江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT2024/3/13江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT定位論證依據江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT彭澤縣城鎮人口4.7萬，市場年推盤量40萬，年銷售量8萬㎡通過類比，小池鎮房地產發展空間巨大類比已有發展區域案例，尋找房地產市場商機小池總人口12萬，城鎮人口5萬江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT通過供給與需求關系，論證市場前景目前在售房產項目2個，總開發建筑面積4.7萬平米左右，暫時沒有新項目上馬。其中住宅項目1.6萬平米，商業3萬多平米，商業量大。1、在售項目檔次低，總體量較少，沒有真正的房地產開發項目2個項目商品房二期施工面積1.3萬平方米左右，其中新天地二期預計6000㎡，現推出20間銷售。交通家園二期預計7000㎡。2、房屋施工面積及新開工面積小，房地產發展尚待激活3、商品房銷售情況尚佳，年消化量4萬㎡左右，年銷售率80%左右隨著自建房限制規定實施，住房市場化不斷提升，加之城市化的進程加快，住房的需求將進一步加大，所以整個小池的房地產前景還是比較廣闊的。總結住宅的需求擴大江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT通過區域差異，挖掘異地需求，論證市場前景3、區域房價剪刀差大，九江均價3600元/㎡，沒有低于3000元/㎡的項目，導致約有20%剛性需求客戶無法購房1、目前35-40%九江客戶投資性置業，加大九江宣傳是項目快速消化突破口2、九江市市區人口65萬，外來人口30萬，需求巨大這一比例是沒有九江推廣的自然消化結果，加強在九江推廣比例則上升。擴大九江宣傳充分挖掘九江需求江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT便利和舒適的日常居所在置業中的核心需求元素物業所體現的身份感和歸屬感便利的交通條件和物業配套方便子女教育更大的戶型和多的車位安靜、整潔的小區環境較低的買入價格和增值潛力卓越的物業品質和持有價值優美的自然環境和景觀精神的愉悅、閑適和放松創新性的產品類型和所彰顯的生活方式潛在的置業需求點物超所值的投資產品理想的度假、休閑空間九江客戶的消費習慣方便感和便捷身份感和歸屬感注重財富積累和資產增值投資和消費上的精細和理性對新事物和新生活方式的接受和期待住宅雖然自住型需求為主,九江客源比重較大，給我們以擴大九江宣傳的契機客戶群難以最大化挖掘，是目前項目存在價格低，銷售量也上不去的原因，其中小池新天地在九江做了宣傳推廣，其客戶群體九江比例明顯提高。通過區域差異，挖掘異地需求，論證市場前景江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT通過項目性價比，挖掘市場巨大需求3、靈活的付款方式，進一步擴大客戶群1、本項目預計均價2000元/㎡，僅比九江經濟適用房均價1750元/㎡高出250元/㎡，具有高性價比。2、本項目中小戶型路線，總價低、首付低、月供低，花租房的錢購房。面積單價總價首付2成貸款20年月供70㎡1800元/㎡12.6萬2.6萬10萬614.3元江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT權力頂層財富頂層上層（穩定資產層）中上層（新資產層）中產穩定層中產初層市民階層底層本案的主力客群將來自于九江經濟體系有穩定收入的中低層。

其穩定的收入而且較高及住房剛性需求已足以獨特成群，故我們又將其稱之為：

掌握財富升力的小資階層

◎占本案總客戶量的80％；目標客群的性價比取向——有效鎖定客戶30萬/套以上10-15萬/套10萬/套以下20-25萬/套江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT方案一：純住宅社區——利潤是2,741.3萬元，但是安全性高，快速回籠資金。方案二：商業+住宅——利潤是3,196.4萬元，但是不確定因素多，風險大，回籠資金慢。論證總結根據以上論證，建議走中小戶型路線，打造相對小池現有樓盤高檔的住宅社區，全面尋找900戶鉑金住戶。2種方案的優劣對比√江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT一期目標及推廣節點控制09年9月10年1月09年10月10年10月10年6月2010年1月開盤臨時咨詢處開放售樓處開放營銷籌備階段造勢、炒作階段形象導入客戶體驗階段形象強化開盤熱銷賣點訴求10年12月2期咨詢二期銷售開盤09年11月一期回籠資金目標：5000萬

江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT三期回籠資金目標區域建筑類型總體量（㎡）單價（元/㎡）回籠資金（元）銷售時間銷售率一期商業區純商業8,7503,60029,925,00010年01月-10年10月95%住宅13,5001,60020,520,00095%二期洋房+小高層30,0001,85055,500,00010年10月-11年10月95%三期小高層23,9001,90045,410,00011年11月-12年08月95%合計

76,150

151,355,000

95%江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT如何達到銷售目標江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目形象定位中高端，打造小池房地產NO.1配置社區巴士解決交通屏障中小戶型設計，形成合力，做到總價低，首付低，月供低在九江宣傳，擴大客戶群體，拉高銷售價格，提高銷售速度一江兩岸的潛力價值花租房的錢買房——劃算……引導掀起九江全民在江北新區置業的浪潮（高于市場價300元/㎡原因？？？）如何達到我們目標——尋找項目突破口江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT如何達到我們目標——尋找項目突破口小池房地產處于起步階段，沒有規模化、舒適化的小區長江大橋收費提高了置業居家的成本，長江成為屏障客戶群體單一，難以擴大，制約的房地產發展一江兩岸的區域價值訴求未到位，升值潛力難以體現九江與小池樓價剪刀差，價格是成為最大競爭力需要成規模中高檔次社區解決業主的交通問題充分挖掘九江客戶充分挖掘地域的升值潛力戶型面積中小定位，短平快市場有待激活，呼吁品質社區的出現1、規劃建議2、項目定位3、戶型優化4、園林綠化5、配套建議6、物業管理7、建筑風格7大突破口江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT本項目目標客群的特征已定居外地的原籍小池的投資客，黃梅縣其他鄉鎮的投資客重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶小池高收入階層

