筍江項目市場調研及物業發展建議,集團營銷中心-策劃部 2011.04.13,第一部分 筍江項目市場調研分析,本報告階段內容劃分,一、地理位置泉州市地處福建省東南部，是福建省三大中心城市之一。北承省會福州，南接廈門特區，東望臺灣寶島，西毗漳州、龍巖、三明，形成海西城市群 二、行政區劃市域面積1.1萬平方公里，轄4區3市4縣及經濟技術開發區。而本案所處的東海片區為泉州未來行政文化中心區、商務辦公及信息交流中心、大型外商投資開發港口區。 三、人口規模2009年泉州市常駐人口782.5萬，其中中心城區人口77.6萬人，其中戶籍人口47.17萬人，非戶籍常住人口30.5萬人，城鎮居民總戶數13.67萬戶，達到中等城市規模。 四、歷史文化泉州是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一，古代海上絲綢之路的起點， 素有“東方第一大港”，被譽為“世界宗教博物館”，聯合國教科文組織全球第一個世界多元文化展示中心。,泉州概況,泉州 東南沿海 歷史悠久 文化沉淀 海西經濟圈的重要城市。,城市定位：海峽西岸經濟圈，經濟樞紐城市，東南沿海對外貿易的主要港口城市，海西經濟圈的劃定為泉州未來的發展帶來了極大的機遇。,海西經濟圈：與長三角、珠三角并肩的、發展中的經濟區域； 泉州目前全省經濟首位城市，擁有大量私營企業，以鞋帽、服裝、箱包、機械加工等行業為主； 泉州，中國絲綢之路的起源，泉州灣曾經一度為全國第一大港，作為“海西經濟區中經濟首位城市”，著力建設“半小時城市群”的區域一體化大泉州； 與臺灣一水之隔，中國著名的“僑鄉”，依托于“三通”實現、兩岸關系緩和，未來海西經濟發展潛力巨大。,泉州概況,泉州規劃戰略：發揮泉州在對臺交流中的“五緣”優勢，以差異化發展為戰略核心，突出產業的龍頭作用、港口的支持作用、城市的載體作用和文化的紐帶作用，以“多輪驅動”全面提升泉州對海峽西岸經濟區的支撐帶動作用。,城市戰略定位建設全國重要的先進制造業基地和海峽西岸經濟區的中心城市；構建具有國際影響力的產業集群，先進制造業基地；建設海峽兩岸交流合作的前沿平臺，培育創業中心、文化中心、旅游名城和宜居城市。 城市空間布局形成“一灣兩翼三帶”的總體空間布局結構。從沿江時代走向環灣時代，建成海灣型生態城市。“一灣”：環泉州灣地區，是城市職能培育的主要地區、提升區域地位的戰略核心中心城區；“兩翼”分別是北翼環湄州灣南岸地區和南翼環圍頭灣地區。“三帶”指戰略提升帶、戰略預留帶和戰略輻射帶，是支撐帶動的紐帶 中心城區規模根據泉州市城市總體規劃(20082030），到規劃期末，形成“特大城市1個、中等城市7個、中心鎮21個、一般建制鎮約80個”的市域規模結構。,泉州城市規劃整體規劃,中心城區以“一灣四山兩江”為依托，形成“多中心、多組團”的空間布局模式，組團之間以水體、山體間隔，使每個組團具有良好的近山和親水性;同時，組團公共服務設施布局的中心逐步向規劃區核心地帶泉州灣口位移，打造區域服務中心。,泉州城市規劃中心城區發展規劃,中心城區以“多中心、組團式”的空間布局模式，形成“一灣四區、多組團”的空間布局結構，實現沿江發展、跨江發展，走向面海環灣。