成本手冊11

第一節項目論證階段成本估算管理流程圖

項目論證階段成本估算管理流程標準

流程名項目論證階段成本估律

流程目的形成項目開發成本的預控目標

稱管理流程

流程節有關記錄

工作流內容工作流程及工作重點時限

點/支持性文件

工作流程：

成本管理部、營銷部共同進行市場調直，完成該城市的《房地

產開發成本水平調查報告》O

工作標準及重點：

《房地產開發成本水平調查報告》內容需包含：

1)該地區房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成15個工作

市場調查

1.本的影響：包含定額計價模式、工程招投標規定、地產項目開日內

發稅費等.

2)當屆的設計規范與標準的特點，要緊指工程建筑設計、人

防要求、公建配套要求與技術特點，以便考慮對造價的影響：

3)當地建造成本的比較：包含定額造價水平與實際建造成本

的比較，完成該地區《各類建筑各類檔次房屋建造成本水平表譏

對樓盤進行工作流程：

2.1周內

深入調研成本管理部部長組織在營銷部提供的競爭樓盤清單中，選擇1?

2個樓盤深入調研，完成《競爭樓盤成本水平調研很告》。

工作標準及重點：按《競爭樓盤成本水平調研報告3有關規定。

工作流程：

概念規劃草按設計計

3.工程管理部部長組織確定初選項目，進行概念規劃草案設計。

案設計劃

工作標準及重點：按“概念規劃草案設計”有關標準進行。

工作流程：

成本管理部部長組織根據工程管理部提交的概念規劃草案、《土

項目拓展階地規劃指標》及有關土地狀況資料、關于新項目初步定位建議

4.1周內

段成本估算與競爭樓盤清單，完成《項目拓展階段成本估算》，作為項目

拓展部編制《項目可行性研究報告》的內容提交公司評審。

工作標準及重點：估算根據的資料需全面，準確，

工作流程：

分管領導對《項目拓展階段成本估算》進行審核，對提出的意提交后1

分管領導審

5.見，由成木管理部部長組織、財務部參與進行修改，修改后的個工作日

核

意見再次提交分管領導審核直至通過.內

工作標準及重點：審核需嚴謹。

工作流程：

1、總經理對《項目拓展階段成本估算》進行審批。對提出的

意見，成本管理部部長組織進行修改，并再次提交審批，直至提交后1

6.總經理審批通過。備案至總裁處。個工作日

2、審批通過的《項目拓展階段成本估算》作為《項目可行性內

研究報告》的內容。《項目拓展階段成本估算》并自動成為項

目建安成本預控目標。

第二節項目定位階段成本測算管理流程

項目定位階段成本瀾算管理流程

概念設“管理項目營銷策

流程劃管理流鋰

▼

形

主

項

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成

目

形

工

項

定

作

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內

算

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r門管理部成本管理部普銷部

財務部

開發部

營銷部

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項目定位階段成本瀏算項目定位階段成本測井n

本測籟本測然

項FI定位階四成

概念設計方案項定位階段成本刑贊項定位階段成本測項目定位報告

本洲尊HH57

項目定位階段成本測算管理流程標準

流程項目定位階段成本測算管以項目經濟效益最大化為京則，通過定位階段成本測算，將開發項

流程目的

名稱理流程FI的成本操縱在成本目標之內。

一

耶程有關記錄

工作流內

點工作流程及工作重點時限/支持性文

容

件

工作流程：

按《概念設計

形成概念1、工程管理部部長組織進行概念設計管理。

7.管理流程》進

設計成果2、總裁/總經理審批概念設計成果。

行

工作標準及重點，按《概念設計管理流程》進行。

工作流程：

項目定位1、成本管理部部長根據工程管理部提交的概念設計成果組織完

2個工作日

8.階段成本成《項目定位階段成本測算（項目成本估算修正）》的編制，財務

內

測算部、開發部、營銷部參與。

工作標準及重點：力求準確，及時。

工作流程：

1、成木管理部部長將項目定位階段成本測算提交分管領導審

成本測算提交后1個

9.核，提出的意見由成本管理部部長組織有關部門進行修改，修改后

的審核工作日內

的《項目定位階段成本測算》提交再次審核宜至通過。

工作標準及重點：市核需嚴逆。

工作流程：

成本測算1、總經理對分管領導審核通過的《項目定位階段成本測算》進提交后1個

10.

