買賣合同解釋14【篇一：買賣合同解釋原則】第1條合同原則：鑒于目前買賣雙方因為合同不明造成諸多爭議，為充分保護雙方的合法權益，明確出賣人的合同義務，雙方根據《中華人民共和國合同法》等法律的有關規定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經協商一致，就買受人購買出賣人商品房一事達成本合同。第2條文字定義（1）合同中所稱“合同”、“本合同”、“約定”等系指目前出賣、買受雙方所簽訂的補充合同，其他合同則冠以合同的具體名稱；（2）本合同中所稱“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出賣、買受雙方簽訂合同即將買賣的商品房；（3）本合同所稱“本樓”或者“樓房”系指買受人所購商品房所位于的樓座；（4）本合同中所稱“小區”、“社區”系指房屋所處于的社區；（5）本合同中所指“退房”，是指買受人將房屋或者取得房屋的權利退還給買受人，由出賣人退還買受人支付的購房款的行為。第3條合同標的：本房屋位于_________市_________區（縣）_________路_________號_________樓_________層_________室，目前施工進度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有_________單元_________層，買受人所購房屋以自然習慣計數處于_________單元_________層，朝向為_________。第4條居住目的：出賣人知道買受人購買商品房系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房升值時通過及時轉讓獲得利潤，或者行使相關的所有權或用益物權以獲得利益。出賣人承諾在買受人購買此房屋后，本樓內其他房屋僅可作為住宅使用外，不得作為公司辦公用房使用，以保持居住環境的安靜與安全。如不能達到此標準，則買受人有權解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。第5條協商地點：本合同在簽訂及履行過程中，由各方依次選擇談判地點，分別為出賣人銷售場所（_________市_________區（縣）_________路_________號）或者為買受人及買受人的代理人指定的場所（_________市_________區（縣）_________路_________號），各方應在會面協商時準備好應當提供的文件資料，以節省雙方的時間。第6條土地權利：本項目由北京市政府有關機構批準立項，項目的批準文號為：_________；批準文件的主要內容為：_________。本宗土地原所有權人為：_________，原土地使用權人為：_________，國有土地出讓合同編號為：_________；土地使用證號碼為：_________，土地使用權期限為：_________年（自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日），土地使用權性質為：_________（商業或住宅）。第7條權利擔保：考慮到目前出賣人無法提供正式《國有土地使用證》，為保證買受人的權利，出賣人承諾于_________年_________月_________日前向買受人提供正式《國有土地使用證》，并且在他項權利記錄中不會有任何擔保抵押記錄，如到期不能提供，則買受人有權要求退房，出賣人則應當承擔全部違約責任；如出賣人不同意退房，或者同意退房但沒有同意之日起_________日內使買受人取回全部房款以前；出賣人都將因缺少《國有土地使用證》而每日向買受人支付總房價千分之一的違約金。第8條_________相關許可：用地規劃批準部門為：_________，建設工程規劃許可證：_________，建設用地規劃許可證：_________。施工許可部門：_________，施工許可證：_________，開工證：_________。建筑企業：總設計單位：_________，建筑師姓名：_________，注冊建筑師號碼：_________，總施工單位：_________，總監理單位：_________。第9條_________銷售許可：房屋銷售許可部門為：_________，房屋銷售許可證：_________；出賣人承諾已經依照《城市房地產管理法》的規定，可以提供、辦理并具備辦理銷售許可的全部文件。第10條購買過程：出賣人承諾買受人希望購買的第_________樓_________戶已經與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人的購買目的不能實現；如果買受人發現此套住的宅買賣合同晚于本買賣合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視，出賣人應當向買受人承擔的違約償責任為：每平方米支付_________元違約金，或者總額不低于10萬元的補償款。如出賣人拒絕提供文件，或者在買受人申請重新質量評價時拒絕進行協助，則視為房屋質量不符合規定而不能交房；則買受人有權解除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。