來源：九江，小池，黃梅職業描述：私營業主、公務員、外出務工人員置業需求：二次置業、投資價值取向：喜歡城市生活、關注產品品質、物業管理、居住環境品質置業特征：炫耀性心理，同時關注實惠及保值增值性重要客戶群項目周邊及鄉村人群，九江中低收入人群來源：項目周邊居民，周邊鄉村，九江中低收入人群職業描述：私營業主、企事業單位職工、公務員、醫生、教師等工薪階層置業目的：改善居住環境及滿足過渡性住房需求價值取向：關注區位、居住環境、教育、生活配套置業特征：有一定的儲蓄，但總額有限本地的年輕人，喜歡新鮮事物，比較理性、總價承受力有限核心客戶群江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT使用者Occupants年齡：25—35歲/職業：企事業單位有穩定收入人士、工薪階層家庭結構：新婚之家，三口之家宗旨Objects改善居住環境，追求健康生活/符合城市的發展節奏/追求社區生活目標驅動Objectives擁有自己的家/結婚成家立業組織Organizations決策參與人范圍大：家人、親友、同事運作方Operations主觀意識強，不能被輕易打動，但對價值認同的產品決策較快時機Occasions社區形象深入人心/產品、環境能充分的展示通路Outlets報紙廣告、樓盤現場購買置業行為模式——7’OS客層驗證——這些客戶存在一定的共通性江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT規劃建議1、規劃建議2、項目定位3、戶型優化4、園林綠化5、物業管理及配套如何達到我們目標江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT144米136米11F11F6F6F6F146米水系綠化帶景觀小高層多層18F方案一項目基礎數據表序號項目數據單位一土地總面積38000㎡二容積率2.0

三總建筑面積79000㎡1住宅76000㎡2人防3000㎡四可銷售面積76000㎡1多層住宅30000㎡2小高層住宅41000㎡3商業5000㎡方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業6F6F6F6F5000㎡商業18F2000㎡中百超市3000㎡社區商業2層商業11F18F6F6F18F江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT戶型面積配比中小戶型，降低準入門檻，縮短銷售周期，短平快銷售，迅速回籠資金，降低開發風險方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業建筑類型體量（㎡）戶型面積（㎡）套數（戶）小高層290002房70-75400120003房120-125㎡110多層212002房65-7031488003房110-11580合計71000

904江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT投資成本估算方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業投資成本估算江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業投資收益估算銷售收入物業面積單位單價(元)總價(萬元)多層30000.00㎡1850.05550.00小高層41000.00㎡1850.07585.00純商業5000.0㎡3600.01800.00小計76000.0㎡1965.114935.00預售項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）1銷售收入

14,935.02開發成本

11,279.93利潤總額(1)-(2)3,655.14所得稅(3)×25%913.85凈利潤(3)-(4)2,741.36投資利潤率(3)/(2)32.40%7投資凈利潤率(5)/(2)24.30%江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT水系綠化帶116米144米136米38003400340060003600200018F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F146米水系綠化帶社區配套美食街中百超市娛樂廣場住宅區商業區景觀小高層多層方案二：商業區+中小型住宅方案二項目基礎數據表序號項目數據單位一土地總面積38000㎡二容積率2.0

三總建筑面積79150㎡1住宅53900㎡2人防3000㎡四可銷售面積76150㎡1多層住宅18500㎡2商業區多層13500㎡3純商業8750㎡4小高層住宅35400㎡江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT戶型面積配比建筑類型體量（㎡）戶型面積（㎡）套數（戶）小高層266002房70-7536588003房110-11580多層185002房65-70260商業區多層135003房115-120110合計67400

815方案二：商業區+中小型住宅江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT投資成本估算方案二：商業區+中小型住宅江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT投資成本估算方案二：商業區+中小型住宅江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT投資利潤估算銷售收入物業面積單位單價(元)總價(萬元)多層18500.00㎡1800.03330.00小高層35400.00㎡1800.06372.00商業區多層13500.00㎡1800.02430.00純商業8750.0㎡3600.03150.00小計76150.0㎡2006.815282.00預售項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）1銷售收入

15,282.02開發成本

11,020.13利潤總額(1)-(2)4,261.94所得稅(3)×25%1,065.55凈利潤(3)-(4)3,196.46投資利潤率(3)/(2)38.67%7投資凈利潤率(5)/(2)29.00%方案二：商業區+中小型住宅江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT確定原則：滿足政府規劃要求：不能體現為住宅項目，與縣委、鎮政府的建筑形象相溶合差異性、品質化：在風格新穎，規劃適度超前，擴大客源，吸引投資客整體規劃建議類mall街區布局院落式組團住宅+總平布局特點目前國際流行布局，開放式邊界、休閑交互式空間居住區獨立式中庭，增加沿街商業面，提升商業及住宅綜合性價比針對方案二江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT規劃布局示意技術指標1、占地57畝（38000㎡）2、容積率：2.03、建筑面積：76150㎡其中1）住宅：53900㎡a花園洋房：18500㎡b小高層：35400㎡

2）商業區：22250㎡a純商業（底商）：8750㎡b住宅：13500㎡水系綠化帶116米144米136米38003400340060003600200018F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F146米水系綠化帶社區配套美食街中百超市娛樂廣場住宅區商業區景觀小高層花園洋房江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目開發建議——分三期步驟開發南面二期花園洋房一期商業區三期小高層底層商業+住宅形式設計，可單獨使用，亦可整體使用。江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT商業區建筑形態示意底層架空5米做純商業，2-3樓住宅，有天有地有花園的類別墅建筑形態江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT商業區建筑形態示意建議單戶面積不宜過大，每層60㎡左右，總面積控制在180㎡江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT一層調高5米商鋪二、三層住宅樓層功能設置--可自由調整江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT提升了整體開闊性及檔次，降低了容積率。12米江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT商業區域面積業態美食街2200快餐、中西餐館、特色小吃、糕點房娛樂廣場2200網吧、酒吧、咖啡館、茶館、游樂室中百超市2000——社區配套2400棋牌室、干洗、藥店、美容美發、健身館、幼兒園合計8800——商業區域業態指標商業區業態規劃江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目定位1、規劃建議2、項目定位3、戶型優化4、園林綠化5、物業管理及配套如何達到我們目標江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT江北新區：一江兩岸，區縣共建。合并發展，人心所向，大勢所趨，并不是所有人看到了“一江兩岸”的居住前景，有人更看到了“區縣共建”后的財富未來。我們要告訴人們沿江發展的前景。軸心：目前105國道是貫通城東西和九江的軸線干道，從未來2-3年的片區發展情況看，打開城市向北發展的瓶頸，因此，本項目處于軸心之位。項目整體形象定位

