產(chǎn)品篇壹、產(chǎn)品立地條件分析一、項目位置本案在靜安區(qū)境內(nèi)北部偏東位置，具體四至為：基地西面東安公寓；；東為20米寬西康路；和南京路相連，北側(cè)為40米寬昌平路，是該區(qū)域關(guān)鍵商業(yè)街。正德地塊呈不規(guī)則扇形。和昌平路隔街相望是已建成現(xiàn)在還未入住靜安鼎鑫佳園，西康路另一側(cè)分別是早期商住物業(yè)華通大廈和已開始施工建設(shè)商住樓東海園二期。二、區(qū)域商業(yè)、生活機能情況基地周圍生活設(shè)施比較完善，有較多便利店和超市，比如聯(lián)華、可、快客等便利店星羅棋布，為在當(dāng)?shù)赜蚓幼∽籼峁┝艘粋€良好購物環(huán)境。基地正對面有中國銀行儲蓄網(wǎng)點，區(qū)域周圍道路上有各式小吃飲食店、金魚島魚翅館、上海石庫門等中型酒店應(yīng)該說，此區(qū)域內(nèi)生活便利設(shè)施全部較為完善。三、區(qū)域交通情況項目周圍公共交通優(yōu)勢尤為突出，就周圍500米范圍內(nèi)就設(shè)有十幾條公交線路，如136、206、24、148等，分別通往全市其它區(qū)域。但周圍道路情況不容樂觀，圍繞項目周圍多條道路均只有20米而除了完善地面交通網(wǎng)絡(luò)外，現(xiàn)代化地下交通也將成為以后業(yè)主出行關(guān)鍵依靠。距離地鐵二號線靜安寺站和石門一路站約1.5—2公里。距離基地500米西側(cè)常德路上計劃M7線昌平路站，將于建成通車，為小區(qū)業(yè)主出行更是提供了有力保障。四、區(qū)域醫(yī)療、教育情況而就醫(yī)療保健方面，靜安中心醫(yī)院、兒童醫(yī)院、地段醫(yī)院等醫(yī)療保障體系讓小區(qū)居民擁有良好就醫(yī)環(huán)境。就教育學(xué)校方面，緊鄰項目標(biāo)有東安公寓內(nèi)大松幼稚園，其它中、小學(xué)校雖有一定距離，但設(shè)施還是較為齊全。五、區(qū)域休閑娛樂情況基地周圍文化設(shè)施也較為完善，靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部等，全部為該地域增添了不少文化、休閑設(shè)施。而另外距離不遠(yuǎn)處“靜安體育館”和“靜安體育中心”全部為居民提供了一個休閑運動良好場所。貳、項目SWOT分析S優(yōu)勢點分析：所屬區(qū)域，歷史人文底蘊悠久，是經(jīng)典中心城區(qū)出行路況良好，動線清楚、流暢為以后私車業(yè)主外出打下了最關(guān)鍵基石。含有現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)支持，為項目以后業(yè)主出行提供了良好交通條件。M7線通車后將是交通條件如虎添翼。區(qū)域內(nèi)大型住宅小區(qū)陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營造了成熟居住氣氛。靜安寺商圈是上海著名商業(yè)總心，為業(yè)主休閑購物提供了有力保障。各類教育學(xué)校林立，充足保障了了業(yè)主兒女就學(xué)問題。市紅十字會兒童醫(yī)院、區(qū)中心醫(yī)院、靜安區(qū)眼病防治中心等眾多醫(yī)療，保健場所靜安科技館、靜安區(qū)工人俱樂部、靜安體育中心等場所更為當(dāng)?shù)赜蛟鎏砹瞬簧賷蕵贰⑿蓍e、健身設(shè)施。W劣勢點分析：本案在開發(fā)中曾出現(xiàn)8年停滯,土地使用年限隨之縮短,將給銷售帶來較大抗性.單身公寓產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品有一定區(qū)分，造成客源層較雜,對物業(yè)整體形象略有影響.棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺壓力大。