物業(yè)應收款管理制度一、總則（一）目的為加強公司物業(yè)應收款的管理，規(guī)范收費行為，確保公司資金及時、足額回收，降低財務風險，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司旗下所有物業(yè)管理項目的應收款管理工作。（三）職責分工1.財務部負責制定應收款管理制度和流程，指導和監(jiān)督各項目的應收款管理工作。負責應收款數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析和報告，定期與各項目核對賬目。負責應收款的催收工作，對逾期款項采取必要的法律措施。2.物業(yè)管理部負責組織各項目的收費工作，制定收費計劃并確保執(zhí)行。負責與業(yè)主/租戶溝通協(xié)調(diào)，解答收費疑問，處理收費糾紛。協(xié)助財務部進行應收款的催收工作，提供相關信息和支持。3.項目經(jīng)理為本項目應收款管理的第一責任人，負責組織實施本項目的收費工作，確保應收款及時足額回收。定期向公司匯報本項目應收款管理情況，提出改進措施和建議。4.客服人員負責接待業(yè)主/租戶來訪，解答收費問題，協(xié)助辦理繳費手續(xù)。及時反饋業(yè)主/租戶的意見和建議，協(xié)助物業(yè)管理部做好收費工作。二、收費標準與計費方式（一）收費標準1.物業(yè)管理費：根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按照物業(yè)類型、建筑面積等因素確定收費標準。2.水電費：按照當?shù)毓╇姟⒐┧块T規(guī)定的價格標準代收代繳，如有差價，按照合同約定執(zhí)行。3.其他費用：如停車費、垃圾清運費等，按照公司制定的收費標準執(zhí)行。（二）計費方式1.物業(yè)管理費：一般按照月、季或年度收取，具體計費周期在物業(yè)服務合同中明確。2.水電費：根據(jù)實際用量，按照抄表周期進行結算。3.其他費用：按照實際發(fā)生情況進行計費。三、收費流程（一）費用通知1.客服人員在每個計費周期開始前，通過電話、短信、郵件或張貼通知等方式，向業(yè)主/租戶發(fā)送繳費通知，告知繳費金額、繳費期限和繳費方式。2.對于新入住的業(yè)主/租戶，在辦理入住手續(xù)時，發(fā)放繳費通知，并詳細介紹收費標準和計費方式。（二）費用收繳1.業(yè)主/租戶可通過以下方式繳納費用：現(xiàn)金繳納：到物業(yè)管理處指定地點繳納。銀行轉(zhuǎn)賬：將款項轉(zhuǎn)入公司指定的銀行賬戶，并注明房號和繳費項目。電子支付：通過微信、支付寶等第三方支付平臺進行繳費。2.客服人員在收到業(yè)主/租戶繳納的費用后，開具收款收據(jù)，并在系統(tǒng)中記錄繳費信息。3.對于通過銀行轉(zhuǎn)賬或電子支付的業(yè)主/租戶，客服人員應及時核對到賬情況，并在系統(tǒng)中確認收款。（三）欠費催繳1.對于逾期未繳費的業(yè)主/租戶，客服人員應在逾期后的[X]個工作日內(nèi)進行電話催繳，提醒其繳費期限已過，并告知逾期繳費可能產(chǎn)生的后果。2.如電話催繳無效，客服人員應在逾期后的[X]個工作日內(nèi)發(fā)送書面催繳函，明確告知欠費金額、繳費期限和逾期違約金等信息，并要求業(yè)主/租戶在收到催繳函后的[X]個工作日內(nèi)繳清欠費。3.對于多次催繳仍未繳費的業(yè)主/租戶，物業(yè)管理部應組織專人進行上門催繳，并做好記錄。上門催繳時，工作人員應禮貌、耐心地與業(yè)主/租戶溝通，了解欠費原因，協(xié)商解決方案。4.在催繳過程中，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主/租戶存在惡意欠費行為，公司應及時采取法律措施，維護公司的合法權益。（四）費用核銷1.財務部每月定期與物業(yè)管理部核對收費賬目，確保數(shù)據(jù)準確無誤。2.對于已收回的應收款，財務部應及時進行核銷，并在財務報表中如實反映。3.對于因特殊原因無法收回的應收款，應按照公司的壞賬處理規(guī)定進行處理。四、應收款監(jiān)控與分析（一）監(jiān)控指標1.應收款余額：反映公司應收款的總體規(guī)模。2.逾期應收款金額：指超過繳費期限仍未收回的應收款金額。3.逾期應收款比例：逾期應收款金額與應收款余額的比例，反映應收款的逾期情況。4.賬齡分析：對應收款按照賬齡進行分類統(tǒng)計，分析不同賬齡段的應收款分布情況。（二）監(jiān)控頻率1.