成都保利昌公堰TOD方案設(shè)計(jì)Tod

scheme

designof

Changgong

weir

inBaoli,Chengdu2020.08公司TOD項(xiàng)目UA

PROJECTS上海虹橋世界中心以虹橋機(jī)場(chǎng)為引擎的集辦公，酒店，購(gòu)物中心，商貿(mào)館等的TOD項(xiàng)目上海虹橋世界中心虹橋機(jī)場(chǎng)虹橋火車(chē)站國(guó)家會(huì)展中心徐涇東地鐵站上海虹橋世界中心南昌象山南路南昌象山南路南昌象山南路A地B地C地主

干

道

路地

鐵

站地

鐵

線(xiàn)主要公交站次要公交站華潤(rùn)青島TOD以地鐵站為引擎集合購(gòu)物廣場(chǎng)，辦公，酒店，住宅于一體的TOD項(xiàng)華潤(rùn)青島TOD上海徐匯萬(wàn)科中心龍漕路站漕寶路站地鐵15號(hào)線(xiàn)（在建）SITE石龍路站上海南站上海南站上海南站是上海的重要交通樞紐之一，火車(chē)站與長(zhǎng)途客車(chē)站每日最高客運(yùn)流量超過(guò)10萬(wàn)人次。上海軌道交通1號(hào)線(xiàn)，3號(hào)線(xiàn)以及在建15號(hào)線(xiàn)都在上海南站設(shè)站，并能夠互相換乘。基地內(nèi)部，15號(hào)線(xiàn)車(chē)站站體更是設(shè)在了紅線(xiàn)內(nèi)部，與基地緊密相連。上海徐匯萬(wàn)科中心主題：T2辦公塔樓都市走廊

TOD城市形象辦公與商業(yè)主軸與地鐵無(wú)縫結(jié)合，打造全天候TOD立體步行中軸開(kāi)放空間，連接購(gòu)物中心、各辦公樓以及Village商業(yè)街區(qū)、核心下沉廣場(chǎng)，將綠化引入，形成地上地下雙首層。T3辦公塔樓T4辦公塔樓總部辦公1FB1F中軸空間與玻璃雨棚與南站相呼應(yīng)，形成項(xiàng)目的玄關(guān)門(mén)戶(hù)形象。B1B1B2FLINE15SUBWAYB2上海徐匯萬(wàn)科中心地下一層商業(yè)地下二層商業(yè)地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備通往上海南站15號(hào)線(xiàn)地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備上海張江M-TOWN上海張江M-TOWN上海張江M-TOWN4F2F1F自動(dòng)扶梯3F2F客運(yùn)電梯貨運(yùn)電梯4F3F1F-1F綠地長(zhǎng)沙馬欄山超高層項(xiàng)目綠地長(zhǎng)沙馬欄山超高層項(xiàng)目空軌站綠地長(zhǎng)沙馬欄山超高層項(xiàng)目綠地西安高新區(qū)超高層項(xiàng)目綠地西安高新區(qū)超高層項(xiàng)目融創(chuàng)精彩天地融創(chuàng)精彩天地巨峰路站楊高北路站巨峰路步行距離1000米步行距離750米張07-0207-07楊高北路楊北路SITE07-08圖例城市快速路城市主干路主路支路地鐵站點(diǎn)愿景VISIONTOD模式將改變過(guò)去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu)TOD基本特征以交通導(dǎo)向的城市發(fā)展將成為城市的活力中心慢行系統(tǒng)與車(chē)行交通各得其所高度濃縮城市功能，拒絕鐘擺式交通，片區(qū)職住平衡融合多種TOD意義TOD促進(jìn)城市健康發(fā)展提升交通網(wǎng)絡(luò)服務(wù)水平緩解基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資能力提高城市土地資源利用水平TOD提升區(qū)域價(jià)值價(jià)

值

逐

層

輻

射價(jià)值逐層輻射資源高度聚合資源高度聚合多元功能交融創(chuàng)造新生活方式重構(gòu)社區(qū)邊界構(gòu)建立體空間系統(tǒng)立體空間系統(tǒng)25小時(shí)活力區(qū)域環(huán)住宅超高效住宅BUSINESSBUSINESSBUSINESSBUSINESSBUSINESSBUSINESSPARKINGPARKING軌交(輕上蓋）三維串聯(lián)的活力區(qū)域環(huán)TOD策略TO

DSTRATEGY商業(yè)COMMERCIAL辦公醫(yī)療WORKMEDICALCARETOD居住社區(qū)其他零售OTHERSTOD

RESIDENTIALCOMMUNITYRETAIL教育垂直綠化EDUCATIONGREEN立體交通TRAFFIC社區(qū)型TOD社區(qū)型TOD設(shè)計(jì)原則1.建立以車(chē)站為中心的2.優(yōu)化步行系統(tǒng)3.多選擇換乘系統(tǒng)步行網(wǎng)絡(luò)4.地下空間的利用5.開(kāi)放空間6.共享混合社區(qū)TOD策略一建立以車(chē)站為中心的步行網(wǎng)絡(luò)1#住宅區(qū)3#商業(yè)區(qū)2#幼兒園生活網(wǎng)核心核心核心核心地

