房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”

房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”

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博客：關(guān)注資本稅收——徐賀（新浪）

徐賀，畢業(yè)于長春稅務(wù)學(xué)院（原屬國家稅務(wù)總局系統(tǒng)）稅務(wù)系，現(xiàn)任北京某3A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所稅務(wù)技術(shù)中心負(fù)責(zé)人，中國稅網(wǎng)特約專家，長期從事稅務(wù)咨詢和稅務(wù)審計(jì)等稅收實(shí)踐工作，曾為保利地產(chǎn)、中國水電房地產(chǎn)、中國鐵建房地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、節(jié)能置業(yè)、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等多家大型企業(yè)提供過稅務(wù)咨詢、稅務(wù)審計(jì)和稅務(wù)培訓(xùn)等專業(yè)服務(wù)。徐賀先生通曉中國稅收政策及相關(guān)財(cái)稅法規(guī)，擅長將稅務(wù)知識(shí)與企業(yè)運(yùn)營實(shí)際相結(jié)合，能站在商業(yè)模式設(shè)計(jì)和企業(yè)流程管理的角度提出解決稅務(wù)問題的方案。服務(wù)的客戶群體涵蓋制造業(yè)、流通業(yè)、金融保險(xiǎn)、科技、醫(yī)藥、能源、礦業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)。徐賀先生已經(jīng)累計(jì)為稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)（海淀地稅、大興國稅、豐臺(tái)地稅、黑龍江國稅、武漢地稅以及徐州國稅等）、多家大中型企業(yè)以及專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（中國注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)、中國稅網(wǎng)、中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校、聚智共贏、東奧網(wǎng)校、第一稅務(wù)、協(xié)同共享、北京融資租賃協(xié)會(huì)等）進(jìn)行過八十多場稅務(wù)演講和培訓(xùn)，演講內(nèi)容涵蓋企業(yè)所得稅匯算清繳、并購重組稅務(wù)管理、房地產(chǎn)稅收以及“營改增”等，稅務(wù)培訓(xùn)的水平和效果得到了聽眾的一致好評(píng)，善于將晦澀難懂的稅法用通俗易懂且不失嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼Z言表達(dá)出來，能夠結(jié)合自身豐富的稅務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)向聽眾講解如何理解和應(yīng)用稅收政策法規(guī)。徐賀已經(jīng)出版?zhèn)€人專著《資本交易稅務(wù)管理指南及案例剖析》（中國稅務(wù)出版社出版），稅收實(shí)務(wù)界第一本以實(shí)際案例形式解讀應(yīng)用資本交易稅收政策的專著，該書出版后受到了大企業(yè)集團(tuán)，律師事務(wù)所，證券公司投行部、財(cái)稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)等的相關(guān)人士的大力關(guān)注。另外，在經(jīng)常就財(cái)稅熱點(diǎn)問題接受《中國稅務(wù)報(bào)》等采訪，同時(shí)在相關(guān)專業(yè)媒體發(fā)表了數(shù)十篇專業(yè)文章。演講者簡介2房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”某房地產(chǎn)集團(tuán)公司拿地案例2010年2月某房地產(chǎn)集團(tuán)公司與國土資源局簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，合同約定宗地占地面積10萬平方米，建筑面積24.8萬平方米，建筑容積率不高于2.5，土地出讓款總額為20億元，其中土地使用權(quán)出讓金11億元，土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)9億元，合同簽署3日內(nèi)房地產(chǎn)集團(tuán)需要向國土資源局繳納全部土地出讓金，土地開發(fā)補(bǔ)償款由房地產(chǎn)集團(tuán)直接支付給土地一級(jí)開發(fā)單位某基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公司。…………陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開發(fā)3房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”項(xiàng)目公司面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目公司土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除憑證不合規(guī)，部分稅務(wù)干部對(duì)此種行為很不理解《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)普通發(fā)票管理工作的通知》（國稅發(fā)【2008】80號(hào)）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號(hào)）規(guī)定，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)【2009】91號(hào)）規(guī)定，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除認(rèn)定房地產(chǎn)集團(tuán)將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司集團(tuán)公司將土地使用權(quán)無償贈(zèng)送給項(xiàng)目公司陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開發(fā)4房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”如何應(yīng)對(duì)此種取得土地的操作模式部分地區(qū)采用在原財(cái)政票據(jù)上加蓋項(xiàng)目公司名稱，同時(shí)加蓋國土資源局的公章外加證明重新簽訂合同和重新開具財(cái)政票據(jù)的比較難操作部分地區(qū)通過會(huì)議紀(jì)要的方式解決及基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的態(tài)度陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開發(fā)5房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”如何應(yīng)對(duì)此種取得土地的操作模式通過招拍掛程序中來解決陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開發(fā)6房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”如何應(yīng)對(duì)此種取得土地的操作模式通過招拍掛程序中來解決《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)稅收征收問題的批復(fù)》（瓊地稅函【2011】57號(hào)）規(guī)定，關(guān)于土地使用權(quán)競得人成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，新公司與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同變更協(xié)議》以新公司名義受讓國有土地使用權(quán)的涉稅問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：土地競得人在提交的《投標(biāo)（競買）申請(qǐng)書》中約定成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容，在競得人按約定成立新公司后，出讓人與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》，以新公司名義受讓國有土地使用權(quán)的，視同出讓人將土地使用權(quán)直接出讓給新公司，按出讓國有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款；否則，屬于土地競得人受讓國有土地使用權(quán)后再將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至新公司的行為，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款。陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開發(fā)7房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”某房地產(chǎn)公司土地成本分?jǐn)偘咐撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司，在某地開發(fā)一個(gè)建筑面積為26萬平方米的項(xiàng)目，其中政策性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等）建筑面積13萬平方米，商品房（花園洋房和小高層）建筑面積為13萬平方米。政策性房的容積率比較高，雖然建筑面積占總建筑面積的50%，但是其占地面積占總用地面積的26%；商品房的容積率較低，其占地面積占總用地面積的74%。土地成本總額為20.4億元。當(dāng)?shù)匕l(fā)改委和規(guī)劃委給房地產(chǎn)公司的立項(xiàng)批復(fù)中規(guī)定，該項(xiàng)目是一期立項(xiàng)一期開發(fā)。陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類型成本分?jǐn)?房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”不同的分?jǐn)偡绞綄?duì)土地增值稅的影響情況對(duì)比陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類型成本分?jǐn)?房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”問題產(chǎn)生的根源各地方政府性政策性保障性住房的配建壓力目前很多土地出讓條件中均有此類配建保證性住房的規(guī)定有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算文件出的比較早，沒有考慮到這個(gè)問題。《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函【2012】92號(hào)）規(guī)定，屬于同一項(xiàng)目的土地成本，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按普通住宅可售建筑面積和非普通住宅(包括非住宅，下同)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計(jì)算確定扣除金額。陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類型成本分?jǐn)?0房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”問題的解決思路從政策上尋找突破口《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)【2009】91號(hào)）第三十一條規(guī)定，同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)【2009】31號(hào))第三十條規(guī)定，土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。《寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補(bǔ)充通知》（甬地稅二【2010】106號(hào)）規(guī)定，對(duì)不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料（如決算報(bào)告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨(dú)按其實(shí)際占地計(jì)算土地使用權(quán)成本。《金華市磐安縣地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)成本分配政策的通知》（磐地稅政【2010】6號(hào)）規(guī)定，對(duì)同一期房地產(chǎn)開發(fā)中既有住宅、綜合用房、高檔住宅和物業(yè)用房等開發(fā)商自用房產(chǎn)的項(xiàng)目，土地購置成本分配按住宅、綜合用房、高檔住宅、物業(yè)等開發(fā)商自用房產(chǎn)的建筑占地面積占比計(jì)算確定”。陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類型成本分?jǐn)?1房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”問題的解決思路從政策上尋找突破口《江蘇省地稅局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)【2012】1號(hào)）規(guī)定，同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡稱“土地成本”）。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｊ虑皬耐恋爻鲎尯贤献鞒霭才磐ㄟ^立項(xiàng)分期等方式解決與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分的溝通向上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)反映稅務(wù)訴求陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類型成本分?jǐn)?2房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”某房地產(chǎn)企業(yè)前期規(guī)劃案例北京某房地產(chǎn)集團(tuán)到湖南某市郊區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)卦O(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作，項(xiàng)目公司在在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況涉及的稅務(wù)問題進(jìn)行事前的安排和籌劃。主要的籌劃點(diǎn)在于通過項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)，使之能充分享受到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策。財(cái)務(wù)人員與設(shè)計(jì)規(guī)劃部門人員會(huì)商后，做出了如下的戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃方案：

