從宏觀上來看青島經濟增長趨勢并不穩定，總體形式依然處于調整期；行業投資熱情高漲，價格水平上漲趨勢明顯；1月土地市場降溫，市場波瀾不驚；商品住宅市場供需雙雙下降，市場進入淡季,市場加推量和認購率步入年度低谷。康玉璞和魏學積把青島地區商品住宅的建設成本劃分為：前期工程費，建筑安裝成本，商品房的交易手續費，管理費、借貸款利息和稅費。房地產開發投資降低4.6%，住宅投資增加了2.7%，第三產業投資、建筑工程投資、安裝工程投資均大幅度增加，房屋新開工面積和銷售面積、銷售額均減少。從分區市地區生產總值的表格中可以看出青島各個地區第三產業都有相當大的增加值，增長率數字客觀，保持較大幅度的增長，其中最低的紅色經濟區是增長了4.4%，黃島區增長了13.3%。從勞動工資表格中可看出總體上勞動工資呈現出增長趨勢，國有單位和集體單位雖然從業人員增長率減少，但是在崗職工平均工資數字可觀，在崗職工平均工資增長率也很高。農村居民人均現金純收入增長了11%，居住消費支出增長了13.7%；城市人均家庭總收入增加了9.3%，居住消費支出增長了4.9%。旅游人數和旅游增長率都很大，其中旅游總人數增加了8.82%，旅游總收入增加了15%，可能會刺激一些旅游業興起，加大投資建設，增加旅游地的房地產開發。居民的居住消費價格指數幾乎維持不變，但是新建住宅價格指數、二手住宅價格指數略有下降，價格降低可能會刺激消費者2015年1月房產稅總額為50299，增加了22.43%，金融機構的住戶貸款存款額減少了很多。分區市地區實際使用外資的數量越來越大，增長率也有大幅度的增長；全市的生產總值再增加，建筑業和房地產業增加額更是不容小覷。在經濟發展形勢面臨困境、投資逐月回落、房地產市場低迷等因素影響下，我市資質內建筑業生產基本保持了持續平穩增長的發展態勢。2014年我市城鎮化水平穩步提升，隨著城鎮區域擴建和鄉村人口向城鎮的轉移，我市城鎮人口規模持續擴大，城鎮化率穩步提升。統計顯示，2014年末我市城鎮人口達到618.85萬人，增加11.8萬人，同比增長1.94%，高于全市常住人口增速(0.92%)1.02個百分點；鄉村人口285.77萬人，減少3.59萬人，同比下降1.24%。城鎮人口的較快增長，使得我市2014年城鎮化率達到68.41%，提升0.69個百分點，提升幅度較上年上升0.11個百分點。2014年我市城鎮化率分別高于全國(54.77%)和山東省(55.01%)13.64和13.4個百分點。城鎮化率接近飽和,下一步城鎮化率將趨于平穩。2014年上半年，青島房地長市場受調控政策的持續影響，樓市相對于其他的二線城市來說，情況并不樂觀，表現相對慘淡，新增趨緩、銷量萎縮，后期去化壓力沉重，商品住宅市場整天曉詩表現欠佳。而另一方面，與住宅市場截然相反的是，寫字樓、公寓、商業三大物業形態整體銷售較去年同期均有不同程度漲幅。從外部宏觀環境分析，有以下影響因素：1、政策:青島市預計在2014年年內啟動不動產統一登記，此舉或許成為房地產稅的鋪路石。不動產統一登記首先要實現房地產的統一登記，最遲在今年年底，青島市將實現不動產統一登記制度。其實最早在今年的2月份，在全國國土資源工作會議上，不動產統一登記就已經提上日程，包括濟南、青島在內的省會城市和計劃單列市。此舉一出，或許為日后的房產稅做了準備。2、青島公積金貸款的新政策青島市從2014年3月10日開始對住房公積金提取及公積金貸款管理辦法執行新政。此項政策將申請門檻提高，額度與賬戶余額掛鉤，申請人的公積金賬戶需滿一年；申請貸款資格的繳存標準也相應上升，借款申請人建立住房公積金賬戶滿12個月，申貸時賬戶是正常繳存狀態，且在申請貸款的近12個月內，連續正常繳存住房公積金12個月；公積金提取管理方面，新規提取條件、提取人范圍。提取額度和監督管理等提取業務進行了全面規范。