寧夏派勝房地產開發有限公司PASON1第一章總論一、項目概況（一）、項目名稱“派勝世茂城/世茂苑”（二）、項目批準單位固原市發改委（三）、項目設計單位北京威斯頓建筑設計有限公司（四）、項目建設單位寧夏派勝房地產開發有限公司（五）、企業性質其他有限公司（六）、企業開發資質二級（七）、法定代表人張學鵬（八）、項目負責人馬福忠張玉軍（九）、項目地點與區位項目地點位于固原市原州區新區銀平路北側、高平路西側，四至范圍東至高平路，南至銀平路綠化帶，西至明莊規劃路，北至擬建中的華祺酒店。本項目距固原市政府大樓、固原汽車站僅一路之隔，地理位置十分優越。（十）、項目內容與規模該項目計劃總投資約8億元人民幣，總用地面積192,88092（28932畝），總規劃建筑面積約367,500，由大型商業城、20棟小高層住宅、20棟多層住宅、一棟公寓、一棟辦公樓及公建、地下車庫等組成。項目定位為超大型商貿城、高檔精品住宅，是一個集居住、商業、辦公為一體的綜合性商住小區，也是固原市目前絕無僅有的簡歐式高檔商業、住宅混合的超大型社區。項目內容與規模詳見表二項目分期開發計劃表。寧夏派勝房地產開發有限公司PASON2（十一）、主要技術經濟指標規劃建設用地面積192，88092總建筑面積367,500其中小高層住宅158,108；多層住宅67,584公寓8,085辦公樓9,438商業102,485；公建及會所2,500；地下車庫19,300可泊車位630個；地上車位可泊車位203個；總戶數約1854戶；總居住人口約6,489人（每戶按35人計）；容積率18建筑密度23綠化率367；建設經營期5年（十二）、項目投資概算本項目概算總投資69,714萬元人民幣，其中征地及平整費4,935萬元，各種行政規費2,651萬元，前期工程費858萬元，建筑安裝費50,650萬元，配套設施費4,043萬元，管理費用1,288萬元，財務費用（借款利息）2,738萬元，銷售費用1,288萬元，不可預見費用1,263萬元，項目各期投資概算詳見表八項目分期開發與投資計劃表。（十三）、項目資金籌措寧夏派勝房地產開發有限公司PASON3本項目概算總投資所需的69,714萬元，主要采用企業自籌、銀行項目貸款、分期開發預售等方式籌集資金，資金連續滾動使用直至項目開發結束詳項目各期資金籌措祥見附表九資金籌措表。（十四）、項目財務評估結果本項目在暫定的五年建設經營期內,預計總銷售收入113,355萬元，總銷售成本64,400萬元，銷售稅金及附加6,427萬元，各項期間費用5,314萬元，企業所得稅9,304萬元,稅后凈利潤27,910萬元，財務內部收益率326投資利潤率40投資利稅率493投資回收期42年。（十五）、項目可行性研究報告結論通過上述可行性研究的主要經濟技術指標可知，“派勝世茂城/世茂城”項目的成功開發建設，不僅將給本企業帶來較好的經濟效益，并且還將創造良好的社會效益。本項目作為新區中絕無僅有的高檔住宅項目，符合自治區、固原市的城市發展方向，未來市場前景無限美好。同時，由于本項目的自身品質，加上我公司先前成功開發銀川歐陸經典花園、青銅峽水岸世家、靈武歐景豪庭、銀川金海明月項目的良好口碑和時常認可度，可謂占盡“天時、地利、人和”。因此，項目是可行的，也必將獲得圓滿成功。二、可行性研究報告編制的依據和范圍及指導思想（一）、編制依據1、固原市城市總體規劃2、固原市城市住房建設規劃寧夏派勝房地產開發有限公司PASON43、北京維斯頓建筑設計有限公司關于“派勝世茂城/世茂苑”建筑規劃方案及“派勝世茂城/世茂苑”總規平面圖。4、國家和自治區及固原市的相關政策、法規、規范等。（二）、研究論證的范圍1、項目建設的背景及必要性2、項目的市場調查分析與建設規模3、項目的建設條件與規劃布局4、項目實施計劃5、投資估算與財務評價（三）、指導思想該項目的建設將以國家、自治區、固原市的相關法規和政策及規范為指導思想，充分利用本地區的資源和區位優勢，遵循以市場為導向，以提高最大的經濟效益為中心，保證較高的企業經濟效益和社會效益。以科技為先導，力求技術先進可靠，推進行業的科技進步，性價比力求合理，促進投資節約。充分考慮生態環境保護，走可持續發展的道路，突出本項目浪漫的簡歐式的風格，和理的商住混合布局，產品力求高起點、高標準，產品銷售主要立足于固原市和周邊省、市、縣市場。充分考慮本項目住宅小區的區位優勢和獨特性，根據市場需求作出合理規劃，在規劃指導下進行項目開發建設，以最快的速度在項目實施的建設經營期內達到所預期的開發規模和經營目標。寧夏派勝房地產開發有限公司PASON5第二章開發企業及法定代表人簡介一、企業基本情況企業名稱寧夏派勝房地產開發有限公司注冊地址銀川市金鳳區上海中路188號派勝大廈九層注冊資金人民幣5,000萬元經濟性質其他有限責任公司開發資質國家二級法定代表人張學鵬經營范圍主營房地產開發與銷售；兼營建材、機電產品、化工產品的銷售。寧夏派勝房地產開發有限公司成立于2003年12月，注冊資金伍仟萬元人民幣（5,000萬元），是一家具有二級資質的房地產開發企業。公司現有正式職工48人，具有各類專業技術職稱的人員36人，其中高級職稱8人，中級職稱22人；具有本科學歷的人員15人，大專學歷的人員23人。