北京物業(yè)小區(qū)管理制度總則一、目的為了規(guī)范北京物業(yè)小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，保障業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合北京地區(qū)的實(shí)際情況，制定本管理制度。二、適用范圍本管理制度適用于北京地區(qū)的所有物業(yè)小區(qū)，包括住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)等各類物業(yè)形態(tài)。三、管理原則1.以人為本原則：以業(yè)主和物業(yè)使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和政策，依法開展物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)小區(qū)的正常秩序。3.公開透明原則：物業(yè)管理的各項(xiàng)工作和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)公開透明，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。4.服務(wù)與管理相結(jié)合原則：在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的管理，確保小區(qū)的安全、整潔和有序。四、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)1.物業(yè)管理公司（1）負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理工作，包括保安、保潔、綠化、維修等。（2）制定和完善小區(qū)的各項(xiàng)管理制度，組織實(shí)施并監(jiān)督執(zhí)行。（3）負(fù)責(zé)小區(qū)的收費(fèi)管理工作，按照規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。（4）協(xié)調(diào)處理業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛和矛盾，維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。（5）接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)，定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作情況。2.業(yè)主委員會(huì)（1）代表業(yè)主行使對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)利，督促物業(yè)管理公司履行合同約定的義務(wù)。（2）參與制定小區(qū)的重大決策，如物業(yè)管理服務(wù)方案、公共維修資金使用等。（3）組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，審議業(yè)主大會(huì)決議等。（4）監(jiān)督物業(yè)管理公司的收費(fèi)情況，審核物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支賬目。（5）協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間的糾紛和矛盾，維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。3.政府相關(guān)部門（1）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，制定相關(guān)政策和法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。（2）對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行審核和管理，定期對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估。（3）受理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴和舉報(bào)，及時(shí)處理物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為。（4）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，提供相關(guān)政策和法律咨詢服務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一、公共服務(wù)1.保安服務(wù)（1）負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，制定安全保衛(wèi)制度和應(yīng)急預(yù)案，組織實(shí)施安全巡邏、門禁管理、車輛管理等工作。（2）維護(hù)小區(qū)的治安秩序，及時(shí)處理各類治安案件和突發(fā)事件，保障業(yè)主和物業(yè)使用人的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。（3）配合公安機(jī)關(guān)開展治安防范工作，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理違法犯罪案件。2.保潔服務(wù)（1）負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清潔工作，制定保潔制度和操作規(guī)程，組織實(shí)施日常保潔、垃圾清運(yùn)等工作。（2）保持小區(qū)公共區(qū)域的整潔衛(wèi)生，包括道路、樓道、電梯、公共設(shè)施等，定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒和防疫。（3）督促業(yè)主和物業(yè)使用人保持室內(nèi)衛(wèi)生，不得在公共區(qū)域亂堆亂放雜物。3.綠化服務(wù)（1）負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，制定綠化管理制度和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，組織實(shí)施綠化種植、修剪、澆水、施肥等工作。（2）保持小區(qū)綠化的美觀和整潔，定期對(duì)綠化進(jìn)行修剪和清理，及時(shí)補(bǔ)種枯死的植物。（3）引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)使用人愛護(hù)綠化，不得隨意踐踏草坪、采摘花朵等。4.維修服務(wù)（1）負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作，制定維修管理制度和操作規(guī)程，組織實(shí)施日常維修、定期保養(yǎng)等工作。（2）及時(shí)處理小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的故障和損壞，確保公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。（3）對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的維修費(fèi)用。二、專項(xiàng)服務(wù)1.家政服務(wù)（1）為業(yè)主和物業(yè)使用人提供家政服務(wù)，如保姆、保潔、月嫂等，滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的生活需求。（2）家政服務(wù)人員應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和技能，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)后方可上崗。（3）家政服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)公開透明，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。2.文化娛樂服務(wù)（1）組織開展小區(qū)的文化娛樂活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、節(jié)日慶祝等，豐富業(yè)主和物業(yè)使用人的業(yè)余生活。（2）提供文化娛樂設(shè)施的使用服務(wù)，如圖書室、健身房、棋牌室等，滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的文化娛樂需求。（3）文化娛樂服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理，不得強(qiáng)制業(yè)主和物業(yè)使用人參加。3.代收代繳服務(wù)（1）代為收取業(yè)主和物業(yè)使用人的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納。（2）提供費(fèi)用查詢和繳費(fèi)憑證服務(wù)，方便業(yè)主和物業(yè)使用人了解費(fèi)用情況。（3）代收代繳服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理，不得收取額外的費(fèi)用。物業(yè)收費(fèi)管理一、收費(fèi)依據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取依據(jù)是《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)管理公司應(yīng)按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)內(nèi)容等因素確定，經(jīng)物價(jià)部門審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)公開透明，不得擅自提高或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、收費(fèi)方式1.