的審批行審批。工作日內

工作標準及重點，審批需嚴謹。

工作流程：

1、成本管理部部長將審批通過的《項目定位階段成本測律》提

形成項目

交營錯部形成《項目定位報告》。3個工作日《項目定

11.定位報告

2、營銷總監啟動營銷策劃工作，流轉到《項目營銷策劃管理流內位報告6

的內容

程》。

工作標準及重點：需充分根據資料。參考《項目定位報告》模板。

記錄表格：

支持文件：

1、GJYDC-PR-CH-001樓盤市調表》

元

2、￡■模板.項目定位報告》

第三節項目方案設計階段成本管理流程

項目方案設計階段成本管理流程標準

流程項目方案設計階段成本管以項目經濟效靛最大化為原則，通過方案設計階段成本測算，將開

流程目的

名稱理流程發項目的成本操縱在成本目標之內。

程有關記錄

工作流內

點工作流程及工作重點時限/支持性

容

文件

工作流程：按《項目定位

形成成本1、成木管理部部長通過項目定位階段成木測算管理，形成項目階段成本測算

12.

測算成本測算。管理流程》進

工作標準及重點：按《項目定位階段成本測算管理流程》進行。行

工作流程：

編制項目1、成木管理部部長根據頊目成木測算及工稗管理部提供的方案

13.方案成本設計成果文件組織進行《項目方案成本概算》的編制，有關部門參2個工作日內

概算與。

工作標準及重點：需充分根據資料。

工作流程：

1、分管領導對《項目方案成本概算》進行審核，提出的意見由

分管領導成本管理部部長組織進行修改，修改后的《項目方案成本概算》提提交后1個工

14.

審核交分管領導再次審核直至通過，通過后由成本管理部田長報總裁/作日內

三作標準及重點：審核需嚴典

工作流程：

1、總裁/總經理對《項目方案成本概算》進行審批。對提出的意

總經理審見，成本管理部部長組織進行修改，并再次提交審批，直至通過。提交后1個工

15.

批2、總裁/總經理審批通過的《項目方案成本概算》竹為評市工程作日內

管理部初步設計成本操縱質量的根據。

工作標準及重點：審批需嚴謹。

支持文件：記錄表格：

元無

第四節項目初步設計階段成本管理流程

9H初力設計階CU—雙利

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項目初步設計階段成本管理流程標準

流程項目初步設計階段成本管海碼曰的以項目經濟效益最大化為原則，通過初步設計階段成本測算，將開

名稱理流程儲桎曰的發項目的成本操縱在成本目標之內。

有關記錄

流程

工作流內容工作流程及工作重點時限/支持性文

節點

件

編制《初步設工作流程：

計限額要求1、成本管理部部長組織在初步設計開始前，編制，初步設計限3個工作日

16.

及成本操縱額要求及成本撤縱建議》。內

建議》工作標準及重點：需按要求按時編制。

工作流程：

1.分管領導審核《初步設計限額要求及成木操縱建議》，提出

分管領導審的意見由成本管理部部長組織進行修改，修改后的《初步設計限提交后1個

17.

核額要求及成本操縱建議》提交分管領導再次審核直至通過，通過工作日內

后由成本管理部部長報總裁/總經理審批。

工作標準及重點：審核需嚴謹。

工作流程：

1、總裁/總經理對《初步設計限額要求及成本操縱建議》進行審

批。對報告提出的意見，成本管理部部長組織進行修改，并再次

提交審批，直至通過。《初步設計限額要求及成本操縱建議》作

提交后1個

18.總經理審批為初步設計階段的成本操縱根據。

工作日內

2.流轉到《初步設計管理流程》。工程管理部部長組織進行初步

設計，在設計過程中具體落實《初步設計限額要求及成本操縱建

議》。

工作標準及重點：審批需嚴譚。

工作流程：

編制項目初

1、工程管理部完成初步設計后，成本管理部部長生織（財務部

步設計階段3個工作日

19.參與）根據初步設計完成《項目初步設計階段建安成本概算》編

建安成本概內

制并交分管領導審核。

算

工作標準及重點：需按要求按時編制.

工作流程：

1、分管領導審核《項目初步設計階段建安成本概算》，提出的

分管領導審意見由成本管理部部長組織進行修改，修改后的《項目初步設計提交后1個

20.

