地產項目庫管理制度總則目的為加強公司地產項目庫的規(guī)范化管理，提高項目決策的科學性和準確性，確保項目的順利推進和有效實施，實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于公司所有地產項目庫的建立、維護、評估、篩選及相關管理活動?；驹瓌t1.科學性原則：運用科學的方法和工具對項目進行評估和分析，確保項目信息準確、決策依據(jù)充分。2.系統(tǒng)性原則：從公司整體戰(zhàn)略出發(fā)，全面考慮項目的各個環(huán)節(jié)和相關因素，進行系統(tǒng)規(guī)劃和管理。3.動態(tài)管理原則：根據(jù)市場變化、公司戰(zhàn)略調整等因素，對項目庫進行動態(tài)更新和優(yōu)化。4.責任明確原則：明確各部門和人員在項目庫管理中的職責，確保工作落實到位。項目庫管理職責分工項目庫管理委員會1.組成：由公司高層管理人員、相關部門負責人等組成。2.職責負責審議項目庫管理的重大政策、制度和流程。對項目庫中的重大項目進行決策，包括項目的立項、暫停、終止等。協(xié)調解決項目庫管理過程中出現(xiàn)的跨部門問題。項目管理部門1.職責負責項目庫的日常管理工作，包括項目信息的收集、整理、錄入和維護。組織對項目進行初步篩選和評估，提出項目進入或退出項目庫的建議。跟蹤項目進展情況，及時更新項目信息，對項目實施過程中的問題進行協(xié)調解決。協(xié)助項目庫管理委員會進行項目決策相關的資料準備和分析工作。各相關部門1.職責負責提供本部門業(yè)務范圍內與項目相關的信息和資料。參與項目的初步篩選和評估工作，從專業(yè)角度提出意見和建議。在項目實施過程中，按照職責分工做好相關工作，并及時反饋項目進展情況和問題。項目庫的建立項目來源1.市場調研獲取：通過對房地產市場的動態(tài)監(jiān)測、行業(yè)研究、競爭對手分析等，發(fā)現(xiàn)潛在的投資機會和項目資源。2.政府規(guī)劃與土地出讓信息：關注政府發(fā)布的城市規(guī)劃、土地出讓公告等，獲取有開發(fā)潛力的土地信息。3.合作方推薦：與合作伙伴、行業(yè)協(xié)會、中介機構等建立良好合作關系，獲取他們推薦的優(yōu)質項目。4.內部員工建議：鼓勵公司員工積極提供項目線索，對有價值的建議給予相應獎勵。項目信息收集1.收集內容：項目名稱、地理位置、土地性質、占地面積、建筑面積、規(guī)劃指標、周邊配套、市場價格、潛在客戶群體、項目開發(fā)進度、合作方情況、項目優(yōu)勢與風險等。2.收集渠道：實地考察、網絡搜索、政府部門咨詢、合作方溝通、行業(yè)報告查閱等。3.信息整理：對收集到的項目信息進行分類、匯總和分析，確保信息的完整性和準確性。項目入庫標準1.符合公司戰(zhàn)略：項目應與公司的發(fā)展戰(zhàn)略、市場定位和業(yè)務方向相契合。2.具備市場潛力：項目所在區(qū)域具有良好的市場發(fā)展前景，潛在客戶需求較大，項目具有一定的市場競爭力。3.土地條件可行：土地產權清晰，無重大法律糾紛，土地規(guī)劃用途符合要求，具備開發(fā)建設條件。4.經濟可行性：經過初步測算，項目具有合理的投資回報率和現(xiàn)金流，在公司可承受的投資范圍內。5.風險可控：對項目可能面臨的市場風險、政策風險、技術風險等進行評估，風險總體可控。項目入庫流程1.項目申報：項目管理部門或相關部門將收集到的符合入庫標準的項目信息填寫《項目入庫申請表》，提交至項目管理部門。2.初步篩選：項目管理部門對申報項目進行初步篩選，審核項目信息的完整性和準確性，對不符合入庫標準的項目予以退回，并說明理由。3.評估論證：組織相關部門和專業(yè)人員對通過初步篩選的項目進行評估論證，從市場、技術、經濟、風險等方面進行全面分析，形成評估報告。4.入庫審批：項目管理部門將評估報告提交項目庫管理委員會進行審批，經審批同意的項目納入項目庫管理。