房地產政策調控效果研究的國內外文獻綜述1.1國外研究綜述在國外，房地產通常被視為國家經濟發展的關鍵性因素。根據行業分類標準，房地產產業是向居民提供住房服務的非物質生產部門屬于第三產業。經濟學者也開展了大量關于該行業經濟周期的研究，獲得了較為豐富的理論成果，研究表明，房地產的經濟周期對本國甚至世界的經濟發展都有較大影響。國外對房地產經濟周期的研究以實證分析方法為中心。建立指標體系與數據庫銜接，研究房地產泡沫形成的原因及相關性因素。Mayer和Somervile（2000）通過美國44大中都市的面板數據模型，調查了美國從20世紀80年代中期到90年代中期，土地利用限制對增加了的建筑面積帶來怎樣的影響。如果其他因素沒有改變的話，對于限制范圍大的城市，市場開始項目的獲得數反而會少。GeoffreyMeen（2002）通過搜集英美兩國的商品房交易價格等數據，研究當時的序列，分析后發現購買者的消費理念、收入、土地成交價及投資者的預測都會直接影響商品房的最終售價。Lichtensberg與Ding（2009）基于我國的分權制度對土地的分配管理進行研究，發現我國在推動經濟發展的過程中存在過度依賴土地及各項指標的問題，地方政府擁有地方的實際分配與管理權，因此,如何有效分配土地和使用土地發揮最大價值，是地方政府經濟計劃的重要目標。Chiu、Dominic（2015）提出中國房地產泡沫的起源。全國性政策進行鼓勵以家庭為單位購買房產，從而減少住房供應過剩。這樣的方式是供給方改革的重要任務。個人投資者離開股票市場進入不動產市場，也都是因為經濟的不景氣。投資者認為這種方式是經濟減速的避難所。結果，導致了貸款急速增加，從而使住房價格和債務水平上升到了高風險領域。房地產調控方向由供給管理為主導轉向需求管理為主導。西方國家對房地產市場的早期公共政策介入大多出于解決城市化所形成的城市居住擁擠和住房短缺問題，增加與城市人口和收入增長相適應的住房供給成為調控政策核心，主要的調控手段包括住房建設規劃、住房用地征地制度改革、住房建設信貸支持、住房建造結構限制等。隨著收入進一步增長，城市居民改善性住房需求增長，非市場化供給管理政策的低績效特征逐步顯現，除了新加坡、香港等少數國家或地區外，多數國家和地區調控政策方向逐漸轉向需求管理，一系列購銷和租賃支持或限制政策被實施，如低收入家庭租金補貼、購房信貸補貼和擔保、購房條件限制等。房地產調控重點由生產和交易環節轉向產權持有和消費使用環節。與調控方向相對應，各國早期房地產調控重點也多集中在生產和交易環節，但隨著現代信息統計技術發展，一些國家房地產需求管理的重點開始轉向產權持有和消費使用環節，如征收過量房地產持有稅。1.1國內研究綜述1）限購政策對房地產市場的影響劉堯（2012）根據對國內外研究成果的分析，借助誤差修正模型對上海房價展開實證研究。從現階段的房地產限購政策來看，只能預防價格的快速提升，但由于存在不足無法長期實施。根據購房者設想的房價與限購政策的調整，必須完善對房地產市場的管理與調控，改變管理思想，使利用房產進行投機的行為減少，維護房地產市場的穩定。李稻葵（2012）認為在目前商品房價格不斷提高的前提下，限制購買是在對住宅的需求從中設置了上限。同時嚴格限制投資性需求，完善地方財政與稅收政策，使各地的房地產市場得以長期穩定發展。李凱麗（2018）在研究過程中引進合成控制法與面板數據政策效果評估發。以商品房限購政策的實際影響作為切入點，分別對上海、北京和天津等城市展開研究，研究表明上述三個城市的商品房限購政策都存在被當地平均房價抑制的情況，其嚴格性對限制購買政策的實施效果有一定的影響。2）限貸政策對房地產市場的影響湯有麗（2013）進行了數量模型的分析并且發現公積金利率和購房消費者的意愿存在負相關關系，購房意愿和公積金的貸款額度則存在正相關關系。公積金利率越低，購房成本越高，刺激購房者的住房需求。相反，如果公積金的利率水平越高，消費者的購房意愿就會越低。然而，不同城市及地區的公積金貸款政策也會對當地的消費者意愿帶來差異化影響，也就是說，有地域差異。李昱璇（2016）在研究中選取我國29個城市的數據開展偏差修正LSDV研究。在對個人住房貸款利率敏感的東部地區，可考慮把當前的限購措施轉變為提高個人的購房貸款利率。至于我國的西部地區，當個人購房貸款利率提高1%，房價增長率下降1.52%。以提高住房貸款首付比率為主的住房貸款利率調整措施無法強化對房地產市場的管理效果。雖然信用政策有地域差異，但是效果顯著。李果（2016）在研究中把選取的25個城市按照當地房地產市場的發展狀況分成三個區域，借助面板數據分析模型，受公積金政策傳導機制、協調力等多重因素的影響。