本案高總價定位會篩掉眾多區(qū)域內(nèi)購房者，使客源層面相對狹窄。本案位置鄰近道路是該區(qū)域內(nèi)較為繁忙交通干道，估量以后隨之產(chǎn)生噪音和尾氣污染問題會對住家產(chǎn)生一定影響。O機會點分析：世博會申辦成功，整體提升上海房市穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好。靜安區(qū)域房市全部正式處于上升期，供求關(guān)系維持較為平衡。靜安區(qū)大規(guī)模舊區(qū)改造，大量拆遷戶持幣待購。項目南面“體育中心計劃”增加了產(chǎn)品附加值，成為項目未來去化極其關(guān)鍵賣點之一。T威脅點分析：靜安區(qū)近期推案量加大，且總體計劃品質(zhì)均高，促進本案競爭壓力加大。在新閘路、西康路周圍“靜安楓景”，這一樓盤會在相當(dāng)一段時期內(nèi)將和本案爭奪市場份額。周圍未拆除棚戶建筑無形中將會降低本案周圍整體環(huán)境。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型相同，全部為高品質(zhì)高總價物業(yè)。區(qū)域各物業(yè)目標(biāo)市場大致相同區(qū)域內(nèi)單身公寓產(chǎn)品案量過大，競爭壓力大。高品質(zhì)購房者選擇有較大不確定性。 全市高級次物業(yè)全部是項目標(biāo)競爭對手。叁、項目產(chǎn)品定位提議本案地理位置在上海屬于頂尖地段，不過快要6容積率，和1萬多平方米占地面積，決定了本案在小區(qū)景觀方面極難有大手筆，宜走精品景觀路線。本案平均土地成本，對本項目標(biāo)成本影響極大，也意味著目標(biāo)用戶肯定是高收入精英一族。本案能夠作成全裝修產(chǎn)品推出，一來提升產(chǎn)品品質(zhì)，二來能夠可和周圍產(chǎn)品形成顯著區(qū)隔。擁有在競爭中脫穎而出“實力”。將產(chǎn)品塑造成為具品質(zhì)、品味和投資價值靜安新小區(qū)。一、房型面積定位標(biāo)準(zhǔn)一房方便、舒適小戶型全裝修套房是針對現(xiàn)在市場上越來越多SOHO一族和外企白領(lǐng)人士單身居住需要而設(shè)計。從現(xiàn)在市場對這類小面積低總價裝修套房供需情況來看，雖前期存在著顯著需大于求情況，一批全裝修公寓出現(xiàn)，引發(fā)了市場上轟動搶購效應(yīng)，銷售幾近一空。但伴隨近期推案不停增多，市場以足見趨于理性，良好產(chǎn)品計劃優(yōu)異營銷手段才是致勝關(guān)鍵。從其客層來看，即可居住，又可作為投資一房，客源關(guān)鍵是區(qū)域內(nèi)及周圍區(qū)域年輕白領(lǐng)、企業(yè)主管人士、大量看好市場前景投資人士。其潛在客源廣泛。項目一房在房型設(shè)計上，要更多考慮客源層需求——方便、舒適性，住宅要成為住戶生活空間，而不僅是睡覺場所，所以提議一房面積能夠設(shè)計偏大，在50平方米左右較為適合。二房精簡、實用經(jīng)過對本案周圍多年來新建同類型產(chǎn)品市場研究發(fā)覺，前期項目周圍高級住宅產(chǎn)品面積計劃普遍較大，二房面積在120——130平方米，但近期上市產(chǎn)品兩房面積有所下調(diào)，110平方米以下兩房大量涌現(xiàn)，（如靜安楓景，兩房全部為105平方米，康寧雅苑，兩房108平方米）。本案產(chǎn)品設(shè)計不宜盲目求大，精簡型戶型面積在區(qū)域住宅市場上存在極大發(fā)展空間。房型面積對應(yīng)地縮小，首先有利于產(chǎn)品總價降低，這對于擴大潛在客源放大市場吸納度有著顯著利好作用，其次也符合中青年用戶居住理念，最大程度擴展客源層面，立即完成銷售。另外提議100—110平方米以內(nèi)兩房作為主力戶型。90—110平方米兩房作為補充。三房寬大、舒適區(qū)域內(nèi)三房主力一直全部集中在130—140平方米左右無太大改變，說明這一面積已得到購房者認(rèn)可，更代表這一類房型供給量已達(dá)成一定程度。