商場物業管理方案

初期介入工作方案和接管驗收管理方案

商業大廈（商場）的物業管理大體上分為初期介入、接管驗收管理、租戶入住管

理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、

房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方

面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重

點、有環節地逐項貫徹。

一、初期介入工作方案

在物業管理初期介入階段從物業管理的角度，對物業期吸股計、建筑安裝、設施置、

設備選型等方面提出合理化意見

和提議，使之既符合物業管理的規定，又滿足廣大租戶口勺需求，盡量地減少疏漏,

防止遺憾，保證質量，節省成本。根據某廣場工程進展狀況，特制定如下方案、

1工作內容

1）從政策法規的角度，提供有關物業管理日勺意見和根據；

2）從物業管理的角度，對如下方面提出合理化意見：

園區規劃設計;

建筑設計和選材;

環境整體設計；

標識系統的設計、配置；

綠化設計；

其他公建配套設施配置；

電梯、空調系統H勺配置；

消防設施配置；

安全監控系統配置；

弱電系統其他配置；

各類設備配置、選型；

隱蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法互依，有章可循;

（2）制定初期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

（3）參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

二、接管驗收管理方案

為保證大原日勺環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的規定，維

護租戶日勺合法權益，以便后來的物業管理，特制定大廈接管驗收方案。

1、管理內容：

(1)理解接管物業的基本狀況；

(2)編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收日勺原則、措施和日程安排；

(3)與開發、設計、施工單位一起，根據接管驗收原則，對大廈物業進行現場

初步驗收，并將驗收成果記錄在《物業交接驗收表》上，同步規定施工單位對驗

收中存在的問題限期整改；

(4)與開發、施工單，’立一起，對大廈物業進行現場復驗，直至符合規定H勺規定

和原則；

(5)與開發、施工單位聯合進行大廈物業交接：

查對、接受各類房屋和鑰匙；

查對、接受各類圖紙資料，并加以整頓歸檔；

查對、接受各類設施設備；

查對、接受各類標識。

2、管理措施：

(1)組建接管驗收小組，負責大廈的接管驗收工作;

（2）制定接管驗收規程;

（3）掌握物業驗收的原則和程序；

（4）提高對接管驗收重要性的認識；

（5）實事求是地開展接管驗收工作；

（6）按規定辦理接管驗罷手續。

（7）相戶入住管理方案和保安管理方案

三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續時，為租戶提供以便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理企業

日勺形象，給租戶留下良婿勺第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內容：

1.在租戶領房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。

（3）憑租戶所持的入住告知單和各類必備證明，發放交房資料。

（4）收回租戶按規定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

（5）陪伴租戶驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經租

戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發現的房屋質量問題，與租戶約定期間，及時處理。

2、管理措施:

（1）制定《租戶領房程序》；

（2）籌劃租戶入住現場布置方案；

（3）按照租戶領房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；

（5）按規定辦理租戶入住手續。

四、保安管理方案

在大廈管理中，應當運用既有的科學技術手段與管理手段，依托多種先進設備、工具和人

日勺主觀能動性，維護大廈物業和租戶日勺安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租

戶所關注，特制定常規防備與技術防備相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容：

（1）常規防備：采用站崗執勤與巡查執勤相結合日勺方式，協助公安機關維護大

廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、租戶安全日勺行為。

門崗的任務:

a.禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）；

b.維護出入口的I交通秩序；

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入大廈;

e.嚴禁攜帶危險物品進入大廈;

f.遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核算，并作登記。

g.為租戶提供便利性服務。

巡查崗H勺任務：

a.按規定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放狀況，維護道路暢通，做好安全防備工作；

c.對大廈內H勺可疑人員進行檢查防備；

d.大廈安全檢查；

e.裝修戶的安全檢查；

￡防備和處理各類治安案件；

g.防備和制止各類違反大廈管理制度行為。

（2）技術防備：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安狀

況實行24小時監控，保證大廈安全。對可疑或不安全跡象采用跟蹤監視和定點

錄像措施，并及時告知值班保安就地處理。值班保安接到治安報警，迅速趕到現

場酌情處理，并把狀況反饋到監控中心，監控員作詳細記錄，留檔備查。

2、管理措施:

（1）實行半軍事化管理，制定各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實行，

以增強保安人員日勺工作責任心。

（2）強化保安人員H勺內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思

想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強保安人員日勺行為規范教育，規定服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉

止得當。

（4）嚴格執行保安巡更點到制度，保證巡查質量。

（5）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果H勺雜物及時清

除。

消防管理方案和清潔綠化方案

五、消防管理方案

某廣場是高層樓宇，消防管理是物業管理0勺重中之重，要根據消防法規的規定，井結合某

廣場日勺實際，切切實實地做好消防安全工作，保證租戶日勺生命財產安全。

1、管理內容：

（1）做好消防監控中心的管理；

（2）做好消防設施、器材的管理.；

（3）保持消防通道的場通；

（4）加強大廈裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴禁攜帶、儲備易燃易爆物品;