公司自成立以來，以“創寧夏知名品牌，建回鄉一流企業”為企業目標，以“營造高品質生活”為開發理念，借鑒國內外先進的房地產開發經驗，注重現代建筑藝術與傳統民族風格的統一，在規劃設計寧夏派勝房地產開發有限公司PASON6和開發經營上，秉承“以人為本，穩步發展，質量第一，效益至上”的企業宗旨，貫徹“務實創新，追求卓越”的企業精神，以一流的規劃、設計、施工和科學的管理以及熱情的服務，長期致力于“高雅品位，經典超群”的企業產品形象，確保了公司開發的每一項目的成功。面對新的機遇和挑戰，我公司將立足大銀川,放眼周邊的吳忠、青銅峽、靈武、固原、大武口等市縣，始終堅持穩健經營與開拓創新并重的戰略，與時俱進，搶抓機遇，不斷探索中國特色社會主義市場經濟條件下房地產業的發展規律，保持穩定的經濟效益，使公司發展成為寧夏一流的房地產企業。二、企業組織結構本公司是民營股份制有限責任公司，具有獨立法人資格，公司組織機構健全，權責明晰，設有董事會和監事會，實行董事會領導下的總經理負責制。公司經營班子設總經理（董事長兼）1名、副總經理2名、總經理助理1名、財務總監1名、總工程師1名，下設行政后勤部、人力資源部、財務會計部、合同預算部、前期開發部、工程技術部、策劃銷售部七個職能部門，并設有一個全資子公司寧夏派勝物業服務有限公司和銀川、青銅峽、靈武、固原4個非獨立核算的分公司（詳見寧夏派勝房地產開發有限公司組織機構圖）。公司實行自主經營、獨立核算、自負盈虧。公司主要管理人員均具有較高經營管理經驗和超前創新能力，無不良社會行為記錄，既有在沿海經濟發達地區多年進行房地產開發的經驗，又有在寧夏本地進行房地產開發的經歷，因而完全可以保證本項目開發建設的順利進行和圓滿成功。寧夏派勝房地產開發有限公司PASON7寧夏派勝房地產開發有限公司組織機構圖董事會人力資源部工程技術部合同預算部財務會計部前期開發部物業管理部策劃銷售部行政后勤部副總經理副總經理總經理助理財務總監董事長兼總經理0總工辦公室總工程師項目經理1部項目經理2項目經理3工程崗銷售崗物業崗行政崗財會崗前期崗工程崗銷售崗物業崗行政崗財會崗前期崗前期崗工程崗銷售崗物業崗行政崗財會崗寧夏派勝房地產開發有限公司PASON8三、開發業績及榮譽公司成立伊始，開發建設了位于上海西路的“歐陸經典花園”商住小區，總建筑面積約10萬平方米，小區以“超前的設計思路、優美的人居環境、合理的戶型布局、舒適的居住條件”而享譽銀川，成為新區建設中的亮點。2006年6月份，本公司在青銅峽市小壩東區開工建設了“派勝水岸世家”商住項目，該項目總占地面積350余畝，計劃總建筑面積30萬平方米，總投資額約39億元，計劃分三期5年完成。目前已完成項目一期、二期約22萬平方米住宅商業等，三期住宅及部分商業約10萬平方米正在開發建設中，預計2011年結束。2008年3月，在靈武市城區正式開工建設“中銀歐景豪庭”商住項目，該項目總占地面積89,967平方米13495畝，規劃總建筑面積15萬平方米，將于2010年10月底前全部竣工結束。2009年3月，在銀川市上海路南側、銀川唐徠回中北側開工建設寧夏派勝房地產開發有限公司PASON9了派勝金海明月”商住項目，該項目總占地面積為57萬平方米，規劃總建筑面積215萬平方米，計劃投資總額約58億元人民幣，目前已完成一期約15萬平方米。2007年6月份，我公司通過公開掛牌方式，在銀川德勝工業園區商住區征得520畝商住用地，為公司的持續經營和發展奠定了基礎。我公司在成立的短短7年內，不僅取得了驕人的開發業績，同時也獲得了可喜可賀的社會榮譽。2005年，歐陸經典花園榮獲“首屆中國西部十佳人居環境樓盤”獎；20062007年度、20082009年度連續榮獲“重合同守信用”單位；07、08、09連續三年榮獲中國建設銀行寧夏區分行信用等級AA級企業；特別是2009年，水岸世家、金海明月的多個樓號獲得了“市級標化工地”、“區級標化工地”的稱號，公司還榮獲自治區建設廳“房地產信用等級AA級企業”、銀川市房管局“房地產AA級誠信企業”、自治區“優秀回商企業”等殊榮；與此同時，2009年度，本公司以超強的實力和驕人業績，躋身于銀川市房地產行業“十強五優”之列。四、法定代表人簡介我公司法定代表人張學鵬，男，回族，大專學歷，高級經營師，寧夏靈武市臨河鎮人，生于1957年2月22日，現任寧夏派勝房地產開發有限公司董事長兼總經理。1980年任臨河鎮石壩村小學教師，1985年任臨河鎮石壩村黨支部書記，1990年任靈武市臨河鎮團委書記，1995年任銀南外貿（集團）公司開發公司經理，2001年創建靈武市雪原絨業有限責任公司并任總經理，2003年開始步入房地產行業并任寧夏派勝房地產開發有限公司副董事長，2007年7月任寧夏派勝房地產寧夏派勝房地產開發有限公司PASON10開發有限公司董事長兼總經理。先后成功開發了“歐陸經典花園”、“派勝水岸世家”、“歐景豪庭”、“金海明月”等項目，總建筑面積達80余萬平方米。他為人誠實守信、做事沉著穩健，社會責任感強，房地產開發經驗豐富，并具有較強的市場洞察力和駕馭房地產風險的能力。是自治區2009年度“優秀回商”，L靈武市第屆政協委員，銀川市金鳳區第屆政協委員。第三章項目建設背景與開發條件分析一、項目建設背景“派勝世茂城/世茂苑”項目位于固原新區最南段，東與市政府大樓隔高平路相望，南與固原新汽車站隔銀平路而對。