鐵核心5#住宅區(qū)4#住宅區(qū)TOD策略二優(yōu)化步行系統(tǒng)核心步行轉(zhuǎn)換空間15號(hào)地鐵線(xiàn)TOD策略三利用地下空間打造商業(yè)街和魅力換乘系統(tǒng)活力中央廣場(chǎng)15號(hào)地鐵線(xiàn)景觀下地鐵出入口沉地鐵出入口廣場(chǎng)多彩購(gòu)物街地鐵出入口通道+下沉廣場(chǎng)引流地鐵人流TOD策略四開(kāi)放空間半開(kāi)放

空間開(kāi)放

空間半開(kāi)放

空間開(kāi)放空間--城市客廳TOD策略五共享混合社區(qū)購(gòu)

物

商

街親

子

教

育公

寓

雙

塔幼

兒

園展社

區(qū)

安

居健

康以軌道交通為引擎，以公園城市為特色打造共享開(kāi)放社區(qū)TO

D地塊價(jià)值分析綜合地塊周條件與地鐵得出1——3號(hào)地值最高354廣場(chǎng)--區(qū)域核心中心廣場(chǎng)商業(yè)篇章COMMERCIALBUILDING目標(biāo)客群定位以周邊居住客群為主的社區(qū)型商業(yè)街老年人人性化/親和力/細(xì)節(jié)周邊居民——本項(xiàng)目最大目標(biāo)人群親子家庭氛圍/互動(dòng)場(chǎng)景90后/情侶氣氛/格調(diào)/IP/網(wǎng)紅打?qū)?biāo)案例萬(wàn)科+社區(qū)商業(yè)=萬(wàn)科里生活配套兒童活動(dòng)對(duì)標(biāo)案例萬(wàn)科+社區(qū)商業(yè)=萬(wàn)科里品味食街教育培訓(xùn)對(duì)標(biāo)案例融創(chuàng)精彩天地對(duì)標(biāo)案例融創(chuàng)精彩天地對(duì)標(biāo)案例融創(chuàng)精彩天地核心地段·品牌精彩空間方案一鳥(niǎo)瞰圖方案一商業(yè)鳥(niǎo)瞰圖方案一商業(yè)廣場(chǎng)方案一商業(yè)廣場(chǎng)空間節(jié)點(diǎn)方案一商業(yè)廣場(chǎng)空間節(jié)點(diǎn)方案一商業(yè)廣場(chǎng)空間節(jié)點(diǎn)方案一商業(yè)廣場(chǎng)空間節(jié)點(diǎn)方案一總平面圖方案一商業(yè)動(dòng)線(xiàn)分析節(jié)點(diǎn)主動(dòng)線(xiàn)次動(dòng)線(xiàn)廣場(chǎng)--城市客廳雙首層設(shè)計(jì)活動(dòng)演出餐飲外擺商業(yè)業(yè)態(tài)分析和空間結(jié)構(gòu)地鐵地鐵連通地鐵連通地鐵連通下沉廣場(chǎng)與地鐵連接關(guān)系15號(hào)地鐵線(xiàn)6號(hào)地鐵1#地庫(kù)地鐵出入口通往1#住宅區(qū)地鐵出入口通往3#商業(yè)區(qū)5#地庫(kù)4#地庫(kù)地鐵出入口通往5#住宅區(qū)地鐵出入口通往4#住宅區(qū)商業(yè)一層平面圖咖啡奶茶快餐商業(yè)二層平面圖零售餐飲兒童業(yè)態(tài)商業(yè)地下一層平面圖超市小吃輕飲食公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖標(biāo)準(zhǔn)層面積：800平方米得房率：75%戶(hù)型建筑面積：40平方米公寓戶(hù)型設(shè)計(jì)自住型格局靈活

3.6M

面寬戶(hù)型面積

40

㎡可局部打通單層，也可兩層動(dòng)靜分區(qū)公寓戶(hù)型設(shè)計(jì)投資型格局靈活

3.6M

面寬戶(hù)型面積

40

㎡雙鑰匙間,可靈活出租。方案二鳥(niǎo)瞰圖方案二商業(yè)鳥(niǎo)瞰圖方案二總平面圖方案二步行系統(tǒng)分析優(yōu)化步行系統(tǒng)核心轉(zhuǎn)換空間15號(hào)地鐵線(xiàn)方案二步行網(wǎng)絡(luò)分析建立以車(chē)站為中心的步行網(wǎng)絡(luò)1#住宅區(qū)2#幼兒園生活網(wǎng)3#住宅區(qū)核心核心核心5#住宅區(qū)地

鐵核心核心4#住宅區(qū)核心4#商業(yè)區(qū)單動(dòng)線(xiàn)商業(yè)街節(jié)點(diǎn)主動(dòng)線(xiàn)次動(dòng)線(xiàn)方案二地下系統(tǒng)15號(hào)地鐵線(xiàn)6號(hào)地鐵地鐵出入口通往1#住宅區(qū)地鐵出入口通往3#住宅區(qū)1#地庫(kù)3#地庫(kù)地鐵出入口通往4#住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)5#地庫(kù)地鐵出入口通往5#住宅區(qū)地鐵出入口通往4#住宅區(qū)4#地庫(kù)住宅篇章RESIDENTIAL