提議本項目三房面積能控制在120—130平方米左右，迎合新一輪消費需求，使產(chǎn)品快速完成去化。小面積商鋪為小業(yè)主提供更多生活空間項目臨街商鋪在十字路口，來往現(xiàn)階段人流量不是很大。周圍住宅項目陸續(xù)入住后這一情況將有大改觀。商鋪面積不宜過大，和本項目同處于昌平路德安大廈其1—3層裙房共3600平方米（一樓2200平方米，二、三樓各1800平方米）因面積過大，建成已經(jīng)有相當(dāng)長時間，至今還在空置。所以，本匯報提議沿昌平路地上商鋪部分，可做自由分割，且結(jié)合昌平路（休閑娛樂一條街）整體計劃，引進含有國際品牌商家，即借此完善小區(qū)生活配套，更為商業(yè)面積順利銷售，尋求合理贏利空間。二、1、2號樓房型面積配比提議方案一房型面積范圍戶數(shù)百分比戶數(shù)建筑面積二房100～11035126%13515525三房125～13029135M10%526890合計/100%52060778M方案二房型面積范圍戶數(shù)百分比戶數(shù)建筑面積二房98M15%939114105M40%23224360三房115M3015%689248合計/100%55261007M三、項目目標(biāo)客源定位客層職業(yè)分析本案所處上海樓市高價位，高品質(zhì)區(qū)域，以現(xiàn)在市場客層來說，多集中在中國外白領(lǐng)人士、著名國企得管理干部、律師等在行業(yè)內(nèi)和社會上已含有地位和身份，且含有較為優(yōu)越得經(jīng)濟條件得成功人士。客層年紀(jì)分析目標(biāo)客層年紀(jì)以35～55歲為主。這個年紀(jì)段時代精英購置力最強勁，因為這正是她們事業(yè)黃金時期。客層區(qū)域分析本案應(yīng)該是一個外延極廣個案，單靠靜安區(qū)區(qū)內(nèi)用戶無法支撐起本案。所以我們將客層50%左右目標(biāo)鎖定在香港、新加坡等地外籍人士或溫州廈門等外區(qū)域消費群，她們購置動機通常較為顯著，大多以投資或置業(yè)為主。另外，落戶本市各地精英一族和外企高級職員也是本案不可缺乏客源。四、價格策略提議本案，所處于中心城區(qū)中心地段，屬上海傳統(tǒng)意義上高級住宅，區(qū)域地產(chǎn)市場含有較強升值空間。所以，結(jié)合本案整體區(qū)域行情，推案時機、物業(yè)品質(zhì)、管理服務(wù)、行銷推廣策略等各方面原因綜合考慮，提議本產(chǎn)品為全裝修類產(chǎn)品（裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500/M2），具體價格提議以下：產(chǎn)品形態(tài)開盤價格平均價格(全裝修房)單身公寓10000/M21/M2住宅9500—10000元/M211000/M2企劃篇壹、企劃背景分析產(chǎn)品基礎(chǔ)面分析基礎(chǔ)面是企劃發(fā)想和產(chǎn)品調(diào)整包裝關(guān)鍵。關(guān)鍵包含產(chǎn)品基礎(chǔ)面、市場基礎(chǔ)面兩部分。其中蘊含著關(guān)鍵優(yōu)勢和關(guān)鍵機會，和產(chǎn)品和市場制約。總體來看，本案產(chǎn)品基礎(chǔ)面是好：首先，產(chǎn)品區(qū)位地段和前景基礎(chǔ)能支撐本案價格走高定位和策略。其次，產(chǎn)品含有比鄰市政運動場館這一獨特優(yōu)勢，能為產(chǎn)品向特色樓盤前進提供關(guān)鍵支撐和呼應(yīng)。但產(chǎn)品均好不足，面臨銷售風(fēng)險和周圍其它樓盤含有一定不可比性，需對產(chǎn)品特色和品質(zhì)元素足夠重視，才能做到未雨綢繆，完成高價行銷目標(biāo)。具體產(chǎn)品均好不足及應(yīng)對方向分析以下：均好不足風(fēng)險倍增 產(chǎn)權(quán)是物業(yè)價值當(dāng)然組成部分。