3、城建規劃①國務院批復設立青島西海岸新區，成為第九個國家級新區2014年6月9日，國務院批復山東省政府，同意設立青島西海岸新區，青島西海岸新區正式成為繼上海浦東，天津濱海等之后的第九個國家級新區。這是自2011年批準設立山東半島藍色經濟區之后，對深入推進山東半島藍色經濟區建設又一重大舉措。在“三城聯動”的穩步推進，西海岸憑借其地理位置和區位優勢成為青島重點發展方向，并在2012年12月，青島黃島開發區與膠南市正式合并組成黃島新區，亦即西海岸經濟新區。本次西海岸正式升格為國家級新區，是政府推進山東半島藍色經濟區發展的重要舉措。通過國務院批準后，西海岸新區的發展正式進入里提速階段，有力推動產業和人口的導入。②青島市財富管理金融綜合改革試驗區獲批復2014年2月，青島市財富管理金融綜合改革試驗區正式獲國家批復，青島市成為我國以財富管理為主題的金融綜合改革試驗區。金融業對高檔寫字樓的發展有顯著的促進作用，特別是嶗山區的高檔寫字樓，因為在2012年的市政府工作報告中，首次明確提出“建設嶗山金家嶺金融新區”的戰略性決策。2013年初，金家嶺金融新區規劃通過。未來該區的寫字樓市場也將快速崛起、升級，打破香港中路一枝獨秀的局面，與香港中路的寫字樓市場形成雙中心發展狀態，這樣也能分擔一部分香港中路寫字樓市場過于集中的壓力。③房地產市場2014年6月，青島市物價局的新聞發布會上，對市內各區的經濟適用房進行了調價，這是兩種經濟適用房價格并軌的需要。之前，青島存在配建經濟適用住房和集中建設經濟適應住房兩種建設模式及價格形式。由于定價機制不同，兩種經濟適應住房存在區位、結構。質量近似但是價格差異較大的現象，這對購房者不公平，銷售中也極易產生矛盾。調價后，將有效消除以上矛盾。一、從相關的市場因素分析，青島市的房地產市場現狀存在以下特點：1、土地市場供應量大幅下降，成交量嚴重萎縮相交2013年火熱的土地市場，上半年島城土地市場供應量和成交量都出現大幅下降，在全國市場成交低迷的情況下，開發商取地趨于謹慎，政府推地的積極性也不高。成交區域結構發生變化：主城區比重日益減少，西海岸比重加大上半年主城區成交比重日益減少，而西海岸土地成交量接近總成量的一半，其主要得益于西海岸的整體規劃和萬達進駐對區域的重大影響力，特別是青島西海岸晉升為第九個國家級新區的規劃利好帶動。2、整體價格大幅上升，輔城區成交單價上浮景觀供應成交量大幅下滑，但土地價格卻大幅上升，其主要原因是西海岸上半年成交較大，而且受區域利好因素影響價格較去年同期有明顯的上升；另外，在今年上半年土地成交結構中，商業用地成交比重明顯上升，也是導致上半年價格上升的主要因素。二、普通住宅市場1.市場庫存壓力大2.政策調控下，剛性需求依然成為絕對主力3.優惠促銷活動帶動剛性需求樓盤的成交三、公寓市場1.公寓供應量居高不下，去庫存壓力巨大2.成交量同比上升，但成交率仍地位運行3.整體市場低迷，個別項目表現搶眼四、寫字樓市場1、供應量大，去化相對緩慢，去庫存壓力巨大2.上半年成交量逆市增長，西海岸新區和市南區成為成交主力3.整體均價同比小幅上升五、商業市場1.市場成交較為活躍2.商業發展向北延伸，城陽區成為成交主力綜合以上分析，青島市2014年的房地產現狀雖然不盡人意，但是由于住建部再次重申里露絲調控的地方主導權，因此地方政府出臺多樣化調整政策的可能性加大，包括取消或調整限購、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產稅收減免等政策的出臺進程將會加快，力度也更大，因此下半年市場的調整還會延續。

投資增速換擋房地產步入新常態--2014年我市房地產開發情況盤點

