房地產市場調查與預測專題報告一、調查目的

寒假期間，為了增長見識，更好的了解本專業今后要面臨的工作方向，為了之后的學習更有著重性。本次我向一名員房地產公司員工進行了關于方房地產市場情況面的詢問調查學習，學到了許多書本以外的知識，收獲很多。下面是我對進行房地產市場情況的一點簡單探討

二、調查時間：

20xx年2月12日

調查地點：房地產公司

調查過程：詢問房地產經理

三、調查方法：

觀察分析法，資料分析法

內容：了解當今及未來房地產市場情況，互聯網對房地產的介入情況，地產服務市場是否存在。

四、調查的結論：

1、房地產網站繁多，功能，資訊內容相近

2、現有房地產網站多立足本地，只起到互聯網廣告的作用，未能發揮互聯網無地域的優勢，這可能是由于互聯網技術所決定的，由于HTML表現手法有限，極大地制約了房地產網站的跨地域發展。

3、房地產網站表現形式。

A，HTML超文本文件格式。運用圖片，文字和超級連接表現樓盤，這是現在房地產網頁主要表現形式。B，360度環景技術。能表現東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉觀察。這一技術已出現，但還沒普及，應用此技術網站極少。C，VRML虛擬現實技術。應用電腦三維技術，能表現物體空間結構，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質與現實有差異。至今沒出現這類商業地產網站。

4、未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產市場需求將轉為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費者追求的是高品質的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴散，導致得到這些信息，將耗費不少時間與精力。

5、地產商銷售手段需要創新。隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力。消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績。因此房地產需要銷售模式的創新，需要低成本，高效，實用的銷售手段。

6、二手市場將相對活躍城區范圍的擴大，是二手交易的主要動因。樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的。

7、現今房地產網站信息遠未達到消費者要求，需要技術創新。如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網站需要新的表現手段展示樓盤。只要互聯網能提供足夠的信息，網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞。

8、房地產推廣是一個高利潤行業，如果互聯網是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產推廣上必有作為。可以利用虛擬現實技術建立房地產網站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產開發商，而非消費者?，F在很少地產商愿意在互聯網上做廣告，究其原因，為以下幾點：

1：認為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應。而互聯網廣告確實被動的，消費者愿意才會看。這一想法是但從廣告目的出發的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因。而事實上，互聯網廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站，而且在網上做廣告是無地域限制，無時間限制的。

2：認為互聯網還沒普及。這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因。就現在產業結構及人口結構考慮，未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人群中。

3：認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富。的確，用傳統超文本格式（HTML）表現房地產信息，遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求。這也是房地產網站需要技術創新的原因。地產商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤，所以，房地產網站的服務對象必須為房地產準消費者，而不是地產商，要吸引房地產準消費者，從而吸引地產商廣告投放。

就調查所得的資料統計，如果房地產網站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期?？紤]網站的營運成本遠低于不同廣告公司，應用虛擬現實這一互聯網創新技術建立房地產網站，提供房地產信息服務市場存在，風險很少。

房地產市場調查與預測專題報告當前，國家正值全面建設小康社會新的歷史時期，各行各業都在迅猛發展，房地產作為社會發展的基礎產業，必將有著廣闊的發展前景。對處于西部貧困地區的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業的快速健康發展，筆者結合十余年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設為主體，大力開發城市小區、新區，不斷推進城市化進程

住宅業是房地產業的主體，這是發展房地產業的初衷所決定的。隨著城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區域化的特點更加顯現，住宅業在房地產業的主體地位將有所改變。但現階段對于西部貧困地區縣城而言，城市的規范性建設才剛剛起步，房地產業的發展仍然要以住宅業為主體，并且這種主體地位將持續很長一段時間。按照宣恩縣城的發展規劃，新一輪的住宅業建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，著力搞好興隆小區和五把車小區建設。在小區開發中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當于現有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區縣級城鎮發展中，在相當長一段時期以內房地產業必須以住宅業為主體，這是由客觀現實所決定的。

二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷優化城市結構，提升城市功能

西部地區縣城的房子大多建于上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環境欠優?，F在，隨著城市發展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現有居民的意愿和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環境，提升檔次，讓新建房既有現代氣息，又具傳統內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閑廣場，因為它是一個城市文明的窗口。最大程度地發揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷優化城市結構，提升城市功能。

