重慶市房地產市場現狀與發展分析摘要：房地產是當前中國經濟的一個重大問題和關鍵領域。過去幾十年，中國房地產在城市化背景下逐步完善，部分家庭已經能夠低價購買并增值，實現了早期的財務自由。低成本的多家庭自由。房子的主人。有的家庭為了尋找“末班車”，負債上百萬，繼續背負重擔；很多家庭呻吟連連，“坐車”難，只好“躺下”。房地產在GDP中增長最快的部分超過7%，它創造了巨大的財富，創造了巨大的財政收入，解決了數千萬個工作崗位，這就是原因。高額債務拉大了貧富差距。在這次疫情中，房地產行業的問題和房地產管理政策的問題，在房地產行業的集體行動下，房地產是一個非常特殊的品類。關鍵詞：房地產現狀;問題;對策目錄TOC\o"1-2"\h\u22693一、引言 13005二、房地產市場現狀 127901三、當前房地產市場存在問題 415120（一）行業方面 45902（二）房地產企業方面 47520四、當前房地產發展對策 613493（一）持續做好行業疫情防控為前提 617480（二）加大政策支持 622411（三）優化產業結構 620411（四）開展新的營銷思路 710609（五）提升持有運營能力 73306（六）提升產品服務品質 710849五、房地產市場發展案例分析 827978（一）重慶市房地產業發展現狀 814799（二）重慶市房地產業發展存在的問題 117922（三）重慶市房地產業發展完善建議 1212326總結 146303參考文獻 14一、引言在我國社會市場經濟體制建立和完善過程中，我國房地產業不斷發展，房地產市場蓬勃發展，帶動了建筑、建材等行業的發展。交通、中介、金融，在國家經濟結構中占有重要地位。產業發展的速度和質量在一定程度上決定了我國經濟社會發展的速度和質量。當然，在房地產行業帶動國家經濟的同時，“炒房”、“房價膨脹”、“房價膨脹”、“房價泡沫”、“房三角債”等各種現象也隨之而來。“我們跟著。它發生了。嚴重的城市病在增加。雖然國家在不同時期參與了確保房地產行業的健康發展，特別是今天，已經出臺了一套控制和管理原則，但一些問題根本沒有解決，市場經濟體制與國民經濟的銜接需要推進，管理政策必須解決。二、房地產市場現狀2019年12月，武漢爆發新型冠狀病毒，并迅速在全國蔓延。總體而言，疫情對房地產行業產生了短期影響，但全年影響有限。這主要是因為住宅物業的影響小于商業地產，商業物業的虧損大于辦公物業，租金收入明顯下降，影響經營信用質量。給予。商品產品。2020年的房市不容樂觀。初受疫情沖擊，基建和房地產可能是未來三季度經濟政策的重點，未來不可否認。因此，在流動性較高的環境下，整個房地產市場的政策有望“救市打壓”，為房企并購留出更多空間。對于房企來說，首先，疫情倒逼賣火爆品的開發商“放慢腳步”，收益受阻，現金流壓力不小。風險越大，資金壓力越大。..其次，此次疫情對三四線城市購房需求影響較大，對三四線城市有組織的企業影響較大。...第三，開發商最直接的反應是在線銷售，這是一種開放的在線銷售方式，例如在線售樓處的迅速普及。但由于沒有線下跟蹤或轉化，僅線上很難達到效果，對實際收貨的影響有限。最后，新開發商住房的銷售將更多地依賴線下中介渠道。未來，鏈接渠道有望全面滲透到整個行業，所有流程、鏈接、文檔等方式。首先，隨著就業和生產的恢復，房地產有望復蘇。關系到房地產行業的持續增長，作為緊急情況，疫情不能對市場產生重大影響。隨著疫情消退，二季度房地產銷售數據或將逐步恢復。預計今年下半年將恢復增長。二是房地產企業在銷售、投資、復工管理等方面采取積極措施，影響不大。由于銷售辦事處的關閉和隨后的止贖，房地產銷售將在短期內下降。全國房屋銷售將在第一季度下降。預計平均下降率將超過30%。湖北和武漢預計將超過50%。執政后，房地產市場增長緩慢，房價高、成交量大。如圖1所示，公布銷售目標的房企前4個月銷售目標平均完成率為20.06%，一季度累計增長7.65個百分點，但規模依然不大。OK2019年同期竣工率（2019年1-4月竣工率為26.34%），表1為2020年1-7月中國房地產銷售業績前10名，房地產百強企業自一月以來。