中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效應(yīng)研究

一、房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的帶動作用研究近年來，隨著我國城市化進程的加快和住房制度改革的深入，政府提出了多項支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，促進了房地產(chǎn)快速發(fā)展。2004年，建筑和房地產(chǎn)價值占gdp的比例接近10%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給居民提供了新的資產(chǎn)持有形式和投資渠道,房產(chǎn)已成為城鎮(zhèn)居民最主要的家庭財產(chǎn),李揚等人(2004)的研究顯示,在城鎮(zhèn)居民的家庭財產(chǎn)構(gòu)成中,房產(chǎn)的比重為48%,遠(yuǎn)高于金融資產(chǎn)(比重為35%)。房地產(chǎn)業(yè)對中國調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、促進經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。當(dāng)一國或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平達到一定高度后,人們對房地產(chǎn)的需求將日益增長,由此帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮,同時,房地產(chǎn)業(yè)會成為經(jīng)濟增長點,成為整個國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。如在美國,從戰(zhàn)后經(jīng)濟發(fā)展歷程來看,房地產(chǎn)業(yè)為其高速發(fā)展提供了強大的物質(zhì)保證,房地產(chǎn)已成為美國的重要經(jīng)濟支柱,1987～2001年期間,房地產(chǎn)增加值占GDP的比重都維持在11%～12%之間。房地產(chǎn)業(yè)會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生“帶動效應(yīng)”,從產(chǎn)業(yè)特性上分析,由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長、涉及面較廣,房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位決定了它對其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟其他行業(yè)的帶動作用,學(xué)者們已作了大量研究,如石志華(1997)認(rèn)為,住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動建筑、建材、冶金等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展。劉水杏(2004)的研究發(fā)現(xiàn),在1977～1990年期間,美國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的帶動效應(yīng)系數(shù)為1.33,1970～1990年期間,日本房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟帶動效應(yīng)為1.56。在英國,1968～1990年期間里,房地產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)系數(shù)為1.83。王國軍、劉水杏(2004)對中國40個產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)進行了研究,結(jié)果表明,房地產(chǎn)業(yè)的總帶動效應(yīng)為1.416。王飛、黃滿盈(2005)從房地產(chǎn)開發(fā)和銷售兩方面研究了中國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用,研究發(fā)現(xiàn),2002年和2003年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售對整個經(jīng)濟的誘發(fā)額分別高達GDP的7.6%和7.2%。但房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟產(chǎn)生促進作用需要有一定的前提條件,即房地產(chǎn)業(yè)必須與國民經(jīng)濟保持健康協(xié)調(diào)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)發(fā)展過熱情況,會對整個國民經(jīng)濟造成不良影響。一方面,過快上漲的房地產(chǎn)價格將占據(jù)人們的大部分可支配收入,從而產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”;另一方面,當(dāng)過熱的房地產(chǎn)業(yè)回歸到正常的發(fā)展路徑上時,人們所持有的房地產(chǎn)市值會縮水,從而使人們所持財富的數(shù)量減少,產(chǎn)生“財富縮減效應(yīng)”。值得關(guān)注的是,房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展將誘導(dǎo)與房地產(chǎn)緊密關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的畸形過熱發(fā)展,損害國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此,我們認(rèn)為,在討論房地產(chǎn)業(yè)對一國經(jīng)濟的促進作用時,需要一分為二地進行分析。基于這樣一種認(rèn)識,本文擬利用境內(nèi)外的相關(guān)數(shù)據(jù),從理論分析和經(jīng)驗證據(jù)兩方面來探討研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟增長之間的內(nèi)在聯(lián)系。