本案開發(fā)中曾出現(xiàn)8年停滯，70年產(chǎn)權(quán)愈10分之一轉(zhuǎn)眼飄散，對投資客源較多本案來說影響之顯著，不言自明；

而且，停滯項目再開發(fā)事實勢必給競爭個案提供了攻擊口實，也給用戶心理上造成一定負(fù)面影響。

該點不管對投資客還是通常見戶均非無足輕重，應(yīng)對方法首先來自銷售技巧，首先來自產(chǎn)品整體價值形象塑造。

單身公寓對小區(qū)品質(zhì)提升形成巨大壓力。

高級物業(yè)中，住戶純潔性不可小覷，即便是住戶收入差異過大全部會嚴(yán)重影響高級物業(yè)品質(zhì)提升，更不管住戶愈加混雜、愈加不穩(wěn)定單身公寓。

該點在高價物業(yè)中亦是較為不利一點，應(yīng)對措施首先能夠來自銷控、銷售技巧、宣傳傾向，更為關(guān)鍵是應(yīng)成功區(qū)隔人流，強化特色賣點，從而使該點得到弱化。

容積率高，綠化率低，棟距窄，庭園小……

本案基地小，本身已經(jīng)喪失了大小區(qū)很多優(yōu)勢，基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)卻又普遍弱于其它競爭個案，企劃壓力急劇攀升。

該點無疑也是本點相對于周圍很多樓盤弱勢，但該點相對比較輕易應(yīng)對，大了能夠是大家閨秀，但小了一樣能夠是小家碧玉，大了反而往往因為太自信或成本太高做不精。

但因為庭園在產(chǎn)品形象中占有相當(dāng)大比重，該點是一定要應(yīng)正確。

市場基礎(chǔ)面分析投機是這類個案高價銷售關(guān)鍵通路。

市場空缺、特殊銷售資源或重大市政利好等是地產(chǎn)物業(yè)“憑空升值”絕佳渠道。然而靜安區(qū)高價盤開發(fā)已漸成規(guī)模，發(fā)覺一個為本案所獨有重大機會，基礎(chǔ)沒有可能。外區(qū)域利好深入蠶食靜安市場機會。

同時世博會申請成功對浦東、濱江高級住宅建設(shè)拉動，和徐家匯商圈不停上升也對靜安高價市場環(huán)境形成一定不利影響。區(qū)域企劃力量平平，存在一定包裝空間。靜安新推個案企劃力量通常，這首先說明了靜安區(qū)本身地段優(yōu)勢，其次也說明了開發(fā)商對產(chǎn)品建設(shè)相對愈加重視，更有信心。但不管怎樣，這么區(qū)域背景全部為本案提供了很好企劃包裝機遇。應(yīng)對方向分析KEYONE:整合優(yōu)勢打造門檻從獨特優(yōu)勢出發(fā)，一招制勝。

有一個思緒對本案最適宜。那就是樹立門檻，一招制勝。像全部商品一樣，假如某種特色或功效做到淋漓盡致，以至于其它產(chǎn)品無法替換，消費者對其價格便會相對不敏感，也就是說，便發(fā)明了更大價值空間，并在猛烈競爭中靜享一片相對安逸凈土。審閱靜安體育館，想到優(yōu)勢整合，揚長避短。

一墻之隔靜安體育館，即使是本案獨有優(yōu)勢，但卻并非想象中足夠有力。因為，體育館面向大眾開放，消費者品位、收入?yún)⒉畈积R，反而顯得雜亂，并不適合在高級盤銷售中作為宣傳關(guān)鍵。

但它卻為本案提供了一個運動、動感專題，將該專題加以發(fā)揮，并充足整合產(chǎn)品力其它組成部分，勢必產(chǎn)生一定程度門檻效應(yīng)，為產(chǎn)品高級定位提供巨大支撐。KEYTWO:國際概念豪宅旗幟國際概念仍然是品質(zhì)和高級代言

