樂城公司開發工作管理制度

目錄

第一部分：總則

第二部分：前期工作管理制度與工作流程

第一章：前期工作管理職責

第一節：前期工作中開發的管理職責

第二章：前期工作職能與工作流程

第一節：前期工作職能

第二節：前期工作界面

第三節：前期工作操作指南

第三章：前期工作內部管理職責與工作流程

第一節：前期工作內部管理職責

第二節：前期工作內部管理流程

第三部分：配套工作管理制度與工作流程

第一章：配套工作管理制度

第一節：配套工作中開發的管理職責

第二章：配套外部工作流程

第一節：市政手續辦理總流程圖

第二節：公建各配套專業流程

第三節：住宅各配套專業流程

第三章：配套工作內部管理職責與工作流程

第一節：配套工作內部管理職責

第二節：配套工作內部管理流程

第三節：園林工程的管理流程

第一部分總則

房地產開發是較復雜的綜合性行業，它關系眾多領域涉及許多政府部門與專業。由于房

地產整體開發周期較長，而開發工作作為重中之重始終貫穿于開發項目的各個環節。從掌握

市場動態信息為土地獲取提供重要根據，到協調各方關系完成各項審批事項，開發工作都務

必聚焦公司確定的時間節點，統籌、高效安排各項工作，縮短辦件周期，加快開發進度，保

證項目按時開工、開盤。通過對各項政策充分懂得與深入研究，廣泛利用各類資源，達到降

低成本，增加利潤，為公司實現整體經營目標保駕護航。

開發工作不僅要聚焦時間節點，也要聚焦成本操縱。在開發工作中務必嚴格操縱成本，

積極協調配套各專業局，以項目有限的資金、資源，利用掌握的專業知識與豐富的工作經驗,

與對有關政策的深入研究，高質量完成各配套專業的設計、審批。特別是關于奧城大型公建

項目.務必充分發揮創新精神,不斷開拓、進取,通過深入研究論證,使各項配套丁作既符

合公司經營需要又滿足商業項目的實際需求，以最小投入獲取最好結果，同時還要為商業項

目后期經營制造有利條件。

配套各專業施工需要統籌安排，嚴格現場施工管理，明確貨任范圍，做好成品保護，保

證各專業驗收的順利完成。

開發工作在做好外部協調工作的同時，與公司各部門充分溝通也十分重要。通過溝通能

及時熟悉項目變更信息，為保證項目按時入住，提早做好與有關驗收部門的協調工作，將所

有不利因素全部化解，使驗收工作順利完成，確保業主如期入住。

園林工程作為整個建設項目的點睛之做，務必做到一絲不茍、精雕細琢，充分展現項目

品質，突出產品形象，為業主制造良好的人居環境，為樹立項目形象及II碑相傳起到重要作

用。

第二部分前期工作管理制度與工作流程

第一章前期工作管理職責

第一節前期工作中開發的管理職責

一、項目研究階段的管理職責

1、全面熟悉項目，結合政府有關流程及本項目開發節奏要求，擬定開發計劃

2、加強與政府各職能部門的溝通，及時把握政策動態，爭取工作的主動性。

3、認真學習新頒布的有關政策、規定，與有關人員提早溝通，充分討論，從中找出有利于

公司的解決方案，有效降低成本。

4、要具有前瞻性，爭取做到提早提出問題，提早解決問題，盡量減少對開發成本及開發周

期的不利影響。

5、對項目運做要有大局觀.整體思考，各項手續穿插進行,縮短辦件時間,保證開發進度.

