論房地產登記制度的功能與功能

作為不動產登記，房地產已成為中國城市房產交易市場發展的重要活動。在司法實踐中，導致了侵犯權利所有人合法權益的現象，如“虛假登記”。2007年頒布實施的《物權法》,對通過登記來作為表現不動產物權的具體方式進行了確立,但只是對登記規則進行了概括性的規定,對于登記機關、申請人或是第三人有過錯的情況下,所造成登記過失責任上并未予以確切的規定。而當事人以登記機關為責任方,要求政府承擔賠償責任時,政府的賠償受到責任限制,受害人所享的求償權難以獲得保障。因此,對于房地產錯誤登記與責任承擔需要研究具體細則與相應的措施。一、不動產登記制度的性質登記產生于近現代社會的立法活動之中,是把不動產在所有權上的改變實施公告的制度,即是在不動產物權出現改變之后,把這一改變在專門機關內對這一事實進行記載。不動產在其發生權利變動后應當采取符合法律規定的方式公之于眾,顯現該物權發生的變化,所有權人能夠按此來取得法律所認可的物權,且第三人能夠按此行為進行決策,此為物權公示與公信原則的根本要求。登記制度是由于私有制度的誕生而隨之興起的,施行登記制度的初衷是為了滿足征收賦稅以及實施管理。隨著社會經濟發展,房產登記制度所具有的功能發生質變,土地以及住房等均已被當作商品,該領域里的交易也越來越普遍。但土地、房屋的價值又相對較大,事關當事人的重大利益,登記制度的價值取向和功能就由原來的單純作為征稅的需要演變為保護交易安全的需要,對私有權益與交易安全保護成為房地產登記制度的最重要功能與核心價值追求。(一)房地產登記的主要效力1.明確登記的職責物權是一種支配權,必須用特定的方式顯示于義務人,以便使其他人對該權利有一個確定的把握和理解。登記擔負起了這一職責,法律將登記作為房地產物權公示方式。公信原則是對公示原則的拓展以及完善,因為登記是通過國家政府行政部門所實施的,因而實施登記之后房產權則具有公信力。正由于登記具備公示以及公信的效力,才讓社會財產可以規范的構建起秩序性。2.某一權利所實施的推導不符合該權利的推導個重要方面的法律效力。登記所展開的推導作為在法律層面上對于某一權利所實施的推導,并不是對事實進行了推導。(1)在把登記當作房產權屬發生改變的根本要素的制度之中,恰是對房產所具備的公信力以及推定力進行的登記,確保了私權的安全。(二)不動產登記的性質—房地產登記法律行為性質登記是通過所有權人向國家相關部門遞交申請,將房產權屬改動的相關事項在國家房產權登記簿上登記事實。即是申請人對于房產權方面的確定以及移轉等在既定的登記機關依法所實施的登記。(2)對于房產權登記是屬于何種行為存有完全相反的學說。公法行為說:這一學說把登記視為公法行為之中的一種,“從登記行為看,房地產權屬登記在我國是房地產管理部門依其職權所實施的行政行為。”(3)是國家對于行政方面的管理以及對于房產權屬所進行的干預,進而按照相關的法律來對房產權所有人的正當權益進行保護。登記活動之中最關鍵的行為主體是國家的行政部門,正因為國家的公權力才使房產登記具有的公示力;是國家對房產秩序進行調控,確保交易能夠安全開展的一個關鍵性工具,是一種典型的行政管理行為,帶有顯著的行政行為色彩。私法行為說:房產權屬登記作為特殊的一種私法行為,是通過具有行政職權的國家行政部門所參加的私法行為,參加并不可以對行為所具有的屬性進行改變。登記是由申請人也即權利人申請而發起,登記行為只不過是處于交易安全的需要,對權利的確認和公示。決定是不是登記的權利并不為行政部門所掌握。(4)房產登記在性質方面的觀點,實際上是學者從不同的角度對性質進行的解釋。“某單一的權利亦不是非專屬于公法或私法之一方不可的,專屬于公法或私法之一方,并非權利之必然的性質。單一的權利亦可有兩重的性質,為私法而同時又為公權。”(5)因此,把登記法納入到私法亦或是公法的范疇之中,會造成它在功能預期以及制度制定上有本質性的區別,事實上,因為登記法同申請人個人私利以及社會公利密切聯系,不能夠把它片面的定成私法亦或是公法,而是兼具這兩種不同的屬性,即統籌公私法兩種不同屬性的一種行為。以此來考查房地產登記行為的性質,公法保護國家公共利益、社會利益價值追求和私法保護私人利益價值追求在房地產登記行為中得到充分體現。二、常緊密的關系房地產錯誤登記賠償責任與房地產登記制度模式有著非常緊密的關系。登記制度模式決定了房地產賠償責任的大小及負擔方式。