1中融-創鴻廣州南沙祈福集合資金信托方案中融國際信托2010年11月免責聲明：本推介材料僅作推介之用，不構成對客戶的要約及收益的保障，各項條款最終以信托文件為準信托產品簡介廣州南沙區房產市場分析1開發商創鴻集團簡介信托要素和交易結構信托收益與風險控制2345目

錄2因為信任所以托付3信托：因為“信”任，所以“托”付4我國的信托業根據中國信托業協會統計數據，截至2009年底，全國54家信托公司披露的年報顯示：54家信托公司信托資產總額到達20405.65億元，已突破2萬億元大關。信托業已經成為我國四大金融支柱產業之一。56信托法律環境及政策支持信托方案的根本特點7中融國際信托是經中國銀監會批準設立的金融機構，成立于1987年。2007年7月公司成為信托“新兩規”公布后首批重新登記，并換發新金融許可證的信托公司之一。近兩年中國銀監會對全國信托公司進行監管評級中，中融國際信托被評為A類公司。20多年來，中融信托始終致力于提升綜合資產管理能力，在貨幣市場、資本市場、金融衍生產品、房地產投資、風險投資等領域積累了豐富經驗。近年銀信合作、私募股權投資、證券投資、房地產投資等業務快速開展，為高端客戶財富管理開拓了廣泛的空間。2009年獲得“中國陽光私募最正確效勞信托公司”獎，2010年獲得“中國最具成長性信托公司”獎。受托人：中融國際信托8受托人：中融國際信托中融信托管理的資金規模〔億元〕

至2009年12月，公司存續管理信托產品321支，管理信托資產規模達1323億元，累計管理資產規模逾3500億元，受托資產位列全國50余家信托公司“第二名”。至2010年6月底，公司管理資產規模為2207億元，更是高居行業前列。9信托產品簡介廣州南沙區房產市場分析1開發商創鴻集團簡介信托要素和交易結構信托收益和風險控制2345目

