臨沂市報告2021/6/271目錄第一部分臨沂市概況第二部分商圈分析

第三部分臨沂房地產信息

第四部分擬定項目規劃第五部分調研結論2021/6/272第一部分——臨沂市概況地處東部沿海經濟區核心城市北京至上海最短距離的中心位置，區位優勢十分明顯。東靠青島港、日照港、日照嵐山港和連云港，屬于亞歐大陸橋東方橋頭堡范疇，處于山東和江蘇兩個經濟大省的交界處，南北交匯，海陸兼濟，發展空間廣闊。臨沂市是一個多民族聚居區，共有1027.5萬人。全國第五次人口普查顯示，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等45個民族,除漢族以外的其他少數民族人口占總人口的0.44%。市轄區人口達195.9萬人。一、臨沂市概述2021/6/273臨沂市位于山東省的東南部,東部連接日照,地近黃海,西接棗莊、濟寧、泰安，北靠淄博、濰坊。地跨東經117度24秒─119度11秒，北緯34度22秒─36度22秒，南北最大長距228公里，東西最大寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大和人口最多的地級市。臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網絡。已經復航的臨沂機場為國家二級機場，是魯南地區最大的民航機場，可起降波音737、麥道82等機型，現已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內以4條過境國道和14條省道干線為主，形成四通八達的公路網。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內形成一個十字形，通車里程達到340公里。

二、地理位置與交通2021/6/274

三、臨沂經濟隨著城市建設的不斷深入，臨沂市綜合經濟實力顯著增強，消費市場平穩增長。2009年全市實現社會消費品零售總額974.2億元，增長19.3%。市區實現零售額445億元，增長19.1%；縣城實現零售額282.2億元，增長20%；縣以下市場實現零售額247億元，增長18.7%。新的消費熱點向更多的消費群體擴散，消費增長動力增強。與住房相關的建筑及裝潢材料類、家俱類、家用電器及音像器材類、體育娛樂用品類和書報雜志類零售額保持較快增長。房屋建筑施工面積2473.2萬平方米，房屋建筑竣工面積1045.9萬平方米。商品房銷售面積374.1萬平方米，增長10.7%；商品房銷售額90.4億元，增長19.3%。2021/6/275四、商業發展現狀近年來，臨沂市經濟出現了持續、快速、健康發展的新局面、新氣象。商業的發展更為喜人——大商場快速發展、大市場不斷成長、新業態紛紛搶灘、外商投資突破性發展。按照“城內大商場、城郊大市場、城外大流通”的總體思路，正逐步發展成現代區域經濟中心城市。通過市場帶動，全市發展各類專業村1500多個，專業鎮80多個，農業產業化龍頭企業近800家，直接受益的農民達300多萬。目前全市共有民營企業1.27萬家，以臨沂批發城為龍頭形成各類市場965處，其中專業批發市場189處，集貿市場76處，個體工商戶24.12萬戶，從業人員62.56萬人。規模以上工業企業中民營企業599家，年完成工業總產值450億元，全市民營經濟增加值占國內生產總值的比重達52%2008年臨沂位居中國城市投資吸引力排行榜第67位。2008年3月28日在新發布的《城市競爭力藍皮書》中，臨沂位居2008年中國城市增長競爭力第五位。2008年11月24日，在中國商業聯合會主辦的中國市場大會暨中國商品市場30年成就展覽會上，山東臨沂、浙江義烏等5地市榮獲“中國市場名城”稱號。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。臨沂商城進入第五代市場。投資營運部2021/6/276據統計，臨沂市現有3萬多個商業網點，經營范圍涉及商品批發零售、美容美發、糧油機械、物資建材、汽車銷售、化肥農藥、進出口貿易、房地產開發、餐飲服務、倉儲運輸、技術培訓等多項領域。臨沂已建成以臨沂批發城為龍頭的各類市場1000余處，其中各類專業市場200余處，年成交金額725.4億元，其中批發城內擁有專業市場68個，其中億元以上的商品交易市場25個，2006年成交金額450億元。政府將重點培育及發展小商品、燈具、數碼、圖書、日用品、建材、摩托車、塑料、家電、汽車配件等10個年成交額10億元以上，輻射范圍達全省，在蘇魯豫皖乃至全國都有一定知名度和影響的區域性商品批發市場。2021/6/277第二部分——商圈分析人民廣場商圈：藍色部分，傳統商圈。其實這個商圈應該叫解放路商圈，是以蘭田步行街為中心的，逐步向西發展，但是自從2001年人民廣場竣工后，隨著大潤發、銀座的進駐，慢慢的形成了以人民廣場為中心的商圈。這個商圈西至通達路，東至沂蒙路。在此商圈中，擁有銀座、大潤發、桃源大世界、九州商廈、金鷹家電城（3個店）、九州家電城、桃源超市、九州超市、蘭田步行街、華豐國際商貿城等。在建的商業綜合體有久隆奧斯卡、萬閱城、金鼎國際、萬興都等。