國際概念在中國地產(chǎn)市場能夠說已靠近泛濫，但國際化全球經(jīng)濟前景，中國相對落后經(jīng)濟和城市建設(shè)，建材質(zhì)量，相關(guān)品牌，卻又使房地產(chǎn)高端產(chǎn)品不可不提國際概念，國際概念依舊是高價樓盤表現(xiàn)整體品質(zhì)不可或缺部分。獨辟蹊徑言簡意賅

即使國際概念靠近泛濫，但倘若不走聲嘶力竭、虛幻一個國際概念老路子，而是塑造一個扎扎實實做國際品質(zhì)產(chǎn)品形象，卻是迎合日趨成熟消費者一條蹊徑！實實在在概念，扎扎實實產(chǎn)品，言之有物卻又言簡意賅，可大大拉近銷售人員和用戶之間距離，拉近相關(guān)消費者夢想和現(xiàn)實距離。KEYTHREE:精益求精激動受眾§細(xì)節(jié)是精品必需。§細(xì)節(jié)是專業(yè)表現(xiàn)。§細(xì)節(jié)是認(rèn)真代言。§細(xì)節(jié)是品質(zhì)確保。§細(xì)節(jié)是概念第一層檢驗。§細(xì)節(jié)往往取得超乎想象回報。貳、關(guān)鍵產(chǎn)品力建設(shè)建議特色是產(chǎn)品靈魂產(chǎn)品是制勝根本壹、五大身心動力系統(tǒng)

貳、五大活力視覺系統(tǒng)

叁、產(chǎn)品力均衡之國際概念

肆、細(xì)節(jié)之精品概念五大身心動力系統(tǒng)Ⅰ、靜安晶彩體育會館-市政身心動力系統(tǒng)。靜安體育館可更名靜安晶彩運動會館，以充足展示其和本案緊密關(guān)系，并拉近其和本案主精神距離；同時，以相距不遠(yuǎn)靜安體育中心深入支撐。Ⅱ、亞歷山大金卡聯(lián)盟-國際身心動力系統(tǒng)。和亞洲最好俱樂部亞歷山大俱樂部接洽，并達(dá)成某種終生制金卡聯(lián)盟協(xié)議，為本案用戶提供優(yōu)惠和健身咨詢。將市政身心動力系統(tǒng)大眾運動升級為頂級俱樂部級。Ⅲ、私家高爾夫五星會館-貴族身心動力系統(tǒng)。深入將健康運動專題升級至貴族級。可考慮在會所內(nèi)設(shè)置高爾夫推桿訓(xùn)練場館，甚至高爾夫模擬訓(xùn)練室，以滿足用戶常常接觸高爾夫心理需要，適應(yīng)高爾夫日趨廣泛趨勢。Ⅳ、家庭健身計劃全程服務(wù)-自主身心動力系統(tǒng)。和健身器材大型銷售機構(gòu)接洽，讓其派專員向本案住戶長久提供家庭健身計劃咨詢，并給本案用戶添置其器材上一定優(yōu)惠。適應(yīng)本案客層普遍存在健身需求，并以咨詢、優(yōu)惠表現(xiàn)其尊榮。Ⅴ、上海首創(chuàng)身心雙軌-視覺身心動力系統(tǒng)。邀請心理教授對小區(qū)景觀系統(tǒng)從推進大家身心健康角度提供提議。一來，推廣包裝所以含有了一個獨特有力有話題買點，二來，使整個運動健康專題可愈加飽滿，以至其它個案一時無法跟進，形成門檻產(chǎn)品力。庭園總體計劃思緒庭園原本是本案弱勢，但小庭園亦有小庭園優(yōu)勢，便是能夠做精，能夠更藝術(shù)化，甚至能夠做成件藝術(shù)品，成為上海一景，成為被傳送被議論話題。而藝術(shù)是財富關(guān)鍵表現(xiàn)方法，是貴族品位不可或卻組成部分。