項目庫的維護項目信息更新1.項目管理部門定期對項目庫中的項目信息進行更新，確保信息的及時性和準確性。2.各相關部門在項目實施過程中，如發(fā)現(xiàn)項目信息發(fā)生變化，應及時反饋給項目管理部門進行更新。項目狀態(tài)跟蹤1.項目管理部門建立項目跟蹤機制，定期了解項目進展情況，包括項目前期工作進展、工程建設進度、銷售情況等。2.對項目實施過程中出現(xiàn)的重大問題，及時組織相關部門進行分析研究，提出解決方案，并跟蹤落實情況。項目動態(tài)調整1.根據(jù)項目的實際進展情況和市場變化，對項目庫中的項目進行動態(tài)調整。2.對于已不具備開發(fā)價值或不符合公司戰(zhàn)略的項目，及時從項目庫中剔除；對于新發(fā)現(xiàn)的符合入庫標準的項目，按照入庫流程及時納入項目庫管理。項目庫的評估評估周期定期對項目庫中的項目進行評估，原則上每年進行一次全面評估，特殊情況下可根據(jù)項目實際情況適時進行專項評估。評估指標體系1.市場指標：包括市場需求、市場競爭、市場價格走勢等。2.技術指標：如項目規(guī)劃設計合理性、工程技術可行性等。3.經濟指標：投資回報率、內部收益率、凈現(xiàn)值等。4.風險指標：市場風險、政策風險、技術風險、資金風險等。5.戰(zhàn)略契合度指標：項目與公司戰(zhàn)略目標的匹配程度。評估方法1.定性評估：組織相關專家和專業(yè)人員對項目進行綜合評價，從不同角度分析項目的優(yōu)勢和不足。2.定量評估：運用數(shù)據(jù)分析工具和模型，對項目的經濟指標、風險指標等進行量化分析，得出評估結果。3.綜合評估：將定性評估和定量評估結果進行綜合，形成項目的全面評估報告。評估結果應用1.根據(jù)評估結果，對項目進行分類分級管理，為項目決策提供參考依據(jù)。2.對于評估結果優(yōu)秀的項目，給予重點關注和資源支持，加快項目推進；對于評估結果較差的項目，及時進行整改或調整，如仍無法改善則考慮退出項目庫。項目庫的篩選篩選原則1.戰(zhàn)略導向原則：優(yōu)先選擇與公司戰(zhàn)略目標緊密相關的項目。2.效益優(yōu)先原則：綜合考慮項目的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，優(yōu)先選擇效益好的項目。3.風險可控原則：在確保項目風險可控的前提下進行篩選。篩選流程1.需求分析：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務規(guī)劃，明確項目篩選的目標和需求。2.項目梳理：項目管理部門對項目庫中的項目進行全面梳理，按照篩選原則進行初步篩選。3.深入評估：對初步篩選出的項目進行深入評估，進一步分析項目的可行性和潛在價值。4.方案制定：根據(jù)評估結果，制定項目篩選方案，明確擬開發(fā)項目的名單和開發(fā)順序。5.審批決策：項目篩選方案提交項目庫管理委員會進行審批決策，確定最終的項目開發(fā)計劃。項目庫管理的監(jiān)督與考核監(jiān)督機制1.建立項目庫管理監(jiān)督機制，定期對項目庫管理工作進行檢查和監(jiān)督。2.監(jiān)督內容包括項目信息的真實性和完整性、項目評估的科學性和公正性、項目篩選的合理性和合規(guī)性等。3.對發(fā)現(xiàn)的問題及時提出整改意見，督促相關部門進行整改落實。考核辦法1.制定項目庫管理考核辦法，對項目管理部門和各相關部門在項目庫管理工作中的表現(xiàn)進行考核評價。2.考核指標包括項目信息管理、項目評估質量、項目篩選效果、項目推進進度等。3.根據(jù)考核結果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個人給予表彰和獎勵，對工作不力的部門和個人進行批評教育