10.1資產評估概述

10.2

資產評估的基本方法10.3

固定資產評估第10章資產評估10.6整體資產評估

10.5無形資產評估

10.4流動資產評估

10.1資產評估概述

第10章資產評估上頁下頁末頁首頁10.1.1基本概念10.1.2資產評估的特點結束10.1.3資產評估的工作原則10.1.4資產評估的程序上頁下頁末頁首頁結束10.1.1設備的磨損及其度量

1.資產資產是法人或自然人擁有或者控制的能以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權和其他權利。資產通常分為流動資產、長期投資、固定資產、無形資產、遞延資產和其他資產。上頁下頁末頁首頁結束

2.資產評估資產評估是指由專門機構和人員，依據國家規定和有關資料，根據特定的目的，遵循適用的原則和標準，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產進行評定和估價的過程。上頁下頁末頁首頁結束10.1.2資產評估的特點

1.現實性

2.市場性3.預測性4.公正性5.咨詢性上頁下頁末頁首頁結束10.1.3資產評估的工作原則

1.獨立性原則

2.客觀性原則3.科學性原則4.專業性原則

上頁下頁末頁首頁結束10.1.4資產評估的程序

1.申請立項2.資產清查3.評定估算4.驗證確認

10.2資產評估的基本方法

第10章資產評估上頁下頁末頁首頁10.2.1現行市價法10.2.2重置成本法結束10.2.3收益現值法10.2.4資產評估方法的選擇上頁下頁末頁首頁結束10.2.1現行市價法

1.現行市價法的定義

2.現行市價法的應用前提3.評估程序4.差異調整

5.現行市價法的優缺點及使用范圍

上頁下頁末頁首頁結束10.2.2重置成本法

1.重置成本法的定義

2.評估程序3.重置成本的確定4.實體性貶值的估算

5.功能性貶值的估算6.經濟性貶值的估算7.重置成本法的優缺點及適用范圍

上頁下頁末頁首頁結束10.2.3收益現值法

1.收益現值法的定義

2.收益現值法應用的前提條件3.評估程序4.收益額的確定

5.折現率的確定6.收益現值法的優缺點及使用對象

上頁下頁末頁首頁結束10.2.4資產評估方法的選擇可用于資產評估的基本方法主要有現行市價法、重置成本法和收益現值法。資產評估方法的多樣性，為評估人員適當選擇評估途徑、有效完成評估任務提供了現實可能性。選擇合適的資產評估方法，有利于簡捷、準確地確定資產評估值。資產評估方法的選擇主要考慮以下因素:（1）資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產，往往要求有不同的評估方法與之相適應。同時，資產評估對象的特點不同，所要求的評估方法也往往不同。例如，一棟對外出租的寫字樓可以采用收益現值法評估，而一棟學校的教學樓通常只能采用重置成本法進行評估。（2）評估方法的選擇還要受可搜集到的數據和信息資料的制約。各種方法的運用都要根據一系列的數據、資料進行分析、處理和轉換，沒有相應的數據和資料，方法就會失靈。資產評估的過程實際上也是搜集資料的過程。因此，評估者應根據能搜集到的資料滿足程度來選擇適當的方法。（3）選擇評估方法還要綜合考慮，既要充分考慮資產評估工作的效率，選擇簡便易行的方法，還要根據評估人員的經驗進行選擇。10.3固定資產評估

第10章資產評估上頁下頁末頁首頁10.3.1固定資產及其特點10.3.2固定資產評估的特點結束10.3.3固定資產評估的程序10.3.4固定資產評估的方法10.3.5評估實例上頁下頁末頁首頁結束10.3.1固定資產及其特點

固定資產是指使用年限超過一年，單位價值在規定標準以上，并且在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具器具等。固定資產有以下特點:（1）單位價值較大、使用年限較長、流動性較差。這是因為凡列為固定資產的資產必須具備單位價值和使用時間在規定的標準之上的要求。（2）固定資產屬于有形資產，同時它又往往是無形資產的載體。固定資產，尤其是機器設備的技術含量較高，涉及的專業領域比較廣泛。（3）固定資產的價值構成比較復雜，除包含有固定資產本身的制造成本外，在一定條件下還需要考慮到各種費用和稅收等因素。上頁下頁末頁首頁結束10.3.2固定資產評估的特點