這么庭園不僅要有豐富綠植，一定花團，有所起伏，更應(yīng)該有大量塑鋼玻璃、不銹鋼管等后現(xiàn)代建材，而這類建材質(zhì)感充足表示需要水、光，和現(xiàn)代設(shè)計。這么產(chǎn)品在上海尚屬新產(chǎn)品，首先大小區(qū)統(tǒng)一設(shè)計費用會很高，而且大小區(qū)輕易做景無須走太多創(chuàng)意；其次，市場情況一直很好，小小區(qū)庭園無須大動干戈，僅憑找尋市場空隙或偏低于市場價入市便可處理，極少考慮附加值和較大市場風(fēng)險問題。而本案立地條件和開發(fā)商定位決定了本案不宜以上兩方面情況。庭園具體提議：建材、專題：鋼管、不銹鋼、玻璃，其它景面建材。水道，水景。架空、高空發(fā)展：架空部分水景、水道設(shè)施，并打造10米以上高度小區(qū)水晶水藝文化構(gòu)件。繽紛水晶水房：區(qū)隔單身公寓和住宅部分，自成一景，自然分割。西高東低：深入?yún)^(qū)隔單身公寓和住宅，并經(jīng)過起伏，豐富庭園。藝術(shù)品路線：將庭園全方面藝術(shù)化，突出整體性，多意性，兼顧功效性、生活性。由著名景觀設(shè)計企業(yè)擔(dān)綱統(tǒng)一設(shè)計，深度溝通，以期和建筑、小區(qū)概念高度統(tǒng)一。五大水晶活力視覺系統(tǒng)Ⅰ、整體水晶活力視覺系統(tǒng)。小區(qū)建筑以現(xiàn)代和大面積玻璃窗、陽臺為特色。提議將該特點深入發(fā)揮，在小區(qū)入口大門圍墻等處全方面采取塑鋼玻璃、不銹鋼等建材，以使小區(qū)視覺特色更顯著。而且玻璃、不銹鋼等現(xiàn)代建材靈動光效也符合本案推廣中動感活力專題。Ⅱ、小區(qū)雨水視覺系統(tǒng)。本案庭園面積小，計劃余地對應(yīng)較小，各大庭園風(fēng)格在這里全部有力度不夠計劃難題，但庭園計劃建設(shè)又不可忽略，是產(chǎn)品力關(guān)鍵組成部分，也是用戶普遍關(guān)心專題。所以提議應(yīng)有所突破，以使庭園不因其小而遭受指摘，盡可能能達(dá)成小而特色愈加彰顯。水無疑是最討用戶喜愛庭園專題之一。而雨水景觀處理則是現(xiàn)有樓盤景觀炒作中空白點，含有一招制勝獨特征。所以，我們提議聘用國際著名庭園設(shè)計企業(yè)，和貴企業(yè)、我方共同完成這項小區(qū)雨水景觀系統(tǒng)。Ⅲ、小區(qū)繽紛水系系統(tǒng)。以我們結(jié)合動感活力主精神初步計劃思緒，庭園雨水景觀系統(tǒng)本身將表現(xiàn)為立體現(xiàn)代建材景觀，關(guān)鍵建材將包含塑鋼玻璃、不銹鋼等通透或含有鏡面效果現(xiàn)代材質(zhì)。同時，整個系統(tǒng)將形成復(fù)雜而藝術(shù)三維多形態(tài)水道系統(tǒng)。我們提議為了充足利用這一系統(tǒng)，并提供更豐富庭園景觀，應(yīng)將這一系統(tǒng)同時兼顧晴天循環(huán)水系統(tǒng)效果和美感。從而形成上海獨有全天候復(fù)雜水藝系統(tǒng)。Ⅳ、小區(qū)天光視覺系統(tǒng)。大量現(xiàn)代通透、鏡面現(xiàn)代建材選擇勢必為光效果充足展示提供了絕佳舞臺，所以我們提議，將光效果同時考慮進立體庭園設(shè)計計劃之中，深入完善庭園藝術(shù)和精品特色。達(dá)成無懈可擊、無人能比飽滿境界，從而使本案形成稀缺品品質(zhì)。同時，多彩、夢幻光效果可深入深化動感活力產(chǎn)品專題。Ⅴ、小區(qū)夜光視覺系統(tǒng)。