與其他地區相比，完善住房公積金貸款政策。我們發現房地產市場的平衡發展可以更好地促進。研究結果為政府必須進行差別化信貸政策，針對地區差異情況。擴大信貸資金的合理使用范圍，使房地產市場可以維持健康長遠的發展態勢。3）限售政策對房地產市場的影響嚴躍進（2017）指出限購政策中對住房項目的銷售劃定了期限。在此政策背景下，二手房交易市場的住房供給量明顯減少，導致二手房的銷售時間就會拉長，阻礙投資者的短期投資需要，降低住房投資屬性。但現行政策有幾個漏洞。例如，部分中介機構提供名義變更不動產直接名義變更業務時，需要今后詳細化和改善銷售限制政策。林華（2017）認為在部分城市，對房地產市場的限制政策以銷售限制為支柱，在房地產市場價格上升的同時，限制出售政策有效打擊房地產買賣行為，抑制房了在房地產市場上的投資性需求。隨之就有可能出現在房地產市場上的系統的金融風險。許多（2018）指出限購政策多為管制政策的組合之一，與限購、限貸政策一起引入。銷售限制政策大致為五以青島為代表，不僅對新建住宅和二手住宅市場產生了一定的影響，還使一些消費者的購房意愿減弱。廈門實施了新房銷售限制政策，打擊了利用房地產進行投機的行為。與此同時，廈門對新房商品住房市場產生了巨大影響。廣州市實施的限購政策既包括個人，還有企事業單位。杭州市采取的是企業限購政策，使利用企業為由購置房產進行投資的行為減少，維持房地產市場的健康發展。成都對新購置高端人才的限制銷售政策，這些高端人才在新購房5年內不得上市轉讓。限制銷售政策在短期內對抑制不動產買賣有效果，因為長期性地容易發生因地下交易等回避行為而產生的違約糾紛等，所以解決問題的關鍵是加大公共租賃住宅以及長租公寓等的有效供給。參考文獻JustynaBrzezicka,Rados?awWisniewski.PriceBubbleInTheRealEstateMarket-BehavioralAspects[J].RealEstateManagementandvaluation,2014,77-90.GeoffreyMeen,TheTime-SeriesBehaviorofHousePrices:ATransatlanticDivide[J].JournalofHousingEconomics,2002.Chiu,Dominic,HousingBubble,PoliticsandTrouble:ProblemsandPoliciesforChina'sRealEstateMarket[J].ChinaBusinessReview,2016,5.TheSPSSAUproject(2020).SPSSAU.(Version20.0)[OnlineApplicationSoftware].Retrievedfrom.HaukeJ,KossowskiT.ComparisonofValuesofPearson'sandSpearman'sCorrelationCoefficientsontheSameSetsofData[J].QuaestionesGeographicae,2011,30(2):87-93.ArndtS,TurveyC,AndreasenNC.Correlatingandpredictingpsychiatricsymptomratings:SpearmansrversusKendallstaucorrelation[J].JournalofPsychiatricResearch,1999,33(2):97-104.李稻葵.我這樣看房地產限購[J].IT時代周刊ISSN：1672-5247，2011（7）.劉堯.關于房地產限購令問題的研究——以上海房地產市場為例[D].復旦大學，2012.胡海龍.我國房地產限購政策效果評價研究[D].湘潭大學，2016.6李凱麗.房地產限購令對住房價格影響的實證研究[D].上海師范大學，2018.李昱璇.房地產限購與限貸政策的退出合理嗎？——基于中國29個城市動態面板數據的實證分析[D].山東大學，2016.湯有麗.住房公積金貸款對我國城鎮居民住房需求的影響[D].南京大學，2013.李果.區域差異視角下住房公積金貸款對我國房價的影響研究[D].湖南大學，2016.嚴躍進.限售背后的風險[J].21世紀商業評論，2017（6），26-27.呂京根.商品房價格形成機制及影響因素研究——基于蘭州市房地產業數據的分析,蘭州財經大學，2017游智瑛，成都市房地產調控政策的研究（2010-2018），西南財經大學，2019陳誠，鄭州市房地產發展及對策研究，華中師范大學，2017朱海洋，對現行房地產調控政