|融豐水鏡閣|營銷策劃構想,二oo七年 一月,致沈陽融豐置業發展有限公司,戴德梁行沈陽團隊,2002年進沈陽市場 2004年分公司建立 調研/策劃/代理/物業 在職員工90余人 累計服務項目近200萬平 高端住宅/寫字樓/酒店式公寓/商業 華新/萬恒/瑪莉藍/和泰/穗港/昌鑫 2006年海悅國際大廈6個月完成90%銷售 2006年南湖五金工具市場開盤實現70%銷售 2007年期待新的突破,1,市場如是說,成功是怎樣煉成的,市場分析/目標客群鎖定,2,夢，愿望的達成,市場定位,3,產品價值論,產品策略,4,好酒勤吆喝,營銷推廣策略,1,市場如是說,市場分析/目標客群鎖定,市場競爭與消費心理,本項目,市場供給,1,市場如是說,周邊供給114萬平，已消化約40萬平,面積分析,1,市場如是說,面積跨度大，目標客群涵蓋多個階層,戶型分析,1,市場如是說,二室配比占據絕對主力,開間設計,1,市場如是說,二室主臥3.3-3.4米 三室主臥3.6米 二室客廳3.9-4米 三室客廳4.2-4.5米,窗設計,1,市場如是說,臥室多為飄窗，客廳多為落地窗,銷售價格,1,市場如是說,隨工程進展，整體均價接近4500元,臨街商業,1,市場如是說,臨云峰街為2層商業,1,市場如是說,市場表現,客群不局限在鐵西區，和平區、皇姑區人群增多,最高價超過5000元大關，鐵西不乏實力客群,面積范圍跨度大，面積配比多而全,產品設計雷同，主打景觀或地鐵，個性特征不突出,區域市場漸趨成熟，競爭范圍漸趨擴大,2年中價格漲幅較大，市民逐漸接受每年500元的漲幅,人群鎖定,（客戶群年齡段分析）,1,市場如是說,前提： 有支付能力 有購買欲望,40-50歲構成了高端購買的主力人群,生活圈,1,市場如是說,生活圈失衡，期望和諧,1,市場如是說,李先生： 年齡：40-50歲 職業：律師/公務員/私企老板/職業經理人/教授 收入：年薪12萬,生意場 高峰期/應酬/迷失 家 庭 信任危機/代溝 朋友圈 淡出/孤獨 生 理 亞健康 ed 力不從心 心 理 生不逢時/焦慮/貪念/懷舊,40-50群關鍵詞,角色轉換過程中的尷尬，是否能涅磐重生？,心理健康投資與生理健康投資同樣重要！,1,市場如是說,市場機會,高端產品缺乏,特色產品缺乏,小而精,客群集中-高端,獨特附加值-配套,人性化管理-物業,大而全,心理健康-理念,|長尾法則|告訴我們成功只因為先走了一步,|2-8定律|是不敗的法則,找準了20%的人群，就能消化我們80%的產品,先行一步，就能創造出屬于我們自己的usp,1,市場如是說,把握時機,市 場 接 受 度,時間,2,夢，愿望的達成,市場定位,是你收藏了她，還是她收藏了你！,雙向選擇的博弈,馬斯洛的禮物,2,市場定位,2,市場定位,孕 旅美畫家 李自健作品,|水鏡閣|是一個藝術品，不是流水作業的產品,|水鏡閣|凝聚的是開發商的心血和心愿,|水鏡閣|只為懂得欣賞她的人而準備,|水鏡閣|給你的不是房子，不是家，也不是 簡單的生活品質，而是一種心境,夢，愿望的達成,核心價值觀,2,市場定位,人本位思想,心愿的達成,市場定位,“人文 和諧 新生態”,|融豐水鏡閣|,2,市場定位,案名釋義,2,市場定位,|融豐水鏡閣|,融豐 品牌樹立與品牌延續,水，道家思想中“上善若水，水利萬物而不爭又無堅不摧”，正符合本項目人群低調、重視情操陶冶的特征，所謂“大隱隱于市”,鏡，水也是一面鏡子，是對人內心深處渴望的折射,水鏡，水鏡先生是三國孔明的老師司馬徽的號，也是尊稱，“知人”也,閣 陛下、殿下、閣下，只有達官貴人方稱閣下，閣較苑/庭/軒 更能體現尊貴,3,產品價值論,產品策略,告別性價比，因為她是藝術品，她有了生命,3,產品策略,水鏡閣 生命的價值,不是始點、不是終點，而是看風景的心情,規劃風格,戶型配比,園林景觀,智能配套,專屬會所,物業服務,產品附加,3,產品策略,水鏡閣 生命的構成,3,產品策略,水鏡閣 生命的布局,不可不談的40度,40度夾角,不可不用的深度,穹頂空間,下沉廣場,b1,b2,現代風格 簡約板式 雙圍合*,立面 面磚 局部玻璃幕 采光 短進深 10.5-11米 全一梯2戶 客廳大露臺 底層 全躍帶私家花園 頂層 全躍帶屋頂平臺,建筑設計,3,產品策略,平層全一衛設計,3,產品策略,戶型比例,（平方米）,總戶數約750套,面積瘦身,飄窗,3,產品策略,先露臺 后封閉,3,產品策略,電梯設計,專署性,尊貴感,雙門電梯,立體園林 少量水景 高株植物 私家花園 健身器材 *,3,產品策略,園林景觀,智能設施,智能ic卡,樓宇對講,閉路監控,巡更系統,專屬會所,3,產品策略,插花訓練室,廚藝培訓室,中醫按摩室,茶藝棋牌室,技能培訓,健康保健,太極拳培訓,網絡培訓,網絡平臺,陶冶情操,專屬會所,3,產品策略,dv視聽室,讀報室,推桿室,交誼舞中心,針對性,實用性,持續性,*,摒棄：健身中心 游泳館 麻將室 幼兒園 干洗擴印 社區超市,氧吧,物業管理,社區活動的組織者,3,產品策略,網絡平臺的維護者,社區管理的執行者,港式管理,人性化服務,專業化隊伍,社區基金的運營者,職能：,產品附加,3,產品策略,3,產品策略,其他,車位配比：規劃停車位 配比1：0.6,裝修標準：清水房 提供菜單式裝修方案,物業費標準：高檔物業進駐 物業費1.5元/,網點規劃：云峰街、北四路2層商業 愛工街1層商業 面積分割為80平、150-300平左右,健康基金：提供100萬健康基金,地鐵商業：地下連接 便民并挖掘商業價值,4,好酒勤吆喝,營銷推廣策略,合理運用營銷手段，達到事半