第4部分戶型空間第28條商品房戶型：_________室_________廳_________衛_________浴_________廁_________廚，本商品房使用率為：_________；房屋層高：_________毫米；室內凈高：_________毫米；立面圖中所列尺寸如無特別說明均為凈高度。第29條起居室尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________其他：_________（毫米）。第30條書房尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________其他：_________（毫米）。第31條臥室尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________其他：_________（毫米）。第32條衛生間尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________其他：_________（毫米）。第33條廚房尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________其他：_________（毫米）。第34條陽臺尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________其他：_________（毫米）。第35條過道尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________其他：_________（毫米）；套內樓梯：長度：_________寬度：_________高度：_________其他：_________（毫米）。第36條重要門窗：長度：_________寬度：_________高度：_________下沿距地面：_________（毫米）。第37條貯藏空間：長度：_________寬度：_________高度：_________其他：_________（毫米）。第5部分房屋面積第38條建筑面積（1）文字定義：商品房銷售的建筑面積為套內建筑面積與分攤的公用面積之和；（2）總建筑面積為：_________平方米，套內建筑面積為：_________平方米，陽臺建筑面積：_________平方米，另室內墻體面積為：_________平方米。第39條建筑面積變化（1）面積范圍：買受人所購商品房約定建筑面積為_________平方米，如果經過實際測量后，面積在_________至_________平方米之間的，則雙方據實結算，多退少補；（2）面積超出：買受人所購商品房建筑面積經過實際測量后，大于_________平方米的，出賣人無權要求買受人支付多余價款，并且應當據實辦理產權登記；（3）面積不足：買受人所購商品房建筑面積經過實際測量后，小于_________平方米的，出賣人應當根據與約定建筑面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，并且應當據實辦理產權登記，當此面積小于_________，買受人有權解除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金；（4）面積費用：鑒于目前買受人所購商品房面積所適用的契稅為2％，如果因為出賣人的原因使面積擴大，導致買受人不得不支付比原來稅率更高的稅費，因此而多支付的稅費，由出賣人承擔；買受人同時有權不支付由于面積擴大所引起的各種費用（物業管理費、取暖費用等）的增加，必須支付的由出賣人承擔，買受人保留退房的權利。第40條分攤的公用面積（1）文字定義：可分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內且為本樓提供公共服務的建筑面積；（2）基本原則：此部分僅存在于與本樓內部并與本樓建筑結構中存有相連結的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積；（3）分攤構成：公共門廳、電（樓）梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓服務的其他設備間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投【篇二：買賣合同解釋】買賣合同解釋（法釋〔2012〕8號）的解讀和評論（2013年5月27日北京師范大學法學院）中國社會科學院學部委員梁慧星教授合同法于1999年頒布生效，十多年的司法實踐經驗，已經證明合同法的立法指導思想、價值取向、邏輯結構、各項制度設計是成功的，為中國經濟的高速發展提供了法治基礎和制度保障。十多年來，學術界和實務界為保障合同法的正確實施做了很大的貢獻。各地各級人民法院在適用合同法裁判合同糾紛案件的裁判實踐中，創設了若干新的裁判規則，例如：權利失效，事后抵押無效，合同解除不發生違約責任，合同應按理性第三人通常理解的的合同目的解釋，損害第三人利益合同第三人有權訴請確認合同無效，超過訴訟時效的債權可以抵銷，不良債權不生息，債務加入。這些判例規則，彌補了合同法的不足，豐富和發展了合同法理論，值得學術界和立法機關特別重視。