陷阱之：土增稅清算中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定項(xiàng)目/戶型A1A2B1B2合計(jì)單套建筑面積（㎡）139140143.6144套數(shù)11090106118424合計(jì)（㎡）152901260015221.61699260103.613房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”案例適用政策分析《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅【2006】141號(hào)）規(guī)定，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號(hào))制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。《湖南省財(cái)政廳湖南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（湘財(cái)稅[2006]92號(hào)）關(guān)于“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的規(guī)定，我省按照《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的通知》（湘政辦發(fā)[2005]23號(hào)）中關(guān)于“享受優(yōu)惠政策的普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，即：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在120平方米以下；3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。陷阱之：土增稅清算中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定14房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患B2戶型的單套建筑面積在144㎡的臨界點(diǎn)，施工過程中可能會(huì)存在各種不確定性因素，導(dǎo)致實(shí)測面積超過標(biāo)準(zhǔn)可能喪失享受土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠條件利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠政策時(shí)應(yīng)該注意的問題不同地區(qū)對(duì)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定條件的不同具體操作時(shí)計(jì)算按照套計(jì)算還是按照整棟樓計(jì)算及案例銷售價(jià)格的參照物的試點(diǎn)確認(rèn)問題及案例陷阱之：土增稅清算中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定15房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”某房地產(chǎn)公司在紅線外配建小學(xué)案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某市開發(fā)區(qū)內(nèi)開發(fā)“上上城”項(xiàng)目，為提升所開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，結(jié)合開發(fā)區(qū)的教育發(fā)展規(guī)劃，2010年4月經(jīng)房地產(chǎn)公司與開發(fā)區(qū)教育局協(xié)商并報(bào)市教育局批準(zhǔn)，決定在開發(fā)區(qū)高灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)一座實(shí)驗(yàn)小學(xué)。實(shí)驗(yàn)小學(xué)用地為政府教育用地，土地使用權(quán)證列明所有權(quán)人為開發(fā)區(qū)教育局，在小學(xué)建設(shè)過程中，立項(xiàng)和《建設(shè)程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》均是以開發(fā)區(qū)教育局名義辦理。房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)籌集資金并進(jìn)行建設(shè)，交付給政府后，政府給予一定的資金補(bǔ)償。小學(xué)工程總預(yù)算造價(jià)為3000萬元，政府承諾給予補(bǔ)助1500萬元。………………陷阱之：紅線外各種形式的支出問題16房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”某房地產(chǎn)公司在紅線外配建小學(xué)案例2012年6月開發(fā)區(qū)國稅局稽查局對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)檢查，檢查年度為2009-2011年。國稅稽查局認(rèn)為國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件中第十七條和第十八條中有“在開發(fā)區(qū)內(nèi)”字樣，對(duì)于開發(fā)區(qū)內(nèi)是指在房地產(chǎn)公司土地使用權(quán)證的用地范圍內(nèi)，而小學(xué)用地不在此范圍內(nèi)，不應(yīng)作為配套設(shè)施，不能將小學(xué)成本分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)。類似的問題房地產(chǎn)企業(yè)在紅線為發(fā)生的園林設(shè)計(jì)費(fèi)和施工費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)在紅線外發(fā)生的市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)紅線外代政府修建道路此類問題在相關(guān)合同中都是可以看出來的陷阱之：紅線外各種形式的支出問題17房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“稅務(wù)陷阱”企業(yè)所得稅稅前不得扣除土地增值稅不得作為扣除項(xiàng)目涉及到的稅收政策及分析國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）第十八條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。陷阱之：紅線外各種形式的支出問題18房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”涉及到的稅收政策及分析《浙江省國家稅務(wù)局2012年度匯算清繳問題解答》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其土地開發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當(dāng)?shù)卣螅瑸榫o鄰其開發(fā)區(qū)域的市民廣場進(jìn)行了廣場道路的改造、綠化等，上述發(fā)生的費(fèi)用是否可按市政配套費(fèi)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本？答：如政府土地出讓招標(biāo)文件中明確規(guī)定該市民廣場由房地產(chǎn)企業(yè)代建，并作為土地拍賣的條件之一的，廣場道路的改造、綠化等可依據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第二十七條規(guī)定，作為公共配套設(shè)施處理。《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)【2012】號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