錄10南沙是廣州東南部重要的獨立行政區南沙區位于廣州市東南部，處于珠江三角洲經濟區的幾何中心南沙是西江、北江、東江三江聚集之處，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市。以南沙為中心，周圍60公里半徑內有14個大中城市。經國務院批準，2005年4月28日南沙成為廣州市一個獨立的行政區11“南拓”方案推動了南沙經濟的開展2001-2010年廣州的空間開展戰略是：“南拓、北優、東進、西聯、中調”，通過拓展城市空間結構，完善城市功能，使城市由單中心向多中心轉變。南沙區是廣州推進“南拓”戰略的空間承接地，未來將開展成為華南地區物流集散中心和貿易窗口、廣東臨海先進制造業基地之一、珠三角粵港澳合作中心、珠江灣區生產組織中心、廣州市城市副中心的城市。南沙區是廣州市“南拓”方案的重點區域12“南拓”方案推動了南沙經濟的開展南沙區方案以建設最適宜創業開展和生活居住的現代化濱海新城為目標，規劃為"五大組團、四大產業，三大基地"的結構模式。五大組團分別是：黃閣綜合工業組團、南沙高新技術產業組團、萬頃沙臨港工業組團、龍穴島現代物流業綜合組團、地區綜合效勞業組團；四大產業分別是現代物流業，臨港工業、高新技術產業和綜合效勞業；三大基地分別是：石化基地、鋼鐵基地和造船基地。南沙區是廣州市“南拓”方案的重點區域13南沙GDP增速加快南沙已形成汽車、鋼鐵、造船、機械裝備、港口物流、高新技術以及石化等七大支柱產業。近年來，在廣東省及廣州市政府的大力投入和支持下，南沙經濟快速穩步增長，正逐步成為廣州乃至珠三角經濟開展重要的增長極。2009年南沙實現地區生產總值395億元，同比增長14%，增速比全市平均水平高3.8個百分點，高于除蘿崗區以外的其余各區，經濟總量分別是2002年、2005年的6倍、3倍。南沙區是廣州市“南拓”方案的重點區域14南沙消費能力正逐步上升隨著南沙經濟的不斷開展，南沙已經具備了較強的消費能力，2009年全區社會消費品零售總額達32.78億元，同比增速達20.15%，高于全區經濟增長速度，對南沙經濟增長拉動作用明顯。南沙區是廣州市“南拓”方案的重點區域152005-2009年南沙社會消費品零售總額及其增速圖南沙目前已建成了廣州地鐵4號線目前廣州地鐵方案2011-2015年間實施：四號線南延線：自四號線金洲站經南沙客運港延伸至資訊科技園，長11.7公里。主要功能為支持南沙臨港經濟區開展。南沙區通過地鐵4號線與廣州市大局部地區接軌16廣州地鐵四號線南沙已建成了京珠高速、虎門高速、南沙港快速、魚黃支線，正在建設珠三角南環線，規劃了深中跨海通道、東部快線等南沙新區對外高、快速公路體系。南沙目前覆蓋外圍城市的主要交通干線郵正在建設武廣客運專線延長線〔廣深港客運專線〕、廣珠城際鐵路，規劃了杭福深客運專線西延線、中南莞城際鐵路、南沙輸港鐵路等南沙新區對外軌道交通體系南沙新區內部的東西向、南北向、環線等主干城市道路網體系也已初步形成南沙區交通規劃覆蓋了廣州市及附近大中型城市17南沙區房地產起步較晚，但開展較快。近幾年南沙房地產工程不斷增多，陸續有品牌開展商如奧園、碧桂園、萬科、城建等進駐，商品住宅的供給量和成交量也在穩步上升。2007年的成交量僅為8.60萬平方米，2008年那么上漲至29.39萬平方米，將近翻三番。在房地產市場行情向上的2009年，南沙房地產市場的成交量更是到達了創歷史記錄的48.91萬平方米，上漲勢頭明顯。從成交價格來看，南沙價格上漲幅度較慢，樓價仍處廣州價值洼地。目前南沙區住宅均價僅為4216元。跟鄰近的番禺區06年的房價接近。南沙區房地產凸顯價值洼地18區域廣州市各區一手住宅成交均價2006年2007年2008年2009年2010年1-7月全市631585999339934611869越秀區921911172127281464516789荔灣區62808687113191232616454海珠區715410343109581155915575天河區841512319129201500918734白云區604677368351869411452黃埔區50736834800173679480番禺區499671348353806812672花都區32354656550357786146南沙區29325545463243374216蘿崗區333693337331761110322在產業經濟與港口經濟的強勁帶動下，將為南沙帶來大批高素質的穩定的產業人口，常住需求將逐步釋放，房地產面臨新的開展機遇。南沙對城市開展重新定位為“最適宜創業開展和生活居住的現代化濱海新城”，強調綜合功能的開展，開展理念突出生態保護的重要性，未來南沙居住適宜性將進一步增強。隨著多層次的對外交通網絡構建，南沙與周邊城鎮的交通通達性將進一步提升，進一步提升對區域外消費者的吸引力。區域行政中心搬遷至黃閣鎮，相關配套設施有望最快得到完善，生活的便利程度將得到較大提升。南沙區房地產市場面臨新的開展機遇19本工程位于南沙區新行政中心2公里內，配套齊全工程位于南沙新行政中心2公里內，周邊配套相對齊全教育文化配套包括：金隆小學、金洲小學、南沙第二中學、港龍中英文實驗學校及南沙區圖書館。醫療配套包括：金洲醫院、南沙中心醫院、中大附屬第六醫院。娛樂休閑配套包括：金洲影劇院、南沙高爾夫球場、黃山魯森林公園等。其他配套包括：建設銀行、農業銀行、中國電信等金融電信配套及南沙公安局、南沙地稅局等政府配套。20本工程優勢：地鐵物業＋河景園林小區21◆本工程為廣州地鐵4號線終點金州站方圓500米物業，交通優勢十清楚顯

