贏商網8月福利活動： 上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載vip資料。 活動時間：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活動每月各不同，請添加qq：2104223640了解當月活動（添加后可享受每日優質免幣資料和2幣資料實時推送）,城中區域市場報告,2014.3,catalog 目錄,part1,區域宏觀環境,區域概況 區域產業規劃 區域交通及配套,城中區域范圍為太倉塘以南，火車軌道以北，青陽港以西，葉荷河以東； 地處昆山核心區域，是昆山的政治、經濟、文化和商貿中心，人口較多，交通便利，在售項目較少，多為老住宅小區。,城中區域,區域產業規劃,功能分區： “三心”：昆山市行政中心、商業中心、傳統文化中心 “三區”：中心功能首位集聚區、現代城市經濟集中區、低碳生態宜居示范區,婁江休閑景觀帶,人民路綜合發展軸,用地規劃圖,用地布局結構： “一軸”：沿人民路的南北向綜合發展軸； “一帶”：沿婁江的東西向休閑景觀帶：,從區域規劃中看，主要形成“一商業軸，一景觀帶”為中心的發展趨勢；城中區域用地規劃主要以商業、住宅和市政用地為主，住宅多為老居住小區，在開發或待開發住宅項目較少,規劃cbd,區域交通及配套,城中區域為昆山市核心區域，生活配套成熟且齊全；商業配套現已形成了人民路老城區商業板塊，未來的東新街金鷹商業板塊；交通便利，通達性高，但交通堵塞現象比較嚴重。根據城市的規劃，長江路東、青陽港西、前進路南、朝陽路北區域將成為昆山的cbd區域,規劃cbd,小結,城市核心區域 區域內老住宅小區較多 生活配套齊全,part2,區域房地產市場分析,樓盤分布圖 區域土地市場 區域供求存數據 價格走勢 區域銷售top10 未來供應量 區域戶型面積特征,樓盤分布圖,在售項目,待售項目,柏盛園,動遷房,區域土地市場,住宅,商辦,商住,在售項目較少 近幾年土地成交少，多為商業用地,小結,贏商網8月福利活動： 上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載vip資料。 活動時間：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活動每月各不同，請添加qq：2104223640了解當月活動（添加后可享受每日優質免幣資料和2幣資料實時推送）,城中區域供應情況,2013年全年城中區域新增供應量1814套，其中3、4和11月新增量較多，在昆山整體市場中處于末位，占比2.62%，2014年第一季度無新增供應量，區域內月度供應量不穩定,2013年城中區域新增量占比情況,金鷹、金瑞,柏盛園,城中區域成交情況,2013年城中區域成交1355套，2014年前兩個月成交149套，同比2013年下降24.75%；從數據來看2013年成交量出現了7月和12月的兩個頂峰，主要原因是個別項目開盤或加推導致的，其他月份成交平平，低于百套。在昆山整體市場中，城中區域成交量也排在末位，占比僅2.10%,2013年城中區域新增量占比情況,翡翠名都,柏盛園,整體看來，區域庫存量波動上升態勢，2013年11月份庫存量增至最高4383套，截止2014年3月底庫存量4048套，當月存銷比約79.37，在沒有新增量的情況下，按3月去化量計算，現有庫存需6.6年去化完，庫存去化壓力大！,城中區域庫存量情況,城中區域與昆山整體市場成交對比,2013年昆山整體市場成交64195套，近十五個月月均區域5017套，城中區域全年成交1355套，近十五個月月均去化102套，從圖表中可以看出，城中區域每個月的成交與整體市場相距甚遠，成交情況不理想。,價格走勢,從圖表中可以看出，2013年1月至2014年3月城中區域各樓盤均價呈下降趨勢，項目價格梯次比較明顯，2014年3月均價為10957元/，同比去年3月下降7.01%，其中下降最大的樓盤為玖瓏灣。,注：此價格為表價,區域成交top10,2013年全年銷售套數top10,2014年1-2月銷售套數top10,城中區域在售項目較少，在售項目都能進銷售top10,2013年排名第一的為翡翠名都，成交288套，金鷹天地廣場和金瑞家園在2013年均有加推或開盤，排名第二、三名，為第二梯隊；2014年前兩個月，成交量慘淡，動遷房項目柏盛園成交34套，排名第一，金鷹和玖瓏灣成交14、11套，排名第二、三套。