傳統商圈的發展依舊強勁，將成為臨沂市屹立不倒的穩固商圈。西郊批發商圈：淺藍色，批發商圈。由通達路以西到臨西10路，以蒙山大道，工業大道為主干，位于市中心區的西部。作為臨沂商品批發城的發源地,華北批發核心.“西郊大棚底”的繁榮,促進了臨沂西郊商圈的形成,也成為興建市場的榜樣.在西郊商圈的帶領發展下,臨沂相繼建起了包羅服裝鞋帽,日用百貨,五金電子,蔬菜食品,物資建材等各類專業批發市場1000余處,臨沂批發市場在經歷了幾代的發展更新、購銷活動輻射國內30個省市自治區的大型批發市場,銷售量居全國第三位,山東省第一位,是全國重要的商貿中心；2021/6/278投資營運部羅莊商圈：紫色部分，游樂式假日經濟商圈。以游樂為主題的購物中心，體現假日經濟。臨沂雖然說是一個紅色旅游城市，但是旅游的中心卻不在臨沂市，而在蒙山、沂水等縣市，在臨沂市缺少一個能為臨沂產生旅游經濟的地方。南坊商圈：紅色部分，政治文化商圈。以青島為參考坐標，以市政府為中心的區域必定要發展成為城市的政治經濟文化中心，擁有大量的高檔商業及高檔消費群體。大學城商圈：綠色部分，以大學城、汽車站、商貿批發城為消費點的酒店文化及中端商務商圈。河東商圈：黃色部分，將為人民廣場商圈的延伸，發展為局部零售業商圈，輻射面比較窄。此次調研主要針對人民廣場商圈與西批發郊商圈百貨市場：桃園大世界、銀座、九州商業大廈、大潤發、金鷹家電商場零售市場：蘭田步行街、溫州鞋帽批發市場、萬博泓品牌服裝批發市場、華豐國際服裝城（華豐前門街、畫風國際服裝城、華豐華豐服裝城）、隆達批發市場、臨沂小商品批發市場、箱包皮革市場、藍天勞保皮革鞋材市場、華豐箱包市場等。2021/6/279臨沂商圈分布顏色名稱藍色人民廣場商圈淺藍西郊批發商圈紅色南方商圈黃色河東商圈綠色大學城商圈紫色羅莊商圈2021/6/2710人民廣場商圈與西郊批發商圈2021/6/2711商圈內商場2021/6/2712桃園大世界地址沂蒙路與銀雀山路交匯處開業1993年營業面積18000㎡品項分布1F:超市、珠寶、化妝品、玉器、電器2F：女裝、箱包、羊絨裝、內衣3F：男裝、童裝、兒童用品、襯衫、箱包4F:鞋類、運動裝、運動器材、鞋帽；經營方式聯營扣點（22%-23%）商品定位及客層臨沂最早的百貨市場，由于起步較早，積累大部分老顧客，商品較為豐富，客戶一般以企事業單位公務人員消費為主。經營優勢由于起步較早，信譽較好，又是電業系統附屬企業，團購是其重要的支撐點。企業性質電力集團三產機構，集體企業；軟硬件設施直梯一部、消防噴淋、煙感、售后服務、中央空調、休息座椅綜述經營中高檔品牌，價格較高，促銷活動較少，整體經營模式相對陳舊，以聯營為主，服務意識較強2021/6/2713大潤發超市地址山東省臨沂市人民廣場地下商場開業時間2001年12月營業面積7000㎡品項鐘表、電器、數碼中心、音像制品、文具店、內衣店、箱包、嬰童區、服裝區、鞋類、燈具區、日用百貨、洗化用品、玻璃器皿、鍋具、一次性用品、食品、家居紙品、玩具區經營方式連鎖經營，產供銷一條龍供貨，以零售為主。商品定位及客層整體經營檔次較低，以大眾貨消費層為主。經營優勢以大眾消費為主，市區開放免費班車，定期舉辦促銷活動等吸引顧客，商品種類繁多，價格低廉。企業性質連鎖企業軟硬件實施服務較好，客服咨詢臺及售后服務，統一著裝；消防噴淋、煙感、購物環境舒適。商鋪租賃租賃期15年，每年500萬，不遞增。綜述大潤發超市2001年底與廣場世紀城簽訂15年合同以來，是人民廣場最繁華街區，整體知名度及營業額逐漸飆升。從長遠發展作為臨沂核心商圈位置人不會動搖，銀座、桃園大世界、九州商業大廈等，未來的百麗、樂購等諸多國內外商家匯聚于此，被當地人稱為“金圈”。2021/6/2714大潤發租金情況匯總路段地址面積（㎡）租賃價格（萬/年）月租金（元/㎡/月）備注大潤發大潤發北門地下廣場30-5015-25416.6北門地下路段是大潤發客流量最為集中區域，部分商鋪日均租金達到14元左右；北段內鋪客流充足以溫州客商經營大眾貨為主，租金8元左右；南段以餐飲居多消費形式單一，顧客聚集有時間性，所以資金偏低。北門沿街商鋪大潤發北入口、內鋪北段、內鋪南段8-3004-60416.6-166.6東西門沿街商鋪大潤發西門內鋪、東側橋下50-20018-15300-62.5西門內鋪經營檔次較高，客流量僅次于北門，日租金維持在10元左右；東門由于處于天橋地下，車輛來往較多無法聚集過多人氣，租金維持在2元左右。商鋪產權屬于廣場物業處，合同一年一簽，每年都有漲幅，市場每年有抬高炒作；轉讓現象嚴重，經營業態越來越以年輕大眾消費品為主；無物業管理費。2021/6/2715銀座商城地址八一路與紅旗路交匯處，人民廣場北側開業時間2005年1月營業面積40000㎡品項分布地下：超市1F：珠寶、手表、鞋類、化妝品2F:少淑裝、休閑裝、淑女裝3F:男士正裝、商務休閑、襯衫4F：電器、運動器材、童裝、童鞋、家訪、餐飲經營方式聯營扣點（25%-28%）商品定位及客層連鎖企業，以經營中高檔商品為主，主力一線品牌較多，主要以商務人士、企事業單位、白領及生活品質較高人群為主。經營優勢整體檔次較高，以經營品牌化、管理現代化、服務滿意化方針運營，商場貨品齊全，也太豐富，也是目前臨沂消費品質最高的百貨市場。企業性質上市公司軟硬件設施微笑服務、營業員著裝因品牌不同、服務態度好;休息座椅、煙感噴淋、中央空調、服務臺。綜述經營品種豐富，主流品牌強悍、服務熱情、硬件設施完善，檔次最高商場。2021/6/2716九州商業大廈地址解放路與義之路交匯處開業時間始建于1992年，二期工程96年元月開業營業面積50000㎡品項分布1F：珠寶、玉器、化妝品、照相器材、眼鏡、手表、箱包、通訊器材2F:少淑裝、休閑裝、時尚女裝3F:男士正裝、商務休閑、襯衫4F:鞋帽類、內衣、文胸、襪類5F：運動服飾、運動器材、運動鞋、家電、文體用品、兒童用品6F:餐飲、電玩、攝影坊經營方式聯營扣點（1F-3F22%-25%）、零售（四層以租賃為主30㎡左右4萬，日租金3.5-4元/㎡其余交還需保證金。六層美食3萬/年一個檔口）商品定位及客層以中高檔消費為主，客戶基本以生活品質較高及年輕消費群體居多經營優勢貨品齊全，整體經營檔次較高，購物環境舒適，同質商場價格優惠。企業性質民營企業軟硬件設施微笑服務、營業員著裝因品牌不同、服務態度好;直梯3部、煙感噴淋、中央空調、服務臺、飲水機。綜述臨沂市老百貨店，影響較大，經營品種豐富，具有較高人氣，硬件稍落后，電梯缺乏，辦公區域環境較差，企業氛圍不夠。2021/6/2717藍田步行街蘭田步行街，規劃占地75畝，建筑面積4.5萬平方米，投資1.2億元人民幣，由7條縱橫交錯的步行街面組成。并配有室外扶梯、地下停車場、主題廣場、音樂噴泉、連廊天橋、閉路監控、寬帶入店、集中供暖。蘭田步行街處于新華路和解放路交匯處，處于解放路商業街的中段位置，市口位置很好。但是就目前其租金行情而言是整個解放路商業網點的價值低洼區。沿解放路的商鋪：以世界名表城、羅蒙西服、鄂爾多斯專賣店等為代表，是融合在解放路商業街體系中，表現出的租金水平脫離了步行街整體行情。蘭田步行街在經營運作上是完全失敗的。完全依靠小業主進行自行招商，缺少了統一經營規劃，導致步行街經營混雜，無特色。同時缺少強悍品牌的支撐，使經營門類和商品特色上無法抗衡解放路商業街，遭到冷遇也是必然結果。步行街當初的銷售價是10000——16000元/㎡，除了沿解放路的商鋪價值大幅提高外，區域內所有商鋪均有不同程度的跳水。部分商鋪的價值縮水程度至少超過50%以上。