固定資產的特點，決定了其評估的特點:（1）由于價值大，一般須逐項進行資產評估，以保證評估的真實性;（2）由于使用期長，在此期間，其價格與性能會發生變化，需全面地搜集資料，使評估工作更具科學性。（3）由于固定資產種類多，差異大，需要從實際出發，選用適宜的評估方法，使評估工作更具可靠性。上頁下頁末頁首頁結束10.3.3固定資產評估的程序

固定資產評估既遵循資產評估的一般程序，又有其自身特點:（1）確定評估對象和評估范圍。要盡可能地對所有申報評估的固定資產逐件核實。對數量較多，單位價值較低的成批同型號設備也可采用抽查方法，以落實評估對象。（2）對固定資產進行技術鑒定，確定固定資產的成新率。（3）合理科學選擇評估方法，并搜集有關資料。（4）對固定資產進行評定估算，得出評估值。上頁下頁末頁首頁結束10.3.4固定資產評估的方法

根據固定資產及其評估的特點，固定資產評估有以下基本方法。

（1）現行市價法。現行市價法是一種非常有效的評估方法，該方法的運用需有若干與被評估資產相同或相似的資產交易案例作為參照物，根據被評估對象和參照物在構造、性能、新舊程度、交易條件、交易時間、地區等方面的差異進行調整。對于有較活躍的交易市場，較易獲得參照物的固定資產，應首先考慮選用現行市價法進行評估。（2）重置成本法。重置成本法是固定資產評估的常用方法，在目前市場交易及信息體系尚不完善的情況下，大多數固定資產評估難以獲取必須數量（三個或以上）的參照物，無法采用現行市價法，宜選擇重置成本法進行評估。（3）收益現值法。對某些具有盈利能力的固定資產，如船舶、寫字樓等，若能較好地預測未來收益額，可以選用收益現值法進行評估。上頁下頁末頁首頁結束10.3.5評估實例【例1】某大樓為事業單位辦公用樓，坐落在市區Ⅱ級地段，占地1600平方米，建筑總面積5200平方米，建成于1987年。現已知該地塊土地使用權評估值為320萬元，要求對該房地產進行評估。解由于評估對象為事業單位辦公用樓，無直接收益，也很少有買賣實例，因此，建筑物部分擬采用重置成本法評估。對建筑物重置成本進行測算，該建筑物每平方米重置成本為1000元，建筑物重置成本總額為5200000元。經評估人員現場查勘，認為該建筑物尚可使用40年，并采用使用年限法測算建筑物的成新率。成新率=尚可使用年限/（實際已使用年限+尚可使用年限）=40年/（10年+40年）=0.8由此確定建筑物的成新率為80%。上頁下頁末頁首頁結束由于被評估對象建成時間較晚，不需要進行改造，因此，不用考慮功能性貶值。同時由于評估對象處于正常狀態，也不用考慮經濟性貶值因素。所以建筑物評估值=重置成本×成新率=5200000元×80%=4160000元房地產評估值為土地使用權評估值和建筑物評估值之和。房地產評估值=土地使用權評估值+建筑物評估值=3200000元+4160000元=7360000元10.4流動資產評估