,泉州城市規劃中心城區發展規劃,在環泉州灣地區精心打造面向區域的高端服務職能中心； 重點發展金融保險、現代物流、國際商務、技術研發、信息咨詢、文化創意、中介服務等現代服務業，打造區域性服務中心； 主體是環灣的五大區域性功能中心（東海行政中心、洛秀科技創新中心、仙石企業決策中心、西濱生產服務中心、蚶江商貿會展中心）和市域商業中心。,以打造全國重要的先進制造業基地為目標，以信息化帶動工業化，調整產業結構，優化產業布局，提高自主創新能力，構建現代化工業體系，基本建成全省乃至全國重要的先進制造業基地、物流中心、億噸大港。,泉州城市規劃產業發展規劃,產業結構優化升級，其中紡織服裝、鞋材、建筑建材、機械制造、食品飲料、工藝制品等傳統產業持續提升，石油化工、汽車及配件、船舶修造、電子信息、生物醫藥及裝備制造、光伏電子等新興產業加快發展，輕重工業比重日趨合理，重工業比重2015年達42%、2030年達55%以上； 建設全國最重要的先進制造業基地方面，規劃期內要建成全國重要的石化工業基地、紡織服裝基地、鞋業基地和建材基地，建成省級裝備制造、船舶修造、汽車及配件、光電信息、食品飲料、生物醫藥基地。 以產業為導向整合城市，以經濟聯系打破行政壁壘，以快速交通通道加強泉州灣城市群內各城市之間的聯系，最終形成一體化現代化工貿港口城市。,民航： 近期適度擴建泉州晉江機場，盡快開展海西區域性樞紐機場專項規劃選址工作； 高速公路： 規劃形成“一環、兩縱、三橫、五聯”的市域高速公路骨架 鐵路： 形成“沿海環灣放射、內陸網狀縱橫”為基本骨架的市域快速通道網絡（福廈高鐵） 港口建設： 規劃形成肖厝、斗尾、泉州灣、深滬灣、圍頭灣五大港區。 另將完善由軌道交通、快速公交（brt）、常規公交干線、支線等共同構成中心城區公交系統,通過以港口為重點的現代化輸運體系建設，打造海西“西進東出”的重要通道，同時構建以鐵路、高速公路、海空港為骨架的市域交通網絡，建立現代化、可持續的綠色交通系統。,泉州城市規劃基礎建設規劃,江南區域概況,“吹響五大戰役號角”，重點抓好東海、城東、北峰、江南組團和晉江濱江總部經濟區、泉州臺商投資區、泉州軟件園、泉州經濟技術開發區等八大片區建設，今后每年投入的建設資金要達70億元以上。,江南組團位于環泉州灣中心增長區，是泉州市“南擴”戰略的重要組成部分，城市規劃對江南組團有巨大的推動作用。,將江南新區功能定位為：以產業發展為龍頭，以交通便捷、環境優美、就業充足、配套完善的綜合功能為方向的城市次中心。 用地規模為52.4平方公里，規劃區人口控制規模約30萬人。 鯉城區相關負責人介紹，6宗商住、商業、酒店用地已全部“招、拍、掛”出讓，目前已完成建筑設計方案，待方案審批，爭取9月份動工。,據悉：鯉城區近期將啟動筍江路沿線469畝地塊建設，主要包括高山社區危房改造，該區域還將加大教育設施建設，泉州七中江南校區、鯉城第三實驗小學、鯉城第二實驗幼兒園等將充實該地校園隊伍，此外，鯉城公共衛生服務中心也納入規劃。,配套：目前江南新區配套還比較薄弱，未來政府將大力投入基礎設施配套建設，將快速催熟區域，“城熟”時代即將來臨。,江南區域概況配套,江南區域概況產業導入,江南區域概況交通完善,江南板塊對外交通發達，已經形成現代化的交通網絡，區域經濟發展硬性條件已基本成熟。,田中大橋、延陵大橋和站前大橋，三座大橋已經納入該片區的規劃藍圖，據悉，站前大橋已于2010年3月份開工，將與2012年3月交付使用。,站前大橋正在施工,規劃交通性主干道：是規劃區通過田中大橋與北峰組團聯系的重要通道。