第6頁共14頁昌建東外灘項目可行性研究報告目錄第一部分宗地評價 3一、宗地基本情況 3二、區域板塊分析 3三、環境評價 4四、交通條件 4五、市政規劃 5第二部分區域市場分析 7一、周邊樓盤狀況 7二、價格及客戶群體分析 8第三部分項目SWOT分析 9一、地塊SWOT分析 9二、項目分析總結 10第四部分項目投資測算及價格敏感性分析 11一、項目經濟技術指標 11二、項目投資測算表 12三、土地價格敏感性分析（160.5畝） 12四、商鋪價格敏感性分析（300萬/畝） 13心、兩軸、九片區，未來召陵區將成為城市東部副中心，市政府將此區域打造成區域性食品研發、交易、消費和職教中心，強化區域CBD行政中心的帶動作用，在淞江路以北，規劃建設以職業教育、研發為主的教育產業，同時以產業集聚區的建設為契機，形成區域性的食品研發、交易基地。宗地所在片區為金山組團，在城市總體規劃當中，將此片區定位為城市生態居住示范區。未來在市政府沿河規劃的引導下，將積極推進生態居住的建設，強化生態資源的保護和利用，增加水上娛樂休閑項目的開發，例如：生態水城、沙灘浴場、海濱公園等，這些都將極大地帶動區域居住環境的改善，提升區域的住宅品質，從而引導市民來此置業，拉升周邊樓盤房價。目前區域內有雙匯·國際花園、銀河灣、0395傾城、山水杭城、廣弘花園、廣鑫·帝景城等樓盤，未來2年內周邊將有4個新增項目，包括本項目、生態水城、臨近本項目舒曼置業的地塊及金山路路西國際花園對面的空置地塊。區域將成為漯河市的生態居住示范區域，尤其是生態水城項目的啟動，將推動整個片區的生態居住氛圍，提升區域形象，對本項目產生積極影響。宗地東臨沙河，當前漯河市政府對沙河沿河改造工程正在施工當中，預計沙河二期工程將于年內完工，這將推動區域沿河河堤景觀風貌的展現，宗地東邊河堤水域風貌景觀核心區域的雛形將初步形成。未來市政府還將對宗地東邊河堤區域規劃沙灘浴場，作為沙河二期景觀工程的一個亮點工程，沙灘浴場將填補漯河市沙澧河景觀工程中的一項空白。為把沙灘浴場打造成國內一流的獨具亞熱帶風情的休閑娛樂場所，市領導高度重視，從選址、定位到設計幾易其稿，最終把沙灘浴場的地點確定于沙河河岸左側黃河路沙河大橋下游處。規劃的沙灘浴場南北長約700米、東西寬70米，自堤外到堤內，分別規劃了浴場主入口、停車場、沙灘浴場和水上娛樂項目。停車場緊鄰沙灘浴場主入口，依堤外濱河路而建，可同時容納100多輛汽車停放。堤外分別規劃設置了為浴場服務的淋浴房、更衣室、公廁和管理用房。堤內沙灘浴場面積為3.2萬平方米，其中設置有小涼亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置設置有觀景平臺，觀景平臺。四周種植高大棕櫚樹以表現浪漫的熱帶海灘情懷，同時還配置銀杏樹等樹種，體現沙灘浴場的季節變換之美。第二部分區域市場分析一、周邊樓盤狀況項目位置戶型均價廣鑫·帝景城黃河路與金山路交匯處西南角97㎡兩室109-135㎡三室7月開盤預計3800元/㎡灣畔19號黃河路與金山路交匯處東南角97.5㎡兩室125㎡三室5月開盤預計3500元/㎡0395傾城金山路與黃河路交叉口向北100米路西92㎡兩室現房3500元/㎡國際花園金山路與黃河路交叉口向北200米路東140㎡以上大戶型現房4000元/㎡康橋水岸黃河路橋東20米91㎡兩室110㎡三室5月中旬開盤預計3200元/㎡宗地周邊目前在售樓盤有5個，其中廣鑫·帝景城以及河東岸的康橋水岸為新開發項目，尚未開盤，將有3-5年的開發周期，與本項目產生一定的競爭格局。雙匯·國際花園為公司在04年開發的高檔社區項目，雖然項目總體體量不大，但卻銷售卻從05年一直延續到現在，將近7年的銷售時間。分析該項目滯銷的原因主要有以下幾點：1、長期的孤掌難鳴；2、配套不成熟、被遺忘的區域；3、沿河改造一直未動工；4、操盤的時機節點把控有問題，各期開發未銜接好；5、項目沒有分期開發，分期產品無差異性，沒有提升產品品質，操盤粗糙；6、剩余大戶型過多，難以消化，總價過高。二、價格及客戶群體分析區域位于召陵區，緊鄰沙河，隨著漯河市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景觀初成雛形，區域的景觀優勢也逐漸體現出來。雖然區域內配套設施尚不完善，但區域交通便利，環境優美，居住品質較高，未來仍有較大的升值空間，越來越多的市民選擇在此置業。目前區域內房價主要集中在3000-3500元/㎡，在全市范圍內，處于中等水平，有較大的提升空間。漯河市整體房價目前集中在3000-4000元/㎡的關口，需要一個品質較高的項目突破4000元/㎡的瓶頸，來帶動漯河整體房價上4000元/㎡。按照房價正常發展的趨勢，以及沿河景觀呈現在市民眼前，預計到明年下半年，本項目開盤階段，區域房價將達到4000元/㎡以上。經調查分析，選擇在此置業的客戶群體主要為有一定經濟基礎、有改善性購房需求的企事業單位職工、私營企業主，購房用途多為自用，為改善目前的居住環境。目前漯河新區通過圈地提升城市核心經濟增長競爭優勢，政府吸引國際食品巨鱷來漯河投資，例如可口可樂、康師傅、旺旺等，來打造城市名片。