二、房地產(chǎn)價格采購費用的基本概念房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平同經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在較高的相關(guān)性,因此,可以用房地產(chǎn)業(yè)增加值與國民經(jīng)濟發(fā)展水平之間的相對關(guān)系來研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。本文將應(yīng)用房地產(chǎn)增加值占GDP比重及房地產(chǎn)業(yè)增加值與可支配收入水平之間的時間序列相關(guān)系數(shù)作為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的宏觀指標(biāo),前者反映了房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的地位,表征一個國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段;后者從房地產(chǎn)業(yè)的消費角度分析房地產(chǎn)業(yè)價格水平狀況與整個社會購買力之間的內(nèi)在聯(lián)系。研究表明,一國或地區(qū)的房地產(chǎn)價格取決于轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展水平,經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)內(nèi)在價值的高低(楊朝軍、廖士光,2005)。當(dāng)房地產(chǎn)價格的上漲幅度遠(yuǎn)高于GDP的增長幅度,房地產(chǎn)價格明顯高于其內(nèi)在價值時,表明房地產(chǎn)價格與國民經(jīng)濟發(fā)展水平不相協(xié)調(diào),房地產(chǎn)出現(xiàn)價格泡沫并誘發(fā)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)過熱狀況。因此,本文將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“過熱”定義為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“價格泡沫”。從微觀經(jīng)濟單位(家庭)視角出發(fā),可以從兩個方面來評判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平,一是從房地產(chǎn)價格與租金之間的對比關(guān)系,通過比較房地產(chǎn)價格與其投資收益的均衡關(guān)系來衡量房地產(chǎn)業(yè)是否存在過熱發(fā)展導(dǎo)致價格畸高的情形;二是從房地產(chǎn)價格與居民家庭收入之間的對比關(guān)系,通過比較房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)最終消費者的現(xiàn)實購買力來衡量房地產(chǎn)價格是否虛高。據(jù)此可以構(gòu)建兩個指標(biāo)來反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平,即房價租金比和房價收入比,它們是反映房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的微觀指標(biāo)。房地產(chǎn)租金側(cè)重于反映房地產(chǎn)作為生產(chǎn)和生活資料屬性的價格,即租金是房地產(chǎn)使用價值的價格表現(xiàn),它全面綜合地反映了經(jīng)濟基本面因素(如居民可支配收入、國民經(jīng)濟增長)對房地產(chǎn)需求的影響。房價收入比是衡量房地產(chǎn)發(fā)展程度的另一個微觀指標(biāo),在聯(lián)合國人類住區(qū)(生境)中心所發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》中,“房價收入比”被定義為“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”(楊文武,2003)。一般認(rèn)為,房價收入比的正常范圍為4～6倍,這是由20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安德魯·海默(AndrewHamer)在研究中國住房制度改革時提出的“比較理想”比例。三、房地產(chǎn)和經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的積極經(jīng)驗(一)房地產(chǎn)附加值占gdp比重的中長期變化在現(xiàn)代經(jīng)濟中,房地產(chǎn)是最基本的生活資料和發(fā)展資料,同時也是重要的投資品種。房地產(chǎn)業(yè)具有工程價值量大、生產(chǎn)周期長等特點,屬于資本密集型和勞動密集型產(chǎn)業(yè),決定了房地產(chǎn)開發(fā)中需要有較多的物質(zhì)資本和人力資源投入,因此,只有當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后,整個社會才能聚集起足夠的資本,用以滿足房地產(chǎn)的開發(fā)、投資和發(fā)展需要以及居民的消費需要。隨著一國人均可支配收入水平的上升和消費結(jié)構(gòu)升級,房地產(chǎn)才能上升為普通大眾的主要消費品。與經(jīng)濟發(fā)展所呈現(xiàn)的階段性特征類似,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也會呈現(xiàn)出階段性特征,可以根據(jù)一國經(jīng)濟發(fā)展水平(此處以人均GDP來反映)劃分房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段。以美國和德國為例,20世紀(jì)60年代前是各自房地產(chǎn)業(yè)的初級發(fā)展階段,在這一階段,兩國人均GDP水平均低于3000美元,居住支出占消費支出的比重在10%附近。在房地產(chǎn)業(yè)的過渡發(fā)展階段,兩國人均GDP介于3000～8000美元之間,居民居住支出在消費支出中的比重增長至15%以上。從20世紀(jì)80年代中期(美國是1970年代中期)至今,兩國房地產(chǎn)業(yè)已處于高級發(fā)展階段,這一階段中,人均GDP在18000美元以上,居住支出在消費支出中的比重也呈現(xiàn)上升趨勢,美國在1985年增長至29.6%,德國在1987年增長至19.6%。