在泉州市軌道交通線網規劃方案二中輕軌交通3號線與之平行。道路紅線寬 50 米。 城市主干道：規劃區內繁榮大道和江濱路等，道路紅線寬40-60 米。可保證規劃區內道路交通的通暢。,江南區域定位及規劃建設,區域屬性：集商業服務、商務辦公、文化娛樂與大型居住區于一體的新城市次中心，助推區域房地產的發展。,根據泉州的產業結構布局，泉州分為八大城市組圖，本案隸屬江南組團，是一個正在全新規劃的新組團，是“東進、南下、西拓”的重點建設城市新區，具有泉州“新浦東”的美譽。,大力發展商貿和物流服務業，形成以產業重構為主導的新區建設模式。新區設計的總體思路 “整體規劃、成片開發”，把江南新區建設成為生態環境優美、空間形態豐富、建筑造型典雅的現代化新城區。,江濱片區 中心公園烏石山片區 高新園區,江南新區三大片區,江南新區功能發展方向,江南新區前期定位城市次中心，開發模式是：居住區為主，旅游結合地產的模式,區域屬性：未來隨著交通的完善和學校企業的導入，區域面臨快速發展契機。,泉州七中江南校區10月動工建設 泉州七中江南校區及周邊項目包括泉州七中江南校區、鯉城區第三實驗小學、鯉城區第二實驗幼兒園，地址選在江南高峰社區西側至池峰路段，規劃用地157畝（中學114畝、小學30畝、幼兒園13畝），計劃投資1.8億。,江南總部經濟區呼之欲出，目前已經有15家商會報名入住,新天城市廣場,江南區域定位及規劃建設,新天城市廣場,江南核心區組團分析,建設規劃發展如下： 興賢路和筍江路交叉口西南角安排大型商業建筑，筍江路沿街以商貿和服務業為主（為目前的“福隆星城”、待開發的“新天城市廣場“）； 池峰路兩側以高層公共建筑為主，用地考慮電力、煙草、海關、稅務、交警、法院等部門辦公用地及部分配套項目； 新步社區安排體育、教育及文化設施； 區域內規劃筍江公園和江南中央公園； 筍江路和池峰路沿街將考慮設置2-3個星級酒店； 其他用地建設內容原則上以江南組團分區規劃和江南浮橋組團北區控規為依據，允許做局部調整。其中區域內已批五宗用地（筍江路安置小區、石崎安置小區、福隆星城、蔬菜批發市場和80畝仙景工業區），用地范圍和用地性質不再調整。,北至池峰路，南至南環路、大官路，西至江濱路，總計5800畝。整個規劃片區東部通過筍江大橋與古城相連。,片區的功能定位是：集商貿、高尚居住、公建中心等為一體的江南組團核心。,江南片區概況發展結論,江南新區將在項目開發周期內逐步成熟，城市次中心即將形成。,2,1,江南片區概況,江南片區個案分析,3,江南片區潛在市場分析,江南片區房地產市場,江南板塊個案分析,“東進、南下、西拓”的城市發展戰略中，江南片區成為泉州城市“西拓”的重頭戲，豐富水景和高密度的人口居住是最大優勢，大盤項目集中區域。,江南板塊擁有不可復制的自身優越性，這里不僅擁有龐大的本地居住人口和外來人口，而且擁有兩大高新技術產業基地、大型出口加工區，堪稱泉州“小浦東”； 未來將有更多、更具實力的大企業、資金流量更大的項目以及更多高精英人士在這個片區聚集。他們對住房的需求，必然給江南新區的房地產市場帶來新的機遇。 江南板塊配套也已經越來越完善，橋南立交橋、交通道路、公園、星級酒店以及醫療、教育、超市等配套不斷完善，使得這里的新區宜居、宜商的雛形越來越完善，吸引著眾多的投資者、置業者對江南新區的全新關注。