住宅物業小區管理制度一、總則（一）目的為加強本住宅物業小區的管理，保障小區物業的正常運行，維護小區的公共秩序、環境衛生和綠化景觀，為業主創造安全、舒適、整潔、文明的居住環境，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本住宅物業小區內的所有業主、使用人以及物業服務公司的全體工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規和相關政策，依法履行物業服務職責。2.業主至上原則：以業主的需求為導向，提供優質、高效、貼心的物業服務，維護業主的合法權益。3.公平公正原則：對待所有業主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題和糾紛。4.服務與管理并重原則：在加強小區管理的同時，不斷提升服務質量，實現服務與管理的有機結合。二、管理機構與職責（一）業主大會1.業主大會由本小區內全體業主組成，是小區物業管理的最高權力機構。2.業主大會依法履行制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選舉業主委員會，選聘和解聘物業服務企業，決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施等職責。（二）業主委員會1.業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，對業主大會負責。2.業主委員會的職責包括召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施；業主大會賦予的其他職責。（三）物業服務公司1.物業服務公司負責具體實施本小區的物業管理服務工作。2.主要職責包括：制定并組織實施物業管理服務工作計劃；按照物業服務合同約定，提供房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理服務；做好小區環境衛生和綠化養護工作；維護小區公共秩序，協助做好安全防范工作；負責小區內車輛停放管理；定期公布物業服務費用收支情況；接受業主大會、業主委員會和業主的監督等。（四）各部門職責1.客服部負責接待業主來訪、來電、來信，解答業主咨詢，處理業主投訴和建議。辦理業主入住、裝修手續，簽訂相關協議和合同。建立業主檔案，定期回訪業主，了解業主需求，提高業主滿意度。組織開展社區文化活動，營造和諧的小區氛圍。2.工程部負責小區房屋共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理，確保其正常運行。制定設施設備維修保養計劃，并組織實施。及時處理設施設備突發故障，保障小區正常生活秩序。負責小區內水、電、氣等能源供應的管理和協調。3.安保部負責小區公共秩序維護，制定安全防范制度，加強巡邏檢查，預防各類安全事故的發生。協助做好小區車輛停放管理，維護交通秩序。負責小區出入口的值班站崗，對進出人員、車輛進行登記和檢查。配合公安機關做好小區內的治安防范工作，及時處理各類突發事件。4.保潔部負責小區公共區域的環境衛生清掃、保潔工作，包括樓道、電梯、樓梯扶手、公共走廊、停車場、綠化帶等。定期進行衛生消毒，保持小區環境整潔衛生。負責小區內垃圾的收集、清運和處理，確保垃圾日產日清。維護小區內環境衛生設施的正常使用。5.綠化部負責小區內綠化植物的養護、修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，確保綠化景觀美觀、整潔。根據小區綠化規劃，適時進行綠化改造和補種，提高小區綠化覆蓋率。保護小區內的綠化設施，制止破壞綠化行為。三、物業共用部位、共用設施設備管理（一）房屋共用部位管理1.物業服務公司負責對小區房屋的屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等共用部位進行日常巡查，發現問題及時維修。2.業主和使用人不得擅自改變房屋共用部位的用途，不得在共用部位搭建建筑物、構筑物或堆放雜物。因特殊情況需要利用共用部位的，應當經業主大會同意，并按照規定辦理相關手續。3.物業服務公司應定期對房屋共用部位進行檢查和維護，建立維修檔案，記錄維修情況。（二）共用設施設備管理1.共用設施設備包括電梯、消防設施、給排水系統、供電系統、弱電系統、照明系統、避雷設施、道路、停車場、綠化設施等。2.物業服務公司應制定共用設施設備的運行管理制度和維修保養計劃，定期對設施設備進行巡檢、保養和維修，確保其正常運行。3.對于重要的共用設施設備，如電梯、消防設施等，應委托專業的維修保養單位進行維護，并簽訂維護合同。4.業主和使用人應愛護共用設施設備，不得擅自損壞或改變其用途。因使用不當造成設施設備損壞的，由責任人負責修復或賠償。5.物業服務公司應建立共用設施設備檔案，記錄設施設備的型號、規格、購置時間、維修保養情況等信息。四、環境衛生管理（一）公共區域衛生1.保潔部應按照規定的時間和標準，對小區公共區域進行清掃、保潔，保持地面干凈整潔，無雜物、無積水。2.樓道應每天清掃一次，樓梯扶手、窗臺等每周擦拭一次，電梯轎廂每天清潔消毒，保持清潔衛生。3.公共走廊、停車場等區域應定期清掃，及時清理垃圾和雜物，保持環境整潔。4.