固原市新區位于固原市的西側，東至古雁西路，西至長城梁，北到固胡路，南到福銀高速公路，目前處于快速發展階段。自2006年固原市市政整體規劃大規模調整以來，尤其是“優先開發新區，保護改造老城”為主導思想，建設新固原的城建方針政策確立以來，并得到了自治區、固原市兩級黨委和政府方針、政策和資金的大力支持，這一區域的發展經歷了質的飛躍，區域版塊的價值和地位得到了前所未有的提升。目前，這一區位房地產項目的高檔次、高價值逐漸得到了消費市場的認同，同時，由于行政新區各行政機關的逐漸遷入，諸多行政單位在此區域內團購、代建的住宅、寫字樓項目日益增多，新區的建設和價值都是一日千里。本寧夏派勝房地產開發有限公司PASON11項目依托固原市中央行政區生活居住需求的大背景，地理位置優越，周邊市政配套完備。根據固原市城市規劃建設的總體方案，目前老城區已經不再批準出售住宅用地，本項目地塊可以說是新區中的高檔精品商業住宅超大社區，其稀缺性和不可復制性進一步彰現。因此，為了適應建設“新固原”和創建民族風情、生態園林城市的需要，我公司“派勝世茂城/世茂苑”項目的適時開發建設，正趕上了固原市城市規劃建設和發展的大好時機，必將獲得圓滿成功。二、項目開發條件（一）、項目區域的經濟條件固原市是寧夏回族自治區南部及周邊地區的政治、經濟、文化、科技、信息中心，是坐歷史文化古城、名城。距銀川、蘭州、西安三個省會城市均不到400公里，位于這三個省會城市的中心位置，也是一個以農副產品加工、旅游、商貿為主的具有民族特色和山城風貌的生態型城市。下轄原州區、西吉縣、隆德縣、涇源縣、彭陽縣等一區四縣，行政區域面積112864平方公里。據2009年底統計，全市總人口15128萬人，其中市區人口1608萬人，規劃到2020年，市區人口達到40萬人。近十年來，取得了國民生產總值、工業產值、農民純收入的三個快速增長和基礎設施建設、生態環境建設的兩個明顯改善。產業結構進一步調整，綜合經濟實力顯著增強，人民生活水平穩步提高。2009年全市社會消費零售總額為1676億元，比上年增長117，2009年地方財政收入24億元，比2008年增長85，城鎮居寧夏派勝房地產開發有限公司PASON12民人均可支配收入8376元，農民人均純收入2490元，分別比上年增長243和168。（二）、市政配套、道路交通、醫療教育條件隨著居住和工作人口的大幅度高速增長，本區域的市政、生活配套齊全并正在高度完善中。區域內坐落著市委、市政府、市人大、市政協辦公大樓、廣電大廈、報業中心、公安局、武警支隊、華祺酒店、機場賓館、體育館、熱電廠及生活區、休閑綠化廣場、各個正在開發建設的住宅區等。目前交通配套已經越來越完善，北關路、南關路兩條市內主交通干道將新區與老城區連通在一起，銀平路、高平路及福銀高速、固（原）西（吉）公路網縱橫交錯，飛機場、火車站、長途汽車站、公交車、出租車使得人們出行變得更為方便快捷，交通區位優勢明顯。醫療、教育配套方面，寧夏師范學院、固原一中、回民中學、第十小學、市中醫院等已形成完善的教育醫療配套生活網，能夠充分滿足本區域人口的教育醫療需求。（三）氣象條件屬中溫帶大陸性季風氣候，具有明顯的地帶過渡性。具有春暖遲、夏熱短、秋涼早、冬寒長的特征。氣溫由南向北被遞減，晝夜溫差大，蒸發量大。年平均降水量400700毫米。年蒸發量12502000毫米。年平均氣溫58攝氏度，無霜期96180天，年日照時數22002700小時。（四）地形地貌條件屬黃河中游地區西北黃土高原丘陵溝壑區，以六盤山為南北脊柱，寧夏派勝房地產開發有限公司PASON13將市域分為東、西兩壁。地形呈南高北低，西高東低之勢，海拔高度在1248米2955米之間。域內地形復雜，土地類型多，以黃河丘陵為主，山多川少，梁峁交錯，溝壑縱橫，水土流失嚴重。六盤山為固原市最大山脈，呈南北走向，綿延數百公里。（五）工程地質條件固原市地處黃河中游黃土高原丘陵區，除少數位于河谷的城鎮處于河谷一級階地，黃土層較淺外，大部分均處于二、三級階地，黃土層較厚，地下水位較低。個別地區具有較嚴重的自重濕陷性。大多數城鎮均處于黃土溝壑較多地區，下伏砂礫石層或上覆第三系統泥巖、細砂，應注意黃土山坡滑坡、洪水侵襲和地基承載力低的問題。（六）地震和地震烈度固原市地處我國天山祁連山六盤山東西地震帶，與六盤山羅山牛首山南北地震帶的交匯處，地殼活動強烈，是我國地震活動較頻繁地區，歷史上震級在5級以上的地震有9次，1920年12月的海原大地震震級85級，地震強度為12度。寧夏派勝房地產開發有限公司PASON14第四章項目市場分析及發展前景一、項目市場分析（一）固原市房地產市場總體回顧與走勢分析2009年112月份，固原市完成房地產開發投資21億元，同比上漲6，其中住宅完成投資18億元，固原房地產市場順延去年的發展態勢，呈現投資增速較快，繼續保持供求兩旺，商品房銷售價格仍呈上漲趨勢。前年投資的房地產項目陸續完工上市，市場供應充足。18月份，新建商品房現售1290套，成交面積1397萬平方米，成交金額評估值為227億元。當年存量房成交651套、面積648萬平方米。2009年新建商品住房市場均價達2450元/平方米，比2008年的1956元/平方米均價上漲25。市民的消費觀念也由過去的“存錢購房”向“貸款購房”轉變。隨著固原城市化進程的不斷加快，農村的富余寧夏派勝房地產開發有限公司PASON15勞動力以及經濟條件較好的，為方便就醫、子女上學而購房者越來越多。