BUILDING公司住宅案例Corporatehousingcase上海保利首創(chuàng)·頌江景豪宅·惠州千花島無(wú)錫金茂府上海西郊金茂府上海·保利翡麗甲第上海·金地水悅堂峨眉山·瑞德青春峨眉山·悅榕莊成都保利天府新區(qū)58畝成都中糧瑞府峨眉山璞園項(xiàng)目解讀Project

interpretation豪宅聚集·核心商區(qū)·高端板塊位于未來(lái)C豪萬(wàn)科公園傳奇麓湖潯嶺保利天空之城萬(wàn)科公園都會(huì)1SITE中海麓湖公館中海觀園432中海96畝項(xiàng)目天府公園未來(lái)城①

萬(wàn)科公園都會(huì)樓面地價(jià)：9414元/㎡②

中海96畝項(xiàng)目樓面地價(jià)：11324元/㎡③

、④93畝地塊及100畝地塊樓面價(jià)：9004元/㎡⑤本地塊綜合樓面地價(jià)6415元/㎡〖萬(wàn)科公園都會(huì)〗〖萬(wàn)科公園傳奇〗〖保利天空之城項(xiàng)目距離：0.6KM項(xiàng)目距離：1.4KM競(jìng)品特點(diǎn)：居住區(qū)精品住宅項(xiàng)目距離：1.2KM競(jìng)品特點(diǎn)：豪華居高端住宅競(jìng)品特點(diǎn)：高端住宅/疊拼/花園洋房精品住宅主力房型：136㎡主力房型：132/165㎡項(xiàng)目單價(jià)：1.8萬(wàn)元/㎡主力房型：138/1項(xiàng)目單價(jià)：2.2萬(wàn)元項(xiàng)目單價(jià)：2.2萬(wàn)元/㎡〖中海觀園〗〖麓湖潯嶺〗〖天府公園未項(xiàng)目距離：0.6KM項(xiàng)目距離：1.3KM競(jìng)品特點(diǎn)：豪華居住區(qū)高端住宅項(xiàng)目距離：1.2KM競(jìng)品特點(diǎn)：居住區(qū)住宅競(jìng)品特點(diǎn)：高端住宅/疊拼/花園洋房住宅主力房型：160㎡主力房型：135/180㎡項(xiàng)目單價(jià)：2.0萬(wàn)元/㎡主力房型：120-1項(xiàng)目單價(jià)：2.7萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目單價(jià)：未知目標(biāo)：天府高端住宅片區(qū)如何脫穎而出項(xiàng)目解讀區(qū)域交通配套高端板塊TO

D天府中心未來(lái)城市中心區(qū)地鐵站旁配套逐步發(fā)展地塊優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域性豪宅業(yè)態(tài)布局Formatlayout營(yíng)銷(xiāo)定位根據(jù)地塊營(yíng)銷(xiāo)初判價(jià)格?樓板價(jià)1.4-1.7w高層疊加公寓商業(yè)單價(jià)3.0w下疊3.2w中疊2.9w上疊2.9w1F商業(yè)

3.5w2F商業(yè)1.8w-1F商

3.0wT3高層單價(jià)2.8~2.9w單價(jià)1.6w疊拼土地最大化一層商業(yè)樓面價(jià)接近1.4-1.7/平方米待入市項(xiàng)目單價(jià)2.6+營(yíng)銷(xiāo)定位——疊拼最大化規(guī)劃指標(biāo)凈用地面積容積

2.5建筑高度住宅建筑12建筑密度：住住35綠地率：住4訴求城市TOD疊拼Q1:最適合的布局是什么樣的場(chǎng)地價(jià)值分析在建在建3#場(chǎng)地商業(yè)保利天空之城（住宅—已建）航空樂(lè)園1財(cái)富廣場(chǎng)（商業(yè)—在建）2蜀景江南（住宅—已建）3昌公堰站（一般級(jí)站點(diǎn)）54商業(yè)布局合理性、展示性；四周道路可達(dá)性

3#地塊適合商業(yè)場(chǎng)地價(jià)值分析東側(cè)綠化南側(cè)綠化北側(cè)綠化形成良好123鄰里公園544#、5#地塊適合多層疊加20%的密度X棟疊加

Y棟高層X(jué)*205*5.5+Y*483*26=296725.1X*205+Y*483=20%*122331.68疊加的理論最大量為——195㎡83棟樓18棟樓高層的理論最小量為——460㎡常規(guī)密度的價(jià)值體現(xiàn)——土地價(jià)值的挖掘疊拼最大量——貨值疊拼最大量——品質(zhì)高層160高層140疊拼195合計(jì)93645051049%24%27%方案一總圖1896100%商業(yè)（不含地下）34704.7610%總建筑面積：487501.9㎡計(jì)容建筑面積：347116.2㎡其中