第10章資產評估上頁下頁末頁首頁10.4.1流動資產及其特點10.4.2固流動資產評估的特點結束10.4.3流動資產評估的程序10.4.4評估實例上頁下頁末頁首頁結束10.4.1流動資產及其特點（1）變現能力強。各種形態的流動資產都可以在較短的時間內出售和變賣，具有較強的變現能力，尤其是貨幣形態的流動資產，如現金及各種存款本來就是隨時可用的資金。變現能力強是流動資產區別于其他資產的重要標志。（2）周轉速度快。流動資產在使用中經過一個生產經營周期，就改變其實物形態，并將其全部價值轉移到所形成的商品中去，構成成本費用的組成部分，然后從營業收入中得到補償。（3）形態多樣化。流動資產在周轉過程中不斷改變其形態，由貨幣形態開始，依次經過供應、生產、銷售等環節，從一種形態轉化為另一種形態，最后又變成為貨幣形態。各種形態的流動資產在企業中同時并存，分散于企業的各個部門。這些流動資產按其存在的形態，可以歸結為四種類型:貨幣類流動資產，包括現金及各種存款;實物類流動資產，包括原材料、在產品、產成品等;債權類流動資產，包括應收賬款、預付款等;其他流動資產。上頁下頁末頁首頁結束10.4.2流動資產評估的特點流動資產的特點，決定了流動資產評估具有以下特點:（1）流動資產周轉速度快，變現能力強，在價格水平變化不大的情況下，資產的賬面值基本上可以反映出流動資產的現實價值。因此，在一般情況下，可以以歷史成本作為評估值。同時，評估流動資產時無須考慮資產的功能性貶值和經濟性貶值因素，而有形損耗也只需在低值易耗品以及呆滯、積壓流動資產的評估時考慮。（2）流動資產一般具有數量大、種類多的特點，清查工作量很大。因此，流動資產清查應考慮評估的時間要求和成本，流動資產評估時要根據不同企業的生產經營特點和流動資產分布的特點，分清主次，選擇不同的方法進行清查和評估，做到突出重點，兼顧一般。清查時可采用全面清查、重點清查和抽查的方法。（3）流動資產與其他資產的顯著區別在于其流動性。不同形態的流動資產隨時都在變化，而評估則是確定其在某一時點上的價值。因此，必須選準流動資產評估的基準日，所選評估基準日應盡可能在會計期末，資產清查過程中避免重復或遺漏現象的發生。上頁下頁末頁首頁結束10.4.3流動資產評估的程序與方法

流動資產評估既遵循資產評估的一般程序與方法，又有其自身特點:（1）確定評估對象和評估范圍。（2）對有實物形態的流動資產進行質量檢測和技術鑒定。（3）對企業的債權、票據、分期收款發出商品等基本情況進行分析。（4）科學、合理地選擇評估方法，對于貨幣類流動資產，其清查核實后的賬面價值就是評估值，不需采用特殊方法進行評估。（5）評定估算流動資產，得出評估值。上頁下頁末頁首頁結束10.4.4評估實例

【例2】某企業產成品數量為1200件，根據該企業的成本資料，結合同行業成本資料分析，合理的材料工藝定額為50公斤/件，合理工時定額為2.0小時/件。評估時，由于生產該產成品的材料價格上漲，由原來的6元/公斤漲至6.2元/公斤，單位小時合理工時工資、費用不變，仍為10元/小時。試確定該企業產成品的評估值。解根據評估對象的特點，選擇重置成本法進行評估。評估值=1200件×（50公斤/件×6.2元/公斤+2.0小時/件×10元/小時）=396000元10.5無形資產評估

第10章資產評估上頁下頁末頁首頁10.5.1無形資產及其特點10.5.2無形資產評估的特點結束10.5.3無形資產評估的方法10.5.4無形資產評估的程序10.5.5評估實例上頁下頁末頁首頁結束10.5.1無形資產及其特點