按月收?。何飿I(yè)管理公司應(yīng)每月向業(yè)主發(fā)放物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)通知單，業(yè)主應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2.按季收?。何飿I(yè)管理公司可每季度向業(yè)主發(fā)放物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)通知單，業(yè)主應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。3.一次性收?。簩?duì)于長(zhǎng)期居住的業(yè)主，物業(yè)管理公司可一次性收取一定期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但收費(fèi)期限不得超過一年。四、收費(fèi)減免1.業(yè)主因房屋空置、房屋裝修等原因需要減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向物業(yè)管理公司提出書面申請(qǐng)，并提供相關(guān)證明材料。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行審核，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，可給予適當(dāng)?shù)臏p免。2.業(yè)主因家庭困難等原因需要減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向物業(yè)管理公司提出書面申請(qǐng)，并提供相關(guān)證明材料。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行審核，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，可給予適當(dāng)?shù)臏p免。五、費(fèi)用收支管理1.物業(yè)管理公司應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支管理制度，嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得擅自挪用或侵占物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2.物業(yè)管理公司應(yīng)定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和審計(jì)。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況進(jìn)行審計(jì)，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)要求物業(yè)管理公司整改。業(yè)主管理一、業(yè)主權(quán)利1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務(wù)。2.監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量提出意見和建議。3.參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)、選舉權(quán)和被選舉權(quán)。4.查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支賬目等相關(guān)資料。5.對(duì)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的使用享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。二、業(yè)主義務(wù)1.遵守物業(yè)管理規(guī)章制度，維護(hù)小區(qū)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。2.按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。3.配合物業(yè)管理公司的管理工作，如接受安全檢查、提供維修信息等。4.不得擅自改變房屋用途，不得損壞公共部位、公共設(shè)施設(shè)備。5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理一、設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.物業(yè)管理公司應(yīng)制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理制度，定期對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.對(duì)于電梯、消防設(shè)施、供水供電設(shè)施等重要設(shè)施設(shè)備，應(yīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢測(cè)和維護(hù)，確保設(shè)施設(shè)備的安全性能。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)愛護(hù)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆卸、損壞或挪用。二、設(shè)施設(shè)備更新改造1.小區(qū)的設(shè)施設(shè)備需要進(jìn)行更新改造的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議通過，并報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)后實(shí)施。2.設(shè)施設(shè)備更新改造的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)，按照建筑面積比例分?jǐn)偂?.物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施設(shè)施設(shè)備的更新改造工作，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。環(huán)境衛(wèi)生管理一、衛(wèi)生清掃1.物業(yè)管理公司應(yīng)制定環(huán)境衛(wèi)生清掃制度，每天對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持公共區(qū)域的整潔衛(wèi)生。2.對(duì)于樓道、電梯等公共區(qū)域，應(yīng)定期進(jìn)行消毒和防疫，防止疾病傳播。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)保持室內(nèi)衛(wèi)生，不得在公共區(qū)域亂堆亂放雜物。二、垃圾清運(yùn)1.物業(yè)管理公司應(yīng)制定垃圾清運(yùn)制度，每天定時(shí)對(duì)小區(qū)的垃圾進(jìn)行清運(yùn)，保持垃圾存放點(diǎn)的整潔衛(wèi)生。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)將垃圾裝入垃圾袋內(nèi)，投放到指定的垃圾存放點(diǎn)，不得隨意丟棄垃圾。3.對(duì)于裝修垃圾，應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行清運(yùn)，不得影響小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。三、衛(wèi)生監(jiān)督1.物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)立衛(wèi)生監(jiān)督崗位，對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理環(huán)境衛(wèi)生問題。2.業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生問題進(jìn)行投訴和舉報(bào)，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)處理并回復(fù)。安全管理一、安全制度1.物業(yè)管理公司應(yīng)制定安全管理制度，明確安全管理職責(zé)和工作流程，確保小區(qū)的安全。2.安全管理制度應(yīng)包括門衛(wèi)制度、巡邏制度、車輛管理制度、消防管理制度等。二、安全防范1.物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)的安全防范工作，設(shè)置門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全設(shè)施，保障小區(qū)的安全。2.門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行登記和檢查，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。3.巡邏人員應(yīng)定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)處理，確保小區(qū)的安全。三、消防安全1.物業(yè)管理公司應(yīng)制定消防安全管理制度，明確消防安全職責(zé)和工作流程，確保小區(qū)的消防安全。2.消防設(shè)施應(yīng)定期進(jìn)行檢測(cè)和維護(hù)，確保消防設(shè)施的完好有效。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守消防安全規(guī)定，不得在公共區(qū)域堆放易燃、易爆物品，不得私拉亂接電線等。四、突發(fā)事件處理1.物業(yè)管理公司應(yīng)制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，明確突發(fā)事