核階段建安成本概算》提交分管領導再次審核直至通過，通過后由工作日內

成本管理部部長報總裁/總經理審批。

工作標準及重點：審核需嚴謹。

工作流程：

1、總裁/總經理對《項目初步設計階段建安成本概兌》進行審

批.對提出的丈見.成本管理部部長組織進行修改.并再次提交

提交后1個

21.總經理審批審批，直至通過。

工作日內

2、審批通過后的《項目初步設計階段建安成本概算》作為評審

工程部/設計初步設計成本操縱質量的根據。

工作標準及重點：審批需嚴讒。

■產品配置標準建議書

產品配置標準建議書

總體描述（在概念設計階段完成）

產品類型組合

總體容積率

地形特點

項LI風格定位

結構形式

預期售價

單方成本

停乍配比及形式

外立面（在實施方案階段完成）

單方造價

材料1使用部位

材料1使用部位

材料1使用部位

住宅公共空間（在實施方案階段完成）

首層大堂面積

層向

功能配置

裝修標準

標準層大堂裝修造價

電梯要求轎箱尺寸

運行速度

候梯廳面積

進深

架空層層高

功能要求

地庫管理口面積

層高

功能配置

■產品戶內空間

XXX產品戶內空間（初注明外，均在概念設計階段完成）

交樓標準毛坯交付要求

實施方案階段完成精裝修裝修單方造價

屬性3+2+23+2+23+2+2

戶型指標面積

有用率

客廳開問

面積

特殊要求

主臥室開間

面積

特殊要求

次臥室開間

面積

特殊要求

廚房開間

面積

特殊要求

主衛生間開間

面積

要緊廳房尺度潔具件數

特殊要求

次衛生問開問

面積

潔具件數

特殊要求

主陽臺開間

面積

特殊要求

服務陽臺開向

面積

特殊要求

傭人房開間

面積

附送地下室

入戶花園面積

層高

附加空間空中庭院面積

層高

底層庭院面積

第五節項目目標成本管理流程

項目目標成本管理流程標準

流程

項目目標成本管理流程流程目的明確目標成本管理指導書的編制程序與編制方法。

名稱

程有關記錄

工作流內

點工作流程及工作重點時限/支持性文

容

件

工作流程：

1、主體施工圖階段的成本預算經評審確定后，成本管理部部長組

織工程管理部、項目部、營銷部、財務部召開成本分析會，提出各

項成本測和要求。

2、目標成本測算完成后，按使用功能進行成本分攤。

工作標準及重點：

1、開發間接貴中行政管理費、利息、物業完善費由財務部負貢

成本與費1個工作日

22.提供數據，土地為用、政府報建報批費用與勘行設計費用由開發部、

用測算內

工程管理部的設計人員負責提供數據，營銷費用由營銷部提供，工

程前期費用（拆造補償、外困協調等）由財務部負責、項目部配合

成本管理部進行測算，其它各項由成本管理部負責按照類似工程的

經驗數據進行測算

2：測芽京程中遵從下列原則：片價分離、根據經驗與通過計算確

定」:程量、根據經驗或者唯價分析確定

單價'計算合價。

工作流程：

1、成本管理部部長組織匯總各項成本科目測算數據，編制《項

目目標成本操縱指導書》O

編制《項目2、主體工程的目標成本根據工程預算進行編制。

《項目目

目標成本工作標準及重點：3個工作日

23.1、確定目標正本應遵循的基本原則：標成本操

操縱指導內

縱指導書》

書》1）標桿瞄準

在項目選擇與項目策劃階段，營銷部通過市場研窕提供銷售價格市

場標桿，成本管理部應通過工程成本市場標桿，與非工程成本市場

標桿。

2）滿足顧客需求

?）在項目選擇與項目策劃階段務必關注目標顧客定位、分折目

標顧客核心需求與通常需要，并將其轉化為定性或者定量的明確描

述；

b）在分階段確定目標成本時，應始終注意將成本分項結構向顧

客核心需求方向傾斜。

3）競爭策略要求

a）在項目選擇與項目策劃階段，應調查分析競爭對手的綜合競

爭能力，結合項目自身資源條件與經營目標，形成明確的競爭策略，

并將競爭策略對產品定位的要求表述成定量指標或者定性描述；

b）在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結構滿足競爭

策略要求。

4）倒逼成本

a）通過項目選擇與項目策劃階段的市場調杳與可行性研究工

作，根據巾場標仟與項目論潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出

準確推斷與取舍：

b）用合理的預期稅前盈利額倒逼項目總成本，并用以指導“限

額設計”與項目開發策劃的硬性指標：