江北新區——濱江生活軸心水岸生活康居示范工程新城市主義/原生態水岸生活/休閑生活/異域風情/居住樣板關鍵詞：意大利風情水岸金牌小鎮江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT江畔·意大利·水岸生活元素關鍵字：萬里長江、原生態、高品質、異域風情案名特征：形象鮮明領先市場易于起勢包容性強領袖氣質客戶容易記住方便展示推廣項目案名建議1、融入地址，特色鮮明，提高關注度，拉近與九江的心理距離。2、便于受眾記憶，特別是案場與售樓中心分開情況下，便于客戶產生區位認3、便于推廣展示，更好的體現出一江兩岸的未來前景，便于在九江宣傳，體現出對美好生活的向往，體現出長遠、可持續的一種寓意；4、“北岸”體現水岸生活的優雅閑適。潯陽北岸案名詮釋：江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT備選案名在水一方長江左岸江畔麗景江北春天印象威尼斯江北壹品與項目特點與定位密切相關，集中體現項目屬性和精神案名詮釋：1、靠近長江，結合一種區域地點及品質的認知，體現區域生態價值；2、江北第一座高品質建筑群落，而六號將成為一道風景線，倒影長江的樣板性建筑，體現出對美好生活的向往，體現出產品價值；3、提升傳播效果，即塑造一種使命、價值、榮耀，起到誘導效果4、跳脫單純的產品競爭層面，有效區隔競爭對手，即在消費者心中給項目一個市場定位長江六號江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT戶型優化1、規劃建議2、項目定位3、戶型優化4、園林綠化5、物業管理及配套如何達到我們目標江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT戶型格局建議類型客廳開間（㎡）主臥室開間（㎡）主臥面積（㎡）次臥面積（㎡）其他功能房（㎡）兩廳面積（㎡）70-80㎡2+1房3.9-4.23.3-3.414-1610-12827-3090-100㎡2+1房4-4.33.4-33房4.3-4.53.5-3.616-2012--141235商業開間：4.0-5.0進深：8-12層高：5米戶型格局設計建議1、衛生間面積控制在4—6㎡，廚房不高于6㎡；2、考慮干濕分離，動靜分區；3、細節上考慮切忌犯沖等風水問題江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT方正：戶型強調規整實用，盡量減少公攤和交通面積。功能房要多：要盡量增加功能房，如麻將室、陽光房、保姆室等（即“+1房”），功能房開間可壓縮。客廳朝向：客廳及主臥要求必須布置在南向，而且觀景要求也主要是布局在這兩個功能房里。空調機位：客廳及臥室均要考慮空調機位，并結合立面做好美觀效果。

生活陽臺:宜考慮生活陽臺（2㎡左右），上有上下水布置水池和洗衣機位。戶型設計要求江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT飄窗：突出本項目內外景的優勢，可采用觀景陽臺和落地式飄窗等設計手法。但位置與數量應該合理、勿濫。豪華戶型：豪華型戶型要求有入戶花園，5.1開間客廳，3.9以上開間主臥，獨立書房，步入式衣帽間，豪華主臥衛生間等客廳朝向：送面積：如（1）落地式凸窗（2）2.４米以上大進深陽臺（3）落地式轉角景觀窗等。戶型設計要求產品定位——戶型優化江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT創新點戶型大露臺飄窗落地景觀窗大衣櫥入戶花園雙陽臺三陽臺花架２房/3房√√

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項目戶型特點說明江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT花園洋房設計層數為5層，分為南北兩個入戶口，南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式，2層以上的樓層通過外接樓梯進入家中，區別在于2層入戶是在露臺，而3、4層則是在樓梯間。這種創新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強。二樓入戶露臺外掛樓梯一樓入戶花園庭院巧妙的入戶方式江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT門廳的格調感覺空中花園的體驗門廳/空中花園江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT底層架空的泛會所空間底層架空，將來的泛會所空間/車位文化藝術體驗的會所空間架空層車庫空間，人車分流江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT情景房設置于首層，可用作書房、茶室、客房等功能，位于客廳的外部，入口的旁邊，為了更好地增加室內的“情趣性”也可以和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。陽光茶室情景房入戶花園情景房江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT設計出每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結構，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺，獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展：花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。并且公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。由于層層退臺，使樓間距加大，更便于全年可享受陽光。獨特的露臺空間江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT戶型特色——室內外的小型私家花園或迷你陽臺在陽臺內外增設可供種植的空間頂層設露臺增添情趣與特色與園林相呼應細節創新－－入戶花園、景觀陽臺江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT送大露臺，而且業主可將部分隔成室內空間。送結構面積，即設計死角形成的公攤的面積南北錯位陽臺的設計，可不計面積贈送，增加超值感。送“能跳舞的大陽臺”送屋頂花園送入戶花園挖掘橫向附加值，多重贈送面積。江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT180度外飄窗，景觀主臥環球翡翠灣2房2廳1衛96平米270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀落地凸窗，增強室內空間，并提高附加值。65平兩房兩廳一衛倒凸窗贈送180度/270度凸窗增加可使用空間，提高舒適度 戶型創新參考江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT贈送內陽臺與大露臺增加可使用空間，提高舒適度 江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT中海塞納麗舍136平2房2廳2衛：空中花園：拉近家與自然的距離，贈送面積提高附加值入戶花園作為居室內外過渡性空間，可以賦予多樣性的功能：會客、小憩、綠化等，對生活空間進行了創新。陽光房間：享受陽光的沐浴，享受舒適人生運用入戶花園、空中花園和陽光房，使高層低密度化，增加與自然親密接觸和居住情趣江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT——花架贈送戶型創新參考江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT說明：提供一種空間上的變化，強調戶內公共區域與私密空間的區分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景和尊貴感。戶型空間建議——強調空間劃分商業區的住宅可考慮，小復式結構戶型；商業部分后還可以整體以小TOWNHOUSE的產品形態出售。戶型創新參考江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT南北通透入戶花園錯位陽臺工人房落地飄窗空中花園編號套型套型建筑面積其中套內建筑面積公攤面積花園面積備注A-a四室兩廳三衛153.1125.413.514.2陽臺花園面積按照50%計入套型建筑面積江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT現代歐式板式小高層高實用率、高附加值、無遮景觀、高得房率；江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT奇偶錯層小高層參考江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT園林建議1、規劃建議2、項目定位3、戶型優化4、園林綠化