高層：212277.0㎡疊拼：99450.0㎡商業(yè)：13704.8㎡公寓：21000.0㎡地下室面積：137382.7㎡容積率：2.5建筑密度：25.1%住宅建筑密度：20%機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)：3343個(gè)疊拼量：99450㎡，地上商業(yè)量：13704.8㎡方案一指標(biāo)3003.03003.0137382.78100.0180.0地上不計(jì)容容積率面積架空層面積㎡㎡㎡總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類(lèi)型面積單位備注地下室面積138846.5487501.9350119.2347116.2311727.0212277.099450.035389.213704.821000.0584.4總用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地下商業(yè)規(guī)劃總建筑面積地上總建筑面積地上計(jì)容建筑面積市政設(shè)施用房（地下）物管用房（地下）消防控制室（地下）垃圾用房㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/504.4240.0249.4住宅3000.792755.9282.5設(shè)備用房層高3.05

產(chǎn)權(quán)車(chē)位面積高層疊拼其中配套車(chē)位面積27394.04675.92.50人防車(chē)位面積非機(jī)動(dòng)車(chē)位面積容積率非住宅面積1（

）商業(yè)34828基底面積㎡2（

）公寓273947434住宅其中㎡㎡3（

）配套用房面積非住宅A.()

504.40.025.1%20%物管用房

地上㎡㎡㎡㎡建筑密度B.市政設(shè)施用房C.垃圾用房D.門(mén)衛(wèi)其中住宅密度其中0.080.0綠地率35.0%其中3343機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)個(gè)E.警務(wù)室0.0地下停車(chē)位（普通)地下停車(chē)位（人防)2658685個(gè)個(gè)其中4100.0100.0（

）公共服務(wù)配套設(shè)施A.公共廁所B.市政設(shè)施用房㎡(50%)3117非機(jī)動(dòng)車(chē)位

其中地上部分占個(gè)㎡㎡15591559地上其中個(gè)個(gè)其中地下方案一鳥(niǎo)瞰展示產(chǎn)品分析——高層產(chǎn)品高層三合得房率82.5%產(chǎn)品分析——高層產(chǎn)品高層

舒三合得房

83%產(chǎn)品分析——高層產(chǎn)品—大堂高層

豪華大堂入戶(hù)產(chǎn)品分析——高層產(chǎn)品高層

豪華獨(dú)立電梯入戶(hù)滿(mǎn)足全國(guó)消防規(guī)范實(shí)際87%意向分析——高層產(chǎn)品全明設(shè)計(jì)客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間的感光時(shí)刻，空間成為光的容器231南向采光面

在離自然更近的地方，把詩(shī)意還給生活主臥套衛(wèi)與日月星辰南向采光的客廳互動(dòng)區(qū)54廚房交流區(qū)U形光廳廚房，洗、切、炒、煮一起呵成競(jìng)標(biāo)戶(hù)型——138㎡高層戶(hù)型萬(wàn)科公園都會(huì)萬(wàn)科公園傳奇麓湖潯嶺中海·

四面寬·

7.1m雙面寬景觀陽(yáng)臺(tái)·

單飄窗·

7.2m雙·

7.6m雙面寬景觀陽(yáng)臺(tái)

·

四面寬·

四面寬·

單飄窗·

單生活陽(yáng)·

三面寬·

無(wú)飄窗·

7.0m雙面寬景觀陽(yáng)臺(tái)·

雙飄窗競(jìng)標(biāo)戶(hù)型——138㎡高層戶(hù)型VS萬(wàn)科公園都會(huì)136㎡4室2廳2衛(wèi)本項(xiàng)目138㎡3.5室2廳2衛(wèi)四面寬7.1m雙面寬景觀陽(yáng)臺(tái)單飄窗獨(dú)立電梯入戶(hù)超大方廳豪華主臥套4房設(shè)計(jì)7.8m雙面寬L型大陽(yáng)臺(tái)競(jìng)標(biāo)戶(hù)型——163㎡高層戶(hù)型中海觀園萬(wàn)科公園傳奇天府公園未·