6、合理安排付款計劃，保證開發進度，以最小的支出獲取最佳的結果。

7、充分利用政府部門的資源，調動有關人員的積極性，提早知曉有關政策性收費變化的信

息、，有效操縱成本。

8、加強橫向交流，與集團及各公司及時充分溝通信息，爭取每個部門有效支持，保證有效

操縱成本。

二、土地、規劃設計階段的管理職責

1、擬訂項目參與土地招標、出讓、轉讓提供可靠的信息。

2、在獲取土地前，與全面規劃管理處建立良好合作關系，提早掌握土地控規各項指標，根

據項目設計方案，將控規指標調整到有利于公司項目設計方案的程度。

3、在修建性全面規劃報批階段，配合設計部門將草案預先征詢市規劃局意見，做好審批部

門的協調工作，使方案按照集團經營要求，做到利益最大化。

4、在建筑方案報審時，做好審批部門的溝通協調工作，使建筑方案調整到既滿足規劃要求,

又最大限度操縱開發成本。

5、在規劃許可證報審階段，充分懂得與研究設計規范，結合管理條例與審批重點，使報審

的規劃面積做到優化，從而使公司利益最大化。

6、與規劃執法監察部門保持良好關系，當項目建設與有關規定相違背時，降低公司缺失，

同時保證項目其他工作順利進行。

三、施工階段的管理職責

第二章前期工作職能與工作流程

第一節前期工作職能

一、市建委、發改委審批事項

1、天津市進展與改革委員會

?辦理內資企業固定資產投資項目備案

2、津市建設管理委員會

1）房地產處

?辦理房地產開發項目資質預審

?辦理房地產企業資質

?辦理房地產企業資質年檢

?辦理項目配套工程實施及申請交付使用備案登記

?辦理新建商品房準許交付使用證

2）設計處

?辦理施工圖審查備案

3）施工處

?辦理工程項目報建登記

?辦理施工許可證

4）節能辦

?辦理建筑節能技術資料備案

3、天津市基礎設施配套辦公室

1）收費處

?簽訂大配套收費合同

?辦理市政公用基礎設施大配套建筑申請

?辦理大配套接用設施通知

2）規管處

?辦理住宅商品房配套合格證

4、津市進展散裝水泥管理中心

?辦理散裝水泥專項基金

5、天津市墻體材料革新與建筑節能管理中心

?交納墻改費，辦理墻改證明

6、天津市建設安全監督管理站

?辦理安全監督

7、天津市建設工程質量監督管理總站

?辦理質量監督

8、天津市建設工程招標監督管理站

?辦理勘察、設計、勘察監理、監理、施工、樁基檢測招投標

9、天津市建設工程合同管理辦公室

?辦理施工合同審查

二、市國土資源與房屋管理局審批事項

1、土地交易中心

?辦理建設項目土地出讓手續，簽訂國有土地使用權出讓合同

?簽定出讓合同補充合同；

2、市局財務處

?辦理款齊證明

3、資源處

?辦理建設用地批準書

4、地籍處、市區國土資源分局

?辦理房地產權使用證（土地證）

5、物業處

?前期物業管理備案

6、房地產登記交易發證中心

1）測量大隊

?辦理商品房前置測繪

?辦理商品房登記測繪

2）商品房登記科

?辦理商品房預售登記

?辦理房地產權初始登記

?辦理土地變更登記手續；

7、市場處

?辦理商品房銷售許可證

?辦理商品房網上數據修改

三、規劃部門審批事項

1、全面規劃管理處

?在取得土地前，獲取有關地塊控規信息，為集團決策提供根據。

2、建設項目管理處

?辦理建設項目選址意見書

?辦理建設用地規劃許可證

?辦理規劃設計方案申報〔修詳規）

?辦理建筑設計方案申報

?辦理建設工程規劃許可證申報

?辦理建設工程規劃許可證變更事宜

3、市政基礎設施管理處

?辦理（規劃方案中）市政方案的審批事宜

?辦理配套專業外網路由審批事宜

4、執法監察管理處

?辦理違法建設項目的處罰事宜

四、區建委審批事項

1、地名辦

?地名使用證

2、配套辦

?住宅商品房非經營性公是配套證明

?住宅商品房準許使用非經營性公建配套證明

五、區規劃處審批事項

1、證監科

?辦理建設工程規劃驗線申報與批復

?辦理建設工程規劃驗收申報

六、市人防辦公室審批事項