在美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三個階段中,一個顯著的特征是房地產(chǎn)增加值占GDP比重發(fā)生了較大的變化,在1929～1945年期間,由于經(jīng)濟危機和二次大戰(zhàn)的影響,房地產(chǎn)增加值占GDP的比重呈現(xiàn)波動的狀況,為了剔除這些短期非正常因素和經(jīng)濟周期性變化的影響,此處利用Hodrick-Prescott濾波(簡稱為H-P濾波)方法1來進行處理,將中長期變化趨勢與短期波動成分分離開來,可以得到房地產(chǎn)增加值占GDP比重的中長期變化趨勢(見圖1)。從圖中可以發(fā)現(xiàn),H-P濾波后的比重明顯呈現(xiàn)出兩個階段的特征,在第一階段(1929～1950)中,房地產(chǎn)增加值占GDP的比重主要介于4%～6%之間;在第二階段(1951～2004)中,房地產(chǎn)增加值占GDP的比重上升并維持在7%～9%,這表明,隨著一國經(jīng)濟的增長,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從初級發(fā)展階段過渡到高級發(fā)展階段后,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的相對比重上升并維持在一個較小的波動范圍內(nèi)。如果房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重持續(xù)向上并突破這一合理區(qū)間范圍,則表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入發(fā)展過熱的狀態(tài),將影響整個國民經(jīng)濟的良性發(fā)展趨勢。德國實例可進一步驗證房地產(chǎn)業(yè)進入高級發(fā)展階段后在國民經(jīng)濟中穩(wěn)定的比例關(guān)系。由于無法獲得德國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù),而建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度系數(shù)較高,此處用建筑業(yè)替代房地產(chǎn)業(yè)來研究房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的相對比重。自20世紀(jì)80年代中期以后,德國的房地產(chǎn)業(yè)進入高級發(fā)展階段,從表1中可以發(fā)現(xiàn),在1985～1993年期間,德國建筑業(yè)占GDP比重相當(dāng)穩(wěn)定,維持在5%～6%的變動范圍內(nèi)。(二)可支配收入與房地產(chǎn)增長的相關(guān)性分析由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān),而可支配收入水平是反映經(jīng)濟增長水平的重要指標(biāo),因此,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平應(yīng)與居民可支配收入水平密切相關(guān),它們之間存在著相互影響的雙向作用關(guān)系。這種雙向作用關(guān)系具體表現(xiàn)為:一方面,隨著居民可支配收入的增加,對房地產(chǎn)的現(xiàn)實需求也會隨之增加,從而會促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;另一方面,隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,通過房地產(chǎn)業(yè)對其上下游產(chǎn)業(yè)的帶動作用,會對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生拉升作用,最終提高居民的可支配收入水平。因此,從理論分析來看,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平應(yīng)該與居民可支配收入水平間存在顯著的相關(guān)性。以美國房地產(chǎn)業(yè)為例,在1929～2004年期間,美國房地產(chǎn)業(yè)增加值與居民可支配收入之間呈現(xiàn)出相近的變化形態(tài)。為了進一步理解房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的內(nèi)在聯(lián)系,筆者利用時間序列中的協(xié)整(co-integration)和因果關(guān)系檢驗(Grangercausalitytest)進行研究。由于1929～1933年是美國經(jīng)濟危機時期,隨后的1930年代和1940年代中期爆發(fā)了第二次世界大戰(zhàn),因此,為了剔除危機及戰(zhàn)爭這種非正常的偶然因素影響,將研究時間縮減至1946～2004年。協(xié)整關(guān)系檢驗結(jié)果表明,在5%顯著水平下,房地產(chǎn)增加值與居民可支配收入之間存在著一個協(xié)整方程,即它們之間存在著長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系(見表2的第一部分),且協(xié)整系數(shù)和協(xié)整方程(此處省略)表明它們之間存在著顯著的正向變動關(guān)系。同時,Granger因果關(guān)系檢驗也表明,可支配收入與房地產(chǎn)增加值之間存在著顯著的雙向因果關(guān)系(見表2第二部分),表明隨著可支配收入的增加,人們消費支出的數(shù)量和相對結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化,支出總數(shù)量會增加,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,誘導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長,即居民可支配收入的增加會引致房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(10%置信水平下顯著);房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又會帶動與其相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,促進整個國民經(jīng)濟的增長,最終提高居民可支配收入水平,即房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長會引致居民可支配收入的增加(1%置信水平下顯著)。由此可見,房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著相互促進的互動關(guān)系。四、日本房地產(chǎn)泡沫的破裂,使日本處于發(fā)展期,兩作為國民經(jīng)濟的重要組成部分,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與整個國民經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)。