石家莊寫字樓市場分析一：背景

在過去的一年，我國樓市起起伏伏，多項重拳調控政策紛紛砸向樓市，房地產市場經歷了無數個跌宕起伏，調控、漸冷、回暖、新政、萎縮、又上漲、又新政……如同過山車一般，不時的驟升驟降時刻在考驗著人們對于目前樓市的承受能力，新年伊始，央行繼去年兩輪加息后再度加息，如此連番，通脹壓力可想而知，住宅市場頻頻迎來政策調控，其投資空間已呈現越來越窄的形式，而前段時間各地樓市應聲落地的“限購令”以及石家莊已出臺的“限購令”，近乎切斷投資住宅的念想；反觀商業地產，無論是從銷量還是市場的反映情況，都表現良好，它儼然在這個非常時期擁有屬于自己的“避風港”。而在商業地產（寫字樓、商鋪、公寓）中，寫字樓發展狀況最能反映一個地區的經濟狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發的利潤較高，雖然其風險亦較大。二：石家莊寫字樓數據一覽表

注：表格中涉及到的文字簡寫代表“自”（產權自持）、“含”（含物業費）、

“可”（戶型可分割）、“不”（戶型不可分割）。以上表格數據的時間為2011年2月份。三：宏觀分析

在各個寫字樓的走訪中，我們按照廣安大街、建設大街、中華大街、平安大街、體育大街、中山路、裕華路、槐安路等8大線路分類，通過以上表格也可以看出，石家莊寫字樓市場區域劃分十分明確，為此，我們又可以在個大線路中找個一些共同的特寫，這就是以下分析的區域商圈。區域分析：

每個城市的發展都會形成其自有的商業格局，隨著石家莊近些年快速的發展，以發展非常的商業區域有：廣安商業區、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術中心商業區，這些區域目前聚集了石家莊80~90%左右的寫字樓，已成為標準意義的商務區。

廣安商業區：據了解，廣安大街在上世紀80年代，便是石家莊市著名的集貿市場之一，在后期城市規劃中，廣安街形成了石家莊絕對意義上的CBD商務區，其南端不但有省博物館、圖書館、科技館、國際大廈、世貿皇冠等文化、休閑服務區，自身也包含了很多老牌、新建、在建商務樓，商業地位日益凸顯。代表寫字樓：開元先天下、九派大廈、銀泰國際、官鯉公寓、時代方舟、美東國際、財富大廈以及在建的石家莊最高建筑開元環球中心。

東購、新百商圈：石家莊這個由火車站拉來的城市，火車站周邊必將成為炙手可熱的發展區域，其中以東購、新百商圈最為突出，該區域具有配套齊全、人流量大等先天優勢，雖然火車站南遷已成定局，但該區域所應該具有的“厚積”已基本完成，加上后期火車站改造而成的百年廣場，其發展之勢仍不可限量，目前很多大型企業也已經瞄上了這個寸土寸金的富庶膏腴之地，如蘇寧電器旗下的房產開發企業蘇寧置業在2010年3月份以2億5500萬元的價格拍的東至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08號地塊。代表寫字樓：軍創國際、中華商務、華銀大廈、東方大廈、尚德國際、金圓大廈以及在建的新源NASA,但是該區也與新華和南三條批發市場毗鄰，嘈雜的氛圍和混亂的交通，始終影響著其整體環境質量的提升。

北國商圈：如果東購、新百商圈是借火車站之東風的話，北國商圈則是由其優越的地理位置以及城市發展中政治傾向而快速發展起來的商業巨擎，從1996年解放路百貨商場華麗蝶變北國商城，便為后來依托北國商城發展成為北國商圈夯實基礎，石家莊市博物館、市政府、燕春飯店、長安公園等商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通配套設施環伺其中，這都確保和鞏固了北國商圈在石家莊商業市場中穩固根基。代表寫字樓：富邦大廈、西美大廈、東海國際、中浩第一商務以及在建的勒泰中心、濱江國際。

省藝術中心商業區：該區域位于石家莊兩條迎賓大道裕華路、中華大街以及素有石家莊“華爾街”之稱的自強路和酒吧一條的南小街的合圍之地，以裕園廣場、萬象天成為代表，結合周邊各大銀行（該區域僅省級以上銀行分支機構就有12家，占到石家莊市省級銀行的六成以上），成為橋西區重要的商務集中區域。代表寫字樓：萬象天成、裕園廣場、萬豪大廈、盈伴大廈、燕趙財富主場以及在建的綜合體項目金世界。部分寫字樓簡析：

