住宅相關公共管理制度一、總則（一）目的為了加強住宅相關公共事務的管理，營造安全、舒適、整潔、有序的居住環境，維護業主和使用人的合法權益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本公司管理的所有住宅區域，包括但不限于小區、公寓等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規和相關政策，依法開展住宅公共管理工作。2.服務至上原則：以業主和使用人的需求為導向，提供優質、高效、便捷的物業服務。3.公平公正原則：對待所有業主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類公共事務。4.民主協商原則：充分聽取業主和使用人的意見和建議，通過民主協商解決公共管理中的問題。二、管理機構與職責（一）管理機構設置成立住宅公共管理委員會（以下簡稱“管委會”），作為住宅公共管理的決策機構。管委會由業主代表、使用人代表、物業服務企業代表等組成。（二）管委會職責1.制定和修改住宅公共管理規約。2.選舉和更換管委會成員。3.審議物業服務企業的工作計劃、年度預算和決算。4.監督物業服務企業的服務質量，對物業服務企業的工作進行考核和評價。5.協調處理業主和使用人之間的矛盾糾紛，維護住宅區域的和諧穩定。6.決定住宅公共管理中的重大事項，如維修資金的使用、公共設施設備的更新改造等。（三）物業服務企業職責1.按照物業服務合同的約定，提供物業服務，包括房屋及共用設施設備的維修養護、環境衛生保潔、綠化養護、安全保衛等。2.制定物業服務工作計劃，報管委會備案，并組織實施。3.定期向管委會報告物業服務工作情況，接受管委會的監督和檢查。4.建立健全物業服務檔案，妥善保管相關資料。5.協助管委會開展各項公共管理工作，配合有關部門做好住宅區域的綜合治理工作。三、房屋及共用設施設備管理（一）房屋管理1.業主和使用人應當按照房屋設計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結構、用途、外貌或者進行其他影響房屋使用安全的行為。2.物業服務企業應當定期對房屋進行巡查，發現房屋存在安全隱患或者損壞的，應當及時通知業主和使用人進行維修，并做好記錄。3.業主和使用人裝修房屋時，應當遵守國家和地方有關規定，事先告知物業服務企業，并簽訂裝修管理協議。物業服務企業應當對裝修活動進行監督檢查，發現違規裝修行為的，應當及時制止并報告有關部門。（二）共用設施設備管理1.物業服務企業應當建立共用設施設備檔案，記錄設施設備的型號、規格、數量、購置時間、維修保養情況等。2.共用設施設備應當定期進行維修保養，確保其正常運行。物業服務企業應當制定設施設備維修保養計劃，并組織實施。3.維修保養共用設施設備所需的費用，按照國家和地方有關規定從專項維修資金中列支。專項維修資金不足的，由業主按照規定分攤。4.業主和使用人不得擅自占用、損壞共用設施設備，不得擅自改變共用設施設備的用途。因特殊情況需要臨時占用、挖掘道路、場地或者改變共用設施設備用途的，應當經管委會同意，并按照規定辦理相關手續。造成共用設施設備損壞的，應當承擔修復或者賠償責任。四、環境衛生管理（一）清掃保潔1.物業服務企業應當按照環境衛生作業標準，定期對住宅區域進行清掃保潔，保持環境整潔。2.清掃保潔范圍包括公共區域的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點等。3.垃圾應當日產日清，運至指定的垃圾處理場所進行處理。不得在住宅區域內焚燒垃圾。（二）垃圾分類管理1.物業服務企業應當按照國家和地方有關規定，在住宅區域內推行垃圾分類管理。2.設置垃圾分類收集容器，引導業主和使用人正確分類投放垃圾。3.定期對垃圾分類收集容器進行清理和消毒，保持其清潔衛生。（三）環境衛生檢查與考核1.物業服務企業應當建立環境衛生檢查制度，定期對清掃保潔情況進行檢查。2.管委會應當對物業服務企業的環境衛生管理工作進行考核評價，考核結果與物業服務費用掛鉤。五、綠化管理（一）綠化養護1.物業服務企業應當按照綠化養護標準，定期對住宅區域內的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養護工作，確保綠化植物生長良好。