中信地產投資管理制度流程,戰略發展部 2011年4月,提綱,1、投資管理基本思路 2、投資管理制度 3、投資管理審批流程 4、項目投資作業指引 5、項目投資測算模板,1、投資管理基本思路,1）二級管控下的投資管理,5,1）二級管控下的投資管理（續）,中信地產總部功能定位設計 經營決策中心,1）二級管控下的投資管理（續）,下屬城市公司定位總部授權下的項目管理中心,2）投資管理業務線構成,戰略發展部,協助部門,協助部門,（戰略投資中心）,設計開發部,城市公司部門,總部部門,業務歸口,協助部門,協助部門,8,已進入城市，由城市公司設計開發部發起項目拓展論證工作，由總部戰略發展部組織項目投資評審。 新拓展城市原則上由總部戰略發展部發起項目拓展論證工作，并組織項目投資評審。特殊情況下，可由總部戰略發展部授權相應的城市公司設計開發部發起項目拓展論證工作。,3）項目拓展工作分工,2、投資管理制度,10,要點： 1）適用于公司所有擬投資開發的項目。 2）項目投資決策評審會前階段： 項目建議書（或項目簡報） 戰略發展部對項目的初審 相關部門預溝通 分管戰略發展部的公司領導同意召開評審會,中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度,11,要點： 3）項目投資決策評審會階段： 戰略發展部：基于企業戰略與市場環境，對項目的判斷 產品研發部：方案可行性 成本管理部：成本可控性 品牌營銷部：定位與售價的合理性 財務部：資金方案的可行性 法律部：交易方案的法律風險控制 形成會議紀要（專業部門意見與公司領導意見匯總整理）,中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度（續）,12,要點： 4）項目投資決策評審會后階段： 按流程報送董事長/總裁、董事會、股東會等批準。 下發評審會會議紀要及項目投資批復文件，完成項目獲取。 項目最終取得后簽訂項目開發經營目標責任書。,中信房地產股份有限公司投資決策評審管理制度（續）,3、投資管理審批流程,14,中信房地產股份有限公司投資決策管理流程,15,要點： 1）項目投資決策管理工作結束以簽訂項目開發經營目標責任書為標志。 2）時間節點要求： 項目材料上報后戰略發展部須在2日內予以第一次反饋（否決或補充材料）。 項目材料上報后協審部門須在3日內將意見匯總至戰略發展部，統一反饋給上報人（第二次反饋）。,中信房地產股份有限公司投資決策管理流程（續）,16,要點： 2）時間節點要求：（續） 接到第二次反饋意見后，上報人須在3日內按要求修改完善材料并再次上報戰略發展部。戰略發展部確認材料符合要求后上報分管領導，并抄送協審部門。 分管領導同意后，戰略發展部在5日內組織召開投資評審會。 評審會召開后1日內，戰略發展部出具會議紀要，并組織材料上報中信集團。 接到中信集團批復后2日內，戰略發展部擬制總部批復并正式下發。,中信房地產股份有限公司投資決策管理流程（續）,4、項目投資作業指引,18,要點： 1）項目投資決策管理工作結束以簽訂項目開發經營目標責任書為標志。 2）,項目論證階段城市評價報告,19,適用范圍： 以銷售型物業為主的二級開發項目 （土地一級開發項目參照執行）,項目投資決策評審報告,20,項目投資決策評審報告,21,項目投資決策評審報告,22,項目投資決策評審報告,如有相關的規劃設計及成本等材料可作為附件。,23,項目投資決策評審報告,撰寫要求與要點提示： 整個報告的撰寫應客觀、真實，引用數據盡量注明出處。 項目總體概況部分應關注大市政建設情況；對于采用股權收購形式的，應對項目收購溢價部分的處理方式進行說明。 風險分析部分應關注國家及當地行業調控政策出臺后對項目銷售的影響。 市場分析部分應關注未來區域內潛在供應量、區域市場的平均去化速度和價格漲幅。 項目產品定位時盡可能出具項目概念性規劃方案作為指標配比的依據。 項目測算時應關注地價款支付進度及項目現金流回正的時間。,24,項目投資決策評