,板塊分析江南板塊,大盤領航，小盤林立，18層以上小高層、高層穿插布置，部分項目均價突破7000。,板塊分析江南板塊,按目前在售項目來看，“中央公園”和“輝映江山”是區域兩個矚目的大盤，其他項目規模都只能望其項背。18層以上小高層與高層穿插布置是區域項目的共性。幾個大盤社區無論是社區綠化還是社區配套相對來看都擁有規模優勢，目前社區配套以“中央公園”最為完善。江南板塊目前新盤的均價最高達到7000元/平方米左右，待后期南益鯉景灣、新天城市廣場面市后將成為江南板塊的新一亮點。,片區供應項目,板塊分析江南板塊,從目前市場供應產品情況來看，中小戶型產品居多，在戶型設計方面，絕大多數的戶型含有“凸窗、結構板”等方面的贈送面積。,d棟,c棟,摩卡小鎮：利用隸屬鯉城區的轄區優勢，依靠便利的交通網絡，尋求產品差異化突破，主推低總價緊湊小戶型，在新政下成功突圍。,占地面積：24598.7 總建筑面積：61370 容積率：2.49 綠化率：30% 總套數（c、d棟）：244 套 車位：369個 價格：起價5100元/，均價5450元/,摩卡小鎮所處的江南片區6600畝的規劃建設是未來泉州發展的次中心，擁有順濟新橋、筍江橋、市民公園、展覽城、鯉城區政府，以及橋南3000畝的規劃建設等諸多交通及配套利好。項目不僅接受橋南片區的一級輻射、擁有浮橋片區的同等資源，而且5分鐘即可到達市中心繁華地帶。 從前三期的銷售率上看第一期推出的時間節點，在房地產銷售時間相對較冷的時間點，針對投資客的大量廣告投入取到部分效果。第二期在有第一期的鋪墊的基礎上產品以針對自住型的客戶為主，銷售時間選在房地產銷售旺季公開，所以能達到全部銷售。第三期在有前兩期口碑上，中小戶型能盡快的去化。 目前成交的客戶群以鯉城區居民和浮橋的客戶群為主，豐澤區一小部分； 摩卡小鎮針對居家戶型的設計，有附贈部分免費的面積（35不等）。附贈面積只達套型面積的5%； 小區規劃有小型商場能購對日常生活基本滿足； 主組團（b區）局部底層架空增加綠化面積；,摩卡小鎮綜合分析,從目前剩余在售的戶型上看，以三房120以上的余屋量最多，在以往該面積是市場的主力銷售面積。但在政府多方調控措施和規劃限制，在2010.11月后泉州出現了多個高贈送面積的樓盤如（三盛四季公園）、（冠亞凱旋門）等。主流媒體對江南片區未有大規模的關注，摩卡小鎮所附贈面積不夠吸引無發引起購房者的關注。在調控新政的影響下大部分自住的客層都選擇觀望，摩卡小鎮在銷售價格沒有太大優勢，剩余戶型面積偏大和配套不占優勢形成目前的銷售停頓。,新加坡城：坐落于橋南核心片區，占地面積56016平米，建筑面積219176平米，容積率為2.8，建筑密度30%以下，綠地率35%以上。,備注：該數據通過多次詳細跟進后，誤差基本可忽略，但后續還需繼續完善部分內容。,1#、5#樓,當期產品規劃為26-28層高層住宅，其中1#樓1-3層規劃商業、4層為架空層以空中花園形式出現，5層起為住宅產品，5#樓底層為架空層泛會所配套； 5#樓共有3小棟住宅，均為2梯4戶設計，本次僅推出1小棟26層住宅，約100套左右，剩余2小棟28-30層，約224套預計將于5月份過后再考慮是否推售。 在標準層規劃上1#樓屬于（l形）連廊式格局，產品基本以小戶型為主，單身公寓及2房產品占絕大多數。 當期最大戶型面積為106，該戶型可由“11單元+12單元”以“2+1”形式組合而成。 