2010年，國家雖然不斷推出調控房地產市場和房價的各種新政策，但就對固原市的新建商住房而言，品質優、區位佳、戶型好與價格相適應的產品仍有旺盛的市場需求，許多樓盤還出現了排隊購買的現象，如“東海宋家巷”、“東海園區”、“山城名邸”三大樓盤是目前固原市較有實力的房地開發公司所開發，開發量較大，且“山城名邸”、“東海園區”為我公司主要的競爭樓盤，尤其是“東海園區”是目前固原市規模最大的住宅區，商品房銷售價格也最高，銷售均價目前為2550元/平方米。除此之外，固原市新建住宅小區還有10余家，但體量較小。總體來看，隨著國家關于房地產新政的調控，房價將趨于平穩。（二）項目所在區域商住房市場走勢分析與比較固原市新區是城市中心、行政中心CBD、文化教育中心、商業中心的戰略格局已初顯規模，周邊區域已成為房地產開發的重點區域。2010年固原市新開工的房地產投資項目42億元人民幣，其中新區就占了70以上的比重高達近30億元人民幣。固原新區作為固原市新的商業居住區域，其住房品質的提高和區位優勢將通過銷售價格逐漸顯現出來，商業及住宅房售價將與吳忠市、中衛市媲美，如2009年吳忠市普通住宅均價2675元/、高檔住宅均價3680元/、營業房均價5180元/、辦公寫字樓均價3220元/。又據固原市房管局統計，2009年商品房銷售面積3236萬平方米，合同金額同比增長7803，其中住宅銷售金額同比增長4908。由此可見，固原市房寧夏派勝房地產開發有限公司PASON16地產市場銷售呈現出較快的增長勢頭。本項目位于固原市新區中心位置，周邊現己投入使用的固原市四套班子辦公大樓、固原汽車站、固原體育館、中醫院、寧夏師范學院、固原回中、固原一中（高中部）、原州區第十小學、熱電廠及生活區等近在咫尺，加上新區現有拆遷近10萬人口的安置，將在近23年內，新區將會以嶄新、繁榮的面貌展現在人們的面前。二、項目的發展前景近幾年來，固原市的房地產市場發展較銀川、石嘴山、吳忠等中小城市來說，相對平穩且呈上漲趨勢，每年漲幅約在410。由于受國際經濟環境影響和國家房地產政策的調控，2010年，固原市房地產市場將更加趨于理性并繼續保持穩定的發展，究其原因有A、國家將對城市建設用地和郊區農用土地實行越來越嚴格的限制與控制；B、“新區大會戰”以及城市化的快速發展導致房地產消費市場需求的擴大。根據固原市城市總體規劃，固原市要在2012年城市人口達到23萬，在2020年城市人口達到40萬，而截至2009年末，固原的城市人口僅為16萬，城市化水平較低，按年增2萬人、人均居住20計算，每年住宅需求約40萬；C、固原市園林生態城市和方圓400公里范圍內的區域中心城市建設取得了顯著成效，吸引了大量周邊人口在本市購房工作、居住與經商、子女上學等。因此，本項目區域的地價和地位仍在快速上升之中，本區域已經成為固原城市建設的重頭戲，可以說，在未來的三、五年內，將建設完善成為整個固原市城市規劃建設中其他區域不可取代的重點居住區和行政中心、文化教育中心、商業購物中心區。本項目作為新區中絕無僅有的高寧夏派勝房地產開發有限公司PASON17檔商業、住宅項目，符合固原市的城市發展方向，未來市場前景無限美好。第五章項目的規劃設計方案一、規劃設計理念及指導思想以全面建設小康和諧社會為宗旨，為固原市民打造一個經典商業、超群家園，城市與自然呼應，社會、人與環境對話，在“派勝世茂城/世茂苑”小區的規劃設計中將得到充分展現。規劃設計合理巧妙地運用該區域絕無僅有的區位優勢，以人為本、和諧發展，規劃出特色人居環境。尊重現有的區域地形地貌，挖掘該區域地脈、人脈、綠脈、園脈、氣脈，與城市整體規劃目標“原州古城、生態山城、民族風情”的城市特色呼應。嚴格按照國家建設部關于AAA級住宅認定的五大標準，將其建設成生態化、園林化、人文化的簡歐式精品商業、住宅小區，成為固原市新區一道亮麗寧夏派勝房地產開發有限公司PASON18的景色。二、規劃設計方案的確定為了實現規劃設計思想，我公司對“派勝世茂城/世茂苑”項目的規劃設計實行了招標，邀請了北京中外建建筑設計有限公司、寧夏規劃建筑設計研究院有限公司、北京威斯頓建筑設計有限公司、上海創霖建筑規劃設計有限公司這四家具有甲級設計資質的單位進行設計，邀請專家進行了評選和開標。最終選定了北京威斯頓建筑設計有限公司提出的規劃設計方案，并對規劃設計方案進行了多次修改和調整。三、總體規劃布局在小區整體規劃設計中，世茂城商業區在“扇”形綠化休閑廣場的扇面頂部，由三排雙面12層、13層、14層商鋪沿銀平路和高平路展開，兩條商業步行內街橫貫其中，將主出入口設在“扇形”綠化休閑廣場中央，臨銀平路和高平路各設一個次出入口。世茂苑住宅小區依托“鯉魚”型的路網結構將整個小區分為三大部分，寓意年年有余，即東部、中部、西部。東部（又名魚頭區）它是一個建筑藝術品的開始，“魚頭”臨高平路對著市政府辦公大樓并設小區主出入口。這一區布置了10棟80100為主的多層和8棟100120的小高層主力戶型，在小區主出入口兩側還規劃了現代風格十足的1棟辦公樓和1棟公寓，地下車庫等。中部（又名魚身區）該區既是規劃設計的濃重手筆，也是整個小區景觀的核心及高潮。以臨銀平路小區次出入口道路為主軸，配以寧夏派勝房地產開發有限公司PASON19田園式的綠化林帶、休閑廣場、小橋流水等設計景觀，營造了一種和諧、寧靜、自然的美景。