5、物業管理及配套如何達到我們目標江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT一心一帶二主題十院落景觀布局示意一心：中庭花園（音樂綠洲）一帶：地中海水主題綠化帶二主題：地中海水主題綠化帶音樂綠洲中庭花園s十院落：每一棟前面設置一個院落，并送給一樓部分院落。景觀布局江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT規劃示意：主入口18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶在主出口入口外延靠二環路設置區域中心廣場，以廣場作為出入口與景觀焦點，一舉兩得。景觀布局江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶本小區將以水景以為主軸景觀，因此在入口景觀處將以水池道路延伸，起到屏風和過度的作用規劃示意：入口景觀軸景觀布局江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶中庭花園:音樂綠洲，在社區中心，建立一個集運動鍛煉（分老人小孩，中青年)，休閑，親水、親地，交往溝通于一體的中心廣場作為整個社區的太極點，凝聚社區向心力；規劃示意：一心一主題——音樂綠洲中庭花園景觀布局江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶水景觀帶:利用排水渠打造一條集意式藝術小品、水景、雕塑、主題文化于一體的地中海水主題景觀帶；并與中庭花園一并相連規劃。規劃示意：一帶一主題——地中海水景觀帶景觀布局江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT規劃示意：八院落18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶院落：每棟房子前面就是一個主題院落，以景觀節點將以休閑設施、娛樂設施為主，更注重兒童的歡樂場所。景觀布局江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT以生動的雕塑來使整個社區景觀充滿活力、靈動與樂趣。18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶規劃示意：雕塑點綴景觀布局江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT規劃示意：配套小區內部設施規劃幼兒園診所戶外健身設施兒童游樂設施閱覽室健身室景觀布局江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT要訣：赴沿海購買即將淘汰的雙層巴士將其改裝成開放式移動售樓處，內置小模型及相關資料，具備移動廣告與售樓處功能，可去周邊郊縣進行營銷推廣，此乃全國營銷首例，必將引起轟動。移動看樓專車啟示：倫敦奧組委在北京奧運會上利用雙層巴士所做的8分鐘展示江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT整體設計體現園區特色且最大程度發揮外部自然景觀特色體現人文化、立體感重視人的參與性考慮維護成本園林設計園林設計江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT避免使用大面積水景，因其建造及維護成本高開闊簡明，體現空間感、流動性注意點與面的結合與綠色景觀協調合一多采用北方常綠植物避免使用熱帶植物、大片綠地等不易維護園林要素園林空間設計

——體現活性、立體綠化園林設計江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT少量底層外廊道或部分架空低層屋頂綠化每層電梯大堂綠化立體綠化和空中共享空間園林空間設計

——體現活性、立體綠化園林設計架空層綠化江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT園林對內是鼓勵積極參與的、親切的、融洽的。水景示意：突出變化和參與性；強調造價及維護費用：掬水即可，無需引入大規模水體低成本水景園林、街道家具園林空間設計

——體現活性、立體綠化園林設計江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT意大利風景藝術園林園林風格意大利風景藝術園林，營造如畫的風景，使人置身于畫，生活在風景中。園林設計吸納威尼斯水城的自由流漫、佛羅倫薩的文化藝術、米蘭的時尚經典、羅馬的古樸返真等眾多格調，在對自然的贊美中，加入了豐富的想像辦和富于變化的生動造型，展露出亞平寧風情的醇美。江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT智能化物業管理1、規劃建議2、項目定位3、戶型優化4、園林綠化5、物業管理及配套如何達到我們目標江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT智能化系統信息網絡化LAN寬帶信息網入戶，每戶10兆帶寬每戶2個有線電視插座；高速雙向多功能有線電視網，VOD視頻點播安全防范系統電子巡邏系統可視電子對講訪客系統中央電子監控系統周界紅外線探測警報和緊急廣播系統車輛管理電子數據化設備監控系統水、電、熱、照明設備監視電梯工作狀態監視物業管理系統電子公告牌系統三表出戶或提供遠程抄表系統關鍵詞：安全、科技物業管理-----智能化管理物業管理江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT小區智能化運用優秀物業管理公司物業管理-----智能化管理物業管理江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT車輛出入管理小區背景廣播信息系統小區安防監控系統中心物業管理公告在線服務萬能IC卡周界防范系統電子巡更系統訪客對講系統室內安全系統防災害自動報警系統物業管理-----智能化管理物業管理江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT價格定位1、價格定位2、銷售目標節奏3、賣點提煉4、推廣策略5、促銷活動建議6、包裝策略怎么銷售達到利潤最大化江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT導入期推廣期成熟期價格提價的支撐：開盤熱銷樣板房展示到位新房源的推出景觀展示到位客戶積累量的支持市場需求的支撐樹立價格標桿；入市價格低于市場預期小步快跑，快速滾動實現快速資金回籠創造開盤熱銷效應，聚集人氣產品盡量拉開差距，不產生直接競爭項目入市期價格預測江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT價格建立及調整策略價格策略：平開高走、小步快跑，建立自有價格體系商業：3600元/㎡左右，住宅：1800元/㎡左右，結合市場競爭需要，配合銷售進度安排，進行價格隱性調整。幅度：每次上調幅度為3～5％左右建議項目銷售價格確定價格預測江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT一、蓄勢階段：入市價格低開，低于市場預期，保障基本利潤，快速回籠資金，形成熱銷效應，尋找適當的時機提升價格。二、開盤強銷階段：樹立價格標竿，標準為景觀、位置、戶型較佳的單元。不斷拉升價格試探市場，走向高潮。三、尾盤期：

如果銷售面臨較為嚴重的壓力時，采取階段式促銷價格策略詳敘江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT銷售目標節奏1、價格定位2、銷售目標節奏3、賣點提煉4、推廣策略5、促銷活動建議6、包裝策略怎么銷售達到利潤最大化江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT區域建筑類型體量（㎡）單價（元/㎡）總價（元）住宅區小高層35400180063,720,000花園洋300,000商業區純商業8750360031,500,000住950,000合計