如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱,則會衍化出很多問題,進而影響整個國民經(jīng)濟的良性發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展會引發(fā)整個國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的畸形調(diào)整。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)和部門較多,一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱,則房地產(chǎn)業(yè)通過其“后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)”拉動其上游部門或行業(yè)的過熱發(fā)展,通過其“前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)”推動其下游部門或行業(yè)的過熱發(fā)展。這樣,與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)得到較快的發(fā)展,而與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較低或是不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則受到阻滯,造成整個國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,這種變化并不是因為整個國民經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康升級轉(zhuǎn)型造成的,而是由于房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展引致的,因此,這種經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整是畸形的,將使得整個國民經(jīng)濟發(fā)展過多地依賴于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,當(dāng)這種依附程度逐漸加重到一定程度時,會出現(xiàn)國民經(jīng)濟的“房地產(chǎn)化”,影響國民經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展還會引發(fā)“擠出效應(yīng)”。在房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展中,房價急劇上漲,居民為購買住房而承擔(dān)的費用及其他相關(guān)成本支出也隨之增加,在既定的可支配收入水平或可支配收入水平增長幅度低于房地產(chǎn)價格上漲幅度的情形下,增加的還款支出會壓縮居民的其他正常支出,從而使居民的消費結(jié)構(gòu)及消費水平發(fā)生變化,產(chǎn)生消費的“擠出效應(yīng)”,影響國內(nèi)消費水平的提高。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)一定比重后,一旦房地產(chǎn)業(yè)因發(fā)展過熱而被迫向合理水平調(diào)整時,整個國民經(jīng)濟會受到嚴(yán)重影響。日本房地產(chǎn)業(yè)是最典型的案例。在第一階段中(1955～1987年),日本的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著密切的依存關(guān)系,具體表現(xiàn)為地產(chǎn)價格指數(shù)與GDP之間的相關(guān)系數(shù)2顯著為正且高達0.9839(相關(guān)系數(shù)的P統(tǒng)計值為0.0001),這表明在發(fā)展比較正常時,日本房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系。但是一旦泡沫破滅,房地產(chǎn)的衰退對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響,從圖3中可以發(fā)現(xiàn),在第二階段里(1988～2002年),日本經(jīng)濟增長明顯放緩,在有些年份中出現(xiàn)零增長甚至是負(fù)增長,日本地價指數(shù)則從大幅上升變?yōu)榇蠓陆?到2002年,地價指數(shù)已經(jīng)下跌至20世紀(jì)80年代初期的水平,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個國民經(jīng)濟的增長明顯發(fā)生背離,這表明,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)因為發(fā)展過熱而與國民經(jīng)濟發(fā)生嚴(yán)重偏離時,房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的關(guān)系從協(xié)調(diào)變?yōu)槲蓙y,它們之間并不存在顯著的相關(guān)性。日本在20世紀(jì)80年代后期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫還可以通過房價收入比來反映,如果用房價收入比來衡量日本東京圈房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度(見表3),可以發(fā)現(xiàn),日本東京圈標(biāo)準(zhǔn)普通公寓的住房價格與每戶家庭年收入之間的比值變化,印證了本文圖3中的發(fā)展階段劃分。隨著日本房地產(chǎn)泡沫的破裂,“財富縮減效應(yīng)”逐漸顯露出來,居民持有的不動產(chǎn)價值和財富總量水平顯著減少,在這種經(jīng)濟環(huán)境下,居民對未來經(jīng)濟的預(yù)期趨于悲觀,影響其當(dāng)期的消費水平和消費結(jié)構(gòu),最終影響國民經(jīng)濟發(fā)展。從1991～2004年,日本的房地產(chǎn)價格已經(jīng)連續(xù)13年下跌,國民的消費能力急劇下降,使日本經(jīng)濟陷入通貨緊縮的困境。除了日本房地產(chǎn)市場泡沫之外,中國香港1997年的房地產(chǎn)泡沫事件是房地產(chǎn)過熱發(fā)展對宏觀經(jīng)濟造成嚴(yán)重負(fù)面影響的另一個典型案例。