這一區域配置了大型商業房、5棟7590的多層、10棟105130的小高層主力戶型。西部（又名魚尾區）即靠近明莊規劃路的“魚尾”部，在這一區域主要配置了5棟6575的多層小戶型廉租房和2棟小高層。四、主要經濟技術指標本項目主要經濟技術指標詳見表一主要經濟技術指標表。表一主要經濟技術指標表序號項目指標單位1總規劃用地192,8812總建筑面積367,5003其中住宅233,7774辦公9,4385商業102,485寧夏派勝房地產開發有限公司PASON206地下車庫19,3007公建2,5008容積率189綠化率36710住宅總戶數1854戶11總泊車位833個五、戶型設計“派勝世茂城”商業區以“扇”形綠化休閑廣場的扇面中心主出入口為主軸，擺建三排雙面34層大型超市、購物中心，兩條商業步行內街橫貫其中，并以餐飲、休閑、娛樂、婚紗攝影等為主業向銀平路和高平路延伸。“派勝世茂苑”住宅小區的建筑戶型設計根據日照全部是戶戶朝東南、家家有景、一梯兩戶的小高層及多層住宅。從A戶型“211”的6575、B戶型“221”的80100到C戶型“322”的100120、D戶型“322”的105130。主力戶型為“322”（100120），王牌戶型“322”（130）為目前市場上非常流行的入戶花園，南北暢通，陽光充足，空氣清新，南北均設有陽臺，滿足工作和休閑的需要。臥室處于靜區，動靜分離，將人性化居住的戶型特征展現得淋漓盡致，充分體現出人性化、品質化、功能合理的三大利好。雙層中空玻璃、落地飄窗、地板輻熱采暖、燃氣入戶、花崗巖踏步、樓宇對講、園林式的花園洋房，更使住戶無論工作學習，還是居住進出，都會有綠色的好心情。六、給、排水系統設計寧夏派勝房地產開發有限公司PASON211、給水系統本項目采用固原市自來水公司市政管網提供的自來水為建筑施工、住戶生活及消防用水水源，由小區外市政管網引入3路給水管，管徑DN250，在小區內環狀敷設。商業及住宅、辦公低區由市政自來水直接供給，高層住宅及辦公由恒壓變頻變速給水泵組加減壓閥供水，采用下行上給式。設計日用水量154674立方米。管網供水水壓及水量均能保證該居住小區正常用水。供水水質均符合國家生活飲用水標準。2排水系統小區內的排水采用雨、污分流制的排水體系。室內生活和糞便污水經化糞池處理后排入市政污水管網，化糞池容量為4個100立方米。屋面及場地雨水、消防用水采用雨水管和雨水口匯集后排入市政雨水管網。在布置水管道時，盡量將雨水、污水以最短的距離排出，將收集的雨、污水由南向北接入市政排污管道。七、電氣、電訊系統設計1供電系統本項目電源按一級負荷供電，將在小區內建一座10KV專用開閉所，在地下一層設置一套600KW柴油發電機應急電源系統。本項目設備容量為13386KW、用電計算負荷為4685KW，擬選用1250KVA干式變壓器4臺。高壓系統采用單電源進線，單母線運行。低壓配電系統采用三相五線制供電系統，另設置應急電源母線段。2電訊系統在地下一層設電訊配線間一個，電話容量可達4000個出口，由固原市電信公司提供網絡綜合布線系統，建立光纖到樓、五類雙絞線到戶、語音數據合而為一的智能信息平臺。商業店面每間設2部電話，住宅按每戶1部設置。3、有線電視系統在首層設有線電視前端箱一臺，信號源接入當地有線電視管網。傳輸550MHZ，用戶接受信號68DB4DB。住宅按每戶1個有寧夏派勝房地產開發有限公司PASON22線電視接駁頭預留。4、保安監控系統在車庫主要通道出入口處設帶云臺攝像機，在辦公、住宅樓入口大廳設固定式攝像機，在底層設可視對講主機，每戶設可視對講分機，信號電纜接入保安監控室進行安保監控。八、供暖系統設計本項目小區引入固原市天然氣公司以及電熱廠提供的能源作為熱源，各住戶、商鋪、辦公樓采用低溫熱水地板輻射采暖，供、回水溫度為50/40,系統采用分戶熱計量。供熱管道一律采用無縫鋼管，埋地敷設。小區居民氣化率為100。九、消防系統設計1、消防電氣電氣系統由報警控制器、非標聯動控制屏、消防電話、消防廣播、主機電源及外控電源等組成，配線均選用阻燃塑料絕緣護套軟線（ZRRV）。報警點分布在地下一層、地上層商場、前室、過廳、走道、設備機房等。2、消防給水根據小高層民用建筑設計防火規范，住宅地下一層至地上十二層設消防栓供水系統，地下車庫、商場、辦公樓等公建設自動噴淋系統。消防用水量室內消火栓系統為30L/S,室外消火栓給水不少于40L/S，火災持續時間為3小時；自動噴淋系統給水不小于30L/S，火災持續時間為1小時。3、消防通風地下室和地下車庫均設有機械排煙系統，排煙風機排煙量每小時每平方米不小于120立方米，送風量大于排風（煙）量50。地上凡不具備自然排煙條件的樓梯間及合用前室，分別設置正壓送風系統，風機設于屋頂。所有通風系統的風管在穿過防火墻或重要房間時，墻上均寧夏派勝房地產開發有限公司PASON23設有70自動關閉的防火閥。十、道路、綠化設計1道路本項目商業區設有1個主出入口、2個次出入口、兩條商業步行內街。住宅區主干道路系統成“鯉魚”型結構，設有1個主出入口、1個次出入口，輔以環形及一字型道路。道路系統分為四級，景觀軸紅線為23米（5米機動車道13米景觀帶5米人行道），小區主干道紅線控制為12米（2米綠化帶1米人行道6米人車混合道1米人行道2米綠化帶），組團級道路為6米，宅間路為3米。