四面寬·

四面寬·

4.8m及5.1m單面·

兩面寬·

6.5m1.5面寬景觀陽(yáng)臺(tái)·

單飄窗·

5.7m雙面寬景觀陽(yáng)臺(tái)·

單飄窗·

四飄窗·

單生活陽(yáng)臺(tái)·

單生活陽(yáng)臺(tái)·

單生活陽(yáng)臺(tái)競(jìng)標(biāo)戶(hù)型——163㎡高層戶(hù)型VS本項(xiàng)目163㎡4室2廳3衛(wèi)萬(wàn)科公園傳奇165㎡4室2廳2衛(wèi)8.4m獨(dú)立電梯入戶(hù)超大橫廳、家政洄游空間豪華主臥套，3衛(wèi)設(shè)計(jì)8.0m寬景陽(yáng)臺(tái)四面寬6.5m1.5面寬景觀陽(yáng)臺(tái)無(wú)飄窗2衛(wèi)設(shè)計(jì)全明衛(wèi)生間產(chǎn)品分析——疊拼產(chǎn)品下疊產(chǎn)品下疊戶(hù)飄窗贈(zèng)送前獨(dú)立花11.0m8.0m一層平面二層平面產(chǎn)品分析——疊拼產(chǎn)品中疊產(chǎn)品中疊戶(hù)飄窗贈(zèng)送獨(dú)立三層平面四層平面產(chǎn)品分析——疊拼產(chǎn)品上疊戶(hù)飄窗上疊產(chǎn)品贈(zèng)送獨(dú)立五層平面六層平面競(jìng)標(biāo)戶(hù)型——190㎡疊拼戶(hù)型下208㎡4下疊172㎡4室2廳3衛(wèi)保利天空之城中海麓湖公館疊拼產(chǎn)品和市場(chǎng)上產(chǎn)品品質(zhì)相同，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求方案一特點(diǎn)合適的商業(yè)位置合適的疊加位置合適的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)最大的貨值配置方案一功能分析T3高層26F212277㎡商業(yè)-1+2F13704.8㎡公寓14F21000㎡疊拼6F99450㎡幼兒園社區(qū)配套方案一產(chǎn)品分布圖例公寓21000

㎡商鋪13704.8㎡(地上)高層160㎡T3高層140㎡T3高層160㎡商業(yè)-1+2F高層140㎡疊拼195㎡公共配套幼兒園公寓14F疊拼195

㎡幼兒園社區(qū)配套方案一地鐵流線(xiàn)分析圖例地鐵人流小區(qū)人流至周邊地鐵公交非機(jī)公共配套下沉廣場(chǎng)小區(qū)入口6號(hào)線(xiàn)商業(yè)中心下沉廣場(chǎng)入口下沉廣場(chǎng)街角下沉廣場(chǎng)街角下沉廣場(chǎng)小區(qū)入口小區(qū)入口小區(qū)入口街角下沉廣場(chǎng)街角下沉廣場(chǎng)公園綠地公園綠地方案一人行流線(xiàn)分析圖例地鐵人流小區(qū)人流商業(yè)主要出入口住宅主要出入口公園綠地公園綠地方案一配套分析圖例商業(yè)居住公廁門(mén)衛(wèi)物業(yè)公園綠地公園綠地方案一車(chē)行流線(xiàn)分析圖例市政道路地庫(kù)入口機(jī)動(dòng)車(chē)組織結(jié)合功能分區(qū)，人車(chē)分流，營(yíng)造良好人車(chē)流線(xiàn)關(guān)系，打造舒適的居住及商業(yè)環(huán)境。公園綠地公園綠地方案一景觀分析圖例景觀軸線(xiàn)景觀節(jié)點(diǎn)為營(yíng)造現(xiàn)代空間序列感，景觀與建筑一體化設(shè)計(jì)，線(xiàn)性元素，簡(jiǎn)約大氣，住宅與商業(yè)私密與公共區(qū)域相對(duì)分離，配置以公共鄰里中心以滿(mǎn)足居住生活的多樣化功能需求。公園綠地公園綠地方案一分期建設(shè)圖例一期建設(shè)二期建設(shè)分期說(shuō)明：說(shuō)明：首期有高層、疊加、商業(yè)不同產(chǎn)品同時(shí)銷(xiāo)售一期一期一期一層地庫(kù)、二期二層地庫(kù)同時(shí)結(jié)合地上建筑同時(shí)打造二期二期公園綠地公園綠地方案一城市城際線(xiàn)分析武漢路東段城市天際線(xiàn)沿城市主干道，以城市綠地、多層住宅，高層公寓、高層住宅形成階梯式城市天際線(xiàn)。沿梓州大道南一段城市天際線(xiàn)沿城市主干道，以高層住宅、高層公寓、多層住宅及商業(yè)形成凹凸有致的城市天際線(xiàn)關(guān)系。方案一城市城際線(xiàn)分析沿梓州大道南一段城市天際線(xiàn)沿城市主干道，以城市綠地、多層住宅，高層公寓、高層住宅形成階梯式城市天際線(xiàn)。沿梓州大道南一段城市天際線(xiàn)沿城市主干道，以高層住宅組團(tuán)、高層公寓形成第一階梯，多層住宅第二階梯，形成豐富展示面及城市天際線(xiàn)關(guān)系。地下停車(chē)場(chǎng)平面圖地下二層平地下一層平面圖地下室總建筑面積：137382.7㎡地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：3343個(gè)日照分析日照分析結(jié)論計(jì)算依據(jù)：日照分析圖所處位置：成都市（北

緯30°4分析日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日(8-16分析樓棟：所有住宅的日照分析分析結(jié)果：一半建筑滿(mǎn)足日照要求，一般建2小時(shí)要求Q2:在疊加最大化前提下商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步挖掘=互換互換1.商業(yè)

住宅

1F商業(yè)

6F住宅量的損失+貨值的下降2.由規(guī)范得新建住宅建筑不得設(shè)置底商，商業(yè)應(yīng)商業(yè)用地更大，壓縮住宅用地3.商業(yè)只能設(shè)置2F及2F以下4.控制商業(yè)總量，占地5%以下5.高層單價(jià)2.8~2.9w，疊加均價(jià)3.0w

高層、疊加價(jià)格相近互換商業(yè)1F3.5w，2F1.8w，公寓1.6w

商業(yè)