本項目可依賴這些新興食品企業、食品研發基地的高管及召陵新區市政機關的領導，通過沙灘浴場來吸引市民，我們所面向的客戶不僅僅是漯河市民，更多的是企業高管、收入很高的外地人。第三部分項目SWOT分析一、地塊SWOT分析優勢A、隨著城市框架的拉大和向東開發，地塊升值潛力很大；B、交通方便，自然生態景觀好。劣勢A、生活配套設施不足，規劃及外觀環境較差；B、周邊有很多競爭樓盤，不利于做項目品牌和后期無業管理。機會A、漯河城市發展迅速，城市凝聚力和影響力逐步提升，促進房地產的快速發展；B、地塊尚未啟動，物業形態及產品配比具有可塑性，可根據市場及客戶隨時調整策略。威脅A、周邊環境的開發，規劃合理，多個實力開發商進駐，未來競爭格局態勢明顯，對本項目產生一定影響；B、房地產調控政策進一步增強，政府對房地產采取適度打壓，以保持長期持續穩定發展，房地產新政策隨時都有可能出爐。綜合分析本地塊最核心的優勢和機會在于地段價值和景觀環境，通過專業手段對地段價值的挖掘，投資與地段價值相匹配的產品，進而提升項目的產品價值，樹立可信、適宜居住的項目品牌形象，以吸引客戶群。二、項目分析總結根據上述SWTO分析，項目可以以自身規模及景觀綠化帶為基本立足點，從而彌補周邊配套設施的不足，尋求樓盤差異化，確立項目市場地位。本項目在以自身景觀優勢作為賣點的同時，應著手打造另外一個賣點：區域性商業中心。由于項目所在區域為生態居住示范區，目前區域內尚無配套商業，對于本項目來說，這是一個良好的契機，另外一方面，增加持有型物業，可有效規避增值稅。基于未來區域內的高端客戶群體，建議開發5-7萬㎡的大型商業中心，配合市政府規劃的沙灘浴場，集餐飲、居住、購物、休閑、娛樂為一體的商業中心，真正實現一站式消費，滿足周邊居民的消費需求，同時吸引召陵新區、鐵東區域的人流來此消費，提升項目住宅的投資價值。因此，本項目利用自身及周邊的景觀配套設施，解決好城市中心住宅“缺綠”、“缺空間”的問題，并且發揮好新城市中心集中式商業配套及公共配套設施齊全的優勢，可以打造出真正理性的宜居豪宅。第四部分項目投資測算及價格敏感性分析一、項目經濟技術指標項目經濟技術指標項目面積（㎡）指標說明總占地面積107007160.5畝總建筑面積454500包含地下8萬㎡地上總建筑面積374500地下總建筑面積80000項目每200㎡規劃0.5個停車位，共約1875個可售面積382500地下4萬㎡1商業80500持有商業3萬㎡2酒店小戶型450003住宅2170004地下停車場40000持有面積72000幼兒園2000地下停車場80000容積率3.5二、項目投資測算表序號項目名稱合計(萬元)單價（元/㎡）備注一土地征用及拆遷費用507981356300萬/畝二前期工程費用7302195元/㎡三基礎設施建設費用4195112元/㎡四建筑安裝工程費用705551884五公共配套設施建設費用11984320包含地下8萬㎡六開發間接費5085133銷售總額2%七管理費用3813100銷售總額1.5%九銷售費用6356166銷售總額2.5%十開發期稅費22882598銷售總額9%十一財務費用6356166銷售總額2.5%十二項目總投資1893265030十三銷售收入商業1046501300080500㎡酒店與SOHO24750550045000㎡住宅1128405200217000㎡地下停車場12000300040000㎡總額2542406647十四利潤總額649141617十五銷售利潤率25.5%三、土地價格敏感性分析（160.5畝）土地價格（萬元）土地總價（萬元）單方地價（元/㎡）總投資（萬元）總利潤（萬元）銷售利潤率（%）含持有43000萬元項目總收益率（%）2804741212661850226396825.710696843.02904910513111867156227525.010527542.33005079813561884086058224.310358241.63105249114011901015888923.610188940.93205418414461917945719622.910019640.23305587714911934875550322.29850339.53405757015361951805381021.59681038.83505926315811968735211720.89511738.23606095616261985665042420.19342437.53706264916712002594873119.49173136.83806434217162019524703818.79003836.13906603517612036454534518.08834535.44006772818062053384365217.38665234.7四、商鋪價格敏感性分析（300萬/畝）商鋪售價（元）總投資（萬元）總收入（萬元）總利潤（萬元）銷售利潤率（%）含持有43000萬元項目總收益率（%）90001855892328904730120.39030138.8100001870032409405393722