設備設施部強電與暖通管理方案一、概述

我們將力求從各個區域由接管開始，對各項工作精細化、規范化管理，為公司品牌建設和延續打下堅實基礎。我們將以最大限度的為客戶物業服務支持為己任，加強品質監控，用良好的管理與真誠的服務，合理解決微利潤與高標準之間的矛盾，爭取做到兼顧的同時，達成公司的社會效益、經濟效益的雙贏。另一方面著手現在、放眼將來。不僅僅把接管項目作為我們設施設備部服務規范化、精細化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長遠、更廣泛的品質提升。我們殷切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力，共同來打造和維護公司品牌，樹立公司形象。希望能夠依托公司良好的品牌優勢和社會影響力，使我公司品牌能夠得到提升和發展。

二、設備設施部內部統籌管理1內部管理1)

負責工程設備及人員的管轄和調配，培養、鞏固骨干隊伍，切實保障設施設備的安全運行與完好；

2)

深入現場，掌握人員和設備狀況；

3)

定期對員工進行培訓，提高專業技術水平；

4)

制訂并完善崗位職責、工作程序與標準及規章制度，并督導實施；

5)

制訂部門工作計劃；6)

主持召開班級別以上部門工作會議，落實層級管理，責任到人的管理模式；7)

每月總結工程維修質量，分析原因，落實解決措施；

8)

審核部門報表、請示和報告；

9)

制定工作計劃，對部門基層管理員工作質量進行檢查，并做出評估；

10)

整理上報部門合理化建議；

11)

處理下級上報的各類問題；

12)

處理突發事件；

13)

組織本部門評優活動。

2、協作其它部門

（1）協助物管部做好安全防范及跟蹤落實工作；

（2）協作綜合管理部做好人員培訓、員工生活工作；

（3）協調外部門對設施設備部提出的其他工作要求。

3、對客戶服務管理

（1）及時處理客戶提出的問題；

（2）處理突發事件。

4、自我管理

（1）根據公司要求制定學習計劃；

（2）按照計劃和實際工作要求參加公司組織的相關培訓；

（3）聽取各層級管理方面意見，并逐條落實；

（4）定期自我總結，總結管理中的不足。

三、督促和落實部門內部管理計劃

1、部門班以上級別工作例會

（1）主持部門工作例會；

（2）傳達公司會議精神；

（3）公布內部自查中存在的問題，表揚好人好事，做到獎罰分明。

2、學習與研究（1）每天利用部門例會時間學習公司文化；

（2）組織人員研究解決工作中存在的疑難問題；

3、督促基層管理人員培訓部門員工

（1）督促部門班組長或專業技術人員有對部門員工進行培訓的職責；

（2）對部門員工進行專業培訓；提升員工的服務意識，調動員工的積極性，培養自豪感和凝聚力。職業道德規范和日常用語規范培訓,員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造恒益公司的公眾形象。

（3）培訓重點立足研究業務，提高專業技術水平，力求一專多能，加強管理，培強責任感，提高發現問和解決問題的能力；

（4）培訓做到結合實際工作中存在的問題，分析事故發生的原因，總結經驗教訓；

4、檢查與評估

（1）檢查工作，定期做出評估；

（2）檢查工作表格的填寫情況；

（3）檢查員工對公司企業文化學習情況；

（4）對重要設備、機房每天至少巡視一次。

5、溝通會

（1）每周組織一次例會，總結本周工作，針對存在的問題，提出解決方案，并布置下周工作；

（2）每周組織一次“員工溝通會”，了解員工思想狀態、探討工作中的不足，發揮員工的創造性，鼓勵員工提供合理化建議，對上級管理人員的評估、個人具體問題；

（3）及時通報溝通會內容；

6、專題總結會

（1）對重復發生的同類問題找出發生原因，并拿出整改措施；

（2）追究相關人員的責任；

7、“創新、合理化建議”制度的落實

（1）收集合理化建議，審核建議匯總表；

（2）審批后組織實施創新合理化建議；

8、設備安全運行工作

（1）制訂設備安全運行責任制；

（2）督導基層管理人員對重點設備進行不定期的抽查檢查工作。

四、與其他部門協作

1、配合公司其它部門工作

積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、強電維修工作。

2、質量跟蹤

現場跟蹤重大質量問題，查明原因，提出解決措施。

3、與行政部采購管理負責人協調

（1）保證各類備品備件的及時供應；

（2）做好設備零配件的管理。

4、與其他部門協作

（1）與相關部門協調，做好設備維修、改造工作；

（2）做好使用設備部門的技術操作培訓。

五、對客戶服務管理

1、閱讀報表

（1）閱讀當日工作日志，檢查＜設備巡查表＞，掌握設備運行情況；（2）閱讀當日＜設備維修登記表＞，掌握設備維修情況。

2、現場督導

（1）親臨現場指導，及時解決協調問題；

（2）對督導過程中遇到的問題及時進行補救。

3、處理客戶投訴或突發事件

（1）出現客戶投訴或突發事件，第一時間趕赴現場，查找原因；

（2）協調相關部門及時處理解決，關系到對客戶服務的要賠禮道歉，升級服務；

（3）若屬人為原因造成，查找責任人，將落實情況匯總及時拿出處理意見。

六、自我管理：月度總結

進行月度工作總結,必須包括本月工作進展、存在問題及原因、擬采取的解決方法；進行個人總結，找出個人自身不足，言明下月努力方向。

七、區內各軟硬件設備設施維護巡查計劃和規范要求

1.