至2020年7月同比基本622.2億元，其中18家房地產公司銷售額超過1000億元（3年同比（3年同比）15家）。100億元房企125家，50億元以上房企156家。房地產百強企業平均股份銷售額為468.9億元，平均股份銷售面積為353.7萬平方米。單月，房地產百強企業7月份銷售額同比平均增長25.8%，環比下降16.8%。對房地產企業的投資也在增加，這體現在企業收購土地上。如圖2所示。就消費者而言，總體而言，他們對疫情防控充滿信心，對經濟增長充滿信心。83%的受訪者預計收入將持平或上升。但受疫情影響，整體消費趨于防御性，前三類為儲蓄、大宗商品（購房、購車等）、醫療。從房地產消費來看，房價有望穩中有升，雖然衡量保值能力是公認的主流觀點，但年度購房計劃更為理性。多套房對房地產市場走勢的預測較為保守，更多認為保值防通脹、買房屬于防御性設置。與過去相比，受訪者對開發商品牌和社區的獨特品質（密度、建筑間距、綠化景觀、精裝質量等）的關注度有所提高。與此同時，優質物業管理的付費意愿也越來越高，超過90%的受訪者接受優質物業管理溢價。圖1房企銷售操盤金額情況表12020年1月至7月中國房地產銷售業績TOP10圖22020年1月至6月50家代表房企每月拿地總額三、當前房地產市場存在問題（一）行業方面1.短期需求受沖擊，房地產市場需求延后受疫情影響，全國多個城市商品房線下銷售暫停，春節假期銷售面積較上年大幅減少。2020年春節假期，全國30個大中城市商品房交易面積為3.75萬平方米，較2019年的19.55萬平方米下降81%，2018年。短期內，疫情對房地產銷售產生巨大影響，一季度房地產銷售壓力較大。2.受房地產開工影響，土地成交受沖擊更大房地產行業，從小年到正月十五一般是停工時間，1月至2月的開發投資、新開工面積占全年比重也較小。但值得注意的是，疫情可能對土地成交及后續開發投資產生更大的負面影響。3.商業地產受影響大于住宅，商鋪受沖擊又大于寫字樓商鋪的承租方主要是零售商戶，春節是傳統的旺季，但今年關店、客流量大幅減少，租金飆升成為商家的一大經濟負擔。極其困難。因此，非典時期的經驗表明，商業地產的租金收入同比下降4%以上。總體來看，疫情對商業地產的影響明顯大于對住宅地產的影響，短期風險仍需警惕。（二）房地產企業方面1.主流房企銷售額同比下降主流房企銷售同比明顯放緩。主要原因是今年春節假期提前到了1月份，因為春節假期提前了。24日，受疫情影響，春節假期延長三天，交易日數減少。另一方面，疫情的迅速擴大導致交易量下降。自暴發以來。由于居民出行明顯減少，中國房地產業協會和地方政府要求取消對市場交易產生重大影響的售樓處暫停銷售。2.企業現金流受沖擊，中小型企業償債壓力增大筆者選取了中國大陸A/H主業上市的295家房企，根據營收規模，2019年營收超過1000億元，500億至1000億元，房企1010億元至500億元和100億元以下分別定義為超大、大、中、小型房企，對應數量分別為9、12、64、210、3%、4%。,22%,和210,分別。71%。從表面上看，非常大的公司流動比率和財務比率較低，而大型房地產公司和大公司的流動比率和財務比率應該是精益管理的結果，并且處于安全水平。中型房企流動比率和資本充足率明顯下降，償債能力下降應歸咎于經營壓力顯著增加。小型房地產公司的流動比率和財務比率非常高，這主要是因為它們籌集資金的能力較低，并且依賴于實時融資。與中型房地產公司一樣，償付能力下降幅度很大。3.中小型房地產企業杠桿風險問題近幾十年來，由于房屋建設階段大、預售數量多，房地產公司資產重、負債高。由于疫情對房企現金流的影響，部分房企現金流壓力加大。收入不足100億元的小型房地產企業，在資金有限、發展空間不足等內外壓力下，可能退出整合重組或倒閉。市場上的財富。同時，要防范中小企業1-500億元商品貶值風險。此外，還有以下幾種情況：一是質量不達標。由于疫情的爆發，全國各地停工一兩個月。這往往會影響實際進度。房屋建設。您可能需要提供大量不動產。