從戶型贈送面積表現形式來看，主要以“花池及凸窗”形式體現，贈送面積較小。 該項目就目前預定情況來看，5#樓87預約情況較為理想，其原由為贈送面積較多，且朝向及景觀面較佳。,新加坡城綜合分析,備注：該數據通過多次詳細跟進后，誤差基本可忽略，但后續還需繼續完善部分內容。,百捷-中央領地：位處橋南3000畝規劃片區，占地面積約30畝，建筑面積約80000平米，容積率為3.0，綠地率40%左右，起價： 約6500元/m,均價：約7450元/m 。,備注：該套戶型建筑面積87平方，實得116平方，贈送面積為29平方，贈送面積采用結構板形式。,小區規劃3棟30-32層高層住宅，1-3層規劃底商、4層起為住宅產品； 雖在樓棟標準層布局設計為2梯4戶，但通過連廊的方式做到戶戶均有通透的布局； 規劃產品面積基本以90以下為主； 在戶型設計方面均以贈送的面積為主要宣傳點，最高贈送面積近30（1#01、05單元“2房變4房”）； 戶型套內空間布局還算合理，但部分戶型客廳面寬相對較小。 面積贈送的空間基本圍繞整改“結構板”的方式表現； 后期交房“結構板”的做法將以約80cm高的砌墻形式交付，砌墻與倒板費用不計，業主如想更改為居住房間，建議可由業主自行采用玻璃墻體封閉墻體。,百捷-中央領地綜合分析,從各個項目整體規劃分析來看，在商業配置方面，基本以底商、夾層連廊式商業或集中商業體現，在住宅標準層設計方面，基本以2梯4戶的形式出現，底層采取架空形式做泛會所配套，或者在底商與住宅過度樓層采取架空做空中花園形式出現； 由于該區域屬于泉州城市南擴開發片區，從本區域的居民群體特征來看屬于中層階級的代表群體較多，從本區域在售樓盤分析，置業的客戶大多數是本區域輻射周邊鄉鎮縣市的剛性需求群體較多，因此在本區域銷量最好的戶型90平米以內的戶型； 該區域項目的戶型面積配置基本較為平均，90平米與100平米以上的戶型比例相差不大，但中小戶型有一個較為明顯的共性為贈送面積居多，按贈送面積與銷售面積分析占比來看，贈送面積范圍基本有在銷售面積的13%-33%（如一套80平米的戶型，贈送空間在11平米-27平米之間）；,項目個案分析總結如下,2,1,江南片區概況,江南片區個案分析,3,江南片區潛在市場分析,中心市區土地消耗殆盡，江南成為近幾年土地成交的重點區域之一。知名開發商已經開始試探性介入，江南板塊將成為未來房地產開發的熱點區域。,江南板塊地塊出讓情況,注：信息來源泉州國土局,從以上表格分析來看，商住混合產品建筑面積的體量大致在1448613平米左右，純商業、寫字樓、酒店等產品建筑面積的體量大致在663261平米左右，目前按市場情況放量預估已投放40%左右，因此在后期市場供應量有可能會在短期內造成井噴的局面。,接上表,供應情況：土地集中放量，后續房源供應量大。項目高層住宅將面臨密集競爭，擇機入市是關鍵。,預估市場未來供應時間,市場未來供應量至少200萬平米,第一部分 筍江項目市場調研分析,本報告階段內容劃分,項目自身屬性-四至,目前本案缺少現有的生活配套，即使是1公里以外的“興賢路”，也只是一些雜亂無序的低層次基本生活配套，但從交通方面來看，現有的路網規劃相對比較完善，在路通的前提下，自然奠定了區域未來發展的前景，從地塊周邊規劃配置來看，江南中央公園的自然景觀資源，新天城市廣場的大型商貿購物中心等，也將為后期片區成型展現標志性的建筑形態。