合同法頒布以來，最高人民法院先后制定了三個司法解釋文件，即合同法解釋（一）（法釋〔1999〕19號），合同法解釋（二）（法釋〔2009〕5號）和買賣合同解釋（法釋〔2012〕8號）。先對前兩個解釋作一個概述，然后著重分析第三個解釋。解釋（一）（法釋〔1999〕19號），主要是解決適用合同法新舊法銜接、程序、時效問題，最重要的是對合同法第73條規定的代位權制度如何適用的解釋。該項解釋，拋棄了關于代位權行使的效果先歸屬于債務人的傳統理論，采納了由行使代位權的債權人優先取得的新理論，極具創造性。[1]解釋（二）（法釋〔2009〕5號），著重于對合同法若干制度的解釋，如第7條解釋什么是“交易習慣”；第8條解釋有義務辦理申請批準或者申請登記等手續的一方無故未辦理有關手續的，屬于“違背誠實信用原則的行為”，人民法院可以判決相對人自己辦理有關手續；第14條將“強制性規定”，區分為“效力性強制性規定”與“管理性強制性規定”；第15條解釋多重買賣的效力；第19條解釋合同法第74條債權人撤銷權；第20、21條解釋債務清償順序；第22條關于違反后契約義務的責任的解釋；第23條關于抵銷權的解釋；第24條為解除權行使和抵銷權行使增設3個月異議期間；第27－29條關于違約金調整的解釋。特別值得注意的是，解釋（二）為填補合同法的立法漏洞，新創兩項解釋規則：這就是第3條懸賞廣告，和第26條情事變更原則。下面著重評述買賣合同解釋（法釋〔2012〕8號）[2]。最高人民法院在此項解釋文件中，不僅對買賣合同的生效、標的物交付和所有權轉移、標的物風險負擔、標的物檢驗、違約責任、所有權保留等重要合同制度，作一般性的解釋和釋義，而且大膽運用附屬于最高審判權的司法解釋權，總結合同法實施十多年來的民事裁判實踐經驗，并參考民法理論研究成果，新創了若干解釋規則。例如，第2條買賣預約規則、第3條買賣合同特別效力規則、第9、10條動產多重買賣的履行順序規則、第30條違約責任的過失相抵規則、第31條損益相抵規則等。最能體現最高人民法院司法解釋的創造性，具有重大實踐意義和理論意義，值得實務界和理論界特別重視。一、預約合同解釋規則買賣合同解釋第2條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”鑒于現行合同法未規定預約合同，致我國經濟生活中預約的法律地位不明，裁判實踐中發生應否認可預約有效的問題。本條解釋，創設關于買賣合同預約的解釋規則，為裁判實踐中，判斷買賣合同預約及認定買賣合同預約的效力，提供了判斷標準，填補了合同法的不足，具有重要理論和實踐意義。（一）什么是預約？按照民法原理，合同（契約）有預約與本約之分，二者異其性質與效力。當事人訂立本約的目的，是要通過本約的履行，滿足各自生活目的；而訂立預約的目的，則是為了在一定期間內訂立本約。可見，預約是與本約相對應的概念，預約亦可稱為預備合同，本約亦可稱為正式合同。質言之，所謂預約，是使當事人間產生將來訂立本約（正式合同）之債權債務的合同。[3]在民法發展史上看，之所以在買賣合同本約之外訂立買賣預約，是因為早期的買賣合同屬于要物合同（實踐合同），須以標的物的實際交付作為合同成立條件，不具有將來交貨、付款之約束的含義。假設當事人雙方約定將來某個時間交貨、付款，這樣的約定將不具有法律拘束力。因此之故，發明了買賣預約，即在將來某個時間訂立買賣合同的合同。隨著社會的發展和法律的進步，合同形式自由的觀念逐漸得到承認，買賣合同由要物合同逐漸向諾成合同演變。合同自由原則最終確立之后，買賣合同成為典型的諾成合同，因當事人雙方一方愿買、一方愿賣的合意而成立。雙方達成將來買賣的合意，不再是所謂買賣預約，而是買賣合同自身。沒有必要再像早期那樣，先訂立買賣預約，然后再根據買賣預約訂立買賣合同本約。[4]從近現代社會生活實踐看，絕大多數情形，當事人都是直接訂立買賣合同本約，通過履行買賣合同本約，實現各自的生活目的，無須訂立買賣預約。須先訂立預約，再通過履行預約而訂立本約，最終通過履行本約以實現目的，應有其特殊原因：例如買賣合同標的物尚未處于可以立即交付并移轉所有權的狀態，履行本約的某種條件尚未具備，履行本約的時間尚未到來。但是，即便有這些特殊原因，也不是非先訂立預約不可，可以訂立附生效條件或者附生效期限的買賣合同本約，或者為當事人履行交貨或付款義務規定期限（如商品房預售合同），而無須訂立預約。有鑒于此，近現代民法，規定預約的立法例殊少。據手邊的資料，規定預約的民法典有：法國民法典（第1588－1590條）、日本民法典（第556條）、瑞士債務法（第22條）、意大利民法典（第79、1337、1351、1352、2932條）、墨西哥民法典（第2243－2247條）、智利民法典（第1553、1554條）、秘魯民法典（第1414－1425條）。[5]但須說明一點，民法典未規定預約，并不等于裁判實務中不承認預約。例如我國臺灣地區民法未規定預約，裁判實務中亦承認買賣預約的效力，且臺灣最高法院對買賣預約著有若干判例。[6]（二）單方預約與雙方預約值得注意的是，就規定預約的立法例而言，法民第1589條[7]、日民第556條[8]僅規定買賣預約，瑞債第22條[9]規定“預約合同”，而不限于買賣；日民第556條明定為“買賣單方預約”，法民第1589條雖稱“買賣預約”，亦應屬于“單方預約”[10]；瑞債第22條規定的“預約合同”屬于雙方當事人就將來訂立合同達成的合意，可以稱為“雙方預約”，而非所謂“單方預約”。