它會影響您的房屋質量以滿足最后期限。二是資金難以收回。房地產開發是關于金錢和技術的。，而專注于房地產項目的管理和開發的投資方式則花費了大量資金。大流行使房地產行業的許多房屋未售出，而這些未售出的房屋將在主要活動和生產恢復之前不會出售。房地產企業最重要的資金來源是：銷售收入和未償還的資金，這給房地產企業帶來了很大的財務風險，三是銷售額大幅下降。疫情的影響，讓消費者的觀望態度“非常強烈”，從投機和后續購買到理性的神秘購物。此外，由于今年經濟嚴重低迷，消費資金不足，房地產需求將明顯減少，從而導致待售房屋的建設。四、當前房地產發展對策中國的房地產市場似乎和股市一樣患上了同樣的病，需要用強力的“政策”藥物來治療，但與股市不同的是，股市受到利好政策的刺激，推動一定是股市繁榮，房地產市場需要用過熱的投資和嚴格的政策來擠壓它以冷卻過高的房價。（一）持續做好行業疫情防控為前提2月1日，人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、國家外匯管理局五部門聯合印發《關于進一步加強金融監管工作的通知》協助。”做到了。中央銀行正在鼓勵適當降低貸款利率。合理延長個人抵押貸款。全國60多個城市關閉了商品房銷售部門。商業地產影響較大，萬達、龍四、華潤、新城、遠洋等20余家房企紛紛出臺商業地產減租措施。1月24日至2月25日全國共33天，多城宣布，2月9日之前所有在建項目不復工。（二）加大政策支持房地產業是中國經濟的壓艙石，政策導向尤為重要。疫情期間，政府還出臺了一攬子扶持政策，保障市場穩定。中央政府可以鼓勵地方政府銷售優質產品。土地、建設措施等搬遷條件給予優惠。保持家的主基調，不投機取巧，不改變總體政策框架。為保持經濟增長和增加商品消費，房地產市場執行政策將保持中性和寬松。（三）優化產業結構房地產開發應堅持高端、適度、有序的原則，合理控制房地產開發規模、優化房地產產業結構，培育新的增長點，促進房地產業與旅游、醫療、養老等產業相融合、跨界發展，逐步構建以經營性旅游地產為主導，居住、商業、養老和辦公地產協調發展的產品體系。通過總部經濟、金融、會展、文化、創意等新興產業的發展，推動房地產業轉型升級;通過引進智慧產業和健康產業，與房地產業相融合。結合疫情之中人們對物業服務給出了不同的評價，城市中優質物業服務的重要性得到了普遍認同，出行限制也使得解決“最后一公里”的街區商業重要性上升。（四）開展新的營銷思路營銷好壞的標準是客戶，而不是公司本身。大多數消費者對傳統的房地產營銷漠不關心，對常見的房地產廣告、信息和活動漠不關心，無聊、一掃而光，已經形成了超強的“免疫力”。為了實現精準營銷，必須有一些東西引起他們的注意。地產策劃協調、建筑改造、產品優化、禮品定位、限時搶購、周年慶典、慶典福利、新老客戶答謝等組合促銷活動。結合改造、企業包裝、營銷策略、促銷策劃、投資管理等專業地產管理，快速有效地將項目形象重塑為明星銷售項目的新形態。達到短期出清的目的。（五）提升持有運營能力積極提升主機業務管理能力，完善商業地產業務產品體系。進一步提升存量資產租金收入水平，充分發揮融資功能，平衡現金流和利潤貢獻，同時根據庫存現金，穩步提升自有優質項目數量。加強網絡營銷，拓展新的銷售模式。增加您的房主品牌的曝光率，以吸引購房者的注意力。加強產品開發，以增強綠色和環境保護等多樣化的人道主義需求。（六）提升產品服務品質我們將繼續提升品牌價值，加快項目銷售，擴大住房開發規模。依托現有項目，我們精心打造了多條產品線。房地產開發從價值鏈設計、采購、建設等關鍵環節實施綠色智能產品戰略，提升產品競爭力，不斷提升房地產服務質量和價值。提高房地產服務標準，關注市場需求回報點，積極進取；找準市場切入點，低價選擇機會進入；保證房企管理能力積極募集資金。五、房地產市場發展案例分析（一）重慶市房地產業發展現狀1.重慶市房地產業開發情況在2021年的1月份到10月份期間，重慶的房地產施工面積共達到了26341.47億元，比上一年下降了0.2%，具體情況見下圖5.1。