2014年，我市房地產開發市場在調控政策和貨幣政策等多重因素的影響和作用下，保持了房屋施工規模的穩步增長，但受開發資金趨緊、銷售市場低迷等制約，開發投資增速持續向低位換擋，待售面積總量創歷史新高。2014年我市房地產開發總體步入盤整的新常態，凸顯出三大問題值得關注。一、房地產開發市場總體運行特點(一)完成投資持續低位徘徊受國家宏觀調控影響，2014年我市房地產開發投資增幅逐步放緩，一季度增長8.5%，上半年增長6.6%，1-8月份一度出現下降0.5%的拐點；四季度后隨著限購、限貸等政策的松綁，投資增速開始扭轉降勢企穩回升，全年累計完成投資1117.7億元，同比增長6.6%，增幅較上年同期回落6.1個百分點。(二)開發結構仍以住宅主打從房屋用途看，2014年我市住宅投資731.1億元，同比增長9.4%，快于全市房地產投資增速2.8個百分點，占全部房地產投資的65.4%。商務和商業兩類非住宅投資趨勢看淡，辦公樓投資97.9億元，同比下降3.8%，占全市房地產開發投資的8.8%；商業營業用房完成投資132.8億元，同比下降1.3%，占全市房地產開發投資的11.9%。(三)施工規模保持平穩增長2014年以來，我市商品房施工規模一直保持了10%以上的增速，全年各類房屋施工面積8170.7萬平方米，同比增長15.5%，其中：新開工面積自四季度開始有較大幅度回升，全年達到2044.2萬平方米，同比增長10.5%，增幅比上年同期提高5.6個百分點，住宅新開工1333.7萬平方米，同比增長13.7%，占全部新開工面積的65.2%。(四)商品房竣工面積明顯放量2014年，全市房地產開發市場供給較為充足，全年各類房屋累計竣工1135.7萬平方米，同比增長18.6%，增幅較上年同期提高39.6個百分點。其中：住宅竣工809.8萬平方米，同比增長20%，占全部竣工面積的71.3%；辦公樓竣工62.2萬平方米，同比增長141.7%；商業用房竣工90.4萬平方米，同比下降23.2%；其他用房竣工173.3萬平方米，同比增長24.7%。二、房地產開發市場問題凸顯(一)資金層面形勢嚴峻2014年以來，受國家信貸政策影響，全市房地產開發企業本年實際到位資金自5月份起一直呈同比下降態勢，降幅均在10%以上，全年開發企業實際到位資金1465.5億元，同比下降12.4%，較上年同期回落48.5個百分點，其中：國內貸款363.2億元，同比下降18.4%，占實際到位資金的24.8%，占比較上年同期降低1.8個百分點；自籌資金504.7億元，同比增長1.4%，占實際到位資金的34.4%；其他資金來源592.5億元，同比下降18.3%，占實際到位資金的40.4%。(二)待售創下歷史新高在商品房銷售市場走勢乏力、房屋供給大幅增加的情況下，我市商品房待售面積達到歷史最高點。截止2014年末，全市各類待售房屋總面積505萬平方米，同比增長26.4%，較2013年末凈增105.5萬平方米，其中：住宅待售330.9萬平方米，同比增長26.4%,占全部待售面積的65.5%；辦公樓待售31萬平方米，同比增長65.1%；商業營業用房待售98萬平方米，同比增長20.9%；其他用房待售45.1萬平方米，同比增長19.2%。數據顯示，2015年1-2月份，全國房地產開發投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速較去年全年回落0.1個百分點。翻閱該項指標的歷史數據發現，這一增速也創下了至少兩年來的新低。與此同時，2015年2月份，房地產開發景氣指數為93.77，比2014年12月份回落0.16點。從銷售數據來看，1-2月份，全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%。商品房銷售額5972億元，下降15.8%。其中，住宅銷售面積下降17.8%，住宅銷售額下降16.7%。由于銷售面積和金額的下降，房地產庫存隨之上升。2月末，商品房待售面積63922萬平方米，比去