無形資產是指那些沒有物質實體而以某種權利或技術知識等經濟資源存在并發揮作用的資產，通常包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽ソ技術經濟學騁騁第10章資產評估276等。專利權是內享有的獨占權或專有權。商標權是商標注冊后，商標持有者依法享有的權益，它受到法律保護，未注冊商標不受法律保護。著作權是作者及其他著作權人就其創作的文學、科學、藝術作品依法所享有的權利。土地使用]權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地使用權既可以作為單獨的對象進行評估，也可和地上建筑物一起作為房地產評估，在評估實務中常將其視為固定資產進行評估，采用的程序和方法類似于固定資產評估，而與通常的無形資產評估有較大的區別。非專利技術，又稱技術秘密（Know-How），是指未經公開、未申請專利的知識和技巧。商譽通常是指一家企業在經營活動中，能夠獲取高于行業平均獲利水平的超額收益所形成的價值。這是由于企業經營效率高、歷史悠久、信譽良好、人員素質高等多種因素，與同行業企業相比較，可獲得超額利潤。上頁下頁末頁首頁結束10.5.2無形資產評估的特點無形資產不具有實體形態，并能持續帶來經濟效益的特點，決定了無形資產評估的特點:（1）自創無形資產通常在賬面上并無反映，評估時需首先對企業進行全面分析，明確企業擁有的無形資產和評估的對象范圍。（2）無形資產的價值取決于其所能帶來的收益，一項無形資產，獲利能力越強，其評估值越高。有的無形資產，盡管其創造成本很高，但收益能力低微，其評估值就很低。（3）無形資產評估應充分考慮國內外該類無形資產的發展趨勢，更新換代情況。無形資產的損耗和貶值，不取決于自身的使用、損耗，而取決于本身以外的同類無形資產的發展、變化情況。上頁下頁末頁首頁結束10.5.3無形資產評估的方法

1.收益現值法無形資產的價值取決于其所能帶來的收益，因此，收益現值法應該是無形資產評估的首選方法。采用收益現值法時，要注意分析無形資產帶來的預期收益，收益額的計算口徑應與被評估無形資產相對應，不要將其他資產帶來的收益誤算到無形資產收益中。2.重置成本法當難以采用收益現值法時，可采用重置成本法進行評估，以現行條件下重新形成或取得該項無形資產所需的全部費用扣除各項損耗或貶值后作為評估值。3.現行市價法當與評估對象類似的無形資產存在較活躍的交易情況時，也可考慮采用現行市價法評估。不過在絕大多數情況下，很難找到三個或三個以上較合適的參照物，所以現行市價法在無形資產評估中很少采用。商譽的評估與其他無形資產的評估有所區別，通常需要根據比較企業整體資產評估值與各單項資產評估值之和來確定商譽的評估值。即商譽評估值=企業整體資產評估值-單項資產評估值之和（含可確指的無形資產）上頁下頁末頁首頁結束10.5.4無形資產評估的程序

無形資產評估既遵循資產評估的一般程序，又有其自身的特點:（1）確定評估對象和評估范圍。無形資產是附著于企業，與企業共存的資產，許多無形資產并未在財務報表中列示。因此，對無形資產評估，首先應明確無形資產是否存在，其次要確定無形資產的種類。（2）確定無形資產的剩余經濟壽命。無形資產的剩余經濟壽命即無形資產的未來收益年限，這應根據企業自身狀況，行業的發展趨勢，產品和技術的更新、替代以及競爭者的情況等多種因素綜合分析來確定。（3）確定評估方法，搜集相關資料。應根據評估對象的類型、特點、評估目的及外部市場環境等因素，適當選用收益現值法、重置成本法、現行市價法等評估方法。（4）對無形資產進行評定估算，得出評估值。上頁下頁末頁首頁結束10.5.5無形資產評估的程序【例3】某企業擬與外商合資，現需評估其擁有的一項技術專利。專利的剩余法定壽命還有6年，經有關專家分析、預測，經濟壽命尚有3年，在未來3年中，該專利第1年能帶來160萬元的凈收益，后2年每年遞減20%。同時，根據無風險利率和企業風險情況確定的折現率為12%。解該專利能為其所有者帶來未來收益，同時收益額、折現率和剩余經濟壽命均可通過分析、預測較好地確定，所以可采用收益現值法進行評估。即評估值=160萬元×（P/F，12，1）+160萬元×（1-20%）（P/F，12，2）+160萬元×［（1-20%）（1-20%）］（P/F，12，3）=160萬元×0.8929+160萬元×0.80×0.7972+160萬元×0.64×0.7118=317.8萬元10.6整體資產評估