圖5.12015-2021年重慶市房地產施工和竣工面積統計數據來源：國家統計局，華經產業研究院整理從各類別房屋來看，如下圖5.2所示，在2021年重慶商品住宅施工面積為17350.17萬平方米，和上一年相比，減少了174.43萬平方米，觀察下圖5.3可以知道，在2021年新開工施工面積有2757.36萬平方米，而竣工面積主要有1835.18萬平方米；而商業營業用房的施工面積為2844.66萬平方米，和上一年相比少了149.59萬平方米，新開工施工面積為387.57萬平方米，竣工面積為256.14萬平方米；辦公樓施工面積為736.55萬平方米，相比2020年同期減少了693.52萬平方米，新開工施工面積為92.93萬平方米，如下圖5.4所示，竣工面積為82.52萬平方米。圖5.22015-2021年10月重慶市各類房屋施工面積統計數據來源：國家統計局，華經產業研究院整理圖5.32015-2021年重慶市各類房屋新開工施工面積統計數據來源：國家統計局，華經產業研究院整理圖5.42015-2021年10月重慶各類房屋竣工面積統計數據來源：國家統計局，華經產業研究院整理2.重慶市房地產業供需情況重慶房地產的供需情況是重慶房地產發展質量衡量的重要標準，總體來看重慶的房地產供需關系是維持在一個平衡的狀態。在需求方面，商品住宅銷售面積變化很大，2014年較2015年的銷售面積增加了約三分之一，并在2016年它是由三分之一下降。在銷售領域，在2015年的較高水平超過1000萬m2，2016年約800萬m2，2017年相較于2016年變化不大，大體保持不變，2018年較之前一年有少量的下降，2017年銷售面積有小小的上升。重慶樓市在2018年的主要目標還是清空住房存量。2021年重慶仍然把去庫存作為首要任務。年初，重慶出臺《推進供給側結構性改革方案》，明確提出在2到3年內完成1000萬平方米去庫存任務，今年房地產去庫存的目標是800萬平方米。今年上半年，重慶市共完成房地產去庫存455.65萬平方米。為了減少商品房存量以及住房存量，重慶市預計在兩年之內將土地規模逐年減少10%，新開工的商品房面積也保證在3%以內，利用貨幣化安置法減少了房地產庫存量400萬平方米。并且市長黃奇帆還向市民表示，從2021年起到2023年，重慶每年將關閉500家房地產公司，3年關掉1500家。所以說重慶市目前已經加快了“去庫存”的速度，但在未來幾年，重慶市依然無法擺脫大量房地產庫存造成的壓力。據重慶市統計局數據，2022-9月，重慶房地產開發企業住宅施工面積7155.76萬平方米，住宅竣工面積2135.91萬平方米，共計9291.67萬平方米，按照人均30平方米計算，可以允許643萬人居住。3.重慶市房地產業銷售情況根據圖5.5所示的內容可以知道，2021年1-10月重慶的商品房銷售面積達到了5139.03萬平方米，和上一年相比增加了293.39萬平方米，而這一年商品房現房的銷售面積為905.89萬平方米；商品住宅銷售面積為4185.46萬平方米，相比2020年同期增長了398.57萬平方米，其中商品住宅現房銷售面積為377.23萬平方米。圖5.52021年1-10月重慶市商品房及商品住宅銷售面積統計數據來源：國家統計局，華經產業研究院整理（二）重慶市房地產業發展存在的問題1.中低價位房供應不足在重慶房地產市場當中，那些經濟適用房的價格都要比市場價格便宜一些，這也導致了一些投機倒把的人看中了重慶市的房地產市場，炒房的人逐漸變多，政府人員的腐敗現象也不斷加重。特別是一些位于職能部門的人員，利用手中的權力為自己謀財，沒有真正努力解決重慶市的市民住房問題，鉆政策以及法律的漏洞，把自己的利益相關方一起納入到保障體系，占據名額，導致社會資源分配不均的問題出現，造成了極其惡劣的影響。2.房地產市場供需不平衡據有關部門統計：在2020年，全國有接近一半的購房者都是出于一種投機心理，他們購房的主要目的是為了能夠實現財產的增值并賺取一定的利潤，這也導致了在重慶很多地區出現“天價”房產的現象。重慶人口的增加可以刺激人們的購房需求在一定程度上。