我國目前采用的登記制度是權利登記制度與托倫斯登記制度的結合,應采取實質審查主義。(一)登記的作用在物權法上由權利義務登記每個國家由于社會政治經濟體制存在差異,所制定的房地產登記制度各不相同,呈現出多樣化特點。依據制度內容與所發揮的效力,可以將其劃分為托倫斯登記制、權利登記制和契據登記制。(1)契據登記制。即合同簽訂過程中,物權已然發揮效力。法國是最早實行這一登記方式的國家,美國、日本、意大利、西班牙、丹麥等普遍采用這項制度,是對自由、效率的不懈追求。其主要特點:A.登記僅僅是對抗善意第三人之要件;B.采取形式審查;C.登記無公信力;D.以權利人為登記順序,對物權變動情況進行登記。(2)權利登記制。相關變動情況必須要及時記錄在案,假使尚未在限定時間內登記在冊,那么,只可以獲得債權保護,難以將物權效力充分發揮。登記部門需要對相關人員提出申請進行全面審查,確定認證通過,才得以登記。德國是最早施行這項制度的國家,奧地利、荷蘭等國家采取這一制度。是對市場交易安全進行相應制度保障。該制度主要特點:A登記為生效要件,權利變動效力的基礎是當事人的合意;B、實質審查登記信息與現實情況是否相符;C、具有公信力;D、全面觀察不動產實際變動情況,并以此安排登記順序。(6)(3)托倫斯登記制。托倫斯爵士所創托倫斯登記制度,澳大利亞是最早實行托倫斯登記制度的國家,泰國、菲律賓和美國部分地區等普遍實行此項制度,地券交付主義是此項登記制度的理論基礎。當事人申請登記信息不被強制性記錄,但已登記在冊信息,在轉移過程與信息變更過程中具有強制性,物權變動效力得以保障。登記部門必須要全面審查登記申請,所有需要對外公示內容,則必須要嚴格按照法定程序行事。(7)(二)對登記部門的審查我國房地產登記制度模式,主要融合了權利登記制度與托倫斯登記制度兩者優勢。(8)登記部門需要對登記進行嚴格審查,并將其登記在冊,并向房地產權利人發放房地產權證書。并將公信力對外公示,登記部門有義務保證所登記信息與現實情況相符合。登記部門需要盡力確保信息真實完整性,假使所登記信息與現實情況存在差異,須承擔相應責任,向房地產權利人做出賠償。因此,實行權利登記制度的國家,物權公示時,極為重視登記這一原則。(9)實質審查標準與形式審查標準兩者存在的差異,關鍵在于登記部門對造成物權變動現象的主要原因、物權真實性等是否展開全面審查。在實行實質審查制度下,假使某一環節出現失誤,登記部門需要承擔相應責任。有學者認為,在我國應采用形式審查制,實質審查制不但存在根本無法消除的嚴重弊端,如實質審查嚴重違背效益原則與契約自由原則,而且缺乏其正常運行所必需的社會基礎。但同樣有學者認為,房地產登記申請信息全面審查過程中,最好是采取實質審查,操作性較強。這是因為實質審查極具優越性,與現代社會發展要求相符合。登記部門需要就申請人所提供申請信息展開全面審查,以確定登記內容的真實性。(10)就國內現實情況而言,市場經濟依然處于發展時期,誠信制度尚未完善構建,配套機制尚未健全成熟,社會信用值較低,市場秩序難以保障穩定態勢,需要實行實質審查制度,促使登記公信功能、公示功能等得以不斷強化。(11)因此,對房地產交易進行實質審查是對交易的合法性、真實性和妥當性的審查,并沒有妨礙意思自治,相反是對真正意義上的意思自治的維護。三、[登記部門賠償責任的歸責規定]歸責原則,就是確定侵權行為人侵權損害賠償的一般準則。它是在損害事實已經發生的情況下,為確定侵權行為人對自己的行為所造成的損害是否需要承擔民事責任的原則。在登記錯誤的情況下,不動產登記機關歸責原則的確定直接關系到當事人能否獲得賠償。我國《物權法》第21條規定:“因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償。”對于登記機關無過錯責任進行了規定,為登記機關賦予了追償權。該條對于不動產登記部門賠償責任歸責原則并未給予明確。部門規章與各地方性法規的規定也不完全一致,《城市房屋權屬登記管理辦法》第37條規定:“因登記機關工作人員工作過失導致登記不當,使權利人受到經濟損失的,登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。”該條采用了過錯責任原則。學界對房地產登記部門賠償責任歸責原則有不同理解。有學者主張,不動產登記部門賠償責任應適用過錯責任原則。如果登記機關無過錯,則不應承擔責任。