住宅小區臨銀平路、高平路各設2個景觀主軸線、2個休閑廣場、2個車行出入口。2綠化本項目小區綠化系統由公共綠化、組團綠地、道路綠帶、樓間綠地共同構成點、線、面相結合的綠色體系，總綠化率可達367以上，從而形成“綠葉、綠肺、綠色氧吧”，如果再加上銀平路和高平路夾角形成的“扇”形休閑綠化廣場，不同的空間層次綠地，從而共同構成了整個“派勝世茂城/世茂苑”商業、住宅小區的綠色生態環境。十一、環保節能、無障礙設計為了執行國家有關節約能源、保護環境的法規政策，本項目因地制宜，以科技為先導，以居住單元和組團為載體，充分考慮風能、太陽能、地熱能等綠色能源的使用，全面實現小區節能治污、居住休閑、經濟文化的統一。同時，也充分考慮了殘疾人的安全、方便和快捷，在小區的入口、道路、休閑場所等相應設施進行了極具人性化的無障礙設計。寧夏派勝房地產開發有限公司PASON24第六章項目建設規模與開發計劃一、項目建設規模本項目總占地192,88092（28932畝），規劃建筑面積約367,500，由1幢寫字摟、1幢公寓和20棟板式多層、20棟小高層以及大型商業、公建、地下車庫組成。其中多層住宅67,584，小高層158,108，公寓8,085，商業房102,485，辦公樓9,438，公共建筑用房2,500，地下車庫19,300（可泊車位630個）、地上車位203個。二、項目建設方式本項目將采用公開招標方式建筑施工單位和工程監理單位，以有效地控制項目的工期進度、成本費用和房屋質量。三、項目開發計劃本項目作為一塊與固原市行政中心（CBD）、固原汽車站相鄰的唯一絕版商業、住宅用地，考慮到地價之昂貴和樓盤之高品質、市場推廣計劃以及小區整體建設的需要，擬將整個項目分為三期開發一期以東部（即魚頭區）為主，開發面積約121,585，首先完成10棟80100為主的多層和8棟100120的小高層主力戶型，1棟辦公樓和1棟公寓以及地下車庫、部分商業等。另外，高大而漂寧夏派勝房地產開發有限公司PASON25亮且造型獨特的主入口大門和景觀廣場，將給人以強烈的視覺吸引。一期作為樣板房工程，以吸引和增強購房者的購買信心。二期以中部（即魚身區）為主，開發面積約135,902，在一期工程量過半時即開始二期開發，即處于“身魚”的大型商業房、5棟7590的多層、10棟105130的小高層主力戶型。二期商業、配套規模更大更齊全，勢必將園區品質帶上更高一層。三期以西部（即魚尾區）為主，開發面積約110,013以二期為基礎發展三期，即靠近明莊規劃路的5棟6575的多層小戶型廉租房和2棟小高層部分。屆時，整個項目將建設成為設施完善、生態優良、環境優雅的一流商業、一流住宅的超大型社區。四、建設進度計劃項目開發擬五年完成，共分三期進行。每期約17年，前期與后期交叉作業，即前一期工程量過大半時，后一期即開工作業，詳見表二項目分期開發計劃表。表二項目分期開發計劃表單位平方米序號項目一期二期三期合計1建設時間（年、月）106111112313111431561061562總建筑用地56,51175,59060,780192,8813總建筑面積121,585135,902110,013367,500寧夏派勝房地產開發有限公司PASON264其中住宅70,13388,83674,808233,7775辦公9,4389,4386商業22,71445,56634,205102,4857公建1,5001,0002,5008地下車庫19,30019,300第七章項目投資估算及資金籌措一、項目投資估算（一）、開發成本本項目總建筑面積367，500，本項目開發成本主要由土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施及配套費、各種行政規費、不可預見費用六項構成。開發總成本為64,400萬元,平米造價1,753元/。即4,93585850,6504,0432,6511,26364,400（萬元）1、征地及土地平整費4,935萬元。該地塊總占地面積192,8809228932畝，其明細構成詳見表三征地費估算明細表。表三征地費估算明細表金額單位萬元序號項目計費依據金額備注寧夏派勝房地產開發有限公司PASON271土地出讓金1573萬元/畝28932畝4,550192,880922土地平整費192,8809220元/3853合計4,9354每平米土地費用4,935萬元367,500135元/2、前期工程費估算858萬元。其明細構成詳見表四前期工程費估算表。表四前期工程費估算表金額單位萬元序號項目計費依據金額備注1地質勘察費367,5001元/36按總建筑面積2規劃方案費50一次性支出3建筑設計費367,50010元/3674圖紙審查費367,5001元/375臨時建筑費367,5002元/74含道路、水電6工程監理費367,5008元/294合計858每平米費用858萬元367,50024元/3、建安工程費估算44,911萬元。其明細構成詳見表五建安工程費估算表。