定襄縣物業管理暫行辦法?一、總則（一）目的與依據為了規范定襄縣物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》以及相關法律法規和行業標準，結合定襄縣實際情況，制定本暫行辦法。（二）適用范圍本辦法適用于定襄縣行政區域內的物業管理活動及其監督管理。（三）定義本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。（四）管理體制定襄縣住房和城鄉建設局是本縣物業管理活動的行政主管部門，負責全縣物業管理活動的監督管理工作。各鄉（鎮）人民政府、街道辦事處按照職責分工，負責本轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。社區居民委員會協助鄉（鎮）人民政府、街道辦事處做好物業管理相關工作。二、業主、業主大會與業主委員會（一）業主權利與義務1.業主權利：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主有權參加業主大會會議，行使投票權；有權推選業主代表，并享有被推選權；有權監督業主委員會的工作；有權監督物業服務企業履行物業服務合同；有權對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權等。2.業主義務：業主應當遵守管理規約、業主大會議事規則；遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；按照國家有關規定交納專項維修資金；按時交納物業服務費用等。（二）業主大會1.成立條件：物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處的要求，及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。符合成立業主大會條件的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當在收到建設單位或者十人以上業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會會議籌備組。2.職責：業主大會決定下列事項：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。3.會議形式：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。（三）業主委員會1.產生與任期：業主委員會由業主大會選舉產生，由五至十一人的單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合相關條件。業主委員會每屆任期不超過五年，可以連選連任。2.職責：執行業主大會的決定和決議；召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施；督促業主交納物業服務費及其他相關費用；組織和監督專項維修資金的籌集和使用；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛等。3.工作規范：業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員提議，應當在七日內召開業主委員會會議。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員過半數同意。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和房地產行政主管部門備案。三、前期物業管理（一）前期物業服務合同建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業服務企業。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。（二）物業承接查驗1.查驗內容：物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。包括房屋主體結構及外墻、屋面；共用部位樓面、地面、內墻面、天花板、門窗；共用設施設備的安裝、運行狀況；消防、電梯等特種設備的合格證明文件等。2.資料移交：建設單位應當在物業交付使用十五日前，向物業服務企業移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件；物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。（三）物業保修責任建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位在物業保修期內拒不履行保修義務的，業主、業主委員會或者物業服務企業可以向建設行政主管部門投訴，建設行政主管部門應當依法進行處理。四、物業服務（一）物業服務企業資質與從業人員從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，物業服務企業應當按照其資質等級承接相應的物業管理項目。物業服務從業人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。（二）物業服務合同1.簽訂與內容：業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。2.履行與變更：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業服務合同的變更應當經雙方協商一致，并簽訂書面協議。（三）物業服務收費1.收費原則：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。2.收費方式：物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。3.費用調整：物業服務收費標準應當保持相對穩定。確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并經業主大會同意。沒有成立業主大會的，由物業服務企業與專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主協商確定。（四）物業服務企業的退出物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本辦法規定的資料交還給業主委員會。物業服務企業應當在合同終止之日起十日內退出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業做好交接工作。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接手續。五、物業的使用與維護（一）物業使用與維護的一般規定業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業用途的，應當經有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。（二）專項維修資金1.交存：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.管理與使用：專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。業主大會成立前，專項維修資金由物業所在地房地產行政主管部門代管。業主大會成立后，經業主大會決定，可以自行管理專項維修資金，也可以委托所在地房地產行政主管部門代管。專項維修資金的使用，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。（三）共用部位與共用設施設備的管理物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備進行定期檢查、維護和保養，確保其正常運行和使用。對電梯、消防設施等涉及人身、財產安全的特種設備，應當委托專業機構進行維護保養，并按照國家有關規定進行定期檢測。六、監督管理（一）行政主管部門職責定襄縣住房和城鄉建設局應當加強對物業管理活動的監督管理，建立健全物業管理投訴受理制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。對物業服務企業的資質、服務質量、收費等進行監督檢查，依法查處物業管理活動中的違法行為。（二）鄉（鎮）人民政府、街道辦事處職責鄉（鎮）人民政府、街道辦事處負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作；指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責；調解物業管理糾紛；協調物業管理與社區建設的關系。（三）社區居民委員會職責社區居民委員會應當協助鄉（鎮）人民政府、街道辦事處做好物業管理相關工作，配合調解業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業之間的糾紛，引導業主參與社區建設和管理。七、法律責任（一）建設單位的法律責任建設單位違反本辦法規定，未按照規定報送籌備首次業主大會會議所需文件資料的，由物業所在地的房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的，由物業所在地的房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。（二）物業服務企業的法律責任物業服務企業違反本辦法規定，未按照規定辦理資質證書變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，可處二萬元以下的罰款。物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。（三）業主、業主委員會的法律責任業主、物業使用人違反管理規約、業主大會議事規則，損害其他業主合