財務部每周對各項目的應收款余額、逾期應收款金額等指標進行統(tǒng)計分析，并向物業(yè)管理部通報。2.每月末，財務部編制應收款賬齡分析表，詳細分析各項目應收款的賬齡結構和逾期情況，為公司決策提供依據(jù)。（三）分析與報告1.物業(yè)管理部應根據(jù)財務部提供的應收款監(jiān)控數(shù)據(jù)，定期分析應收款管理中存在的問題，制定改進措施，并向公司匯報。2.對于應收款余額較大、逾期應收款比例較高或賬齡結構不合理的項目，物業(yè)管理部應組織專項分析，深入查找原因，提出針對性的解決方案。3.財務部應結合公司整體財務狀況，對應收款管理情況進行綜合分析，評估應收款對公司資金流和財務風險的影響，并向公司領導提交分析報告。五、考核與獎懲（一）考核指標1.應收款回收率：考核各項目應收款的實際回收情況，計算公式為：應收款回收率=實際回收金額/應收款總額×100%。2.逾期應收款控制率：考核各項目逾期應收款的控制情況，計算公式為：逾期應收款控制率=逾期應收款金額/應收款余額×100%。3.收費及時率：考核各項目在規(guī)定繳費期限內(nèi)的收費情況，計算公式為：收費及時率=按時繳費戶數(shù)/應繳費戶數(shù)×100%。（二）考核周期1.每月對各項目的應收款管理情況進行考核，考核結果與當月績效獎金掛鉤。2.每季度對各項目的應收款管理工作進行綜合評價，評價結果作為年度評優(yōu)評先的重要依據(jù)。（三）獎懲措施1.對于應收款回收率高、逾期應收款控制率低、收費及時率高的項目，給予項目經(jīng)理和相關工作人員一定的獎勵，獎勵方式包括績效獎金增加、榮譽證書頒發(fā)等。2.對于應收款回收率低、逾期應收款控制率高、收費及時率低的項目，扣減項目經(jīng)理和相關工作人員的績效獎金，并責令其限期整改。如整改不力，將對相關人員進行進一步的處罰，包括降職、辭退等。3.對于在應收款管理工作中表現(xiàn)突出的個人，公司將給予表彰和獎勵；對于因工作失誤或違規(guī)操作導致應收款損失的個人，公司將追究其責任，并要求其承擔相應的經(jīng)濟賠償。六、壞賬處理（一）壞賬定義1.因債務人破產(chǎn)、死亡、失蹤等原因，導致無法收回的應收款。2.因債務人逾期未履行償債義務，且有確鑿證據(jù)表明無法收回或收回可能性極小的應收款。（二）壞賬確認程序1.對于符合壞賬定義的應收款，由物業(yè)管理部或相關業(yè)務部門提出壞賬申請，填寫《壞賬申請表》，詳細說明壞賬原因、金額、賬齡等情況，并提供相關證明材料。2.財務部收到《壞賬申請表》后，對申請內(nèi)容進行審核，并進行必要的調(diào)查核實。如情況屬實，財務部應出具審核意見，報公司領導審批。3.公司領導根據(jù)財務部的審核意見，對壞賬申請進行審批。審批通過后，財務部方可進行壞賬處理。（三）壞賬處理方式1.對于已確認的壞賬，財務部應按照會計準則的規(guī)定，進行賬務處理，沖減相應的應收款余額，并計入當期損益。2.公司應建立壞賬備查簿，詳細記錄壞賬的發(fā)生原因、處理過程和結果等信息，以備日后查閱。3.對于已核銷的壞賬，如后期又收回部分或全部款項，財務部應及時進行賬務調(diào)整，并將收回的款項計入當期收入。七、風險防范與應對（一）風險識別1.市場風險：如房地產(chǎn)市場波動、經(jīng)濟形勢變化等，可能導致業(yè)主/租戶支付能力下降，影響應收款回收。2.信用風險：業(yè)主/租戶信用狀況不佳，可能出現(xiàn)惡意欠費行為。3.管理風險：收費流程不規(guī)范、催繳措施不力等，可能導致應收款回收不及時。4.法律風險：因合同糾紛、訴訟等原因，可能影響應收款的回收。（二）風險評估1.財務部和物業(yè)管理部應定期對物業(yè)應收款管理中的風險進行評估，分析風險發(fā)生的可能性和影響程度。2.根據(jù)風險評估結果，制定相應的風險應對策略，明確風險應對責任人和時間節(jié)點。（三）風險應對措施1.市場風險應對：加強市場調(diào)研，關注房地產(chǎn)市場動態(tài)和經(jīng)濟形勢變化，及時調(diào)整收費策略，如適當降低收費標準、延長繳費期限等，以緩解業(yè)主/租戶的支付壓力。2.信用風險應對：在簽訂物業(yè)服務合同前，對業(yè)主/租戶的信用狀況進行調(diào)查評估，對于信用狀況不佳的客戶，要求提供擔保或增加繳費頻次。同時，加強對業(yè)主/租戶的信用跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)信用風險變化。3.管理風險應對：完善收費流程，加強對收費人員的培訓和監(jiān)督，確保收費工作規(guī)范、準確