1、人防辦工程處

?辦理修建人防工程審批事宜

2、人防監督站

?辦理人防監督手續。

七、市消防局審批事項

1、建審處

?辦理建筑消防設計審批意見書

?辦理建筑消防設計變更審核意見書

2、技術處

?辦理建筑工程消防驗收審核意見書

八、市測繪部門

?理建設工程規劃放線事宜

?辦理建設工程規劃驗收竣工測量事宜

?辦理房地產權使用證（土地證）地籍測繪事宜

?辦理房地產初設登記地籍測繪事宜。

九、其它審批事項

1、環保局：辦理建設工程環境影響評價批復。

2、地震局：辦理地震影響評價批復。

3、交管局：辦理詳規道路開口的審批

4、安全局：辦理商品房涉外銷售事宜

第二節前期工作流程

一、開工、開盤流程

二、入住流程

第三節前期工作操作指南

編項目名稱申報材料審批受理部門取得成果所需費用

號時限

1簽定土地出讓合1、受讓方填寫申請表；30國土資源土地出讓合

同2、中標通知書；與房屋管同

3、受讓方為自然人的，需理局土地

有效的本人身份證明復印交易中心

件一份；受讓方為非自然人

的，需有效的法人營業執照

與有效的法定代表人身份

證明復印件，或者設立組織

的有效批文、組織負責人的

任命文件及其有效的身份

證明復印件；

4、委托他人辦理的，需授

權委托書及被委托人有效

的身份證復印件。

2房地產開發項目1、房地產開發項目資質預天津市建

資質預審審表；設管理委

2、經規劃主管部門批準的員會房地

項目規模及現狀地形產處

圖；

3、與土地行政主管部門簽

訂的《國有土地有償使

用合同》；

4、市政公用基礎設施大配

套收費合同。

3項目備案1、內資企業固定資產投資3天津市進

項目備案申請表；展與改革

2、土地出讓合同；委員會

3、資質證書；

4、營業執照；

5、項目簡介。

4建設用地規劃許1、建設用地規劃許可證申8個天津市規建設用地規

可證報表；工作劃局建設劃許可證

2、申報單位：人）委托代日項目管理

理的，提交授權委托書處

及被委托人身份證復印

件,同時交驗原件；

3、標明擬建項目用地范圍

的1/500、1/2000或者

1/10000現勢地形圖2

份；

4、核定用地圖；

5、法律、法規、規章規定

的其他材料。

5規劃設計方案1、出讓方式供地的提交國8個天津市規規劃設計方

（修詳規）有土地使用權出讓合同工作劃局建設案審定通知

（涉及土地轉讓的還需提交FI項目管理書

土地轉讓合同3建設用地處

規劃許可證與建設用地批

準書復印件，其他方式的供

地提交選址意見書復印件，

同時交驗原件；

2、1/500或者1/2000現勢

地形圖1份；

3、規劃設計方案（包含規

劃設計說明、現狀地形圖與

規劃圖等）2份，電子文件

1份；

4、在規劃設計方案審定前，

根據規劃設計方案修改通

知書要求提交規劃設計方

案16份，電子文件1份；

1、單位（人）委托代理的，

提交授權委托書及被委

托人身份證復印件，同

時交驗原作；

2、法律、法規、規章規定

的其他材料。

6建筑設計方案1、1/500或者1/2000現勢8個天津市規建筑設計方

地形圖1份；工作劃局建設案審定通知

2、出讓供地方式的建設項□項目管理書

目提交國有土地使用權處

出讓合同：涉及土地轉

讓得還需提供土地轉讓

合同）、建設用地規劃許

可證與建設用地批準書

復印件，其他供地方式

的建設項目提交選址意

見書、建設用地規劃許

可證與建設用地批準書

復印件，同時交驗原件；

3、經審定的規劃設計方案

或者總平面方案；

4、有相應資質單位設計的

建筑設計方案3份（含

建筑效果、總平面、各

層平面、立面、剖面圖

等），重要項目需提交模

型；

5、申報單位：人）委托代

理的，需提交授權委托

書；

6、法律、法規、規章規定

的其他材料。

7房地產權使用證土地出讓合同10天天津市測地籍圖、核定按照物價局有

（土地證）地籍繪院用地圖關規定收取

測繪

