城市規劃對房地產開發的調控作用（2）北京的河流

在北京有兩條河，南邊的是永定河，從北京南部穿過；北邊的河是潮白河，從北京的東部穿過，環抱著北京。

（3）都市建設的選址

《管子·乘馬》：“凡立國都，非于大山之下，必于廣川之上。高毋近旱，而水用足；下毋近水，而溝防省。因天材，就地利，故城郭不必中規矩，道路不必中準繩。”

這句話的意思確實是講：工匠要修建一個國家的國都，國都應該要在山的下面，平原的上端，也確實是修建在山前的平原地帶，因為如果修建在山上，取水困難，容易旱。如果地勢太低，為了防范夏季河水的泛濫，需要修建大量的防洪設施，成本較高。在山和平原的交界地帶修建都城最理想，同時都市建設“因天時、就地利”，即考慮天文地理，依山就勢，因此都市的形狀不必方方正正，道路也不必像繩子一樣拉得筆直。

風水有五個要素，這五個要素叫龍、穴、砂、水、向

風水上講要選這一個吉地：“龍”是指大的山脈，大的山脈走來走去，最后這山停止了，停住的地點是太行山、燕山交匯的地點，——華北平原的頂端。在這一地點，在風水上講確實是“穴”。所謂“穴”確實是山脈停止的地點。另外吉地還要有山環水抱，確實是“砂環水抱”，“砂”能夠明白得是一個丘陵、低山、次要的山，確實是要有次要的山把都市環抱起來，“砂”的出山口應該有河流，河的彎彎曲曲的把都市包圍起來。因此吉地最好要三面環山、一面臨水。這一地點應該是最理想的軍事用地。風水認為如此的地點能夠人丁興盛、財源茂盛，能夠發起長風聚氣。

北京北部是主山，周圍是次要的山脈，南面有兩條河，分不是永定河、潮白河所包圍起來。北京海拔40米，北京西邊有一個地點叫萬泉莊，泉水相當豐富，北京昆明湖的水歷史上是從玉泉山的水來的。因此好的風水都在這一地點。因此，早在春秋戰國的時候，燕國的首都就定在北京。北京正式成為國家的都成是在元以后。因此北京不論從自然條件上依舊地理條件上，甚至從風水上講差不多上符合都市選址理論。例如河北的要緊都市都在所謂的風水寶地上。

2.北京的早期都市規劃

（1）解放后北京的都市規劃

這張圖是北京總體規劃圖

從1950年開始，北京的都市規劃包括了集中式布局，即北京的進展是四環之內。以后北京人口再增加，采取組團模式，在外圍搞十個組團，原先規劃的是清河組團、北苑組團、酒仙橋組團、東壩組團、定福莊組團、垡頭組團、南苑組團、豐臺組團、石景山組團、西苑組團，每一個組團容納20萬至30萬人。也確實是講中心400萬到450萬，外圍200萬到250萬。如何分開中心城區與組團，確實是在都市里中間建一條綠環。

大伙兒看我鼠標轉過的地點確實是綠環，這一綠環面積是165平方公里。

中間是一個“凸”字形的，明清時期的老北京城，東北角確實是北京的飛機場（見下圖），兩條河是潮白河、永定河把北京環抱起來。這是新中國成立的時候對北京的都市規劃，到1992年依舊再適用如此的規劃。

深藍色的是工業區，工業區都在都市的邊緣。居住區是在都市的中央。這是社會主義打算經濟時期北京的規劃（見下圖），幾十年北京差不多上按規劃建設的，咨詢題在于改革開放以后，市場經濟條件之下，都市之間競爭猛烈，北京也要進展，也要搞工業、也要搞開發，然而在打算經濟時期，大體上從1950年至1980年這一時期進展，平均每年建設用地供應量不到十平方公里。打算經濟時期的北京，當時的北京是在紅色的范疇里，確實是延著老北京的“品”字型的內城。北京市當時周邊也沒有什么進展，黃色部分是農業地區，綠的是山區，及延慶的盆地，還有兩個水庫：密云水庫和管廳水庫。另外還有懷柔水庫（水庫用淺藍色表示）。（2）80年代后北京的規劃

80年代以后，我國進入了社會主義市場經濟的時期。從1980年至2002年北京的規模持續擴大，北京的外來的人口越來越多。到2002年，北京外來人口大體是300多萬人，本市戶籍人口1100萬人，人口數量相當于現在兩上香港。而整個城區的面積達到941平方公里，平均每年開發土地25平方公里。專門是1996年至2002年，每年平均土地供應56平方公里，最近兩年圍繞著“奧運”最高的土地供應量達到66平方公里。

北京有些郊區如通州、大興差不多與北京中心城區連在一起。

房地產進展的速度，這一張表，反映的是土地的開發速度。到1990年之后，這一土地的開發的曲線波動專門大。

下面的線GDP的增長速度，上面的線是建設用地和房地產開復工面積的增長速度，明顯房地產的增長速度遠遠超過GDP、固定資產投資的速度。專門是作為首都，房地產的投資在90年代只占到全市12%，到2002年超過一半，這是專門不正常的。