◆本工程鄰近金州涌，主要為居住區域，小區內配套成熟，包括幼兒園、商業和銀行等，是南沙區設計配套比較成熟齊全的小區。本工程客戶定位：本地中高端客戶+附近城市白領及商務人士22本工程客戶定位：核心客戶：以居住兼投資本地中高端客戶，本工程體量不大，短期內該類客戶容易形成認同；重要客戶：以居住為主的本地企業中高層、白領、公務員，該類客戶在本區域工作和生活，同時又希望能空余時間在廣州消費，本工程為地鐵上蓋具有交通優勢；拓展客戶：番禺、廣州、虎門白領及自由生意人，該類客戶不一定要按時上班，在南沙置業看重的是這里的相對低的房價。◆酒店式公寓：以小面積的一房、兩房為主，控制總價，利于投資；

◆私密性高檔住宅：在區域內處于第一檔次線，以目前南沙區主流產品和去化快的兩房、三房為主，在景觀好的位置適當規劃四房。

◆商業：本工程為地鐵口物業，依靠地鐵人流和附近豐田生產中心及本地地標式酒店祈福酒店的聚集人群，商業價值值得關注本工程定位：高檔酒店式公寓＋私密性高檔住宅＋商業23信托產品簡介廣州南沙區房產市場分析1開發商創鴻集團簡介信托要素和交易結構信托收益與風險控制2345目

錄2425創鴻集團概況廣東創鴻集團于1999年2月成立，經過十多年的精心經營，廣東創鴻集團已經開展成為一家以房地產開發和建筑安裝為核心業務，集房地產開發、建筑安裝、物業管理和物資采購等為一體的綜合型民營企業集團。旗下以房地產開發一級資質〔廣東創鴻房地產開發〕、建筑施工二級資質〔廣東創鴻建筑〕、物業管理二級資質〔廣東和豐物業效勞〕為核心企業。截至2010年6月30日，創鴻集團資產總額為53.92億元，凈資產合計25.1億元。集團董事長黃鴻明先生任第十一屆全國人大代表，于新浪網評選的新財富500富人榜位列239位，亞運會火炬傳遞期間，黃鴻明先生還榮耀中選為“廣州亞運會火炬手”！創鴻集團概況創鴻集團屢獲榮譽：2003～2006年被揭陽市政府授予“優秀民營企業”、“重合同守信用單位”、“重大奉獻納稅大戶”；2006年6月獲得揭陽市人民政府“納稅榮耀戶銀獎”；2006年4月被廣東省人民政府授予“廣東省百強民營企業”、“廣東百佳誠信示范企業”；2005年至2010年連續6年被中國工商銀行廣東省分行、中國農業銀行廣東省分行、中國銀行廣東省分行、中國建設銀行廣東省分行等金融機構綜合評定為第四、五、六、七、八屆“廣東地產資信20強”。2627創鴻集團開發實力雄厚項目名稱建筑面積（m2）金鳳陽光花園50913金鳳雅逸花園54327金鳳名苑34680御景花園114700金鳳豪苑136636金鳳帝苑一、二期216500國源花園52224百合花園32449御景灣147932御龍灣107540明珠帝苑一、二期242854江南新城一、二、三期423275金城龍庭一期167462鳳林綜合樓A、B、C幢8924總計1790416住宅開發成為當地龍頭創鴻集團自1990年成立以來，已開發的住宅工程包括金鳳豪苑、金鳳茗苑、金鳳帝苑一、二期、陽光花園、國源花園、雅逸花園、百合花園、御景花園等，總建筑面積達179.04萬平方米。售房率達96%，入住率均在93%以上.近幾年的市場份額均占揭陽市的70%以上。已經在揭陽市房地產行業奠定了龍頭地位，也創出了“創鴻地產”的品牌。金鳳豪苑金城龍庭御景花園御龍灣江南新城金鳳花園2829創鴻集團開發實力雄厚多數商業工程成為當地標志性建筑項目名稱建筑面積（m2）萬業廣場45654御景易初蓮花22697江南卜蜂易初蓮花購物中心33670金城商業文化步行街13782玉都廣場1040000總建筑面積1155803創鴻集團開發的商業地產工程包括萬業廣場、御景易初蓮花、金城商業文化步行街、御景灣.濱江風情街等，總建筑面積為115.58萬平方米，多個工程成為當地標性建筑萬業廣場御景易初蓮花江南卜蜂易初蓮花御景灣.濱江風情街金城商業文化步行街開發商創鴻集團簡介廣州南沙區房產市場分析1信托要素和交易結構信托收益與風險控制2345目

