信息反饋的時間。若是誤報，應記錄處理結果。 記錄防、排煙閥的動作時間、相應樓層和處理結果。 記錄BTM氣體系統探測器報警的確切時間、相應地點，通知保安到達現場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是誤報，應記錄處理結果。 記錄所有聯動設備（防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動作時間和相應的地點。 記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統運行情況分析 系統基本情況的數據采集；每月對消防系統進行測試，具體測試項目如下：(1)報警主機正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。(2)聯動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。(3)自動報警系統主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。(4)聯動柜控制設備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。(5)水泵、防、排煙風機、防火卷簾電機的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。(6)自動報警系統探測器觸發報警、設備故障誤報與探測器總數的誤報率分析。(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各種聯動設備的測試。每年12月到次年1月由系統工程師應根據以上數據的信息反饋，對系統的全年工作情況進行評定運行狀況。評定的內容應有：1、根據系統主機的正常運行與故障情況的對比，評定系統的可靠性。2、根據所測的電源電壓是否符合系統要求。3、根據所測的絕緣電阻評定設備正常與否。4、根據自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數來評定探測器的正常與否。5、根據所測的水壓評定系統正常與否。6、根據各種聯動設備手/自動的檢測結果，評定系統正常與否。3.2.6電梯及提升設備3261系統標識：電梯機房主要出入門外應有 “電梯機房”、“機房重地，閑人免進”的標志。首層電梯廳門外應有電梯的編號。轎廂內掛有表示電梯載重量的標示牌、電梯安全使用規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設備多于一臺的應做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應有“非操作人員嚴禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設備運行記錄要求：電梯設備以巡檢為主。（一）運行技術參數：記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調、照明、對講、回降控制功能。（二）運行數據統計及其表格：電梯月巡檢表（應參照各品牌電梯公司的相關要求）電梯故障停梯記錄表電梯保養停梯記錄表電梯保養報告表（由電梯保養公司提供）其他提升設備的記錄與檢查（如外墻吊船，應每使用一次，做好一次的記錄）當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。3.2.6.2運行情況分析每個季度及每年，要求由電梯保養公司提交對大廈電梯本年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：1.全年電梯運行的故障率（%）故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間100%2.分析該時段系統運行的主要技術特點3.分析該時段出現故障的主要原因4.對全年系統運行的評價5.根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.7通信系統3.2.7.1系統標識：3.2.7.2設備運行記錄要求3.2.7.3運行情況分析電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規定的范圍之內，若為干式電池組，應定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術要求作定期的充、放電。3.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統。3.2.8.1系統標識(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應有“中央控制室”，“中央監控室”，“自控設備房”，“非值班人員，嚴禁入內”、“室內禁止吸煙”等白底紅字的標志牌。(2)在控制中心室內的進線線槽的適當位置上應標明“CCTV保安監控系統信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。(3)CCTV保安監控系統的各個監視器上要標明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。(4)CCTV保安監控系統的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。(5)樓層的設備間及專用管井應有明確的標示牌。3.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求。（一）運行技術參數記錄1、自控中心電腦，每年應對自控系統所監測的供配電系統，中央空調系統的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。2、CCTV保安監控系統，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進行切換顯示，重要監測部位直接使用獨立的監視器不間斷進行監視及錄像，一般部位通過分割器進行每隔5秒進行連續錄像。采用數字錄象的除外。3、自控系統監測到的供配電及中央空調系統的有關數據交到相對應系統部門進行歸檔。4、CCTV系統監控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門處理。（二）運行數據統計1、每月空調運行時間統計2、每月每臺空調主機負載情況變化曲線表。3、每月自控系統及CCTV系統故障率統計表。（三）運行記錄與備份1、自控系統當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統計表格進行審核，再交給系統工程師及部門領導簽字后，歸檔。2、CCTV保安監控系統當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當發現某部位有設備異常情況，應立即通知維修人員和相關人員到現場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當天各班的運行記錄情況進行檢查、簽名，每月集中交給系統工程師，對當月該系統的運行記錄，各類統計表格等進行審核，再交給部