表五建安工程費估算表金額單位萬元序號項目工程量平米造價金額備注寧夏派勝房地產開發有限公司PASON28（元/）萬元）1住宅225,6921,35030,468包括多層、小高層2公寓8,0851,5001,213含精裝修3辦公樓9,4381,5001,416含精裝修4商業房102,4851,50015,37313層、14層5物業會所2,5001,000250物業用房、社區服務中心6地下車庫19,3001,0001,930可泊車位630個合計367,5001,37950,6504、基礎設施配套費估算4,043萬元，其明細構成詳見表六基礎設施配套費估算表。表六基礎設施配套費估算表金額單位萬元序號項目計費依據金額備注1道路及景觀367,50040元/1,470含廣場、路燈2電氣及外網367,50020元/735含設備3給排水及外網367,50020元/7354天然氣外網367,50020元/7355物業智能化367,50010元/368含設備合計4,043寧夏派勝房地產開發有限公司PASON29平米費用4,043萬元367,500110元/5、各種行政規費估算2,651萬元，其明細構成詳見表七各種行政規費估算表。表七各種行政規費估算表金額單位萬元序號項目計費依據金額備注1人防結建費367,50020元/735商24元/、住15元/2散推費367,5001元/37按建筑面積收費3墻改費367,50010元/368按建筑面積收費4勞保基金44,911萬元31,347按中標造價收費5四項措施費44,911萬元290按工程類別核定收費6房產測量費367,5002元/74按建筑面積收費合計2,651平米費用2,651萬元367,50073元/6、不可預見費用按前五項之和的2估算，即征地費前期工程費建安工程費配套設施費各種行政規費（4,93585850,6504,0432,651）263,13721,263（萬元）（二）、管理費用主要是項目管理人員的工資及福利費、車輛費用、辦公費、業務招待費、土地增值稅、印花稅等。按開發成本的2估算即64,400萬元21,288萬元寧夏派勝房地產開發有限公司PASON30（三）、財務費用主要是建設期項目貸款利息。若銀行借款本金10,000萬元、借款期限36個月、月利率7605，則利息支出10,000萬元3676052,738萬元（四）、銷售費用主要是銷售期間的廣告宣傳費、銷售代理服務費、銷售備案登記費及銷售人員工資等。按開發成本的2估算即64,400元21,288萬元項目投資總額開發成本管理費用財務費用銷售費用64,4001,2882,7381,28869,714萬元二、項目分期開發與資金籌措寧夏派勝房地產開發有限公司PASON31本項目擬五年完成，共分三期進行，每期約17年，前期與后期交叉作業。項目各期投資額均按各期建筑面積占項目總建筑面積的比例計算，資金滾動使用直至項目開發結束，項目各期投資詳見表八項目分期開發與投資計劃表。表八項目分期開發與投資計劃表單位萬元序號項目一期二期三期合計1建設時間（年、月）106111112313111431561061562征地及平整費1,6291,8261,4804,9353各種行政規費8759817952,6514前期工程費2833172588585建安工程費16,71518,74015,19550,6506設施配套費1,3341,4961,2134,0437管理費用4254773861,2888財務費用9041,0138212,7389銷售費用4254773861,28810不可預見4174673791,263合計23,00725,79420,91369,714由上述表八項目開發與投資計劃表可見項目總投資69,714萬元,其中一期開發所需投資總額約23,007萬元；二期投資25,794萬元；三期投資20,913萬元。資金主要來源于企業自籌、銀行借款和預售房款三個渠道，另有項目前期開發的利潤所得，可作為后期的開發寧夏派勝房地產開發有限公司PASON32資金連續滾動使用，直至項目三期全部開發完畢。其中，項目各期資金來源詳見表九分期投資與資金籌措表。表九分期投資與資金籌措表金額單位萬元序號資金來源一期二期三期合計1企業自籌資金13,00715,79410,91339,7142其中公司內部10,00010,0007,00027,0003預售房款3,0075,7943,91312,7144銀行借款10,00010,00010,00030,000合計23,00725,79420,91369,714由表八項目開發與投資計劃表和表九資金籌措表可以看出,項目一、二、三期開發所需投資額分別為23,007萬元、25,794萬元、20,913萬元，其中項目一、二、三期企業自籌資金（含預售房款）分別占項目所需投資總額的565、612、522，均高于銀行要求必須達到40以上。寧夏派勝房地產開發有限公司PASON33第八章樓盤營銷戰略分析房地產業發展已成為我區國民經濟中龍頭支柱性產業。其特征投資大、周期長、市場變化莫測、產品特性不可移動，受區域經濟、政治以及政策的驅動，風險大，利潤回報率高。該項目投資過程很重要的一個環節，就是該項目樓盤的營銷戰略，而這一戰略又決定著該項目投資建設的風險性，因此，我公司特別邀請了深圳金佰利置業顧問有限公司全程負責代理“派勝世茂城/世茂苑”項目的策劃和樓盤銷售工作，此外還特邀了深圳長城物業管理有限公司作為該小區的高級物業顧問。