2021/6/2718藍天步行街租金區域日租金（元/㎡/天）備注沿解放路商鋪5.5-6.21F:220間2F：184間3F：靠近解放路為休閑娛樂整體經營狀況不好，空鋪較多；每戶一個月費用約200元；現售價稍有降幅約為0.72-1.5萬/㎡。華人街沿街商鋪2-2.2貴人街沿街商鋪2-2.5富人街沿街商鋪1.2-1.4如意街沿街商鋪1-1.4麗人街沿街商鋪1二樓沿街商鋪0.7-1二樓沿街商鋪1.52021/6/2719解放路（通達路一沂蒙路）該路段位于中心商圈于人民廣場商圈附近交接處，為臨沂老的商業中心區，零售與批發業態相融合，其又為老汽車站所在地，人流量、車流巨大，商業氛圍濃厚。交通優勢明顯。商業業態多為服飾，餐飲，美容美發，攝影;租金約為104-300元/㎡/月轉讓費30-50㎡需要5-15萬;買斷約為2.5-4萬/㎡解放路沒有新樓盤；解放路共214戶門市。2021/6/2720臨沂市萬博泓服裝商貿誠，位于臨沂市通達路與解放路交匯處，2008年12月26日開業。是臨沂市招商引資從首都北京引來的第一個大型經營服裝專業的商貿項目萬博泓服裝商貿誠，占地面積5118㎡，建筑面積46062㎡.地下一停車場，約200多個停車位；8F為庫房與辦公區。樓層品項商戶數量買斷（使用面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注1F男裝1602-3.5250-480開業賣完2F女裝1661.5-3.3180-458開業賣完3F女裝1621-3.1156-365少部分未售出4F牛仔休閑1260.6-1.569-120四層今年出售5F羽絨服69無50-70未出售6F童裝135無30-70未出售7F鞋類135無35-70未出售