然而在重慶市大多數的人處于中等收入和低收入水平，除了解決日常消費外，沒有能力支付過高的房價。住房供求矛盾突出，住房消費在居民收入中的比重也在下降。商品房供需不平衡，影響了房地產行業的快速發展。近年來，重慶具有較高的空置率，住房供應超過人們的需求，房地產市場發展相對緩慢。住房供應不斷的增加，市場供求不平衡，各種各樣的因素導致了整個房地產行業的市場需求不平衡，所以在一定的程度上也影響到了重慶市房地產行業的快速發展。3.政府監管不力從政府監管平臺關于房地產商的投訴案例中，我們發現開發商因為可以自行設定認籌條件，比如約定按照意向房源的總價，根據個人的貸款情況，提前凍結或者支付大額資金、因為房源緊俏，經常出現臨時通知客戶，緊急要求付款，或者要求一次性支付房款等篩選客戶的行為。這些刻意的行為導致一些購房者錯失公平購房的機會，盡管購房者可以通過各種渠道進行投訴，但政府部門也沒有充分的依據去有效的監管這些行為。（三）重慶市房地產業發展完善建議1.調節房地產業市場的供需關系針對目前重慶市的情況，需要加強住房租賃市場的有效供應，把租賃住房納入到住房長期發展規劃中去，推動租賃住房的規范化、合法化。對于城市中不同群體的需求，制定不同檔次的租賃住房，通過透明的價格、規范化的操作，讓居住者住的踏實，免除時常搬家的煩惱。政府與當地金融機構進行協調，以適當降低貸款和財產稅的門檻。同時，鑒于房地產企業的合理融資需求，政府或第三方可以為有關企業的財務負擔提供保證。重慶具有獨特的地形，有山有相對分散的住宅建筑。周邊基礎設施不健全，這是不利于家庭，衣食頭部的日用品，并不能滿足消費者的消費需求。因此，在強化基礎設施投入的前提下，提高便利性性和居住性。除此之外，各地方政府應利用財政補貼，稅收，引導更多相關的企業開展更多的房地產供應生產經營活動，力爭形成之間的生產服務企業和房地產良性的共生關系。引導房地產開發企業降低軍民居住區附近商品房的價格和租金。2.建立房地產業多主體參與的監管體系一方面，制定聯合巡查機制。將日常的定期巡查與不定期的突擊抽查相結合，避免走馬觀花的形式主義，這樣能夠更全面、更有效的發現房地產市場各環節的問題。在巡查過程中，針對不同的環節，由對應的部門主導，其他部門協同配合，有利于各部門對房地產各環節的了解，利于提高監管的效率。比如開發階段，由國土部門主導對參與土地拍賣的企業資質進行審查、由銀監部門對這些企業持有資金的來源進行審查等；在銷售階段，住建部門進行主導，物價、工商、銀監等部門配合，對樓盤預售的申請、備案及銷售價格的公示、網上簽約及銷售廣告宣傳等各分項工作進行監管。另一方面，制定聯合處罰機制。在對發現的不規范問題處理時，需要多個部門相結合。比如針對樓盤現場不按照要求公示各類價格時，需要物價部門做好審查，查看該樓盤是否有價格備案申請。對未進行價格公示的不規范行為，住建部門需進行嚴厲查處，如暫停其銷售行為、列入失信名單等；針對預售資金的監管問題，需要住建部門及銀監部門聯合對開發企業的資金流向進行監管，確保專款專用，如有違反，一方面需對存放資金的銀行進行處罰，另一方面對開發企業更是需要查處。同時政府部門需要加大信息公開力度，向社會提供舉報電話，制定舉報處理機制，切實保障公眾利益。3.加強金融市場建設，協調住房供求關系重慶市應加大保障性住房的建設。從人均收入在重慶市透視，目前，重慶大部分人口并不富裕。是，當我們把這部分社會住房拿出來的時候，大家都一起去市場上買商品房，這就使得我們不可能獨立解決普通民眾的住房問題。根據經濟發展水平，政府認真區分個人收入，確定保障性住房權利的對象。在具體操作中，有必要確定經濟適用房的適用標準。嚴格控制以防止腐敗。此外，必須嚴格控制和監督經濟適用房的銷售和租賃，以確保低收入者的住房保障。對于處境特別困難的少數人，政府應建立社會保障體系，提供廉租房或免費住房。在投入使用的過程中，應引入監督機制，以防止不適用的人占用社會福利資源；安置適用的人，當他們增加他們的收入，并鼓勵他們購買經濟適用住房或商業住房保障租賃群體的利益。總結這次疫情不僅讓商業地產停擺