三、以培育房地產開發企業為支撐，著力整合房地產業市場要素，全面促進縣域經濟發展

房地產開發企業是房地產業發展的必然產物，是城鎮化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發展。目前西部地區縣城房地產業大多剛剛起步，開發還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發育不健全，市場運作不規范，從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發企業，因為企業是市場主體，只有充分發揮房地產開發企業的主體作用，優化資源，不斷整合房地產業的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業的健康發展。要給西部地區縣城房地產開發企業以政策方面的傾斜：

一是降低準入“門檻”，以四級房地產開發企業為例，其注冊資本金應降低到xx萬元；

二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發企業，從土地供應、項目審批、市場準入、開發貸款、稅費減免等方面給予政策優惠等；

三是建立規范化的房地產開發經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。

四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平

據調查，西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發展房地產業的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現購房愿望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點抓好：

一是建章立制，規范管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細則及相關的管理制度；

二是理順機構，統一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統一核算，整合實力，規避風險。

三是強化歸集、發展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉鎮。

建立和完善政策性住房貸款和商業性住房相結合的住房信貸體制：

一是要發展政策性住房貸款，大力發展住房公積金個人貸款業務，降低職工購房成本；

二是要積極發展商業性住房貸款。各商業銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據當地住房發展規劃，合理核定個人住房貸款規模，規范擔保行為，簡化辦事程序，方便個人貸款，增強購房能力。

房地產市場調查與預測專題報告一、調查背景

隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。

進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，房地產的價格不斷攀升，創造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌入到房地產領域中，致使房地產泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，房地產市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產事業的未來會如何發展展開多方面的調查。

二、調查目的

面對逐漸回歸于理性的房地產市場，未來的房地產是否會如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調查就是針對房地產市場未來的的發展趨勢。

三、調查情況

1、我國房地產業的現狀

自黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。

自20XX年起，本來相對平穩的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以后房價還會繼續增長，紛紛搶購房產。這使得一些房地產開發商看準了時機都搶著開發未開發的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。

進入20XX年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續發展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數，這場危機對我國房地產行業的沖擊也是顯而易見。

次貸危機對我國的房地產行業有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20XX年底至20XX年6月的多時間里，美聯儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20XX年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產泡沫不斷膨脹，房地產行業不斷飆升。

房地產的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現象持續了幾年的時間。不管是商業營業用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產，普通一些的老百姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20XX年有較小回落，20XX年至都保持了高速增長狀態，隨著國內房地產調控政策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。國家統計局發布的數據顯示，20XX年上半年全國房地產開發投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續兩個月出現回落。從投資結構來看，房地產開發商將投資對象逐漸從商業營業用房轉向住宅投資。

從房地產開發的狀況上來看：據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開發商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署發布的《24個市縣至土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部聯合召開的電視電話會議中，通報了20XX年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省(區、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20XX年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。

進入20XX年盡管房地產投資增速回落，但其余幾個指標已有所改善。數據顯示，20XX年1-6月份，房地產開發企業住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內整體市場供應無虞。數據還顯示，20XX年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。

從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從20XX年至，銷售量不斷增加，即使在20XX年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道房地產市場相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。

2、居民預購房情況

根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買住房的人占大多數，一般想買70—150平米之間的`房子，人們所能承受的的價格大概在2000—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。

在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。

2、居民預購房情況

根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買住房的人占大多數，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在2000—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。

在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重，小區的物業普遍高于郊區，郊區的空氣質量、環境都比較好，購房者更傾向與環境比較好的郊區。

3、房地產業成為GDP上升的重要力量

政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產行業也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產行業撬動銀行信貸資金的有力工具。

4、房地產的價格

我國商品房價格一直保持穩定增長的趨勢，但是在，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據報道北京六環以內的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。

5、20XX房地產業整體形勢

從對前幾年的房地產現狀分析來看，20XX年房地產業的整體形勢是趨于平穩的。就目前來看，20XX年的樓市要好過于20XX年。

中國房地產研究會副會長指出，房地產市場的情況總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩健增長的情況下達到基本的統一。在發展這一輪的調控下來以后，中國房地產市場出現兩個反差。

第一個反差是大城市和中小城市實現了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現恐慌性購房，這其實是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經出現恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。

第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發商在20XX年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整是進一步加強調控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發商很有意思，前兩年向二三