農村土地流轉存在的問題及解決對策

一、存在的問題(一)土地流轉的意識一些地方農村干部通過行政方式推動農村土地流轉。無論人們是否意愿，他們都會集中土地開發，暫停土地流轉收入，并將農民必須繳納的稅款退還給農民。(二)土地流轉市場不健全由于沒有形成土地流轉和租賃市場,加之中介組織匱乏,土地流轉的供求信息不能及時有效溝通。出租方找不到承租方,只好請人代耕或無償倒貼轉包,甚至撂荒,而想擴大經營規模的專業大戶,又難以找到愿意流轉出土地的對象。由于土地流轉市場不健全,農村土地流轉沒有可操作的價格標準,一方面存在競相壓低租金、損害農戶利益的行為;另一方面,也有少數農戶漫天要價,阻礙土地合理流轉。(三)書面合同缺乏規范性有相當部分的土地流轉只是口頭約定,即使簽有書面合同的,條款也多不規范,內容簡單,對雙方權利義務及違約責任,承租土地地上附著物處置、有關賠償措施等缺乏明確具體的規定。(四)善于改變農村土地的用途個別地方借土地經營權流轉之名,繞過國家土地法規,隨意改變流轉土地的農業用途修房筑院,修建永久性固定設施。(五)農村土地承包經營權流轉難,造成不穩定因素特別是鄉鎮機構改革后,一些地方鄉鎮根本沒有專人負責農業承包合同管理工作,對農村土地承包經營權流轉放任自流,流轉行為無人監管,流轉糾紛無人受理,從而留下許多弊病和隱患,有的已成為農村不穩定的因素。二、處理方法(一)要從源頭上推動農村土地流轉的正確開展,努力提高農村土地流轉的質量和勞土地流轉事關農村穩定、發展大局,因此必須按照“三個代表”的要求,從講政治、講大局的高度,認真貫徹落實《農村土地承包法》和執行中共中央《關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》的精神,從有利于農村生產要素的合理流動和優化配置,有利于促進農業結構調整,有利于增加農民收入出發,積極引導和規范農村土地流轉,保證農村土地流轉合理、健康、有序地進行。(二)明確職責,確保土地流轉土地流轉工作直接關系到農戶的切身利益,不僅政策性強,而且時間跨度也較長,管理部門應主動做好土地流轉的指導、協調、管理、服務和監督工作。一是確保管理者職責明確,有專人負責土地流轉工作。二是加強業務指導,規范土地承包經營權流轉行為。統一印制規范的合同格式,保證每份土地流轉合同條款齊全、手續完備。三是加強對流轉土地使用情況的監督,防止經營者損害生態和生產環境、搞掠奪式經營、隨意改變土地的用途,以維護農民的合法權益,將土地流轉糾紛解決在基層。(三)建立土地流轉中介服務組織培育土地流轉市場是建立和完善土地流轉機制的重要環節,要在保障農戶合法權益的前提下,積極探索通過市場調節農村土地流轉的長效機制。一是要建立農村土地流轉中介服務組織。通過中介服務組織開展對農村土地評等定級,收集和發布土地流轉市場價格,按照市場供求關系合理確定土地流轉價格標準。成片土地流轉,可引入競價承包、招標租賃等交易方式,培育土地流轉機制。二是建立土地流轉信息庫。縣農經部門要加強對農村土地流轉工作的管理,建立農村土地流轉信息庫,做好登記、審批、備案、合同鑒證、檔案管理、信息發布工作。三是建立農村土地流轉仲裁制度。對農村土地流轉合同的執行和糾紛的處理進行跟蹤、調解和仲裁,確保農村土地流轉工作公平、公正、合理,維護農民合法權益。(四)建立土地流轉的原則首先是群眾自愿的原則。土地是否流轉,以哪種形式流轉,應由農戶自主決定,不能靠行政手段強行流轉。其次,是平等協商、有償流轉的原則。土地流轉的轉包費、租金等應由農戶與受讓方或承租方平等協調確定,鄉鎮不得干預。其流轉收益歸農戶所有,鄉鎮不得截留。第三,是依法有序的原則。土地流轉必須嚴格遵守國家法律、法規,認真執行黨在農村的各項方針政策。在土地流轉中,不得改變土地所有權權屬關系,不得隨意改變土地承包關系,不得擅自改變農業用途,流轉的期限不得超過土地承包的剩余期限。第四是規范操作的原則。農村土地使用權流轉涉及多方面的利益關系,必須健全制度,嚴格程序。管理部門要組織流轉雙方簽訂土地流轉合同書,建立土地流轉臺帳,當好流轉雙方的“中間人”,讓土地流轉合法、規范。加強土地承包流轉合同資料的檔案管理,保證不受損壞,做到專人、專柜保管。(五)土地流轉協議土地流轉涉及多方面的利益關系,必須健全制度按規范程序進行。土地流轉關系確定后,應當簽訂合同,并報農業承包合同管理部門和村社集體組織備案。農村土地流轉應使用統一的規范性合同,流轉合同應包括以下內容:(1)雙方當事人姓名、住址;(2)流轉土地種類、四至界線、面積、等級;(3)流轉期限及起止日期;(4)流轉土地的用途;(5)雙方當事人的權利和義務;(6)流轉費、復耕費及其支付方式;(7)流轉土地的稅費繳納;(8)承包期滿地上附作物的歸屬;(9)違約責任及賠償事宜。有特殊事項的,應當在合同中補充約定。農戶也可以書面委托發包方幫助其流轉土地,委托書要載明代理事項、代理權限、期限等,并有委托人的簽名或蓋章。私下土地流轉協議又是口頭協議的,由于缺乏制度保障,不利于調動投資者的積極性,且穩定性差,雙方利益無法受到法律保護。一旦發生糾紛,無從入手調解。因此,有關部門應對現有土地流轉情況進行檢查,按照規范要求,補辦有關手續。(六)促進農村土地流轉的健康發展搞好土地承包經營權流轉工作事關農民的切身利益,事關農村經濟發展和社會穩定的大局。應加強對農村土地流轉的引導,積極創造有利條件和寬松的環境,保證農村土地流轉工作合理、有序、健康發展。一是政府要出臺相關政策,扶持二、三產業和個體私營經濟發展,創造農民就業機會,