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引起火災原因。

2、管理措施：

（1）制定并貫徹消防管理制度和消防安全責任制，做到責任貫徹，器材貫徹，

檢查貫徹；

（2）制定消防事故處理預案，防患于未然；

（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

（4）定期進行消防檢查，防止為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之一直處在完好狀態；

（6制止任何違反消防安全日勺行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；

（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業管理H勺重頭戲，是大廈內不可缺乏的部分，關系到整個大廈的

形象，也是測定環境放量的一種重要指標，故擬丁如下管理方案：

1、管理內容：

（1）綠化養護:

綠化工應做到管理平常化、養護科學化.

根據氣候，給花木適量澆水.

根據花木長勢，給花木適量施肥，合適松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整

修或補苗；

制定防止措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木日勺保護工作；

定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）大廈室內公共區域的綠化布置；

（3）清潔衛生：通過平常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設

施潔凈、無異味、無破損。

綠化區域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔大廈所有設施（含多種標志

牌），隨時清除各類污漬，打掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月時照

明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

地下車庫：每天打掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周

沖洗地坪，清除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照

明系統，天花及管道外除塵。

垃圾房：每天搜集一次各樓層日勺垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內外墻壁及

地面；每月對垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身

表面及多種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門

及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢

腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。

電梯廳：每天清潔地面、墻面及多種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、

滅火器；每季清潔天花板及照明部件。

電梯：每天擦拭不銹鋼我面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地

面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。

消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、打掃水泵房、鍋爐房、中天空調機房、電梯機房、消監控

中心、供配電房、設備維修房等地面（平常清潔由各功能房工作人員負責）。

洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、

鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛生香，小便斗放置衛生球；每月

擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上

的灰塵。

外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓貫徹；

（2）按操作規程進行規范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能;

（4）以〃三查〃形式對綠化保潔工作進行常常性監督檢查（〃三查〃指：保潔企業

清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，規定服裝統一、標識齊全、言行文明。

房屋、設施設備管理方案和財務管理方案

七、房屋、設施設備管理方案

房屋尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物

'也的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂如下管理方案：

1、管理內容：

（1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，大廈內房屋可分為租戶已領房和

空關房。

租戶已領房:

a.辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規

定，督促租戶按規定辦理裝修申請手續，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設

施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據租戶裝修進度，采用保護性

措施，以保證房屋質量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化

系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統一時間、統

一地點、統一搜集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應重視房屋公共部位的養

護和修繕。

b.商場：裝修期間按商場裝修管理規定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線昭妾口

的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面

的管理，發現破損，及時維修。

c.空關房：空關房（含心托管房）移交后，徵1部應每月通風打打-次并對房屋和設施

全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發現口勺問題，或盡快處理，

或及時匯報開發商，并督促其予以處理。

（2）設備設施維護：

電梯在裝修期間實行保護性管理；

大廈內的公共水電設條設施應常常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不一樣

型號產品的養護規定進行平常養護；

公共衛生設施每天檢查一次;

水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次;

電梯機房設備，每周保養一次（六個月保養和一年保養按規定進行）；

消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按有關維護方案檢

查養護；

供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

消監控系統設備按有關維護方案檢查養護；

機房、綜合布線柜和接線箱每天巡查一次；

租戶自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯絡單》，保證維修及時率

與合格率。

2、管理措施：

（1）制定房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；

（2）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；

（3）抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；

（4）建立維修人員值班制度，保證維修及時率與合格率；

（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并常常進行現場檢查，發

現問題及時制止；

（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

八、財務管理方案

財務管理是物業管理中重要口勺內容之一，財務管理目的規定在改善財務狀況的條

件下，不停擴大財務成果，提高企業經濟效益。

1、管理內容：

（1）加強現金收支管理；

（2）搞好財務核算；

（3）財務收支狀況每年公布一次；

（4）做好年度預算和決算工作；

（5）認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

（6）及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供根據。

2、管理措施：

（1）根據財務法規政策，制定財務管理制度；

（2）財務人員持證上崗，規范操作；

（3）抓好財務人員業務培訓，不停提高業務素質；

（4）加強成本控制；

（5）加強財務監督和財務檢查。

質量管理方案和人力資源管理方案

九、質量管理方案

導入IS09000質量體系原則，實行全面質量管理，有助于實現〃以人為本印盾理理念,

有助于知見決策、il戈內扭孤協調的結合，有助于實現既定的質量日口勺。

1、管理內容：

（1）按照IS09000質量體系原則，制定大廈質量工作計劃；

（2）實行所制定日勺工作計劃和措施；

（3）對照計劃，檢查執行的狀況和效果，及時發現