綠化帶應定期進行修剪、除草、澆水、施肥等養護工作，保持綠化景觀美觀。（二）垃圾分類管理1.物業服務公司應按照當地政府的要求，在小區內設置垃圾分類收集容器，并做好標識。2.引導業主和使用人進行垃圾分類投放，定期組織垃圾分類宣傳活動，提高業主的環保意識。3.負責將分類后的垃圾及時運至指定的垃圾處理場所，確保垃圾分類工作的順利進行。（三）衛生消毒管理1.在疫情防控等特殊時期，應加強小區公共區域的衛生消毒工作，增加消毒頻次。2.對電梯按鈕、樓道扶手、垃圾桶等重點部位進行重點消毒，防止病毒傳播。3.做好消毒記錄，確保消毒工作落實到位。五、綠化管理（一）綠化養護1.綠化部應根據季節和植物生長特點，制定綠化養護計劃，定期對小區內的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養護工作。2.確保綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，綠化景觀美觀、整潔。3.及時清理綠化區域內的枯枝敗葉、雜草等雜物，保持綠化環境整潔。（二）綠化改造與補種1.根據小區綠化規劃和業主需求，適時進行綠化改造和補種工作。2.改造和補種方案應征求業主意見，并報業主委員會備案。3.確保綠化改造和補種工作質量，提高小區綠化覆蓋率。（三）綠化保護1.加強對小區綠化植物的保護，設置明顯的警示標識，制止業主和使用人破壞綠化行為。2.對于因施工等原因造成綠化植物損壞的，應及時要求責任方進行修復或賠償。六、公共秩序維護管理（一）人員出入管理1.安保部負責小區出入口的值班站崗，對進出人員進行登記和檢查，核實身份信息。2.業主和使用人應主動出示有效證件，配合安保人員的管理。外來人員進入小區應進行登記，并經業主確認后方可放行。3.嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒等危險物品進入小區。（二）車輛停放管理1.制定小區車輛停放管理制度，規范車輛停放秩序。2.在小區內設置明顯的車輛停放標識和標線，引導車輛有序停放。3.對進入小區的車輛進行登記，收取停車費用（如有）。4.加強對停車場的巡邏檢查，防止車輛被盜、被刮擦等情況發生。5.嚴禁車輛在消防通道、人行道等禁止停放的區域停放。（三）巡邏檢查1.安保部應制定巡邏計劃，安排專人定時對小區進行巡邏檢查。2.巡邏內容包括小區公共區域的安全情況、設施設備運行情況、環境衛生情況等。3.及時發現和處理各類安全隱患和突發事件，做好巡邏記錄。4.加強夜間巡邏，確保小區夜間安全。（四）安全防范措施1.安裝和維護小區內的監控系統、門禁系統等安全防范設施設備，確保其正常運行。2.定期對安全防范設施設備進行檢查和維護，及時發現和排除故障。3.加強與公安機關的聯系與協作，建立應急聯動機制，及時處理各類治安案件和突發事件。七、物業服務費用管理（一）費用標準1.物業服務費用的收費標準由物業服務公司根據物業服務成本、市場行情等因素制定，并報物價部門備案。2.物業服務費用應按照業主擁有的房屋建筑面積計算，按月或按季度收取。（二）費用構成物業服務費用主要用于以下方面：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3.物業管理區域清潔衛生費用。4.物業管理區域綠化養護費用。5.物業管理區域秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業服務企業固定資產折舊。8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9.經業主同意的其他費用。（三）費用繳納1.業主應按照物業服務合同約定的時間和方式繳納物業服務費用。2.逾期未繳納的，物業服務公司有權按照合同約定收取違約金。3.對于長期拖欠物業服務費用的業主，物業服務公司可通過法律途徑追討。（四）費用公示1.物業服務公司應定期在小區內顯著位置公示物業服務費用收支情況，接受業主監督。2.公示內容包括收入明細、支出明細、費用余額等，公示期不少于[X]天。八、裝修管理（一）裝修申請1.業主進行房屋裝修前，應向物業服務公司提出裝修申請，并提交裝修圖紙、施工單位資質證明、裝修人員身份證明等相關資料。2.物業服務公司對裝修申請進行審核，符合條件的予以批準，并與業主簽訂裝修管理服務協議。（二）裝修規定1.裝修時間應遵守小區規定，一般為工作日的[具體時間段]，節假日和夜間禁止進行有噪音的裝修作業。2.不得擅自改變房屋主體結構和承重結構，不得損壞房屋共用部位和共用設施設備。3.裝修垃圾應袋裝化，并按照指定地點和時間堆放，由物業服務公司統一清運。4.施工人員應遵守小區管理規定，不得在小區內大聲喧嘩、隨地吐痰、亂扔垃圾等。5.裝修期間應做好安全防范措施，確保施工安全。（三）裝修監督1.物業服務公司應安排專人對裝修施工現場進行定期巡查，發現問題及時要求整改。2.對違反裝修規定的行為，物業服務公司有權責令其停止違規行為，并按照裝修管理服務協議進行處理。九、投訴處理（一）投訴受理1.客服部負責受理業主的投訴，設立專門的投訴電話和郵箱，確保投訴渠道暢通。2.對業主的投訴應及時進行記錄，包括投訴內容、投訴人姓名、聯系方式等信息。（二）投訴處理1.接到投訴后，客服部應及時將投訴內容轉交給相關部門進行處理，并跟蹤處理進度。2.相關部門應在規定的時間內對投訴進行調查核