設備機房

1）

每月清潔

1

次，室內無雜物。

2）

在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查

1

次消防器材，確保完好有效。

3）

設施設備標志、標牌齊全。

4）

在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。

5）

交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

2.1

供水設施

1

每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2次。

2

生活水池（水箱）每年消毒次數不少于2次；并有消毒處理記錄；

3

機房需人走上鎖。

2.2排水系統

1

排水設施

每月對排水系統進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

2

污水泵

汛期每日巡視

2

次，平時每日巡視

1

次，檢查設備運行狀態；每周進行

1

次手動啟動測試；每季度養護

1

次。

2.3

消防泵房

1.每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常

情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于“自動”位置。

2.消火栓泵、噴淋泵每月應手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態下的正常使用。

3.維修人員每周對泵房地面和設備外表進行一次清潔。

4.按照水泵維護保養規程定期對水泵進行維護保養，并作好相關工作記錄。

5.保證水泵房的通風、照明設施完好。

6.未經部門負責人許可，非工作人員不得入內，離開鎖門。因工作原因必須進入機房的人員，當值人員必須詳細記錄在《機房外來人員登記表》上。

2.4

照明和電氣設備

1

樓內照明

每班巡視

1

次，一般故障

8

小時內修復；復雜故障

1

日內修復。

2

樓外照明

每日巡視

1

次，一般故障

12

小時內修復；復雜故障

3日內修復；每

2

周調整

1

次時間控制器。

3

應急照明

每日巡視

1

次，發現故障，即時修復。

2.5

變配電系統

1

每日巡視檢查設備房設施設備，并填寫運行記錄；

2

每月檢查緊固系統接線端子，保證接觸良好；

3

雷雨季節來臨前檢查系統防雷接地情況；

2.6

園林景觀水系統

1

開啟景觀水前檢查系統管網及控制部件；每季度進行防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。

2

使用期間每周巡查

1

次噴水池、水泵及其附屬設施。

3

每年進行一次系統設備維護保養檢修，管道閥門油漆。

4

設置必要的安全警示標志。2.7

冷水機組的維護保養2.7.1正常運行中的維護保養及檢查（1）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量（2）系統探漏（制冷劑），發現漏點及時處理（3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力（5）檢查各種閥門是否正常（6）檢查冷水機進出水的溫度及壓力（7）檢查主電路上接線端子并有無松動壓實（8）檢查電氣控制部分有無異常；檢查各儀表、控制器的工作狀態（9）檢查機組潤滑系統機油是否充足（10）檢查制冷設備安全保護裝置整定值（11）檢查并收緊電路上的各電線接點（12）檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣2.7.2電氣控制部分維護保養（1）對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；（2）PC中央處理器、印刷線路板如出現問題，則申請外委維修2.8水循環管道部分的維護保養2.8.1水泵維修保養（1）轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；（2）檢查盤根處是否漏水成線，如是則應調整盤根。2.8.2節制閥與調節閥的維修保養（1）檢查是否泄漏，如是則應調整填料；（2）檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；（3）如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門；（4）檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。2.8.3整個循環水系統檢查及保養（1）檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊。（2）清洗水泵過濾網。（3）擰緊水泵機組所有緊固螺栓。（4）清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。（5）檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應維修或更換保溫層。2.8.4電動機維修保養（1）用500Ｖ搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ,以上，否則應進行干燥處理或修復；（2）檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規格的軸承；（3）檢查電動機風葉有無擦殼現象，如有則應修整處理。2.9冷卻塔部分的維護保養2.9.1電機部分維護保養（1）用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。（2）檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規格的軸承a）檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規格皮帶；b）檢查皮帶是否太松，如是則應調整；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修2.9.2整體檢查（1）檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴（2）清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉（3）檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（4）擰緊所有緊固件（5）清潔整個冷卻塔外表2.10末端風柜部分的維護保養（1）清潔風機盤管外殼、冷凝水盤及暢通冷凝水管（2）清洗進回風初效空氣過濾網，排除盤管內的空氣（3）檢查風機是否轉動靈活、皮帶松緊度。如有阻滯現象或皮帶過松，則應加注潤滑油和調整電機距離。如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。（4）用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5MΩ,，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修（5）清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物（6）擰緊所有緊固件2.11所有控制柜的維護保養2.11.1交流接觸器維修保養（1）清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；（2）清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器；（3）清潔鐵芯上的灰塵及臟物；（4）擰緊所有緊固螺栓2.11.2熱繼電器維修保養（1）檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；（2）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換2.11.3自動空氣開關維修保養（1）用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理；（2）清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；（3）清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)2.11.4信號燈指示儀表維修保養（1）檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的小燈泡；（2）檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。2.11.5其他項（1）清潔控制柜內外的灰塵、臟物（2