公寓5#建筑間距充足

壓小間距；南側(cè)150m綠化帶5#南側(cè)做商業(yè)高層160高層140疊拼195合計(jì)93645051049%24%27%方案一-A總圖1896100%商業(yè)（不含地下）34704.7610%總建筑面積：487501.9㎡計(jì)容建筑面積：347116.2㎡其中

高層：212277.0㎡疊拼：99450.0㎡商業(yè)：21704.8㎡公寓：13000.0㎡地下室面積：137382.7㎡容積率：2.5建筑密度：25.1%住宅建筑密度：20%機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)：3343個(gè)疊拼量：99450㎡，地上商業(yè)量：21704.8㎡方案一-A指標(biāo)3003.03003.0137382.78100.0180.0地上不計(jì)容容積率面積架空層面積㎡㎡㎡總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類(lèi)型面積單位備注地下室面積138846.5487501.9350119.2347116.2311727.0212277.099450.035389.221704.813000.0584.4總用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地下商業(yè)市政設(shè)施用房（地下）物管用房（地下）消防控制室（地下）垃圾用房㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/規(guī)劃總建筑面積地上總建筑面積地上計(jì)容建筑面積504.4240.0249.4住宅3000.792755.9282.5設(shè)備用房層高3.05

產(chǎn)權(quán)車(chē)位面積高層疊拼其中配套車(chē)位面積27394.04675.92.50人防車(chē)位面積非機(jī)動(dòng)車(chē)位面積容積率非住宅面積1（

）商業(yè)37628基底面積㎡2（

）公寓2739410234住宅其中㎡㎡3（

）配套用房面積非住宅A.()

504.40.027.1%20%物管用房

地上㎡㎡㎡㎡建筑密度B.市政設(shè)施用房C.垃圾用房D.門(mén)衛(wèi)其中住宅密度其中0.080.00.0綠地率35.0%其中3343機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)個(gè)E.警務(wù)室地下停車(chē)位（普通)地下停車(chē)位（人防)2658685個(gè)個(gè)其中4100.0100.0（

）公共服務(wù)配套設(shè)施A.公共廁所B.市政設(shè)施用房㎡(50%)3117非機(jī)動(dòng)車(chē)位

其中地上部分占個(gè)㎡㎡15591559地上其中個(gè)個(gè)其中地下在方案一基礎(chǔ)上滿(mǎn)足商業(yè)最大化商業(yè)

公寓+21200w

-12800w凈增加8400w利潤(rùn)Q3:如果商業(yè)一定設(shè)置在4#地塊高層160高層140疊拼195合計(jì)95047547425%50%25%方案二總圖1899100%商業(yè)（不含地下）

34704.7610.02%總建筑面積：484273.34㎡計(jì)容建筑面積：347116.2㎡其中

高層：218500.0㎡疊拼：92430.0㎡商業(yè)：14138.76㎡公寓：21000.0㎡地下室面積：137157.15㎡容積率：2.5建筑密度：24.61%綜合住宅密度：19.13%機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)：3339個(gè)疊拼量：92430㎡，地上商業(yè)量：14138.76㎡方案二指標(biāo)0.000.00地上不計(jì)容容積率面積架空層面積㎡㎡㎡總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類(lèi)型面積單位備注137157.158100.00180.00533.36240.00248.742993.4693341.96298.6826557.004663.952.5地下室面積138846.48484273.34347116.20347116.20310930.00218500.0092430.0035852.1214138.7621000.00613.36總用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡商業(yè)市政設(shè)施用房（地下）物管用房（地下）消防控制室（地下）垃圾用房㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/規(guī)劃總建筑面積地上總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅設(shè)備用房產(chǎn)權(quán)車(chē)位面積配套車(chē)位面積人防車(chē)位面積非機(jī)動(dòng)車(chē)位面積容積率高層疊拼層高3.15其中非住宅面積1（

）商業(yè)34170.36基底面積㎡2（

）公寓26557.007613.3624.61%19.13%35.00%住宅其中㎡㎡3（

）配套用房面積非住宅A.()

533.360.00物管用房

地上㎡㎡㎡㎡建筑密度B.市政設(shè)施用房C.垃圾用房D.門(mén)衛(wèi)其中綜合住宅密度其中0.0080.000.00其中綠地率3339機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)地下停車(chē)位（普通)地下停車(chē)位（人防)個(gè)E.警務(wù)室個(gè)個(gè)2675664其中4100.00100.00（

）公共服務(wù)配套設(shè)施A.公共廁所B.市政設(shè)施用房㎡(50%)3109非機(jī)動(dòng)車(chē)位

其中地上部分占個(gè)㎡㎡15551555地上其中個(gè)個(gè)其中地下方案二鳥(niǎo)瞰方案二體塊展示日照分析日照分析結(jié)論計(jì)算依據(jù)：日照分析圖所處位置：成都市（北

緯30°4分析日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日(8-16分析樓棟：所有住宅的日照分析分析結(jié)果：1、所有建筑均能滿(mǎn)足最低日照2、擬建建筑對(duì)周邊用地、周邊響滿(mǎn)足《成都市城市規(guī)劃管理技的要求