一、營銷戰略部署將該項目營銷工作作為投資戰略目標來抓，集中力量分析該項目的各個要素，要與項目決策統一運籌，從論證、規劃、設計到工程實施以及產品宣傳、包裝到銷售過程，必須要全程一貫，強化投資、建設、銷售每一環節的統一經營理念。公司建立一整套營銷管理體系，并且由公司董事會統一決策，再經總經理辦公會議下達到各有關部門，且將責任具體落實到人。同時還要制定和完善銷售制度和銷售政策，以確保該項目在投資過程的安全保證性。三、營銷理念在該項目樓盤營銷過程中要更多的體現投資經營理念與市場消費理念相結合，加強經營管理、降低成本、提升品位品牌，獲得更大的市場競爭優勢。對項目首先要進行詳盡的市場調研分析，明確其產品寧夏派勝房地產開發有限公司PASON34的定位方向，打造品牌經典，營造市場氛圍。既要有超前的經營理念，又要能準確地找準市場，尤其是消費心理、心態、欲望，包括消費水平。在營銷戰略規劃上要更多的表現符合人性化的創新理念。切合實際，以市場為導向，以企業發展品牌為目的，樹立形象，打造品牌，融入企業文化，同時要以企業信譽建立消費者信心，并創建產品物業品牌，追求更大的社會和企業效益。同時要千方百計的提升“派勝世茂城/世茂苑”的品質、品位，為項目樓盤營造更多的競爭優勢和賣點。在營銷過程中還要將寧夏派勝房地產開發有限公司宣傳出去，我們的經營理念是內聚實力，外樹形象，以人為本，與時俱進，審時度勢，穩步發展。營造高品質生活，注重品質與效益的完美結合。四、項目產品定位和定價該項目產品定位主要是項目的核心價格，在營銷中以中大戶型為主的中、高端客戶層面，突出表現“派勝世茂城”是全固原市第一精品商業城、“派勝世茂苑”是固原CBD新尚住宅和超大社區。從目前本項目周邊房地產市場來看，住宅市場價格在2,3002,800元/。從本項目產品的價值來看，主要體現在社區價值和環境價值上，但目前項目園林環境還未成型，樣板房和未來生活空間展示難于全部到位，理想的住宅銷售均價應是2,550元/，公寓的銷售均價應是3,000元/，辦公樓應是2,600元/、商業房應是4,600元/。因此，我們的產品定位定價是“高端產品、中端價位”，讓每一位業主生活在一個城市與人和諧的自然環境中。五、項目產品的銷售對象寧夏派勝房地產開發有限公司PASON35本項目特殊而優越的地理位置對政府公務員和大中型企事業單位管理人員有著強烈吸引力。加之該部分客戶群熟悉政策法規，對行政中心未來的發展有較高認識，在置業理念上較為超前，比較有遠見，因此目標客戶群可按如下劃分1、政府機關、事業單位公務員階層占352、周邊省市成功人士和私營企業主占253、周邊富裕農民和為子女上學者占154、大、中、小學教師、醫院醫護人員占155、其它占10五、全程營銷1、前期營銷針對項目自身條件，首先做項目營銷策劃方案。A進行項目的投資分析與研究B進行項目的市場分析和研究進行項目的論證C進行項目的市場定位分析與研究D進行項目的營銷戰略論證E運籌項目的造勢營銷啟動2、中期營銷根據項目工程進度結合市場脈向，不斷調整項目的營銷戰術。A項目的工程技術營銷B項目的工程質量營銷C項目的工程管理營銷D項目的銷售環境營銷E項目的廣告宣傳營銷F項目的營銷效果評估寧夏派勝房地產開發有限公司PASON36G項目營銷調整策略H項目營銷戰略部署3、后期營銷通過有效的營銷戰略戰術，要達到營銷的最終目的，必須在整個營銷策劃中結合媒體廣告、樓書、宣傳冊，路標燈箱廣告或其他多種形式進行一定規模型的宣傳、包裝，突出該項目的營銷主體；形成項目樓盤核心價格，并且完整的表現該項目的品質、品位以及潛質的勢能度，并將營銷熱潮帶入到售后服務的物業營銷上，讓業主感到不但物有所值，還必須要讓客戶有一個良好的物業保證感。4、營銷措施A與時俱進結合固原市委、市政府決心進行一系列關于“新區大會戰”的部署和舉措，利用媒體報紙、電視、電臺，宣傳報道本項目的建設意義，建設投資情況以及建設過程、規模等。B開工典禮通過項目開工典禮、封頂、開盤儀式活動，借媒體之勢，發布營銷信息，逐步將項目的軟性營銷宣傳轉入硬性的全面廣告營銷。C施工現場利用施工現場圍墻做大型廣告或在施工現場樹立巨型廣告牌，同時在媒體上全面宣傳。D現場售樓包裝在施工現場設立售樓處，建立與消費者的信息溝通。同時也是企業與項目的品牌窗口，與消費者相互傳遞信息。5、營銷策略根據工程進度制訂不同時段的銷售策略，構成階梯式營銷模式，給客戶留有一定升值空間。作好一切銷售準備工作，包括五證二書、寧夏派勝房地產開發有限公司PASON37售樓書、合同書、售樓政策明細表、銀行按揭事項、物業管理與服務事項，以及售后承諾保障等。6、媒體宣傳廣告對各媒體進行深入調查分析，選擇并制定出廣告計劃與策略。該項目確定的主要媒介是報紙、電子屏、戶外廣告、電視廣播等，重點是黨報【固原日報】、【固原電視臺】，其次媒介是電子屏和戶外廣告、宣傳單頁等。六、銷售計劃與指標根據該項目工程進度計劃，制定銷售計劃與銷售資金回收指標，詳見表十。表十銷售計劃表金額單位萬元銷售階段銷售時間比例銷售額一期2010102011103337,407二期201252013103741,941三期201452015123034,007合計100113,355七、銷售結論為該期項目樓盤銷售制定有力保障的銷售營銷體系、銷售計劃、銷售措施，并將銷售策劃擺在項目決策前沿；同時將營銷策劃作為該項目全程策劃、且貫通一致，以確保投資、開發、銷售一體經營運作