2023年估價原理與方法題庫

題號一二三四五六閱卷人總分

得分

注意事項：

1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規范；考試時間為120分鐘。

2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、地區、準考證號涂寫在試卷和答

題卡規定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂；非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體

工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區域內規范作答，超出答題區域

書寫的答案無效：在草稿紙、試卷上答題無效。

A卷（第I卷）

第I卷（考試時間：120分鐘）

一、單選題

1、城市租金支付能力由高到低排序正確的是（）。

?A.零售業、專業服務業、輕工業、批發業、高密度多層住宅

"?B.專業服務業、零售業、輕工業、批發業、高密度多層住宅

兇?C.批發業、零售業、專業服務業、輕工業、高密度多層住宅

爰

?D.輕工業、零售業、專業服務業、批發業、高密度多層住宅

答案：A

本題解析：

城市內不同用途的地租支付能力如圖3-1所示：

地

租

支

付零售業

能

力

業

批發

業和

輕【:

業、

服務

住宅

多層

宅

平房住

農業

0

心距離

離市中

區

住宅

多層

區

住宅

平房

胡務區

能力

支付

地租

途的

同用

內不

城市

圖3-1

，并且

下降

或者

上升

持續

程是

動過

的變

價格

地產

當房

格，

來價

產未

房地

測算

勢法

期趨

用長

2、運

算。

進行測

用()

宜選

，則

接近

大致

比率

幅度

降的

或下

上升

各期

法

減量

均增

A.平

度法

展速

均發

B.平

均法

動平

C.移

勻法

數修

D.指

：B

答案

:

解析

本題

法

速度

發展

平均

點］

［知識

積為

筑面

分建

共部

的公

分攤

,應

2m2

積為13

使用面

,套內

145m2

面積為

內建筑

宅的套

某套住

3、

2。

()元/m

格為

的價

計算

面積

建筑

宅按

套住

則該

m2,

0元/

為350

的價格

積計算

建筑面

按套內

9m2,

0

A300

B.3277

C.3295

D.3599

：C

答案

:

解析

本題

x?

的價格

面積下

內建筑

格=套

下的價

筑面積

式，建

根據公

，可

依題意

套黑1黑=35OOX禹=3295（元/m>

4、（）房地產的區位優劣，主要是看其交通條件、周圍環境和景觀、配套設施完備程度。

?A.辦公

?B.商業

?C.居住

?D.工業

答案：C

本題解析：

居住房地產的區位優劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環境。其中，別墅的要

求是接近大自然，周圍環境良好（如有青山、碧水、藍天），居于其內又可保證一定的生活私密

性。

5、新開發的房地產、舊的房地產、在建工程、計劃開發建設的房地產，都可運用（）進行估價。

?A.市場法

?B.收益法

?C.假設開發法

?D.成本法

答案：D

本題解析：

成本估價法適用的對象十分廣泛，新近開發建設完成的房地產（簡稱新開發建設的房地產）、可

以假設重新開發建設的現有房地產（簡稱舊的房地產）、正在開發建設的房地產（即在建工程）、

計劃開發建設的房地產（如期房），都可以采用成本法估價。

6、下列敘述反映"陽陽偏盛"的是

?A."重寒則熱，重熱則寒"

?B."陽虛則外寒，陰虛則內熱"

?C."陰勝則陽病，陽勝則陰病"

?D."陰陽離決，精氣乃絕"

答案：C

本題解析:

陰陽偏勝即陰勝、陽勝，是屬于陰或陽任何一方高于正常水平的病變。"陽勝則熱，陽勝則陰病"：

陽勝一般是指陽邪致病，是陽的絕對亢盛；但陽長則陰消，陽偏勝必然要導致傷陰，故說陽勝則

陰病。"陽勝則熱"，是指因陽邪所致疾病的性質而言；"陽勝則陰病”，是指陽勝的病變必然損傷

人體的陰液。“陰勝則寒"，是指因陰邪所致疾病性質而言；陰勝則陽病”，則是指陰勝的病變必

然損傷人體的陽氣。

7,某宗土地的總面積為5000m2,容積率為2,剩余使用年限為30年，用途為工業，現可依法

變更為商業用地，容積率提高到3,剩余使用年限不變。現時該類工業用地50年期的建設用地

使用權樓面地價為2000元/m2,工業用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業建設用地

使用權土地單價為12000元/m2,商業用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應補交的

地價款為（）萬元。

?A.4000

?B.4004

?C.4021

?D,4037

答案：D

本題解析：

該類工業用地30年期使用權樓面地價為：

匕=%

(i+y)v-i

二2000x

該類商業用地30年期土地使用權土地單價為:

(i+y廣T(i+y)"-i

v=v

nx(i+W'T

(1+10%)g°X[(1+10%廣-1

=12000x

[(1+10%)"-1

=11567.89(元/nf)