第10章資產評估上頁下頁末頁首頁10.6.1整體資產及其特點10.6.2整體資產評估的特點結束10.6.3整體資產評估與單項資產評估的區別10.6.4整體資產評估的方法10.6.5整體資產評估的基本程序10.6.6評估實例上頁下頁末頁首頁結束10.6.1整體資產及其特點企業整體資產，是由構成它的各個要素資產圍繞著一個系統目標，保持有機聯系，發揮各自特定功能，共同構成的一個有機的生產能力載體和獲利能力載體。整體資產主要有以下特點:（1）整體性。構成企業整體的各個要素資產雖然各具不同功能，但它們要在服從特定系統目標下構成整體。（2）目的性。由若干要素資產有機構成的整體資產的存在具有明確的目的性，即服務于企業的存在與發展。（3）動態變化性。企業要不斷地調整內部結構及其功能以適應外界環境的變化，企業經常處于動態變化中，企業整體資產也因此處于動態變化之中。上頁下頁末頁首頁結束10.6.2整體資產評估的特點整體資產的特點，決定了整體資產評估具有以下特點:（1）從評估對象的構成上看，是對由多個或多種單項資產組成的資產綜合體的評估。（2）從本質上講，整體資產評估是對企業資產綜合體所具有的整體獲利能力的評估。上頁下頁末頁首頁結束10.6.3整體資產評估的方法（1）適用范圍不同。單項資產評估是對每一項要素資產逐一評估后加和，評估的標的和對象是各個性能不同的單個資產。整體資產首先是把構成企業的各個要素資產視為一個資產系統，在此基礎上把整體資產所具有的獲利能力作為評估標的和對象。（2）評估結果的經濟內涵不同。通過單項資產評估所取得的企業全部資產價值，包括企業有形資產和可確指無形資產的價值，而沒有反映出全部資產作為獨立獲利能力的有機整體所產生的整體效應。而整體資產評估的評估值是根據整體資產獲利能力所計算的收益現值，它包括有形資產和可確指的無形資產的價值，還包括不可確指的無形資產的價值。（3）評估結果的價值量不同。如前所述，企業單項資產評估值的簡單加和沒有反映出各類資產形成一個有機整體（獲利能力）的整體效應，因此，兩種評估方法的結果往往存在差異，這個差額就是企業的商譽。正是由于商譽的存在，這種差額有時表現得非常明顯，企業整體資產評估也就更有意義。上頁下頁末頁首頁結束10.6.4整體資產評估的方法

1.收益現值法從整體資產價值的內涵出發，收益現值法顯然是評估整體資產的一條直接途徑。整體資產評估的直接對象是企業的整體獲利能力，而收益現值法就是以企業的整體獲利能力為標的進行的評估。因此，收益現值法應該是整體資產評估的首選方法。采用收益現值法評估時，應首先明確企業收益的邊界，在資產評估中，收益是根據投資回報的原理，在正常情況下資產所能創造的歸產權主體的所得額，只有在明確了企業收益的邊界，以及業主資產及債權人資產與收益的對應關系的基礎上，才能根據被評估企業的具體情況，采取各種切實可行的收益還原方案實現評估目的。2.重置成本法對于虧損或微利企業，一般不宜采用收益現值法評估，可考慮采用重置成本法。一般認為這類企業的商譽為零，所以可以采用重置成本法，將企業各單位資產評估值之和作為整體資產評估。上頁下頁末頁首頁結束10.6.5整體資產評估的基本程序整體資產評估既遵循資產評估的一般程序，又有其自身特點:（1）確定評估范圍。整體資產評估的范圍一般應為企業的全部資產。包括企業產權主體自身所占用的部分，以及產權權力所能控制的資產，例如全資子公司、控股子公司以及非控股子公司中的投資部分。（2）根據企業經營狀況確定評估方法，搜集相關資料。（3）評定估算整體資產，得出評估值。上頁下頁末頁首頁結束10.6.6評估