,區域屬性：目前區域形象較差，配套薄弱，生活不方便，片區較為陌生。,周邊低矮民房和工廠，較為嘈雜，影響區域形象。 目前生活配套少，生活不便。 交通出行不便，公交線路少。,近距離生活配套少，新華都、永輝超市都距離本案較遠。 金融網點少； 缺乏大型餐飲娛樂休閑場所； 市政配套有待進一步完善。,項目自身屬性-配套,正確認識項目地塊的資源條件和限制因素，因地制宜，充分利用良好的城市規劃及有利條件，發展與之相適應的物業。,項目自身屬性-資源,項目現狀及新政影響情況不利，但未來發展遠景相對較為可觀。,項目自身屬性-優劣勢,用地面積：8674 建筑高度：6080米 容積率：3.5以下 建筑密度：22% 綠化率：35%以上 套型建筑面積90以下比重應達商品住房總面積70%以上 建筑底層采取架空綠化，不論其層高是否大于2.2米，容積率指標核算時可不計底層架空綠化面積,用地面積：15428.6 建筑高度：90-150米 容積率：4.5以下 建筑密度：22%（可調至35%） 綠化率：35%以上 標準層建筑面積宜控制在1500以內,項目經濟技術指標及規劃要點,商住用地,酒店商業用地,地塊的特殊性，要盡量發揮其優點。緊鄰建設中的江南公園，以公園地產為主題對項目進行塑造。因此,本案的主軸核心定位建議可為:,項目思路,五星酒店和商業中心大樓是我家的會所,酒店商業規劃,針對五星酒店設計需先聘請專業的酒店咨詢管理公司提供意見，在請專業的有五星級酒店設計經驗的團隊進行規化設計； 酒店客房按綜合建筑面積50/間，總套數200套，（同多位專業人士的訪談得出，此類建筑規模的酒店對于是公司自己持有經營、引進戰略伙伴共同經營或將來整體出售都相宜）； 裙樓建議規劃5層包含酒店大堂和商業辦公大堂（地塊周邊規劃有一個80000的大型綜合商場，本項目商業裙樓以酒店客房為依托，定位經營餐飲休閑娛樂業。）設計裙樓時因考慮預留能滿足酒店配套的場所，其余部分可分割出來獨立銷售后； 規劃設計要以能最大部分銷售消化為主要原則。 商業價值最高路段是筍江路和繁榮路，要爭取商業利益價值最大化，設計上將兩條住路的優勢發揮到最大（要考慮品牌旗艦店規模）。 酒店用房位置需要重設計（充分考慮日照情況下），建議安放在規劃路這一側（星級酒店本身就是地標，客人入住后不會去在意外面景觀是否能見到公園）。,商住用地,商住項目以小面積“豪宅”為方向進行塑造設計，要求戶型方正，動靜分離，房間擺設要合理。 套型面積配比建議： 三房兩廳120（建筑面積）占85% 四房兩廳135（建筑面積）占15%,備注：由于該項目目前已確定由之前設計院著手開展后續戶型產品設計調整修改，因此，營銷中心項目組成員目前待設計院下次提交戶型修改稿后，再做細致商討。,在開發進度上，建議商業地塊的先行入市，搶占因新政影響而造成目前市場投資客戶與異地客戶的購房心理，同時由于周邊各個項目的一并啟動，在本案酒店商業地塊的“類住宅”產品本身由于產權年限的劣勢，在面市的時候價格上必定優于周邊項目的“準住宅”產品，這就恰好為本案創造了在產品開發同時加快了資金回籠速度，也為二期商住用地提供有利的硬件支持，為二期銷售開展奠定了有利的形象展示效果。,本次報告總結,筍江項目銷售中心選址建議,銷售中心的定義,蓄客期,強銷期,持銷期,提供項目前期形象展示面，