,預計未來住宅上市量,區域房型面積配比,五個項目共用2492套房源，房型以170以上的大戶型為主，占比32.26%，其次是140-150，占比21.23%； 五個項目現已去化1278套，整體去化率為51.28%，其中170以上房型去化占比最高，占比30.59%，其次為140-150，去化占比20.03%,區域住宅成交結構,贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院“，海量專業資料每日更新中！ 資料下載地址：/,區域住宅成交結構,選取了區域內現在在售而且有一定成交量的項目進行分析對比，這個五個項目整體面積段分布比較廣泛，其中130-160平米每個項目都有，110-120是市場空白點；去化率最高的面積段為160-170，但此面積段房源套數最少，僅有48套。,區域住宅產品面積段具體數據,供求量較低，處于市場末位 庫存量及未來上市量去化壓力大 區域內多為中高端項目，價格梯次明顯，呈下降趨勢 產品多為大面積戶型，去化率高，但周期長,小結,part3,產品分析,區域建筑特征 戶型分析,贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院“，海量專業資料每日更新中！ 資料下載地址：/,產品分析-建筑風格,弘輝首璽,金瑞家園,金鷹天地廣場,榮記玖瓏灣,永泰花苑,簡歐建筑風格,簡歐建筑風格,現代歐式建筑風格,法式建筑風格,現代建筑風格,產品分析-兩房,2r：104,2+1r:107,2r:92,2r：88,弘輝首璽,優點：兩面朝南、通風性比較好、主臥帶衛生間、空中花園可做成一個房間 缺點：公共衛生間在進門口私密性不好、生活東線不合理、104平應做緊湊房型，卻做成了一室大尺度舒適型房型，不符合市場實際需求。,優點：兩面朝南、面積利用率高，做到了三房、廚房帶工作陽臺 缺點：因為房型太緊湊必然會導致生活動線的不合理性，餐廳的位置影響動線、南北通風性差、衛生間尺度狹小、廚房雙面工作臺，不方便操作。,優點：三面朝南且都帶陽臺、公共衛生間干濕分離、廚房有工作陽臺。各功能區尺度相對舒適。 缺點：客廳和兩個房間南北通風差、衛生間的位置導致生活東線紊亂。,優點：兩面朝南、各功能區尺度相對舒適、廚房帶超大工作陽臺。 缺點：南北通風差、生活東線交叉、廚房尺度偏小、客廳陽臺尺度小。,金瑞家園,金鷹天地廣場,榮記玖瓏灣,永泰花苑,2r：125,優點：三面朝南，主臥套房式設計，公共衛生間干濕分離廚房有工作陽臺，各功能區尺度相對舒適。 缺點：南北不通透，餐廳面積較小，阻礙動線。,區域內兩房戶型方正，多為南北不通透，除金瑞花園，其他戶型比較平庸沒有太多特色。弘輝首璽為大面積舒適兩房。,產品分析-三房,弘輝首璽,金瑞家園,金鷹天地廣場,榮記玖瓏灣,永泰花苑,區域內三房主要集中在140左右，金鷹、金瑞和玖瓏灣三個項目有點相似，都三面朝南，動靜分區；永泰花園和弘輝首璽兩面朝南，其中永泰花苑客廳為東西向。,3r:132,優點：三面朝南、主臥帶衛生間、可做n+1房、衛生間離次臥比較近、生活動靜分離、南北通透 缺點：主臥不帶飄窗或陽臺、次臥凹進里面影響采光和通風、公共衛生間尺度偏小,3r：142,優點：三面朝南、主臥帶衛生間和書房、可做n+1房、衛生間離次臥比較近、生活動靜分離、南北通透 缺點：除了客廳帶陽臺，其他功能區都不帶飄窗或陽臺、朝南小房間因主臥書房的面積分割，導致室內面積的使用率不高、公共衛生間尺度小。,3r:143,優點：三面朝南、主臥帶衛生間、可做n+1房、公共衛生間離小房間都很方便、生活動靜分明 缺點：客廳陽臺偏小、南北不通透,3r:140,優點：兩個房間朝南、主臥帶衛生間、可做n+1房、公共衛生間干濕分離 缺點：客廳東西向，通風采光極差、廚房到餐廳動線不方便、生活動靜區交叉,3r:143,優點：南北通透、功能區尺度都偏大，比較舒適 缺點：開門對衛生間、生活動線交叉廚房狹長型，利用率不高、小房間朝北，尺度偏小,產品分析-大戶型（170以上）,弘輝首璽,金瑞家園,金鷹天地廣場,榮記玖瓏灣,永泰花苑,區域內大戶型占比較高，跨度也就大，其中弘輝首璽最大的有700多平米的，這里只選取了170多平米的進行分析；金鷹和玖瓏灣均是三面朝南，帶有入戶花園，金鷹動靜分區，玖瓏灣分區比較混亂；弘輝首璽173戶型兩面朝南，客廳為東西向，無太大優勢。,無,4r:170,優點：三面朝南、主臥帶衛生間和書房、可做n+1房、衛生間離次臥比較近、生活動靜分離、南北通透 缺點：除了客廳帶陽臺，其他功能區都不帶飄窗或陽臺、公共衛生間狹小,4r:173,優點：三面朝南，主臥套房式設計，帶有入戶花園，南有大陽臺 缺點：南北通透性差，北向兩個次臥面積較小，動線混亂，客廳左右都有臥室，私密性差,無,3r：173,優點：開間尺度大，奢侈房型 缺點：客廳東西走向不符合內地客層的習慣、所有功能區均不帶陽臺或飄窗,建筑風格各異，歐式為主 戶型多以舒適度為主，無太多優勢,小結,贏商網-運