大伙兒從圖上的顏色能夠看出，黃顏色代表一般商品房，紅顏色代表高檔公寓，綠代表寫字樓，紫色代表經濟適用住房。

這確實是北京現在的商品房開發的第一個咨詢題，結構不合理。

第二，原先在北京規劃的綠化隔離帶，將中心區和外圍隔開。隔離帶中應該是樹木或農田，以保持都市的環境。然而因為房地產開發等咨詢題，現在這一條綠帶差不多不存在了。

3、北京的新一輪都市規劃

（1）北京都市規劃的進展方向

2004年，北京市修編了新一輪的總體規劃。本輪總體規劃強調的是都市要在新的起點進展，強調對房地產的引導。

北京市新的規劃圖

從新的規劃圖上看，中心城區形成了熱島，都市對工作效率和環境的阻礙專門大。因此從都市環境來講，都市開發強度不能過高，建筑物不能太密。在都市總體規劃里要先有調查研究，先搞環境調查。

北京的西部是山區和半山區，然而溫度也專門高，這是因為這一帶存在著石景山的鋼鐵中心，這也是北京環境的重要污染源。

在90年代都市進展的方向是向東南方向，面向大海、渤海灣、天津。最初的都市進展箭頭向東南天津方向、渤海灣方向進展的。這一決策應該是對的，咨詢題在于政府認同了，但開發商并不認同。這是90年代規劃圖，90年代的規劃圖，藍色的區域是按照規劃的建設用地。橙黃色用地是沒有通過規劃批準的違章建設用地。通過調查，在這段時刻按照規劃建設批準的用地只占整個用地量的30%，70%的用地是毫無規則、毫無秩序的。因此為了解決在市場經濟條件下快速進展，要專門好的引導北京的進展，最新的規劃思想是第一從更大的區域范疇考慮。這確實是區域規劃。

區域規劃對北京而言的關鍵的確實是，北京的進展應該和環渤海地區的進展，天津、唐山的進展一起來考慮，以后有一些項目不一定都在北京，拿到天津、唐山、環渤海灣。另外，在北京外圍要進展一批新的衛星城鎮。最后用高速公路將京津唐地區聯系起來。

（2）北京市“兩軸兩帶多中心”的都市規劃北京本市在規劃的時候請生態環境部門評估，紅色是適宜建設用地，對生態沒有阻礙；以后北京建設用地從生態的角度來講，還有2200至2400平方公里的土地能夠開發，要緊位于都市的東部和南部。西部和北部地區生態比較敏銳，不適合建設用地。以后北京的空間管制就得考慮生態那個重要的因素。在這一基礎之上，北京構思了一個進展戰略。

都市規劃不完全是一個建設的藍圖，第一進展的藍圖是用了一個“兩軸兩帶多中心”的進展設想。

“兩軸”是指在北京有兩條重要的軸線，一條是南北軸線，即封建時期明清北京城的軸線。另一條東西軸線是解放后開避的天安門前面的東西長安街，向東一直延伸到通州，向西一直到石景山。北京的進展以后的重點，第一在這兩條軸線上加大建設。

“兩帶”是指西邊綠色的帶是生態的建設，在這一地區不能搞工業，不能污然，只能進展旅行業和高新技術產業。重點我們的產業和人口集中在東邊的產業帶上。這一產業帶指向東南方，符合原先的都市進展方向，因此叫“兩軸兩帶”。

“多中心”是原先在北京中心圍繞著天安廣場、故宮，還有三大商業中心——五府井、西單、前門。以后北京的功能要疏散到郊區的十一個新城，其中通州、順義、亦莊是重點建設的新城。

為了實現北京向東南方向進展，因此除了現有的一條京津塘高速公路以外，現在京津第二高速公路動工了，北京到天津都市鐵路也已動工。北京到上海高速鐵路明年動工，北京到沈陽的高速鐵路都需通過天津，因此能夠看到北京向東南方向進展的目標是確定的。除此以外，為了使中心城區的人口能夠向外疏散，對外來的每一個新中心的產業作了研究工作。

都市規劃有遠期的和近期之分，“十一五”期間北京的建設重點在這“兩軸”上。南北的軸重點在奧體中心。另外預備在南中軸上建一個大型購物中心。東西的進展軸，第一建設的是北京的商務中心（CBD）。結合首鋼的搬遷，預備在石景山建設綜合服務中心。在東邊的通州建設行政單位的文化產業。

最近五年北京的建設確實是在兩條軸上，只有一個例外確實是中關村的海淀園。從以后看，北京最老的三大商業中心——前門、王府井、西單，五年之內要演化新的中心：CBD、奧體中心、奧運中心、海邊區科教中心。再向遠期進展東邊到通州，南邊到亦莊、南苑，西邊的石景山都要形成新中心。

（3）以后的北京的進展熱點

從以后的格局看，東邊紅色的是產業帶，綠色的是生態產業。在用地咨詢題上，北京的總體規劃也進行了空間操縱，黃色和橙色是承諾都市建