2.綠化養護范圍包括公共區域的綠地、樹木、花卉等。（二）綠化設施管理1.物業服務企業應當對綠化設施進行定期檢查和維護，確保其正常使用。2.不得擅自占用、損壞綠化設施，不得在綠化區域內堆放雜物、停放車輛等。（三）綠化改造與建設1.如需對綠化進行改造或者建設，應當經管委會同意，并按照規定辦理相關手續。2.綠化改造與建設應當符合規劃要求，注重景觀效果和生態效益。六、安全保衛管理（一）人員出入管理1.物業服務企業應當在住宅區域出入口設置門崗，安排專人負責人員和車輛出入登記。2.業主和使用人應當憑有效證件出入住宅區域，訪客應當進行登記。3.嚴禁無關人員和車輛進入住宅區域。對可疑人員和車輛，應當進行盤查和核實。（二）巡邏防范1.物業服務企業應當制定巡邏制度，安排專人進行定時巡邏。2.巡邏范圍包括住宅區域的公共區域、樓幢、停車場等。3.巡邏人員應當認真履行職責，及時發現和處理各類安全隱患和突發事件，并做好記錄。（三）安全監控1.物業服務企業應當在住宅區域內設置安全監控系統，對公共區域進行24小時監控。2.安全監控系統應當保持正常運行，記錄保存期限不得少于30天。3.物業服務企業應當安排專人負責查看監控視頻，及時發現和處理異常情況。（四）消防管理1.物業服務企業應當按照國家和地方有關消防規定，建立健全消防管理制度，配備必要的消防設施和器材。2.定期組織消防演練，提高業主和使用人的消防安全意識和自防自救能力。3.確保消防通道暢通，不得在消防通道內堆放雜物。4.對消防設施和器材進行定期檢查和維護，確保其正常使用。（五）車輛管理1.物業服務企業應當制定車輛管理制度，對住宅區域內的車輛進行停放管理。2.合理規劃停車位，設置明顯的停車標識。3.業主和使用人應當按照規定停放車輛，不得亂停亂放。4.對進出停車場的車輛進行登記和檢查，嚴禁攜帶易燃易爆等危險物品進入停車場。七、公共秩序管理（一）噪音管理1.業主和使用人應當遵守國家和地方有關環境噪聲污染防治的規定，不得在住宅區域內制造超標噪音。2.物業服務企業應當加強對住宅區域內噪音的巡查和管理，發現噪音超標行為的，應當及時制止并報告有關部門。（二）寵物管理1.業主和使用人飼養寵物應當遵守國家和地方有關規定，辦理相關手續。2.寵物應當圈養或者拴養，不得在公共區域內隨地大小便。3.物業服務企業應當加強對寵物的管理，對違規飼養寵物的行為進行制止和糾正。（三）文明施工管理1.因裝修、維修等原因需要在住宅區域內進行施工的，應當經管委會同意，并按照規定辦理相關手續。2.施工單位應當采取有效措施，減少施工噪音、粉塵等對業主和使用人的影響。3.施工單位應當在規定的時間內施工，不得影響業主和使用人的正常生活。八、專項維修資金管理（一）專項維修資金的繳存1.業主應當按照國家和地方有關規定，按時足額繳存專項維修資金。2.專項維修資金的繳存標準由管委會根據住宅的實際情況確定，并報有關部門備案。（二）專項維修資金的使用1.專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。2.使用專項維修資金應當按照以下程序辦理：物業服務企業或者相關業主提出使用計劃和預算。管委會審核同意。公示使用計劃和預算，征求業主意見。業主大會或者業主代表大會審議通過。按照規定進行招標或者委托施工單位進行維修、更新和改造。工程竣工后，進行驗收結算，并公示使用情況。（三）專項維修資金的監督管理1.管委會應當建立專項維修資金管理制度，對專項維修資金的繳存、使用、管理等情況進行監督。2.物業服務企業應當定期向管委會報告專項維修資金的使用情況，接受管委會的監督檢查。3.業主有權查詢專項維修資金的繳存、使用、管理等情況，管委會應當及時提供相關信息。九、業主和使用人權益保障（一）信息公開1.物業服務企業應當定期向業主和使用人公開物業服務費用收支情況、公共設施設備維修養護情況、專項維修資金使用情況等信息。2.信息公開應當采取公告欄張貼、網站發布、書面通知等方式進行，確保業主和使用人能夠及時了解相關信息。（二）投訴處理1.業主和使用人對物業服務企業的服務質量、公共管理等方面存在異議的，可以向物業服務企業提出投訴。2.物業服務企業應當及時受理業主和使用人的投訴，并在規定的時間內予以答復和處理。3.對業主和使用人的投訴，管委會應當進行跟