。南側(cè)地塊限高24m，疊加量無(wú)法做到最大化疊加量略少，高層量略多Q4:1號(hào)地塊如果不能做高多配？高層160高層140疊拼195合計(jì)104050036654%27%20%方案三-A總圖1906100%商業(yè)（不含地下）34704.7610%總建筑面積：482377.1㎡計(jì)容建筑面積：347116.2㎡其中

高層：239200.0㎡疊拼：71370.0㎡商業(yè)：13704.8㎡公寓：21000.0㎡地下室面積：136420.8㎡容積率：2.5建筑密度：22%住宅密度：17%機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)：3343個(gè)疊拼量：71370㎡，地上商業(yè)量：13704.8㎡方案三-A指標(biāo)0.00.0地上不計(jì)容容積率面積架空層面積㎡㎡㎡總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類(lèi)型面積單位備注137382.78100.0180.0501.5240.0248.52989.5地下室面積138846.5482377.1347116.2347116.2310570.0239200.071370.035386.313704.821000.0581.5總用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地下商業(yè)規(guī)劃總建筑面積地上總建筑面積地上計(jì)容建筑面積市政設(shè)施用房（地下）物管用房（地下）消防控制室（地下）垃圾用房㎡㎡㎡㎡㎡住宅設(shè)備用房層高3.05

產(chǎn)權(quán)車(chē)位面積96141.9

㎡高層疊拼其中280.923080.04658.62.5配套車(chē)位面積㎡㎡㎡/人防車(chē)位面積非機(jī)動(dòng)車(chē)位面積容積率非住宅面積1（

）商業(yè)305122基底面積㎡（

）公寓230807432住宅其中㎡㎡3（

）配套用房面積非住宅A.()

501.50.022.0%17%物管用房

地上㎡㎡㎡㎡建筑密度B.市政設(shè)施用房C.垃圾用房D.門(mén)衛(wèi)其中住宅密度其中0.080.00.0綠地率35.0%其中3343機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)個(gè)E.警務(wù)室地下停車(chē)位（普通)地下停車(chē)位（人防)2755577個(gè)個(gè)其中4100.0100.0（

）公共服務(wù)配套設(shè)施A.公共廁所B.市政設(shè)施用房㎡(50%)3106非機(jī)動(dòng)車(chē)位

其中地上部分占個(gè)㎡㎡15531553地上其中個(gè)個(gè)其中地下方案三-A體塊展示貨值下降，在保證量的情況下探索5#地塊更優(yōu)產(chǎn)品高層160高層140疊拼195合計(jì)104052037854%27%20%方案三-B總圖1938100%商業(yè)（不含地下）

34704.76總建筑面積：485629.8㎡計(jì)容建筑面積：347116.2㎡其中

高層：239200.0㎡疊拼：73710.0㎡10%商業(yè)：13704.8㎡公寓：21000.0㎡地下室面積：137328.8㎡容積率：2.5建筑密度：22.3%住宅密度：17%機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)：3343個(gè)疊拼量：73710㎡，地上商業(yè)量：13704.8㎡方案三-B指標(biāo)0.00.0地上不計(jì)容容積率面積架空層面積㎡㎡㎡總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類(lèi)型面積單位備注137382.78100.0180.0地下室面積138846.5485629.8347116.2347116.2312910.0239200.073710.035391.013704.821000.0586.2總用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地下商業(yè)市政設(shè)施用房（地下）物管用房（地下）消防控制室（地下）垃圾用房㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/規(guī)劃總建筑面積地上總建筑面積地上計(jì)容建筑面積506.2240.0250.3住宅3012.096543.1283.5設(shè)備用房層高3.05

產(chǎn)權(quán)車(chē)位面積高層疊拼其中配套車(chē)位面積23520.04693.72.5人防車(chē)位面積非機(jī)動(dòng)車(chē)位面積容積率非住宅面積1（

）商業(yè)30956基底面積㎡2（

）公寓235207436住宅其中㎡㎡3（

）配套用房面積非住宅A.()

506.20.022.3%17%物管用房

地上㎡㎡㎡㎡建筑密度B.市政設(shè)施用房C.垃圾用房D.門(mén)衛(wèi)其中住宅密度其中0.080.00.0綠地率35.0%其中3343機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)個(gè)E.警務(wù)室地下停車(chē)位（普通)地下停車(chē)位（人防)2766588個(gè)個(gè)其中4100.0100.0（

）公共服務(wù)配套設(shè)施A.公共廁所B.市政設(shè)施用房㎡(50%)3129非機(jī)動(dòng)車(chē)位

其中地上部分占個(gè)㎡㎡15651565地上其中個(gè)個(gè)其中地下方案三-B體塊展示疊拼戶(hù)型“三面寬、產(chǎn)品朝南“極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的疊拼產(chǎn)品疊拼戶(hù)型“三面寬、產(chǎn)品朝南“極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的疊拼產(chǎn)品Q(chēng)5:周邊疊加產(chǎn)品有趨同如何提高市場(chǎng)創(chuàng)新度產(chǎn)品用足密度？增加疊加量，保證高層量創(chuàng)新提升密度打破市面上傳統(tǒng)六疊格局高層160高層140疊拼195合計(jì)104052032555%28%17%方案三-C總圖1885100%商業(yè)（不含地下）34704.7610%總建筑面積：485047.9㎡計(jì)容建筑面積：347116.2㎡其中