故補地價（總價）=11567.89x5000-1746.60x2x5000=4037（萬元）。

8,按房地產的（）來分，房地產可分為居住房地產、商業房地產、工業房地產及特殊房地產等。

?A.收益性

?B用途

?C.市場性

?D.地段

答案：B

本題解析：

居住房地產、商業房地產、工業房地產及特殊房地產是在用途上不同的房地產。

9、預計某宗房地產未來每年的有效毛收入不變為18萬元，運營費用第一年為9萬元，此后每年

會在上一年的基礎上增長2%,則該類房地產的合理經營期限應為（）年。

A.34

B.35

C.36

D.37

答案：C

本題解析：

根據公式求得該類房地產的合理經營期限為：l—E（1+gE）n-l=0,18-9x（1+2%）n-l=

0,n=36（年）。

10、”......三陽脈衰于上，面皆焦，發始白......"是指

A.男子，六八

?B.男子，七八

?C.女子，六七

?D.女子，七七

答案：C

本題解析：暫無解析

11、黑睛由何臟之精氣上注濡養

?A.心

?B.肝

?C.脾

?D.肺

答案：B

本題解析；

肝調節血量：人動則血運于諸經一一全身各部得以濡養；人靜則血歸于肝臟一一以備不時之需。

五輪學說”：瞳仁屬腎，稱為水輪；黑睛屬肝，稱為風輪；兩眥血絡屬心，稱為血輪；白睛屬肺，

稱為氣輪；眼瞼屬脾，稱為肉輪。

12、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于

?A.怒則氣上

?B.驚則氣亂

?C.悲則氣消

?D.恐則氣下

答案：A

本題解析：

七情影響臟腑氣機如下：（1）怒則氣上一一過度憤怒，使肝氣橫逆上沖一一頭脹頭痛、甚則嘔血、

昏厥。（2卜喜則氣緩一一過喜使心氣渙散，神不守舍一一精神不集中，甚則失神狂亂。（3）悲則氣消

一一過度悲憂，損傷肺氣一一精神萎靡，氣短乏力。（4）恐則氣下一一恐懼過度，使腎氣不固，氣

泄于下一一二便失禁，甚則遺精，昏厥。（5）驚則氣亂一一，11、無所倚，神無所歸，慮無所定一一，11、

悸，驚恐不安。（6）思則氣結一一思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結一一脫腹脹滿，納呆便海。

13、收益法是以（）為理論依據的，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的

因素。

?A.均衡原理

?B.替代原理

?C.預期原理

?D.未來趨勢原理

答案：C

本題解析：

房地產當前的價值不是基于其歷史價格、開發建設所花費的成本或過去的市場狀況，而是基于市

場參與者對其未來所能帶來的收益或能夠得到的滿足、樂趣等的預期。

14、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深

度的（）作為標準深度。

A.中位數

B.眾數

C.平均數

D.分位數

答案：B

本題解析：

在實際估價中，設定的標準臨街深度通常是路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數或平均

數。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數作為標準臨街深度，可簡化以后各宗臨街土地價值或價格

的計算.否則，后面根據標準臨街深度確定的臨街深度價格修正率，將使以后多數臨街土地價值

或價格的計算要用該臨街深度價格修正率進行調整。這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求

得的路線價失去代表性。

15、某在建工程在假定未設立法定優先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工

程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%,余額為1000萬元的抵

押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。

?A.2500

?B.3000

?C.3500

?D,4000

答案：B

本題解析：

將已抵押的房地產再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值。具體為：再次抵押價值=未設

立法定優先受償權下的價值一拖欠建設工程價款一（已抵押貸款余額+社會一般抵押率）一其他

法定優先受償款。則本題中，該在建工程的再次抵押價值=6000-1000-（10004-50%）=3000

（萬元）。

16、在新開發區內有一塊土地，總面積是20000m2,可轉讓土地面積的比率是60%,預計可轉

讓土地的價格是3000元/m2,則可轉讓土地的價格是（）。

?A.2500萬元

?B.3500萬元

?C.3600萬元

?D.3000萬元

答案：C

本題解析：

可轉讓土地的價格=可轉讓土地單價x面積x可轉讓土地面積的比率=20000x60%x3000=3600

（萬元）。

17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500萬m2和4800元/m2,采用平

均發展速度法預測2008年的價格最接近于（）元/m2。

?A.4800

?B.5124

?C.5801

?D.7124

答案：C

本題解析：

當房地產價值或價格時間序列的逐期發展速度大致相同時.，可以采用平均發展速度法進行預測。

平均發展速度法的計算公式為：

在此題中，由公式

{圖2}

其中PO=3500元/m2；P5=4800元/m2：n=5年，得t=1.0652,P8=POxti=3500x1.06528=5801.19

（元/m2）o

18、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%,余款半年后

一次付清，假設年利率為8%,家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類

似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

?A.4387

?B.4398

?C.4500

?D.4887

答案：B

本題解析：

本題考查的是建立比較基礎。"含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%,余款半年后一次付

清"，因此刨除家電家具價值后的名義價格是45萬元。可比價格就是45萬元的一次性支付的價

格。（50-5）x40%+（50-5）x60%/（1+8%）0.5=43.98（萬元），單價=43.98/100=4398（元/m2）.

