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實務首頁>實務>會計實務>正文房地產收入、成本費用和利潤的計算2014-07-1406:58:09來源：作者：【大中小】添加收藏一、房地產主營業務收入分類（用于二級科目設置，收入和成本對應設置）房地產主營業務收入是指：對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等所取得的收入、具體包括土地轉讓收入（建設場地銷售收入）、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入和出租開發產品的租金收入。其它收入是指：商品房售后服務收入，以及銷售材料、轉讓無形資產、出租固定資產等形成的收入。二、房地產行業收入的確認原則（必須同時滿足下述五項條款）1、企業已經將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（例如，房屋已經出售完畢，但工程尚未竣工，雖然發票已開，但不符合收入確認原則，比如地震了）2、企業沒有保留與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已經出售的房屋實行有效的控制；（實際工作中可以理解為：未與業主辦理房屋交接手續，不得確認收入）3、收入的金額可以可靠的計量（實際工作中不存在問題）4、相關的經濟利益可以流入企業（實際工作中是預收款和按揭貸款，無問題）5、相關已經發生的或將發生的成本能夠可靠計量（實際工作中可以理解為：竣工結算，但中國實際情況是常年不結算，要依據合同合理辦理）上述收入確認僅僅針對上市公司，實際工作中以發票是否開具為準，否則稅局有麻煩，這些僅僅為理論，并且在法律上不利于開發商。法律與實際操作脫節是為了保護弱者利益，開了發票，會計該做收入還要做。注意：A、銷售金額的確定，應當是建筑總面積來確定的銷售金額，而不能是實用面積，目前中國銷售大都是建筑面積，還便于會計核算，如果是實際工作中按照實用面積來銷售房屋的，財務應用實用面積＋公攤面積來計算并分攤成本。B、已經辦理銷售、交付手續，但產權尚未辦理的，企業應設置“代管房產備查簿”進行實務管理，但不得入賬，也不得計提折舊。例子：收入憑證（開具發票時候）：結轉成本的時候借：銀行存款應收賬款借：主營業務成本――商品房銷售成本

貸：主營業務收入――商品房收入――配套設施成本

――土地轉讓收入――土地轉讓成本

――配套設施收入

開發產品－房屋（寫字樓、公寓）

－配套設施（商店）

－土地月末計算應納稅金，然后轉本年利潤借：營業稅金及附加――

貸：應交稅費－營業稅－城建稅－土地增值稅－教育費附加三、代建工程結算收入間接費用分配率＝當期開發間接費用/各項開發預算造價之和某項開發產品應負擔間接費用＝該開發產品預算造價×間接費用分配率十、房屋、配套設施開發成本計算結轉直接轉入開發產品對應項目即可；如開發產品－住宅樓開發產品－寫字樓開發產品－商場十一、代建工程開發成本核算代建工程：是房地產企業接收有關單位委托，代為開發建設的工程，或者中標承建的開發建設工程。可以設置開發成本――房屋開發；開發成本――土地開發兩個明細科目即可。一般都通過開發成本――代建工程開發來進行核算，下設置三級科目，三級科目設置同上。這里有個問題：就是未竣工，但是房屋預售了，發票開具了，收入可以做財務賬冊確認，但還沒

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