夜光不管對于水還是上面提到現(xiàn)代建材，和我們刻意追求光效果全部是不可或缺，而且好夜光設(shè)計，無疑又填補了庭園設(shè)計中夜庭園空白，使庭園視覺和生活功效大大加強。產(chǎn)品力均衡國際概念提議：國際，在現(xiàn)階段，在上海是豪宅必不可少概念，合理利用會大大加強產(chǎn)品美譽度。我們提議除了在物業(yè)管理、庭園計劃、建筑計劃、小區(qū)景觀建設(shè)指導(dǎo)等方面應(yīng)考慮引入國際概念外，在建材上應(yīng)尤其重視。提議在產(chǎn)品盡可能多地采取英文名稱建材，并在浴缸或房門等全部或某方面選擇頂級品牌，方便于包裝上產(chǎn)品力均衡戰(zhàn)略得以有效利用。鑄造精品概念精品往往經(jīng)過細(xì)節(jié)加以表現(xiàn)，比如車庫門，比如圍墻拐角等等。就上海現(xiàn)有豪宅產(chǎn)品建設(shè)了說，還留有很大空間，建設(shè)好會給人很大沖擊，結(jié)合產(chǎn)品其它部分建設(shè)還能有效地傳達(dá)本案銳意創(chuàng)新，認(rèn)真做產(chǎn)品概念。產(chǎn)品精品概念細(xì)節(jié)提議示意：小區(qū)入口1：大理石壁薄水水晶LOGO墻，水晶LOGO先做。小區(qū)入口2：鋼管玻璃潑水造型，大致量藝術(shù)LOGO。圍墻墻角：依勢石底小跌水。圍墻：透明玻璃圍墻，帶構(gòu)件走廊。車庫入口：鋼管玻帆造型。庭園燈具：選擇藝術(shù)外形燈具。叁、廣告總精神南京西路靜安首席獨擁1.9萬m2體育公園全球成功人士動力官邸讓成功者愈加成功專業(yè)檢驗：分層傳達(dá)定位正確廣告目標(biāo)在于傳達(dá)，廣告總精神作為廣告關(guān)鍵口號，一則應(yīng)清楚傳達(dá)項目標(biāo)中心優(yōu)勢、產(chǎn)品定位，更應(yīng)對產(chǎn)品特色精神有一個誘惑性表述。本案經(jīng)過讓身心因不一樣居住環(huán)境而達(dá)成更大健康，取得更多活力，從而從成功走向愈加成功，經(jīng)過將庭園、小區(qū)藝術(shù)化、高端化來感受擁有財富樂趣，并從活力四射、動感十足庭園、小區(qū)設(shè)計及汲取活力、動力，即直接強化了成功應(yīng)該取得更大成功概念，又深化了豪宅功效。而“讓成功愈加成功，讓豪宅不再緘默”完全能引出并總結(jié)產(chǎn)品關(guān)鍵優(yōu)勢，便于闡釋產(chǎn)品特色所在。企劃檢驗：市場空缺大有可為現(xiàn)有市場，在豪宅包裝中，清一色四平八穩(wěn)、尊貴典雅、歐風(fēng)洋氣，沉悶而缺乏活力，仿佛豪宅就應(yīng)是靜宅、城堡，仿佛買豪宅人就應(yīng)該三緘其口、四體不勤，非也。即使時有以高爾夫或豪華會所為專題個案產(chǎn)生，但真正全方面導(dǎo)入運動活力專題豪宅概念卻基礎(chǔ)空缺。所以，從企劃角度講活力運動專題是成功，可用。用戶檢驗：用戶心聲必受追捧現(xiàn)代社會，年紀(jì)概念已經(jīng)越來越模糊，代之以越是成功人士心態(tài)越是年輕，越是前途黯淡，收入不好大家越是淡漠運動，缺乏活力。而且，本案總價控制合理，并非頂級住宅，大部分用戶事業(yè)正處于快速成長久，年紀(jì)相對不會太高，活力和對運動重視是其居家、心理經(jīng)典特征。所以，從客層、用戶心理角度講運動活力專題亦是不可多得之選。產(chǎn)品檢驗：極其契合需做產(chǎn)品文章本案小量體，小基地，適合做運動活力專題精品項目。