76150

151,470,000項目銷售總銷：1.5億

銷售目標江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT營銷節奏總指導思想漸進式、持續的樹立區域形象，形成項目品牌傳播；配合開盤期爆發式營銷；開盤配合充分的客戶積淀、局部現場體驗展示、大規模及未來藍圖展示，增強客戶購買信心；此后，通過分階段現場亮點展示，爭取價值最大化的價格策略；宣傳節奏：宣傳主題：至始至終貫穿一條主線——產品創新+江景+異域文化；展示：“未來前景——江北新區+社區實景+樣板房”；賣點宣傳：“形象宣傳——實質賣點”；渠道營銷節奏：開盤前：多種渠道立體組合；開盤后：主要通過關系營銷+活動營銷挖掘客戶；江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT2期洋房+小高1期商業區3小高層開發銷售順序：1→2→3

1號商業區啟動，商業+住宅聯動銷售，并提高的住宅的價值，并做好一期形象。2洋房區域，建筑速度較快，且市場對多層受眾較多。有利于低開高走，避開小高層、高層的現行的低價的局限。逐步過渡，牽引過渡到高層開發。3小高層區域，滿足價值的最大需要。工程要有示范性質，建議“建筑未動、景觀先行”，沿105國道用圍墻圈起來，作為廣告墻并做好水景觀綠化帶。采取滾動式銷售開發，便于加快資本周轉和資金回籠，盡可能規避金融風險。分三期銷售（預計2.5年）江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT營銷工作節奏安排（銷售周期2.5年）10年1月-11年1月09年11月-12月09年8-10月時間階段目標銷售節奏展示、工程符合銷售條件實景園林展示營銷中心到位、展示區包裝圍墻、導示、銷售物料完成工程進度派籌期醞釀期持銷期營銷強度營銷費用比40%30%11年2月-12年-2月強銷期20%商業區銷售，建立項目形象，引起市場關注客戶充分感知認同項目價值，完成蓄客目標有效銷售小高層有效銷售洋房部分小高房源12年3-8月整體現房展示清盤期10%售罄江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT報紙廣告銷售檢討項目結案項目總結未成交客戶分析及追蹤清盤期報紙廣告銷售員及客戶隊伍宣傳有希望客戶再過濾對競爭個案采順勢而為的機動作法阻力產品促銷困難產品突破強銷未成交客戶分析及追蹤持續期報紙廣告短信廣告戶外廣告DM廣告來人來電最后過濾實施銷售控制舉辦宣傳活動，配合報紙等媒體媒體廣告發布充分掌握案情發展擴大宣傳面，開發潛在客源延續公開期熱潮進入第二階段強銷集中掌握來人來電之成交強銷期定點廣告牌DM派發;報紙、短信、電視、網絡廣告等媒體發布全面啟動說明書、平面圖冊完成樣板房裝飾電話拜訪客戶公告進度做先期銷售定點統計及追蹤報紙廣告、現場指示牌、旗幟等完成到位入駐接待中心派籌期工地圍墻看板重點據點,戶外形象廣告,VI體系設計完成售樓部裝修現場接待中心設計及施工申請水電及售樓電話廣告宣傳作業程序確定區域性布置定點廣告牌銷售看板制作完成銷售準備：完成各項銷售工具之發包施工耳語傳播醞釀確立企劃方案細部內容醞釀期具體推廣手段執行目的階段實施派籌：掌握既有客戶資料先期成交完成現場準備工作傳達本案進場前銷售信息各階段銷售的工作安排江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT一期推廣節點控制09年9月10年1月09年10月10年10月10年6月2010年1月開盤臨時咨詢處開放售樓處開放營銷籌備階段造勢、炒作階段形象導入客戶體驗階段形象強化開盤熱銷賣點訴求10年12月2期咨詢二期銷售開盤09年11月一期回籠資金目標：5000萬

江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT賣點提煉1、價格定位2、銷售目標節奏3、賣點提煉4、推廣策略5、促銷活動建議6、包裝策略怎么銷售達到利潤最大化江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT八大產品競爭力提升點預計開盤均價：1600元/平米全盤實收均價：1800元/平米二：原生態水岸名居四：產品優化創新+低總價五：精致意式風情園林七：科技節能品質建筑三：高質感的異域建筑八：優秀的物業管理一：江北新區原始股六：完善而其具有檔次的配套江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT戶型優化為核心賣點每戶送露臺，戶戶有花園戶型的創新N+1房115%實用率每戶送15%的面積江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT有人靜觀事物發展，有人選擇發展事物追逐價值還是創造價值，這是個問題！長江一號，據守江北潛力板塊，一江兩岸開發的核心區域，不斷提高區域居住品位，靠近原生態萬里長江，健康價值渾然天成，沿江物業情景升級……完全契合資訊時代菁英生活的發展觀。菁英貴族·發展觀菁英時代，后都市生活一江兩岸——江北新區，后都市，大價值。江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT長江邊的意大利風情水岸小鎮江北新區，北岸公館——上風尚水，水尚生活江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT推廣策略1、價格定位2、銷售目標節奏3、賣點提煉4、推廣策略5、促銷活動建議6、包裝策略怎么銷售達到利潤最大化江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT我們如何尋找客戶我們如何引領客戶我們如何促成交易展示策略專業服務價格策略現場活動看房專車客戶甄別廣告策略品牌策略活動策略項目主要市場推廣策略：尋找、引領、促成等三個步驟，實現客戶吸引、到位及成交江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT告知造勢推廣的目的或任務：活動造勢媒體造勢