由此可知，預約有單方預約與雙方預約之別。在單方預約，僅一方享有預約權，有預約權一方一經表示訂立買賣合同本約的意思，相對方必須對此承諾而成立買賣合同本約。[11]在雙方預約，雙方均有要求對方履行訂立買賣合同本約義務的權利，亦均負有應對方的要求訂立買賣合同本約的義務。單方預約，僅一方當事人負擔義務，屬于片務預約；雙方預約，當事人雙方均負擔義務，屬于雙務預約。[12]（三）本條解釋對買賣預約的定性依據買賣合同解釋第2條，雙方當事人約定在將來訂立買賣合同（本約）的協議，稱為“預約合同”，預約合同的雙方當事人，均負有在約定期間訂立買賣合同（本約）的義務。顯而易見，本條解釋所謂“預約合同”，非指一般的預約，僅指“買賣預約”，且屬于“雙方預約”、“雙務預約”。因此，既與瑞士債務法規定的一般“預約合同”有別，亦與法國民法、日本民法規定的“買賣單方預約”不同。[13]依據本條解釋，預約合同雙方當事人的權利，是請求對方履行訂立買賣合同（本約）的義務，而非請求對方履行買賣合同本約之交貨或者付款義務。預約合同，通常約定所要訂立買賣合同（本約）的標的物及價金的計算標準，以作為將來訂立買賣合同的依據。簡而言之，買賣預約，是雙方“約定在將來一定期限內訂立買賣合同”的合同。（四）買賣預約的效力（1）買賣預約雙方當事人均享有請求對方履行訂立買賣合同本約的義務，而不得徑依預約合同所預定之本約內容請求履行（交貨或付款）。[14]但須注意，此與日本民法上的買賣預約不同。按照日本的判例，如果預約義務人對于預約完結權人完成買賣的意思表示沒有回應，預約完結權人可向法院請求履行正式的買賣合同，如僅請求預約義務人承諾訂立買賣合同，將被認為不具有法律上的利益而不予受理。[15]（2）買賣預約雙方所享有的此種權利，稱為“預約權”，性質上屬于債權，僅在預約當事人之間有效，不具有對抗第三人的效力。如買賣預約之出賣人將預約標的物出賣給第三人，預約買受人不得主張該買賣合同無效。此與我國臺灣的預約相同。臺灣最高法院1957年臺上字第1500號民事判決：“不動產買賣預約雖已成立，而買主之物權尚未移轉，僅發生一種請求訂立正式契約之債權關系。倘預約之賣主將預約標的之不動產另賣與第三人時，該預約之買主，除得對于預約之賣主請求賠償其損失外，要不能對于該第三人主張其已成立之買賣契約為無效。”但須注意，日本民法買賣預約上的權利，稱為“預約完結權”，性質上屬于“形成權”，其效力是：因預約完結權人行使權利的單方意思，即在預約雙方當事人之間成立買賣契約關系。此預約完結權具有財產權的性質，可以轉讓，可以成為扣押的對象，經辦理假登記（預登記），即具有對抗第三人的物權效力。[16]（3）買賣預約一方當事人不履行訂立買賣合同本約之義務，構成違約，但對方當事人不得依據合同法第110條關于強制實際履行的規定，請求人民法院強制違約方當事人訂立買賣合同。本條解釋未賦予預約權利人請求強制預約義務人履行訂立本約之權，是因為：依據合同法關于合同自由原則的規定，當事人對于是否訂立合同有完全的自由，不受他人和組織的強制。如法院強制當事人訂立買賣合同，將剝奪當事人的意思自由，而與合同自由原則相悖。因此，強制訂立本約，屬于合同法第110條第（一）項所謂“法律上不能履行”。【篇三：買賣合同解釋】最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋買賣合同的成立及效力第一條當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。第四條人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規定。標的物交付和所有權轉移第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。第六條根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。第七條合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。第八條出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。第九條出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。標的物風險負擔第十一條合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。第十二條出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。第十三條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。第十四條當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。標的物檢驗第十五條當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。第十六條出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準