錄30信托產品簡介31方案名稱中融-創鴻廣州南沙祈福集合資金信托方案受益人優先級/次級受益人受托人中融國際信托信托規模總規模1.76億元，由優先級受益人和次級受益人分別認購優先級8800萬元元，由信托公開募集資金認購次級8800萬元，由創鴻房地產對本工程的實際投資8800萬元認購工商銀行2年〔如次級受益人在信托年滿1.5年時提前回購，信托方案提前終止〕保管人信托期限信托要素簡介3132融資方式股權融資還款來源廣州市南沙區祈福生活區住宅和商鋪的銷售收入工程公司原股東創鴻房地產有選擇權回購股權信托退出工程管理信托管理方式工程公司負責廣州市南沙區祈福酒店南側工程的開發和建設及銷售受托人中融信托持有工程公司90%的股權，對工程公司和工程開發過程進行監控：〔1〕中融信托委派管理人員進入工程公司董事會，公司的各項事務運作必須經由信托同意才能運作。〔2〕派駐財務人員監管整個工程的財務運作，對公司的支出和銷售回款賬戶進行監管，充分保護信托利益在信托方案滿1.5年或2年時，次級受益人創鴻房地產，按照約定價格有選擇權地回購工程公司股權信托方案隨之終止。3233信托結構中融信托保管銀行管理管理費保管費保管信托計劃（1.76億，2年）中融募集8800萬優先級（注冊資本金：1000萬）90%股權工程土地使用權人工程開發主體創鴻房地產和廣東萬業置地認購8800萬次級負責開發管理項目公司創鴻集團提供資金保證信托產品簡介廣州南沙區房產市場分析1開發商創鴻集團簡介信托要素和交易結構信托收益與風險控制2345目

錄3435收益分配方式受益人優先級/次級受益人信托期限2年〔如次級受益人在信托滿1.5年時提前回購，信托方案提前終止〕優先級受益人的預期年化收益率為10%預期年化收益率信托收益信托存續期間每滿一年分配一次收益信托終止后十個工作日內，信托本金和最后半年的收益一次性返還優先受益人的銀行賬戶352.市場風險…本工程在運行中將會遇到以下四種對信托方案產生不利影響的風險工程風險1、工程開發和運營風險3、信用風險4.管理風險風險及控制36風險來源

控制措施〔1〕創鴻集團是當地實力雄厚的房地產開發企業，具有豐富的商業和住宅的開發經驗，由創鴻集團負責工程的開發和管理，能夠保證工程開發進度和開發品質，有效降低工程開發運營風險。〔2〕中融信托持有工程公司90%股權，對工程公司的本錢支出進行監控，向工程公司派駐資金監管人員，與公司管理層共同保管工程公司公章，包括法人章，財務專用章，合同專用章等，同時對工程公司的資金、財務等進行監管，可保證工程進行時信托資金的平安和合理運用。工程開發和經營風險：工程開發過程中，由于公司內部管理、監控等原因或外部政策、市場環境的影響導致工程工期進度延遲或預售時間延遲等潛在風險，從而影響信托財產的收益，進而影響受益人的收益水平。風險及控制37風險來源

及時了解和掌握國家相關的政策法規，針對其對本信托方案有可能產生的不利影響，提出并實施具體的風險控制措施。控制措施市場風險：國家貨幣政策、財政稅收政策、產業政策、宏觀政策及相關法律法規的調整與變化將會影響本信托的設立及管理；房地產市場價格波動的風險導致工程銷售收入及收益