我們的推廣策略的創新將著力體現在造勢策略的突破上，顛覆整個城市的聽覺和視覺。推廣策略形成知名度和美譽度媒體推廣什么內容各種媒體如何運用江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT建立區域形象標桿首先樹立強勢高端物業形象以價格界定形象強勢建立形象與客戶重度溝通高展示標準沖擊目標客戶群大事件營銷聚集人氣，擴大影響力實景展示、配套先行區域準壟斷秀出看得見的未來生活建立區域強勢影響力取勢展示根據核心賣點，營銷戰略采取：高端取勢+壟斷式包裝江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT戶外廣告報紙廣告雜志廣告軟文廣告報媒以當地主流報為主,前期可適當輔以形象宣傳,主要以項目投資價值為主,用軟硬結合的形式,引爆市場網絡以房地產信息網為主,并輔以搜房,進行項目宣傳及投資價值炒作、建立項目網站進行有效引導現場展示通過鋪面、銷售中心、建筑材料以及項目硬件配套設施等實景展示增強客戶購買信心片區戶外周邊主要道路或高速路主要路段設置路旗、導視牌、條幅和廣告牌吸引客戶。活動推廣通過業主論壇、美食節、抽獎、游戲互動等一系列推廣活動促銷并擴大項目的知名度。現場展示其他：短信、夾報、電信待機廣告……立體媒體廣告廣告推廣策略，集中轟炸江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT營銷費用（總銷售額的1.5%－2.5%）常規媒體廣告:40%（短信、報紙、雜志、電視、電臺、戶外廣告牌……）工地包裝:20%（工地圍墻、廣告牌、路標、燈箱、旗幟、掛布、橫幅……)推廣活動:15%（新聞、記者、項目工程發布會、研討會、聯誼活動、展銷會、大型造勢活動……）銷售工具：10%（樓書、DM、模型、三維動畫）直銷:15%(直郵、直銷、展會……)營銷費用預算=1.5億X1.5%=225萬江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT促銷活動1、價格定位2、銷售目標節奏3、賣點提煉4、推廣策略5、促銷活動建議6、包裝策略怎么銷售達到利潤最大化江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT本項目的營銷策略講究短平快，充分調動一切營銷資源，集中在一個階段向市場進行轟炸；制造一種集中策略，采取密集市場攻略，就是在短平快的原則中所講的集中所有營銷資源，劃定客戶層次與地理居住區域，將所有營銷資源通過最短、最有效的方式達到目標客戶群，實現銷售。銷售策略江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT銷售策略——SP活動江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT活動原則：保持每月一大活動，每周一小活動活動思路：針對不同客戶舉行不同活動，有效的形成老帶新，實現現場成交率的提高，社會影響力的建立活動要求：活動需要現場展場（模型、物料）重新調整，形成可舉行大活動的場地開盤活動節假日優惠促銷……交響樂演出活動模特表揚、皮草秀……節假日優惠促銷通過現場促銷能吸引更多客戶到現場，刺激現場銷售江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT活動二：產品發布會以產品發布會制造項目的稀缺，可遇不可求活動一：VIP客戶產品品鑒會通過舉辦VIP客戶產品品鑒會，營造項目高端形象，提升高端客戶凝聚力，形成口碑傳播活動三：業主答謝宴會助借成交業主口碑，深度挖掘羊群效應的最大功效項目營銷策略——活動營銷/情感營銷，建立口碑效應，形成“圈子”江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT形式：論壇/發布會/講座主題：“產品說明會”人員：政府要員、媒體、準客戶、物業公司、規劃院和工程公司等參加目的：1、啟發全社會對項目的重新想象挖掘項目潛在價值，增進項目的美譽和引導市民居住選擇方向。2、通過解說規劃、戶型、工程質量、物業管理等，把發布會辦成一個小型派籌會，達到銷售目的。推廣策略——活動造勢充分展示領先的戶型創新—N+1房，百變空間，115%使用率時間節點：（開盤前）產品說明會江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT推廣策略——活動造勢活動地點：案場時間節點：進場后操作流程：1、全市范圍內招募設計單位參與裝修設計；2、以裝修實物為評選對象；3、邀請客戶及社會各界人事前來參觀評分；4、評出1、2、3名予以發放證書和獎勵。5、開發商給每家公司提供5萬塊裝修金，其他裝修費用裝修公司自行解決，呆樣板房售出后結清剩余裝修費用。互相帶動，大眾參與評審，起到提高項目人氣，進一步擴大影響力；以最低的成本獲得最好的宣傳效果；活動目的：裝修設計大賽江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT互相帶動，起到提高項目人氣，進一步擴大影響力；推行各項促銷活動，老客戶帶動新客戶；達到間接促進銷售的目的；睦鄰活動，提高社區“家”氛圍。活動目的：活動地點：案場時間節點：開盤后根據實際情況定奪活動內容：1、自助酒會；2、抽獎活動；3、才藝表演。邀請對象：客戶、設計院、媒體等推廣策略——活動造勢答謝酒會江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT客戶通訊——情感營銷關鍵詞：項目進度、生活、情感、養生、文化、升值