20世紀(jì)90年代初期,國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn),樓地價飆升,嚴(yán)重脫離居民真實購買力。從1989～1997年第三季度,香港房地產(chǎn)的價格上漲了三倍多。對于香港而言,房地產(chǎn)業(yè)是其一大支柱產(chǎn)業(yè),在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中所占比重較大,1994年房地產(chǎn)增加值占GDP的比重達到12.3%,但到1997年,房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)增加值占GDP比重已超過40%,房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)總投資的2/3,整個經(jīng)濟呈現(xiàn)“房地產(chǎn)化”。圖4進一步表明,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展時,它們之間呈現(xiàn)較強的正相關(guān)關(guān)系,一旦房地產(chǎn)業(yè)因發(fā)展過熱而被迫作出調(diào)整時,它與國民經(jīng)濟之間的相關(guān)性變得紊亂。從圖中還可以發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)泡沫破滅前,香港的GDP水平呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢,但當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅后,GDP出現(xiàn)連續(xù)的負(fù)增長。香港1997年的房地產(chǎn)泡沫還可以通過房價租金比(房價與年租金的比值)這一微觀指標(biāo)來反映(見表4),表中反映了1985～1997年期間香港住宅市場上高檔住宅的房價租金比和住宅市場平均房價租金比,表4可以清楚反映了香港房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的價格泡沫。在1997～2003年期間,香港因房地產(chǎn)泡沫破滅,全港樓價一路下跌,至2003年下跌了60%左右,給香港經(jīng)濟帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。香港失業(yè)率逐年增加,從1997年的2.5%上升到2003年的7.9%,這是近二十年來的最高失業(yè)率;零售業(yè)銷售總額大幅下降,從1997年的2349億港元下降至2003年的1729億港元,降幅為26%;房地產(chǎn)增加值從1997年1356.5億港元下降到2002年的811.3億港元,下降幅度高達40%;房地產(chǎn)增加值占GDP的比重則從1997年的10.7%下降到2002年的6.13%。五、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過剩的原因前文成熟房地產(chǎn)市場經(jīng)驗與教訓(xùn)的實證研究表明,依據(jù)人均GDP水平和房地產(chǎn)增加值占GDP的比重這兩個指標(biāo),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)可劃分為初級發(fā)展階段、過渡發(fā)展階段和高級發(fā)展階段,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)進入高級發(fā)展階段后,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不會隨著國民經(jīng)濟的增長而不斷上升,而是維持在一個較窄的變化范圍內(nèi)。同時,一國房地產(chǎn)業(yè)必須與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展,它們之間存在著環(huán)向作用關(guān)系。但是,一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱狀況,則會導(dǎo)致國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展。對照中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,筆者有如下幾點啟示。中國房地產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展水平不高從下表5中可見,盡管中國房地產(chǎn)業(yè)增加值呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢,同境外成熟國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場相比,中國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重仍然較低,同時,2004年全國人均GDP為1269美元,表明中國的房地產(chǎn)業(yè)在整體上仍處于初級發(fā)展階段。行業(yè)發(fā)展迅速,增長迅速根據(jù)前文房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的劃分標(biāo)準(zhǔn),進入過渡發(fā)展階段的重要標(biāo)志之一是人均GDP水平介于3000～8000美元。2004年,上海、蘇州、無錫、杭州和寧波等東部沿海發(fā)達城市的人均GDP水平分別達到6661美元、6984美元、6362美元、4718美元和4680美元。另以上海為例,2000～2004年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的平均比重已達到6.9%的水平,表明中國沿海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)突破初級發(fā)展階段而進入過渡發(fā)展階段。同時,中國沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,有力地促進了國民經(jīng)濟增長。中國在20世紀(jì)90年代后期由于受東南亞金融危機影響,國內(nèi)經(jīng)濟需求不足而出現(xiàn)通貨緊縮跡象,中央政府通過實行寬松的貨幣政策和財政政策引導(dǎo)和刺激國內(nèi)投資,房地產(chǎn)投資迅速成為拉動內(nèi)需的重要力量(見表6),在逐年增加的投資作用下,國民經(jīng)濟整體水平呈現(xiàn)較快的上升態(tài)勢。上