中華商務中心：位居中山路，緊靠新百商圈，總建筑面積約70000平方米、建筑高度100米，5A純商務寫字樓，挑高16米商務大堂，地上25層，地下3層，車位400個左右

西美大廈：石家莊中心地帶，處于北國商圈，租金在石家莊屬偏上，定位較高，且戶型面積比較大，適合有一定發展的中型以上的公司企業。

眾鑫大廈·ME碼：位于石家莊城市核心主縱軸—建設大街與范西路交叉口之東南，主要賣點沒單層配有空中花園，不過這種情況也出現了公攤過大的不足。

中鐵商務廣場：裕華路與平安大街交叉口東南，平安公園對面，為“世界雙500強企業”中國中鐵股份公司的全資子公司——中鐵置業開發，其群體主要為較大企業辦公所用，沒有外租現象。

天滋官鯉：廣安街上公寓建筑群，租金屬中等，物業費偏高，個人感覺，管理的物業確實物有所值。四：寫字樓租用市場分析

1、目前石家莊寫字樓經過多年的發展，物業形態也在逐漸演變，現在已經形成了商務式寫字樓、商住兩用式寫字樓以及酒店式寫字樓三分天下的格局，定位不同，所針對的客戶群體、層面也不同，可謂各得其所。

2、目前寫字樓市場經營方式分為三大類：自主經營，對外招租（如東方大廈、華銀大廈、國貿中心、金圓大廈、富邦大廈），公開出售（如時代方舟、東海大廈、卓達中苑商務大廈D座）、租、售結合（以上出售的寫字樓為了保證大廈的正常運行成本，會選擇部分出租）。

3、從租金上可分為0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四個主要價格區間，其中以中茂海悅3.0~3.5的租金為最高，1.5~2.5元/平米/天的價格是目前石家莊寫字樓市場的主要價格區域，且租住率均在95%以上，不過新近交付使用的寫字樓在入駐率上會略低，且產權已經售出。在計算租金最高的寫字樓中，如果就寫字樓品質和區域來看，中鐵商務廣場應該會高于中茂海悅，但我們并沒有將中鐵商務廣場計算在內，原因在于購買中鐵商務廣場的客戶多位大型企業辦公自用，所以沒有租金來參考。另外，在同一寫字樓價格定位時，一般沒有樓層和陰陽面的區分，只有極個別樓盤，陽面寫字樓的價格會略微高于陰面。

4、從物業費上可分為1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四個主要物業費區間，其中以中鐵商務廣場14元/平米/月的高價居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物業費是目前石家莊寫字樓市場的主要物業費期間，而在走訪的過程發現了很多沒有物業費的情況，這種情況下，物業費都在包含在了租金里，出現這種情況時通過發現有兩點值得注意，一是時間較早的寫字樓容易出現租金包含物業費的情況，二是，該寫字樓租金略高于周邊的寫字樓，這樣就形成了一種價格上的互補。

不過物業費的多少也確實反映了一個寫字樓物業管理情況，物業費高的寫字樓在樓宇的管理（安全、衛生、設施維護等）確實具有明顯的優勢，電梯的使用情況也在一定程度上反映了一個寫字樓的定位，高端寫字樓所用的電梯均為上海三菱、日本日立、德國蒂森克虜伯、奧蒂斯等品牌電梯，且在電梯的部數和布局設置上，也優于普通寫字樓。

5、從戶型上，面積范圍多在60~200㎡，這些戶型90%都可以自由分割，可以適用于不同需求的不同客戶，易用度較高，只有極個別（西美大廈、中鐵商務廣場）以整層出租為主態的現象。戶型設計上，配用私用衛生間的也比較少，多為共用衛生間，私用衛生間多出現在商住兩用的業態中（如凱嘉大廈、眾鑫ME碼），不過這也造成了后期分割或打通時的不便。

6、從針對客戶群分析。石家莊的寫字樓多分布于地產投資熱點區域，如前文分析的廣安商業區、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術中心商業區，周邊的規劃建設和物業管理已經形成規模性效應，加之現有的物流領域的品牌意識，必會在投資者消費意識中繼續延伸，所以這里成為了高端人群的聚集地，他們的公司企業一般為成長時期，且企業文化較高，所以對于工作環境十分重視，用辦公環境來提升自己公司的整體形象力，以確保商業往來中的前期美譽度和后期信譽度。這種情況在石家莊寫字樓客戶群中占據80%以上。

