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文檔簡介

28十二月2023房地產開發策略第一章緒論

第二節房地產開發的基本特征

一、房地產開發的程序

雖然房地產開發是一個十分復雜的過程，但從操作上看，每個開發項目都可分解為4個階段。只有了解房地產開發流程和每一個開發階段的特點，才能更好地制定房地產開發策略。

1決策立項

一般又稱為可行性研究，它是指定房地產開發策略最重要的環節。這個階段需要考慮和解決的問題是：開發何種類型的房地產項目，（工業？住宅？商廈？……）在什么地方開發？開發規模多大？開發的預期效果如何？為了獲得正確的結論，這一階段必須對全國、區域的房地產市場進行系統的分析研究，開發者應對有開發可能的多個項目和地點進行初步的判斷和篩選。在此基礎上，對若干經過初步篩選的項目和方案進行財務分析評估，從中選擇最佳的項目。2開發前期的準備工作階段

在確定開發項目和地點之后，圍繞著土地這個中心問題，需要做一系列開發前的準備工作，主要內容有：（1）根據國家的土地使用政策和地方提供的用地規劃條件，進一步落實土地開發的具體范圍；（2）在獲取土地使用權之后，開展征用土地和拆遷安置等工作；（3）進行開發項目的工程勘探和規劃設計，并制定項目的建設方案；（4）完成施工現場的基礎設施配套建設，即所謂“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。為下階段的地上建設打下基礎。這一階段需要注意的兩個問題是：首先，土地是房地產開發的物質基礎，土地的供應控制在國家的手中，要及早、合法取得土地，必須掌握國家制定的土地供應政策；第二，雖然本階段尚未進行實質性的開發工作，此期也要考慮與未來開發的銜接，如：對擬建項目尋找預租、售的客戶；根據市場狀況，初步確定租金和售價；對承包商進行選擇和洽談等等。

3建設施工階段

這一階段的開發工作主要由建筑承包商按合同和規劃設計的方案實施。開發方的主要任務是：通過招投標，確定建設施工單位；保證工程施工進度，控制開發成本，解決施工中出現的糾紛，確保工程質量。要完成上述任務，開發方必須密切注意建設工程的進展，定期視察現場，加強有效的工程監理，直至竣工驗收。

4營銷階段

為了盡快回收資金，減少風險，開發商往往在建設施工階段就開始預售房屋。隨著國家對房地產業調控的力度不斷加強，目前只有在房屋主體結構竣工后，才能進入營銷階段。開發項目的營銷有出售和出租兩種方式，選擇何種方式？通常要考慮市場、物業類型等

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