8房地產權證（土1、變更土地登記申請書、30國土資源房地產權證1000平方米

地證）土地登記委托書、法人身份與房屋管收取100元,

證明書、地籍調查法人代表理局地籍每增加500平

身份證明書、指界委托書；處、市區方米加收40

2、土地權屬文件：國有土國土資源元，不足500

地使用證、國有土地使用權分局平方米按照

出讓合同或者劃撥合同、租500平方米計

賃合同及有關權屬證明文算。

件；

3、建設用地批準書；

4、劃撥圖及通知、核定用

地圖及通知；

5、樁點坐標圖；

6、地上物安置及補償協議

書、發票并有協議單位出具

的證明；

7、土地出讓的，提交市國

土資源與房屋管理局出具

的已繳齊土地出讓金及契

稅證明；

8、更名的提交更名文件；

9、土地用途發生變更的，

持市國土資源與房屋管理

局的批準文件；

10、營業執照；

11、地籍圖（現狀）2張及

測繪資料；

12、提交所有文件電子文本

（掃描.JPG格式）

9建設用地批準書1、設項目用地預審意見；2、30國土資源建設用地批

建設用地規劃許可證；3、與房屋管準書

屬政府資金項目，提交經批理局資源

準的投資計劃文件；處

4、1/2000現勢地形圖兩

份；

5、規劃設計成果或者經批

準的建設項目總平面布置

圖；6、

初步設計或者其他有關批

準文件；7、環

保部門的審文件；8、勘測

定界報告及勘測定界圖；

9、申報單位（人）委托代

理的，需提交授權委托書；

10、法律、法規、規章規定

的其他材料。

10消防證明1、投資計劃：30天津市公消防設計審

2、全套施工圖紙（不包含安消防局核合格意見

結構專業）；建審處書

3、建筑消防設計防火審核

申報表；

4、自動消防設施設計防火

審核申報表。

11人防證明1、《結合民用建筑修建防空7個天津市人民用建筑修

地下室申請表於工作民防空辦建防空地下

2、修建性詳規日公室工程室審批意見

3、投資計劃處

4、地面建筑平面、剖面圖

及電子文件

5、建設用地內現有人防工

程情況文件

12人防監督人防地庫核算面積數天津市人人防監督申1、人防監督

防監督站報表費：

五級：單建3.5

元/平米，復

建:2.5元/平

米；

六級：單建：

2.5元/平米，

復建：1.5元/

平米

2、人防檔案編

制費：10元/

平米

13非經營性公建配1、正式規劃圖及施工總平5天津市南

套證明面圖；開區住宅

2、住宅項目竣工驗收備案配套建設

通知書；管理辦公

3、已按配套合同約定交付室

全部非經營性公建配套

費；

4、約定由建設單位代建的

配套項目竣工，并提供

有關資料及辦理移交；

5、年度投資計劃。

14地名證1、地名命名更名申請表；10天津市南

2、建設用地規劃許可證原開去地名

件及復印作；委員會辦

3、經批準的規劃總平面圖公室

原件及復印件2份；

4、建筑位置示意圖一式3

份；

5、大型建筑物、有特色的

居民區項目，還需提交

建筑景觀圖一式2份；

6、地名定性詞語與事實相

符的證明文件；

7、法律、法規、規章規定

的其他材料。

15建設工程規劃許1、具有相應資質單位設計8個天津市規建設工程規

可證的有關圖紙（一式4份工作劃局建設劃許可證

及電子文件）；日項目管理

2、標明用地范圍的1/500處

或者1/2000的現勢地

形圖1份；

3、建筑設計方案審定通知

書及其附圖；

4、消防、人防、地名與大配

套及小配套等部門的核

準文件；

5、建設用地規劃許可證與

土地使用權證、房地產

權證、建設用地批準書、

國有土地使用權出讓合

同（涉及土地轉讓的還

需提交土地轉讓合同）等

土地權屬文件或者土地

管理部門出具的地籍調

查成果及印件，同時交驗

原件；

6、屬政府資金項目，提交

經批準的投資計劃文

件；屬非政府資金項目，

提交已核準文件；

7、申報單位：人）委托代

理的，提交授權委托書

及被委托人身份證復印

件，同時交驗原件；