客戶通訊是所有可以使用的推廣工具中，唯一完全掌握在開發商手中的媒體，是開發商的喉舌，內容編輯方面具備極強的靈活性和可控性；客戶通訊作為客戶體驗方式之一，具有不受時間限制、空間限制的特點，是開發商與客戶保持良好溝通互動的橋梁。作為客戶體驗之旅的延伸，客戶通訊具備兩個不可替代的優點：銷售策略江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT銷售策略大派籌是最有效的集中銷售方式派籌解籌銷售模式是目前最成熟的營銷手段派籌營銷適用于鄱陽一號項目的營銷集中體現開發商和項目的品牌實力與形象。利用高度集中的人氣一次性最大限度地銷售房源。造成轟動效應，為后續銷售、清盤打下堅實的基礎。尤其適用于滾動銷售的產品。大派籌時間節點：進場開始（開盤前3個月）江西九江小池項目營銷策劃報告165PPTVIP客戶（限時優惠）的組織經驗獲得通過VIP能更好的篩選客戶，提升消費檔次客戶甄別推出這種類似誠意金的形式，是對項目銷售“投石問路”的一種方式。根據開盤前訂金的數量，推斷出項目在市場上反映與客戶對樓盤的歡迎程度，發展商可及時對銷售價格作出適度調整，有效地避免因銷售價格定位不準而令準買家望而卻步所可能造成的損失同時，VIP卡的發售有利于開盤當天集中快速成交，控制把握現場氣氛。在開盤前三個月進行VIP客戶的組織，向有意向購買本項目的消費者發放VIP卡，VIP辦的越早優惠就越多，此即為誠意金，持有VIP卡的準客戶可享受在開盤前一周提前看樓及拿到樓書等相關資料，并優先獲得合意單元選擇權。江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT包裝展示1、價格定位2、銷售目標節奏3、賣點提煉4、推廣策略5、促銷活動建議6、包裝策略怎么銷售達到利潤最大化江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT自身景觀展示:以項目外部豐富的自然景觀和內部園林景觀展示，凸現項目優越品質。項目建筑展示：通過項目建筑外立面，體現項目高品質。建筑立面展示樓體展示外墻展示生活氛圍展示:以會所的生活配套為展示要點。包裝展示:突出營銷中心樣板房的展示.主要通過包裝物料的材質/設計的品質感.配套展示園林展示售樓處展示樣板房展示裝修標準展示物管展示綜合展示系統舍得為客戶看得見的地方投入，就會博取信任，收獲大回報“未來的生活看得見”！江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目地塊包裝圍墻尺寸3米以上，提升形象，彰顯氣勢城界清晰，領地感突出圍擋關鍵詞：大氣、現代、品味、視覺張力大尺度的圍擋彰顯開發商實力，穩固客戶信心，將項目信息最大限度的展示給客戶，實現信息的實時傳遞。客戶的體驗之旅是從道旗、圍擋開始的。。。。江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT圍墻圍板大型條幅樓體、商業廣場包裝示意主要道路的路旗等識別系統樓體外包裝，導視系統舍得為客戶看得見的地方投入，就會博取信任，收獲大回報江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT高速公路條幅立柱廣告牌道路廣告牌車體廣告牌戶外廣告媒介舍得為客戶看得見的地方投入，就會博取信任，收獲大回報江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT商鋪平面圖商業的logo及案名宣傳手冊海報、宣傳單張宣傳資料江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT售樓處建議方案如下：主體色調為：簡潔、通透、暢快；以室內綠化+室外綠化為輔助核心以玻璃幕墻+白色調地磚+燈光為主要形象售樓部包裝建議總體建設核心：花少錢，做出大形象關鍵詞：水岸生活、都市、品味、親切、超前、遠見、投資價值江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT體現現代、科技、時尚、品味感。售樓中心：外部大氣尊貴；內部精致、典雅舍得為客戶看得見的地方投入，就會博取信任，收獲大回報江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目經理辦公區域模型展示區展示、演示資料洽談區入口空間室外休息洽談茶座咨詢臺、接待臺休息更衣財務、貴賓室付款WC辦公室吧臺體驗區深度洽談簽約區售樓處功能分區示意圖江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT1.售樓處懸掛商家小彩旗2.售樓處導視牌3.樓體條幅4.圍板包裝5.商業街小品布置售樓處展板形象背景項目模型室內包裝包裝上需要熱烈，烘托商業氣氛。項目賣場內部包裝舍得為客戶看得見的地方投入，就會博取信任，收獲大回報江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT洽談區—咖啡廳的感覺，是靜謐，格調的體驗◆是靜謐格調的體驗

讓客戶愿意坐下來

◆同項目類型及檔次相呼應展現出本項目的唯一性江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT展板及掛牌說明結構剖示實物展示實驗體驗產品指標——安心房產品指標系列——工程及材料展示江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT樣板區展示=園林景觀+樣板房實景讓購房者眼見為實樣板區展示江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT主題構想：色調樣板房打破常規樣板間老套的展示方式，通過鮮明的、差異化的色彩搭配，將業主的格調生活視覺化；以“咖啡格調樣板”、“自由藍調樣板”、“活力橙調樣板”等主題，在各個樣板房里展示有個性、有特色、有品位的色彩藝術。讓所有參觀者在踏進樣板房的瞬間，就能非常明確地了解這里與眾不同的生活氣息與藝術品位，同時造成廣泛的話題性。走進樣板房，也就走進了一個可以觸及的未來生活里……江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT風格：體現夢幻、自由的生活情調“自由藍調”樣板生活展示江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT廣場路面處理都市生活場景展示系列——路面處理的藝術元素，富有情趣而親切江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT銷售人員、保安、保潔等工作人員的精神狀態、穿著、言談舉止都直接代表著項目形象，客戶體驗過程不可避免的與這些相聯系，因此，人員也是體驗營銷中的重要組成部分，需要下大氣力培訓，這樣才能與項目形象匹配。現場人員江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT讓我們攜手使它光芒四射！THEENDTHANKS江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT附件參考江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT意大利風情小區定位支持投其所好——迎合項目主導消費群的審美情趣相得益彰——體現現代都市人熱情、向上的精神風貌順勢應市——體現多層與小高層建筑的形式美獨一無二——填補九江市場的樓盤定位空白意大利建筑的精華，地中海園林景觀，純粹亞平寧半島風情，注重意式建筑的品質感。項目風格定位建議江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT意大利建筑情迷全球意大利的設計美學不僅僅是一種設計理念，更是一套設計哲學和設計的思想體系，是基于意大利文化的歷史淵源和文明發源地之堅實理由。意大利的建筑設計是將藝術性和建筑的實用性、功能性結合得最完美的，尤其是現代主義的設計更為注重標準性、系統性和使用的方便性。項目風格江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT如果藝術有故鄉，那它一定是意大利。公園14—15世紀，意大利文藝空前繁榮，成為歐洲“文藝復興”運動的發源地，留下了但丁、米開朗基羅、達芬奇、拉斐爾等藝術巨匠的不朽之作。整座城市保留著文藝復興時期的風貌，每個角落都散發著唯美的藝術氣息。如今，在街上漫步，到建筑，到雕塑，一切都記載著文藝復興時期繁盛的光輝。意大利——文藝復興的天堂項目風格崇尚藝術追求的國度世界上擁有最多傳奇最多美麗的地方米蘭大教堂江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT緣于打造區域內居住品質與形象的理念，以居住的尊貴與品質為開發的追求，打造純粹的意大利風情生活區。項目風格純粹亞平寧半島風情江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT一切緣于對品質與尊貴的追求項目風格超然佇立于波光粼粼、風光旖旎的萬里長江，開闊觀景視線，占據長江水岸，以優雅、藝術的態度，全景演繹世界水城威尼斯的絕世風貌，為所有渴望自然、熱愛生活格調的成功人士營造一座親水的居家樂園。

江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT生活主張：我的威尼斯水岸生活項目風格江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目風格江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT中空庭HOUSE人的最高境界就是天人合一，有天有地。意大利藝術價值內蘊，賦予產品本身超越居住的空間革命；中空庭院HOUSE，以花草樹木等營造一種互動的交流空間，開創一種全新的生活方式的實現，每一個細節都會成為這個城市上空的仰望；注：可在商業區內轉換。項目風格江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT以意大利生活氛圍的營造為核心，打造純粹的意大利生活場景。商業街實景項目風格江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目風格江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目風格江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT本項目核心競爭力城市價值——強調項目的城市地段價值，昭顯出投資價值，以面向城市的商業提升區域形象。