(12)有學者則進一步主張,登記部門應在有“重大過失”時才能承擔責任,如果僅僅因為一般甚至輕微的過失而發生了登記錯誤,不應當使登記部門承擔責任。(13)也有學者主張,不動產登記部門賠償責任歸責原則應當采用無過錯責任原則,不管登記部門是否有過錯,只要有登記錯誤導致損害結果發生就要對受損害人賠償。(14)(一)房地產登記錯誤賠償責任的責任范圍采用形式審查登記的國家,一旦出現登記錯誤,除了因登記官失職承擔責任外,國家一般不用承擔賠償責任。實質主義雖然在減少錯誤發生方面有著一定的優勢,但它并不能完成防止錯誤的產生,有時也會損害房地產當事人利益。(15)房地產登記錯誤賠償責任首先是一種國家行政賠償責任。因為我國采用的是權利登記制與托倫斯登記制相結合的登記制度,在審查標準上采用的實質審查方式,若因審查不嚴而造成了損失,須進行相應的賠償。這種賠償方式包含在國家賠償范圍內。“否則現行行政登記機關擁有較大的登記審查權,就顯然沒有必要,就是一種對國家、社會和申請人人力、財力、物力的無謂浪費。”(16)因此,國家行政機關在進行房地產登記時,代表著國家公信力,從而使權利人信賴其行為而進行登記,房地產賴以生存的信任基礎和安全保障環境離不開登記機關的作用,若權利人的利益在國家行政機關和工作人員在行使職權中受到了損害,理應屬于國家賠償范圍。登記機構賠償后,便取代了權利人,可對造成損失的責任人行使代位求償權。(二)不動產登記部門在程序法上存在錯誤,其實目前世界上像法國、德國、英國、日本、瑞士等不動產法律制度比較成熟,多采用了公證與登記結合的做法。一旦發生登記錯誤,多數國家都是采用的是過錯責任的歸責原則。(17)如英國《土地登記法》規定:“下列情形下,土地登記簿應予更正:法庭宣判某人對土地享有某項權益;法庭針對登記機關的記載、遺漏、過錯或者延遲做出了某項判決;土地登記簿上的重大遺漏或錯誤導致了不公等。如果因為更正或未予更正而使當事人遭受了損失,則由國家提供賠償。但是如果損失是由受害人自己的欺詐或者缺乏適當的注意所導致的,國家就不予賠償。”由于我國不動產登記部門為國家行政機關,登記部門與當事人之間地位不平等,一旦發生登記錯誤并且導致損害發生,受害人經常處于弱勢地位。倘若采用過錯責任原則,則舉證證明登記部門主觀上存在錯誤的舉證責任應由受害人承擔。但受害人因與登記部門掌握的信息并不對稱,而且處于弱勢地位,要讓其證明登記部門主觀存在過錯,其難度可想而知。因此,就必須考慮到受損害的當事人在司法救濟過程中得到實質上平等之訴訟地位,應采用過錯推定責任原則,這才能在實體法與程序法上真正保護當事人的合法權益。而確定登記機關有無過錯應當與該機關的職責相聯系。(18)舉證責任“倒置”是在訴訟中進行舉證責任分配的一條原則,應從雙方舉證的難易程度去考量。采用舉證責任倒置原則,能夠要求房地產登記部門進一步提高自身管理水平、登記人員責任心及業務水平以減少登記錯誤;如果房地產登記部門能證明其對錯誤登記沒有過錯,則房地產登記部門一樣能夠維護自身權利,并不會影響房地產登記部門和當事人實質上的平等地位。至于學者認為“登記部門應在有‘重大過失’時才去承擔責任,倘若因為一般甚至輕微過失而發生登記錯誤,則不應使登記部門承擔責任”值得探討。因為非重大過失,甚至是輕微的過錯也有可能造成很大的損害后果,因房地產登記部門過錯輕微就免除其對當事人造成巨大損失的相關責任,這顯然與基本的法理不符,且過失大小也難以量化和具體界定,更何況房地產登記部門進行房地產登記則是要收取一定的登記費用的,屬有償服務行為,對非重大過失造成的登記錯誤也應承擔賠償責任。因此,建議在房地產錯誤登記責任歸責原則上采用過錯推定責任原則,其實質上仍為過錯責任原則,只不過舉證責任發生了“倒置”。四、房地產理論上的國家賠償與損害賠償的銜接不規范,導致無法發揮救濟社會的作用房地產錯誤登記的情形多數都是由于登記部門的過錯而導致國家賠償,政府和其他公共財政部門作為國家賠償的堅實后盾,其責任制度最具保障性。但由于房地產價格昂貴,如果因登記錯誤而進行賠償的話,賠償數額巨大,這樣會造成國家賠償的經濟壓力,從而阻礙了社會的發展。而且國家賠償程序、條件、額度都十分復雜。如果當事人想要依靠國家獲得利益賠償,很可能無法奏效,必須建立相應的制度替國家減輕負擔。(一)建立登記賠償基金雖然能夠通過建立嚴格的房地產登記人準入制度、引入公證前置程序等法律制度降低房地產登記部門