8、法律、法規、規章規定

的其他材料。

16建設工程規劃放建設工程規劃許可證7天天津市測建設工程規按照物價局有

線繪院劃定位放線關規定收取

報告

17建設工程規劃驗1、建設工程規劃許可證及7個天津市南建設工程規

線其通知書的復印件，同工作開區規劃劃驗線合格

時核驗原彳匕；日處證

2、《建設工程規劃放線測

量技術報告》（建筑工

程）紙質文件2份與電

子文件（包含DWG與

SHP兩種格式放線總平

面圖）；

3、現場懸掛建設工程總平

面示意圖照片；

4、法人身份記明；

5、申報單位：人）委托代

理的，提交授權委托書

及被委托人身份證復印

件，同時交驗原件；

6、法律、法規、規章規定

的其他材料。

18勘察、勘察監理、一、勘察招標、設計招標需20天津市工交易服務費

設計、監理、施提供的資料：程建設交監理交易服

工、樁基檢測招建設工程計劃批準文件；易服務中務費收費標

投標（可暫時不提供，但應確保心準：投資額

招標規模與在批計劃相符）500萬元以

建設工程報建登記表：上----1000

建設工程用地許可證；萬元監

建設單位企業法人營業執理交易服務

照復印件（加蓋公章）；費1000

建設單位法人代表資格證元；投資額

明書、授權委托書；（一式1000萬元以

三份）上----3000

勘察、設計備案登記表；（一萬元監

式三份）理交易服務

勘察、設計邀請函或者招標費2000

公告；（一式三份）元；投資額

二、監理招標需提供的資3000萬元以

料：上----5000

1、建設工程計劃批準文件：萬元監

（若監理是從勘察階段開理交易服務

始的，也可暫時不提供計費6000

劃）元；投資額

2、建設工程報建登記表；5000萬元以

3、建設單位企業法人營業上----8000

執照復印件（加蓋公章）；萬元監

4、建設單位法人代表資格理交易服務

證明書、授權委托書；（一費10000

式三份）元；投資額

5、建設工程用地許可證；8000萬元以

6、監理備案登記表；（一式上——10000

三份）萬元監

7、監理邀請函或者招標公理交易服務

告；（一式三份）費16000

三、施工招標、樁基檢測招元；投資額

標需提供的資料：10000萬元以

1、建設工程計劃批準文件；上每增加

2、建設工程報建登記表；1億元，加收

3、建設工程規劃許可證0.4萬元，不

4、設計中標通知書；足1億元的按

5、監理中標通知書；照1億元計

6、施工圖審查報告；算，但最高不

建設工程用地許可證；得超過5萬

施工備案流程表；（一式三元。建設單位

份擔負60%

施工邀請函或者招標公告；

（一式三份）設計交易服

10、建設單位法人代表資格務費收費標

證明書、授權委托書；（一準：投資額

式三份）500萬元以

四、辦理中標通知書需要提上----1000

交：萬元設

1、中標通知書一式八份計交易服務

2、評標報告一式三份費2500

元，投資額

1000萬元以

上----3000

萬元設

計交易服務

費5000

元，投資額

3000萬元以

上----5000

萬元設

計交易服務

費15000

元，投資額

5000萬元以

上----8000

萬元設

計交易服務

費25000

元，投資額

8000萬元以

上——10000

萬元設

計交易服務

費40000

元，投資額

10000萬元以

上

每增加1億

元，加收0.4

萬元，不足1

億元的按照1

億元計算。但

最高不得超

過8萬元建設

單位擔負

60%

施工交

易服務費收

費標準：投資

額100萬元以

上一一500萬

元施工

交易服務費

1000元投資

額500萬元

以上-----

1000萬元

施工交易服

務費

5000元投資

領1000萬元

以上-----

3000萬元

施工交易服

務費

10000元投資

領3000萬元

以上-----

5000萬元

施工交易服