創新產品——注重產品創新以及產品品質打造，走差異化競爭路線。差異定位——獨樹一幟的定位主題，拔高檔次，引導市場，從而形成差異化競爭。景觀價值——充分利用長江和內部營造的景觀價值成為情境式購物休閑、居住的高檔社區。項目思考建立充分的核心競爭優勢——項目核心競爭力選擇江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目定位思考自然資源型人文資源型產品價值型核心地段型項目現狀：未來城市中心區可為之事：引進中央商務區，打造區域核心操作評估：對地段依賴性大對周邊交通依賴性大客戶對區域未來預期高可行性評估：★★★★★項目現狀：南鄰長江，東靠長江大橋可為之事：打造江北水岸異域風情社區操作評估：非營銷成本投入過高可行性評估：★★★項目現狀：規劃起點高，商業中心周邊居住人口集中可為之事：因勢利導，打造強勢人文品質鎮的概念，借建筑展現人文價值操作評估：對廣告強度要求高打造典型文化事件可行性評估：★項目現狀：周邊圍合，僅一面臨街面現象雜亂，爛尾，形象差僅靠排水渠可為之事：通過細節景觀營造，商業與住宅分區，規模展示絕對精品引進新的住宅理念操作評估：產品對施工精細度要求高住宅理念創新市場風險高可行性評估：★★★★★√√√從地塊資源出發尋找本項目的定位江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目條件價值體現位于城區105國道旁，小池中心區，交通便利城市項目有大規模商業配套有改變區域價值的能力，但也面臨周邊商業市場滯銷的實現問題商業業態檔次較低有較大的商業發展空間毗鄰長江景觀資源豐富周邊商業及居住形象差，人氣不足無外部資源可利用項目思考—項目資源提煉項目具備中高檔物業的定位條件江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT小池地產里程碑式的項目1.緊臨105國道，同類資源地塊稀缺，為高檔樓盤定位奠定基礎。2.商業區與居住區分開，更好的營造好各自的環境；商業區，一樓商業，二三樓住宅，增加住宅量體，降低開發風險。3.高品質樓盤需要產品規劃創新與先進營銷手法來顛覆房地產市場。4.本項目將成為小池地產里程碑式的項目。被重新想象的商業地產我們承載了小池商業地產的傳承、創新、升級的所有想象空間。我們是小池地產的里程碑！項目總結江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT改變小池的居住品質，提升江北新區的城市生活檔次，給小池、黃梅和九江等消費者帶來更富品質的生活，成為具有珍藏價值的稀缺資源產品。項目定位江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT以全面創新引領江畔新生活態度發展戰略：水岸生活康居示范工程76000平方米意大利風情水岸金牌小鎮項目定位物業類型=多層+小高層+配套商業規劃總精神：江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT項目立地分析江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT目標設定快速銷售，利潤最大化發揮地塊優勢，實現地塊價值開發商品牌建設江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT西邊排水渠可以利用做景觀北面105大道東面被新河村路的民宅包圍南面被二環路民宅包圍地塊現狀——梯形地塊，僅有48米105國道臨街面江西九江小池項目營銷策劃報告165PPTW-劣勢地段：跨省隔江帶來的心理距離；配套：公交缺乏，生活機能薄弱；環境：周邊環境雜亂，影響居住品質；形象：初期定位不符使項目形象受損；地塊：3面被圍，僅48米臨街。O-機會T-風險S-優勢區域：處鄂、贛、皖三省交界，項目幅射力廣；景觀：毗鄰長江，同時小區內部有水系可以利用；交通：鄰城市主干道105國道，出行方便；市場：區域內暫時沒有競爭對手。市政：市政重點規劃區域，未來增值潛力巨大。項目SWOT分析價格：九江高房價給本項目帶來價格優勢；需求：九江外來人口的住房剛性需求；趨勢：生活郊區化是未來主要居住模式；戶型革命：尚無創新戶型市場產品：缺乏真正意義高檔樓盤訴求主題：極具可塑性，訴求賣點突出客源：區域客源潰乏，外地客源引導難度較高；競爭：上市商業量體巨大，競爭激烈。心理：九江人的面子問題使住宅物業存在抗性；成本：過路費及手機漫游帶來的高生活成本；戶口：涉及戶口及學生就讀問題。江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT常規策劃營銷的六大要點1、定位：基于市場研究的準確定位,提供有效市場供給2、賣點：形成項目核心競爭力3、產品：產品創新才有營銷創新4、包裝：性價比是以包裝來體現的

5、銷售方式：大派籌的營銷方式成為主流

6、價格:低開高走的價格走勢,實現項目最大的價值江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT產品賣點形成的方向：(客戶關心的前十個方面)位置——同質化嚴重，難以形成唯一性2.價格——價格低開高走3.戶型——最容易做文章4.景觀——景觀難以真正形成賣點5.綜合配套(復合)——可遇不可求6.開發商品牌和實力——品牌打造需要積累7.物業管理——難以拉開差距8.生活方式或社區文化——接受過程緩慢9.建筑質量——推廣接受過程慢10.項目風格——孤芳自賞，公性大于個性“一點突破論”提升產品附加值江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT產品創新的必要性：市場同質化嚴重，區隔市場，形成差異性，創造唯一性支撐高單價，提高投資回報形成市場焦點，創造新余居住新理念，創造市場機會點產品思考江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT物業價值塑造基礎價值塑造建筑風格：大美外延價值塑造拓展價值塑造社區商業：攻略配套設施：完善售樓處：展示樣板房：展示園林風格：小美戶型設計：創新物管服務：周到產品創新必要性

1、市場同質化嚴重，區隔市場，形成差異性，創造唯一

2、支撐高單價，提高投資回報

3、形成市場焦點，創造新余居住新理念，創造市場機會點高品質的物業產品塑造列項：江西九江小池項目營銷策劃報告165PPT消費者喜歡追求居住的舒適度及居住品質的價值取向恰恰是可以通過戶型面積的大尺度給予最直觀的表達消費者對性價比的看重，則對室內空間的功能分布上提出嚴格要求，戶型面積必須滿足居住的基本功能布局。對總價相對敏感，決定了大戶型區間不能占到戶型主流目標客戶特點追求生活質量和性價比，對房屋總價比較敏感性價比的滿足建立在房屋功能分區的滿足上室