首先，它無須像大案體樓盤一樣有太多顧忌，只是對應(yīng)特色客源、精品客源用戶便可形成大量去化；其次小量體，會使本案特色精品定位更顯珍貴難得。本案比鄰靜安體育館，靜安體育中心，設(shè)有近3000平米會所，運動專題較為鮮明，支撐有力，但仍需在豪宅客源這一前提下加以專門計劃包裝。本案活力專題部分，可經(jīng)過庭園風(fēng)格等強化包裝。肆、案名建議靜安?動力國際JING`ANINTERNATIONAL南京西路靜安首席獨擁1.9萬m2體育公園全球成功人士動力官邸讓成功者愈加成功It`sthesuccessfulmen`powermansionsinthewholeworld.Itmakesthesuccesstothemoresuccess案名LOGO及應(yīng)用提議（示意附后）案名一步到位規(guī)避轉(zhuǎn)換風(fēng)險本案含有很多鮮明劣勢，案名不宜采取含有復(fù)雜意向詞匯，加以專門注解再傳達(dá)訴求；對于均好性顯著樓盤，上述方法能夠增強回味空間，但對本案會產(chǎn)生意義轉(zhuǎn)換、具像化中風(fēng)險，即因需要太多注解和注解時間而造成劣勢過早暴露。雙slogan強力傳達(dá)成功還需更成功本案用戶并非頂級用戶，對財富心理多還處于再積聚狀態(tài)；甚至還有部分用戶為年輕高級白領(lǐng)，其事業(yè)和財富全部還處于快速上升階段階段，而在社會地位方面則處于成長久，首先成功還需更成功，首先期望將本身置于無庸置疑成功人士階層。成功人士在漢語里邊是嚴(yán)厲而有分量一個詞匯，很多有錢人全部無法輕言成功，而即便是自我奮斗白手起家人往往也慎用此詞。地段優(yōu)先靜安優(yōu)先從總體角度考量，本案地段占有相當(dāng)價值比重和號召力，含有經(jīng)典表述優(yōu)先條件。所以我們果斷地將靜安在案名加以突出。國際優(yōu)先品質(zhì)優(yōu)先國際一詞是本案產(chǎn)品力均衡策略戰(zhàn)略著眼點，理應(yīng)在案名中強化、輝映，將產(chǎn)品整體品質(zhì)和定位訴求直接加以有力傳達(dá)；國際一詞本身含有現(xiàn)代、高級、領(lǐng)先等意向，適合傳達(dá)本案特色。動力官邸獨擁1.9萬㎡體育公園在推廣整體戰(zhàn)略上，本案將努力傳達(dá)一個“動起來，更出色”概念，傳達(dá)一個五大身心動力系統(tǒng)讓成功更成功概念，所以我們將動力一詞直接歸入案名，方便整體協(xié)調(diào)推廣傳達(dá)思緒，給用戶以盡可能深刻印象，對產(chǎn)品以次切入有耳目一新了解，以達(dá)成做豪宅更做特色豪宅目標(biāo)。反復(fù)強化靜安國際本案形成差異化優(yōu)勢并非靜安，亦非國際，然而這兩點亦不是本案最突出產(chǎn)品對比優(yōu)勢，所以更適合感性影響，不適合嚴(yán)格注解。所以借助案名等強力表述手段先給用戶留下深刻印象，然后將說服用戶責(zé)任交給含有強烈對比優(yōu)勢“運動活力”專題下產(chǎn)品力去實施是一個更聰慧選擇。為此，我們使用了英文案名而且只傳達(dá)，靜安和國際兩個信息：JING`ANINTERNATIONAL。伍、廣告包裝策略中英文對照一舉多得中英文對照直接明了傳達(dá)了外籍用戶訴求，并側(cè)面?zhèn)鬟_(dá)了產(chǎn)品國際化訴求和高品質(zhì)事實，可謂一舉兩得；英文引入還能夠提升平面品質(zhì)感，豐富平面元素，讓人聯(lián)想到國際小區(qū)，聯(lián)想到和國際人士為鄰。樓書海報，文案全部采取中英文雙