萬博泓服裝商貿城2021/6/2721

華豐商貿城樓層品項商鋪數量買斷（使用面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注負1F飾品、工藝品、針織、日化、文體、玩具528無好：105中：75差：45此商場商戶多為原老市場商戶，房子多位商場建好后補貼房，大多數交一少部分錢，擁有現在的房子。暫無物業費。商場總面積：104291㎡1F精品男女裝7002.29-2.5好：234中：2042F潮流男女裝6801.79-2好：204中：150差：903F羽絨服4780.6-1.5好：105中：75差：304F家訪、皮革60無好：33中：202021/6/2722

華豐前門街樓層品項商戶數量買斷（建筑面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注1F男裝、鞋3011-1.280-100總面積：1.2萬㎡第一年免物業費2F女裝1071-1.260-853F童裝600.4-130-602021/6/2723

華豐國際服裝城樓層品項商鋪數量買斷（使用面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注負1F男裝、內衣170無80-330華豐國際服裝城大多數為老戶反簽房；3Ｆ老區免費，必須開門；老區每月水費200元/戶，中部區域稅費約1000元/月新區免收稅費1F精品男、女裝11222-4新區：290-700老區：200-6002F男、女裝7051.8-2.5新區：185-500老區：55-1353F牛仔、內衣769無新區：60