c）用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成木、施工

圖設計成本：

①方案設計形成的目標成本W項目總目標成本+成本預備費（通

常為項目總目標成本X8$）°用項目總目標成本減去成本預備費的

結果倒逼指導方案設計，直到方案設計優化滿足此要求：

②初步設計形成的目標成本《方案設計形成的目標成本+成本

預備費2仇。用方案設計形成的目標成本倒遙指導初步設計，直到

初步設計優化滿足此要求：

③施工圖設計形成的目標成本W初步設計形成的目標成本+成

本預備費10%。用初步設計形成的目標成本的逼指導施I.本設計,

直到施工圖設計優化滿足此要求；

④測算的施工圖設計成本加上未使用的成本預備費（270%的成

本預備費）即成為確定的項目成本操縱目標。

工作流程：

1、分管領導審核《項目目標成本操縱指導書》，提出的意見由

分管領導

成本管理部部長組織進行修改，修改后的施工圖提交分管領導再次提交后1個

24.審核

審核直至通過。工作日內

工作標準及重點：

1、審核需嚴謹。

工作流程：

1、總裁/總經理對《項目目標成本操縱指導書》進行審批?對提

出的意見，成本管理部部長組織進行修改，并再次提交審批，直至

總經理審提交后1個

25.通過。通過后的《項目目標成本操縱指導書》作為項目實施階段正

批工作日內

式的成本操縱目標。

工作標準及重點：

1、審批需嚴遒。

工作流程：

1、成本管理部部長組織將總裁/總經理審批通過的《項目目標成

本操縱指導書》正式下發各部門執行，作為各項成本操縱的根據。

下發執行2、成本管理部部長對目標成本操縱指導書在各部門的執行情況

1個工作日

26.項目目標進行監督。

內

成本3、工程測算完成后，成本管理部部長負貢與類似的工程進行對

比分析，找出成本差異，進行成本分析。

工作標準及重點：

1、

工作流程：

1、各部門負責人根據下發的目標成本操縱指導書的要求組織實

施，并按月度將執行情況反饋成本管理部。

27.月度反饋2、關于超過目標成本的各類項目推斷是否有補充預鴕（設計變每月

更單、簽證審批單），假如有補充預算需在目標成本操縱指導書中

調整目標成本，由部門負責人每月25日前申報成本管理部。

工作標準及重點：

1、需按月度向成本管理部進行反饋。

工作流程：

1、成本管理部部長組織對各階段的成本進行操縱，所有項目的

資金結算支付均通過成本管理部的審核，關于超出目標成本的由成

本管理部向責任部門發出成本預警，由責任部門負責調整與操縱。

2、各部門申報的補充預算經成本管理部部長審核通過后，由成

調整后的

本管理部部長組織在《項目目標成本操縱指導書》中調整目標成本，

調整目標提出后3個《項目目

28.并提交分管領導、總經理審核。

成本工作日內標成本悚

工作標準及重點，

縱指導書》

1、關于無補充預算又未在工程量清單中列出的其它發生項目的

成本在項目竣工結算中原則上不予考慮。

2、當項目的市場定位或者規劃設計發生重大變化時，應該按照

最新的規劃指標調整目標成本，調整之后的目標成本按原審批程序

進行審批后重新下發。

工作流程：

1、成本管理部向分管領導提交調整目標成本后的《項目目標成

本操縱指導書》，分管領導進行審核,提出的意見由成本管理部部

分管領導提交后1個

29.長組織進行修改，修改后的《項目目標成本操縱指導書》提交分管

審核工作日內

領導再次審核直至通過。

工作標準及重點：

1、審核需嚴道。

工作流程：

1、總裁/總經理審批通過的《項目目標成本操縱指導書》正式下

總經理審提交后1個

30.發執行。

批工作日內

工作標準及重點：

1.審批需嚴道.

支持文件：記錄表格：

元3、￡■模板.目標成本操縱指導書》

■模板：目標成本操縱指導書

項目成本操縱指導書

期

成本管理部

年月日

成本操縱指導書期

＞目的：明確項目成本操縱目標及責任，指導項目開發決策;

＞產品組合:

住宅成本

總占地面積總規劃用地面積

占地敏感

總車位（不含住宅商業

綜合容積率

比TH）可售可售

其中公公建車庫其中

總建筑面積

建用地可售住宅

容

占地而產品比平均總戶框架積單位造

產品組合建筑面積占地

積例面積數比例率價

TOWNHOUSE

住多層

宅

小高層

高層

獨立車庫

公商業網點

建

地上停車位

配套用房

地非人防地下車

下位

車

半地下車位

位

人防地