但在各個區域中會有部分屬于“夾生層”，在使用年度和后期定位上都面向低端，所以這就成為了初創業者以及個人工作室的溫床，比較典型的為凱嘉大廈，此例在前文有說明。五：問卷調查分析

針對目前石家莊寫字樓市場做了一次網上問卷調查，已對目前石家莊有寫字樓需求的群體有了簡單的了解，現將分析結果簡單歸結如下。

1、中小型民營企業是目前寫字樓租用市場的主流，也是后期購買的主流

從以上調查數據可以看出，寫字樓使用群體中，中小型民營企業占據多數，數量龐大，雖然他們的投入資金有限，但是基數比較大，所以這部分群體也必將是寫字樓市場的主要吸納者，且目前的辦公面積為100~300㎡，隨著公司的逐漸發展，他們對于辦公面積會有更大的需求，這也從另一方面印證了，寫字樓的戶型設計需要具有很大的靈活性，所以可以自由分割的戶型也是日后發展的趨勢。

2、目前租賃為主流，強大的購買欲望是石家莊寫字樓市場最大的缺口

目前租用寫字樓辦公仍是占據寫字樓使用市場的主流，主要原因是眾多的中小型民營企業受資金等方面的限制，他們需要把有限的資金投入到公司的運營和發展當中，所以對于長期投資寫字樓壓力比較大。但是隨著房產市場的不斷發展，出現了購買寫字樓所支付的月供等于甚至少有同面積的月租金，所以很多人便有了自己投資寫字樓是意愿，這樣一是可以保證長遠的利益，多年后擁有寫字樓產權，二是后期還可以通過出租來供樓。這部分就是以后石家莊寫字樓市場的主要購買力量，所以石家莊寫字樓市場還有很大的發展空間。

六：石家莊寫字樓市場調查結果

通過對石家莊寫字樓市場的整體調查發現，也許是由于時間上理念的不同，新興的寫字樓均有格局設置合理、戶型分布人性、配套設施齊全、物業管理到位等優點，這也是以后寫字樓市場發展的主導，從物業形態上看，目前石家莊缺少諸如中鐵商務廣場這樣的高級寫字樓，他不但是石家莊房產市場尤其是商業地產市場發展的風向標，也是城市經濟、文化發展程度的標志，尤其現在市場上純寫字樓與商住寫字樓并沒有嚴格意義上的界定，所以出現了發展混亂，業態不明晰的情況，這也是石家莊寫字樓市場明確定位，有目標性的發展的關鍵所在。

寫字樓在區位上有這鮮明的特點：首先，都以區域見的經濟的持續發展為基本條件，然后結合各階段的服務性公司形成一條互相促進的產業鏈條；其次，周邊都有完善的配套設施、方便快捷的交通條件和沉淀濃厚的商業氛圍；再者，租客都有較強的區域性限制，當然，這都集中在在石家莊的強熱商業區，如我們分析北國、東購、省博等商圈。

另外，在細節的處理上，也對寫字樓整體品質的提升起到至關重要的作用，例如在衛生間的配備上，有相當一部分群體希望每個戶型配有私有衛生間，或者在總裁室配套私有衛生間，甚至再設一個公用衛生間；此外，地下室設公共食堂，供員工方便就近就餐；寫字間設計公共吸煙區以及客人休息區；同時樓內設公用會議室；還有現在提及比較多的5A智能系統．．．．．事實告訴我們，人是被細節所打動的，沒有細節的完美，就沒有全局的完美。

這一些的需求也就形成了所謂的銷售賣點，具體統計大概分為以下幾點：

1.樓宇硬件設施

如：戶型設計、電梯品牌及部數、門窗等建材品牌、景觀設計等

2.附加空間價值

如：復式、躍層、空中花園、多角度拐窗

3.城市區位價值

如：商圈、CBD、繁華地段、交通樞紐、中心區域

4.軟性附加值如：服務、文化、物業、口碑

5.概念性功能如：健康、投資、綠色、環保、生態、人性化七：投資性建議

1．對開發商說你要建設這樣的寫字樓

項目的功能。根據目標客戶的需要，有針對性地進行房產投資，這樣才能達到預期收益。項目的配套。健全、完善的周邊配套設施，是開發建設不可忽視的基礎條件。項目的品質。寫字樓，尤其是以投資型的商務寫字樓，品質非常重要，既要有高智能化配置，又要有靈活性的功能分布。項目的服務。服務主要體現在物業，專業化物業管理服務，是投資型物業保值、增值的重要前提（在調查過程中，比較專業且服務較多的物業公司，以石家莊恒輝物業表現比較突出）。

２．對投資者說你