19、某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2

和6300元/m2,根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比較單價的權重分別是0.3、0.5

和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是

（）元/m2。

?A.-100

?B.-50

?C.50

?D.100

答案：B

本題解析：

具體計算過程如下：

①采用加權算術平均法計算的最終的比較單價：

最終比較單價V=6800x0.3+6700x0.5+6300x0.2=6650（元/m2）。

②中位數計算的最終的比較單價：

中位數是把修正和調整出的各個比較價值按由低到高的順序排列，如果是奇數個比較價值，則處

在正中間位置的那個比較價值為綜合出的一個比較價格值；如果是偶數個比較價值，則處在正中

間位置的那兩個比較價值的簡單算術平均數為綜合出的一個比較價值。本題采用中位數法計算最

終比較單價為6700元/m2。

③采用加權算術平均法與采用中位數法計算的最終的比較的差值：

差值=6650—6700=-50（元/m2）。

20、房地產價格的影響因素可分為一般因素、區域因素和個別因素，當地經濟發展屬于（）。

?A.一般因素

?B.區域因素

?C.個別因素

?D淇他

答案：B

本題解析：

對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。其中，

一般因素是指對廣大范圍的房地產價格都有影響的因素，如宏觀經濟發展狀況、供求狀況、物價

變動、利率水平、貨幣政策、匯率等。區域因素是指房地產所在地區的自然條件與社會、經濟條

件，這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區內的房地產價格有決定性的影響。主要表現在

該地區的經濟繁華程度、交通條件、基礎設施、位置、氣候條件、環境質量等。因此當地經濟發

展屬于區域因素。

21、在百分比法中，交易情況修正系數應以（）為基準來確定。

?A.成交價格

?B.市場價格

?C.交易價格

?D.正常價格

答案：D

本題解析：

在百分比修正中，交易情況修正系數應以正常價格為基準來確定。在交易情況修正中之所以要以

正常價格為基準而不以實際成交價格為基準，是因為比較法估價要求選取多個可比實例。這樣，

如果以正常價格為基準，就只有一個比較基礎，而如果以實際成交價格為基準，就會有多個比較

基礎。

22、在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優先保護（）。

,A.債權

?B.物權

?C.二者皆可

?D.二者皆不

答案：B

本題解析：

物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的義務人是物權的權利人以外的

任何其他人，因此又稱"絕對權""對世權"。債權是權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的

權利，債權的權利人不能要求與其債權債務關系無關的人為或者不為一定行為，因此債權又稱為

"相對權""對人權"。在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優先保護物權；有兩個以上物權

的，優先保護先設立的物權，但法律另有規定的除外。

23、運用路線價法估價的步驟一般分為（）。

?A.劃分路線價區段一設定標準深度一調查評估路線價一制作價格修正率表一計算臨街各宗

土地的價格

?B.劃分路線價區段一設定標準深度一選取標準臨街宗地一調查評估路線價一制作價格修正

率表一計算臨街各宗土地的價格

?C.調查評估路線價一劃分路線價區段一設定標準深度一選取標準臨街宗地一制作價格修正

率表一計算臨街各宗土地的價格

?D.選取標準臨街宗地一劃分路線價區段一設定標準深度一調查評估路線價一制作價格修正

率表一計算臨街各宗土地的價格

答案:B

本題解析：

運用路線價法估價一般分為六個步驟：①劃分路線價區段；②設定標準臨街深度；③選取標準

臨街宗地；④調查評估路線價；⑤編制價格修正率表；⑥計算臨街土地的價值或價格。

24、在房地產狀況調整中，如果估價對象房地產優于可比實例房地產，則應對價格作（）修正。

A.增價

B.減價

C.不變

D.相對比例的調整

答案：A

本題解析：

房地產狀況調整的基本思路是：以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況直接比

較；或是設定某種“標準房地產“，以該標準房地產狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況

間接比較。無論是直接比較還是間接比較，如果可比實例狀況比估價對象狀況好，則對可比實例

的成交價格進行減價調整；如果可比實例狀況比估價對象狀況差，則對可比實例的成交價格進行

加價調整。

25、建筑式樣、風格和色調屬于房地產價格影響因素中的（）。

?A.環境因素

?B.自身因素

?C.視覺因素

?D.人口因素

答案：B

本題解析；

房地產自身因素包括房地產實物因素、房地產