務費

30000元投資

領5000萬元

以上-----

8000萬元

施工交易服

務費

50000元投資

領8000萬元

以上-----

10000萬元

施工交易服

務費

70000元建設

單位擔負

60%

19散裝水泥基金1、散裝水泥專項基金表；天津市進每噸水泥3

2、施工圖審查備案書；展散裝水元，每平米用

3、工程規劃許可證；泥管理中水泥0.3噸

4、投資計劃；心

5、施工圖。

20墻改1、墻改費申請表；天津市新墻改費2.4元

2、施工圖審查備案書；型墻體材每平米，

3、工程規劃許可證：料改革領

4、投資計劃；導小組辦

5、施工圖；公室

6、施工合同。

21安全監督1、銀行安全文明施工措施5天津市建文明施工措

費用專項存款憑證（進設安全監施費

帳單），中標通知書，施督管理站住宅框輕結

工合同，施工單位的意構為工程費

外傷害保險憑證（保單的1.8%,最

及合同）；高限額為

2、建設工程有關各方：建42.39萬元；

設單位、監理單位、施公建為工程

工單位的安全承諾；費的1.64%,

3、建設單位工程項目負責最高限額為

人名單、監理單位總監38.62萬元。

理工程師名單、監理人

員名單、施工單位工程

項目負責人、安全負責

人名單（名單中提供有

關人員聯系手機電話）；

4、供水、排水、供電、供

氣、供熱、通訊等地下

設施情況說明

5、施工現場平面布置圖；

6、臨時圍擋情況；

7、文明施工措施費用計劃

情況；

8、施工現場臨時用電施工

組織設計；

9、施工單位安全方案：臨

建設施、安全施工管理、

安全防護設施等；

10、安全生產許可證；

11、建設工程規劃許

可證及《建設工程規劃

許可證》通知書；

12、房地產開發項目

資質預審表：

13、工程建設項目報

建備案表；

14、遠程視頻監控系

統設計、安裝委托書（合

同）。

22質量監督1、建設工程質量監督登記天津市建

表；設工程質

2、工程進度情況說明或者量監督管

補辦中水質量監督的承理總站

諾；

3、經備案的勘察合同（原

件）；

4、經備案的監理合同（原

件）；

5、經備案的施工合同（原

件）；

6、電梯工程的購買合同

（原件及復印件）；

7、電梯工程的安裝合同

（原件及復印件）；

8、電梯安裝單位的資質

（須市建委或者建設部

頒發的安裝資質）。

23施工許可證1、建設項目年度投資計劃3天津市建

或者核準、備案文件；設管理委

2、提供經辦人授權委托證員會施工

明；處

3、建設用地工程規劃許可

證（復印件；

4、建設工程規劃許可證

（復印件）（住宅項目需

附住宅套型建筑面積登

記表）；

5、拆遷情況報告書；

6、天津市建筑工程施工圖

紙技術資料報告書及設

計審查備案書（建筑節

能備案表）；

7、工程施工中標通知書及

通過備案的施工承包合

同（副本）；

8、天津市建設工程質量監

督登記表：原件及復印

件），安全施工措施備案

（原件并復印件）；

9、建設資金證明（銀行存

款證明，十日內有效）；

10、在軌道交通安全

保護區內的需提供軌道

交通安全許可；

11、法律、行政法規規

定的其他材料。

24前置測繪1、房產測繪申請書；每5天津市國前置測繪成住宅：1.36元/

2、標準地名記；萬平土資源與果（辦理銷售平米；

3、經規劃部門審批的建筑米20房屋管理許可證及預公建：2元/平

施工圖紙及電子文件；個工局測量大售登記用）米

4、設計單位出具的設備用作日隊

房服務范圍的說明。

25物業備案1、建設工程規劃許可證及7國土資源前期物業管

規劃平面圖；2、前與房屋管理備案證明

置測量報告；理局物業

3、物業管理企業營業執照；處

4、物業管理企業資質證書；

5、前期物業管理服務合同；

6、物業管理服務制度；7、

服務內容及標準；8、物

業管理服務費標準；9、業

主公約。

26商品房銷售許可1、天津市商品房銷售許可