高層：239200.0㎡疊拼：73125.0㎡商業(yè)：13704.8㎡公寓：21000.0㎡地下室面積：137333.0㎡容積率：2.5建筑密度：23.5%住宅密度：19%機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)：3343個(gè)疊拼量：73125.0㎡，地上商業(yè)量：13704.8㎡方案三-C指標(biāo)0.00.0地上不計(jì)容容積率面積架空層面積㎡㎡㎡總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類(lèi)型面積單位備注137382.78100.0180.0地下室面積138846.5485047.9347116.2347116.2312325.0239200.073125.035389.813704.821000.0585.1總用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地下商業(yè)市政設(shè)施用房（地下）物管用房（地下）消防控制室（地下）垃圾用房㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/規(guī)劃總建筑面積地上總建筑面積地上計(jì)容建筑面積505.1240.0249.9住宅3006.494824.0282.8設(shè)備用房層高3.05

產(chǎn)權(quán)車(chē)位面積高層疊拼其中配套車(chē)位面積25260.04684.92.50人防車(chē)位面積非機(jī)動(dòng)車(chē)位面積容積率非住宅面積1（

）商業(yè)32695基底面積㎡2（

）公寓252607435住宅其中㎡㎡3（

）配套用房面積非住宅A.()

505.10.023.5%18%物管用房

地上㎡㎡㎡㎡建筑密度B.市政設(shè)施用房C.垃圾用房D.門(mén)衛(wèi)其中住宅密度其中0.080.00.0綠地率35.0%其中3343機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位數(shù)個(gè)E.警務(wù)室地下停車(chē)位（普通)地下停車(chē)位（人防)2717632個(gè)個(gè)其中4100.0100.0（

）公共服務(wù)配套設(shè)施A.公共廁所B.市政設(shè)施用房㎡(50%)3123非機(jī)動(dòng)車(chē)位

其中地上部分占個(gè)㎡㎡15621562地上其中個(gè)個(gè)其中地下方案三-C體塊展示日照分析日照分析結(jié)論計(jì)算依據(jù)：日照分析圖所處位置：成都市（北

緯30°4分析日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日(8-16分析樓棟：所有住宅的日照分析分析結(jié)果：1、少量局部建筑日照不滿(mǎn)足足2、擬建建筑對(duì)周邊用地、周邊響滿(mǎn)足《成都市城市規(guī)劃管理技的要求

。產(chǎn)品分析——“六疊五戶(hù)”疊拼產(chǎn)品密度創(chuàng)新使用——產(chǎn)生正向價(jià)值金字塔型豎向密度變化?

產(chǎn)品提升?

空間提升?

價(jià)值提升“六疊五戶(hù)”

豎向視覺(jué)約16.0M約16.0M約14.0M約14.0M“金字塔＞矩形“的視覺(jué)格局“六疊五戶(hù)”

庭院展示上疊庭院中疊庭院上疊（5-7F）220㎡露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)空中四合院露臺(tái)露臺(tái)下疊露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)上疊下疊（1-2F）185㎡下疊中疊（3-4F）185㎡首層庭院下疊220戶(hù)型四房?jī)蓮d五衛(wèi)南向庭院及地下空間贈(zèng)送中疊庭院中疊庭院下疊庭院下疊庭院1F2F中疊220戶(hù)型四房?jī)蓮d四衛(wèi)入戶(hù)庭院及空中圍合院落3F4F上疊235戶(hù)型4+1房?jī)蓮d五衛(wèi)屋頂贈(zèng)送南北露臺(tái)（六個(gè)）5F6F7F“六疊五戶(hù)”組團(tuán)分析26.15m270°院子圍合三邊臨空的全端戶(hù)設(shè)計(jì)

,

私密感更強(qiáng)，減少對(duì)視全端戶(hù)設(shè)計(jì)270°院子環(huán)繞度假感更強(qiáng)私密感更佳偷送率更高三重墅—220?

四房?jī)?

地下贈(zèng)

100?

電梯后5?

首層庭1148.8?

二層陽(yáng)總贈(zèng)送達(dá)到227平全端戶(hù)270°院子環(huán)繞三重墅—220?

下沉庭?

獨(dú)立玄關(guān)入戶(hù)?

明亮套房設(shè)計(jì)?

超大家三重墅—220?

首層庭院贈(zèng)送?

豪宅入戶(hù)體驗(yàn)?

寬廳設(shè)計(jì)?

套房設(shè)計(jì)14M?

電梯后搭建電梯后搭建7.5M11M26.15m270°院子圍合下疊庭院120平首層平面圖三重墅—220?

主臥闊?

11米超長(zhǎng)L型觀景臺(tái)?

主臥-書(shū)回環(huán)空間?

套房設(shè)6M5M三重墅—220?

四房?jī)?

地下贈(zèng)

50?

空中庭贈(zèng)送18?

首層庭?

二層露4722總贈(zèng)送