陷阱之：紅線外各種形式的支出問題19房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”涉及到的稅收政策及分析《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)【2013】44號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的（如與建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián)，僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額），不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告（征求意見稿）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即"紅線"外)承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算本項(xiàng)目土地增值稅時(shí)，其在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。

陷阱之：紅線外各種形式的支出問題20房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”涉及到的稅收政策及分析《蘇州市國稅局直屬局2011年度企業(yè)所得稅政策解答》某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，在其土地開發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當(dāng)?shù)卣螅瑸榫o鄰其開發(fā)區(qū)域的市民廣場進(jìn)行了廣場道路的改造、綠化等。上述發(fā)生的費(fèi)用是否屬于大市政配套費(fèi)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目以外發(fā)生的綠化等費(fèi)用，屬于與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的費(fèi)用，不得稅前扣除。

陷阱之：紅線外各種形式的支出問題21房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”問題的解決思路主要的管理要點(diǎn)在于合同的簽訂能放入合同中約定的都要在取得土地合同中明確不能明確的，或者無法明確，在簽訂有關(guān)的支出合同中盡量不要體現(xiàn)出“紅線外”的相關(guān)信息

陷阱之：紅線外各種形式的支出問題22房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司案例某房地產(chǎn)公司開發(fā)XX公館項(xiàng)目，住宅商鋪均已售出，由于地處郊區(qū)，地下車位大量未售出。對(duì)于有產(chǎn)權(quán)地下車庫，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)管理上要求有產(chǎn)權(quán)車位與其他開發(fā)產(chǎn)品一樣分?jǐn)偝杀荆摴咀≌骄鶈挝怀杀緸?500元/平方，每個(gè)車位將預(yù)留成本7.5萬元，………………陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛23房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”政策分析國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛24房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”政策分析《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號(hào)）規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)【2009】91號(hào)）規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛25房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”政策分析《江蘇省地稅局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)【2012】1號(hào)）規(guī)定，（一）同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡稱“土地成本”）。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽＃ǘ┩婚_發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對(duì)象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例分?jǐn)偂Ｏ葳逯旱叵萝噹斐杀竞褪杖氲箳?6房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”問題產(chǎn)生的根源車庫這種特殊類型的開發(fā)產(chǎn)品按照一般開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行成本分?jǐn)備N售上時(shí)間先后順序可能進(jìn)一步加劇問題的住宅銷售完畢后剩余車庫待售就進(jìn)行清算容易出現(xiàn)此問題陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛27房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”車位是屬于普通住宅還是非普通住宅《南寧市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的通知》（南地稅發(fā)【2008】221號(hào)）規(guī)定，根據(jù)《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作若干問題的通知》（桂地稅發(fā)〔2008〕96號(hào)）第五點(diǎn)規(guī)定，項(xiàng)目同時(shí)涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，統(tǒng)一劃分普通住宅、非普通住宅和商用房三大類別，分別核算其增值額。在計(jì)算上述混合核算的項(xiàng)目時(shí)，對(duì)其成本費(fèi)用，應(yīng)以普通住宅、非普通住宅和商用房三大類別，分別按建筑面積進(jìn)行比例分?jǐn)偂＝?jīng)研究決定：雜物房、車庫、車位一律作為非普通住宅類計(jì)稅。《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》（鄂地稅發(fā)【2008】211號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)、車庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品兩類分別計(jì)算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫、附助房等，不再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛28房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”車位是屬于普通住宅還是非普通住宅《重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知的通知》（渝地稅發(fā)【2010】167號(hào)）規(guī)定，在清算項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又建造非普通住宅(非普通住宅包括：非普通住宅、車庫、營業(yè)用房)的，納稅人必須按照不同開發(fā)產(chǎn)品，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額、增值額和增值率，繳納土地增值稅。否則，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得適用免稅規(guī)定。《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知》（贛地稅發(fā)【2008】76號(hào)）規(guī)定，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))的規(guī)定，對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓),如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。同一房地產(chǎn)項(xiàng)目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值額。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛29房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答〉的通知》（青地稅函【2009】47號(hào)）規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛30房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題《黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》（黑地稅函【2010】33號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租停車位，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不應(yīng)征收土地增值稅；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答》規(guī)定，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中配套的車庫（車位），如轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供車庫（車位）長期使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限相同的，其取得的收入應(yīng)并計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅。

陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛31房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問題的通知》（津地稅地【2011】24號(hào)）實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：（一）有產(chǎn)權(quán)且對(duì)外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本準(zhǔn)予扣除。（二）轉(zhuǎn)讓車庫使用權(quán)年限與所購房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施、地下建筑征收土地增值稅問題的批復(fù)》（新地稅函【2010】192號(hào)）規(guī)定，你局《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的請(qǐng)示》（石地稅發(fā)〔2010〕41號(hào)）收悉。經(jīng)研究并請(qǐng)示國家稅務(wù)總局，現(xiàn)答復(fù)如下：地下人防設(shè)施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對(duì)其銷售轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛32房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何繳納土地增值稅？(2011年2月11日總局答復(fù))公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無房產(chǎn)證），請(qǐng)問，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會(huì)涉及哪些稅種？根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛33房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”山東聊城某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司案例聊城市國家稅務(wù)局稽查局于2009年8月對(duì)某房地產(chǎn)公司進(jìn)項(xiàng)稅收檢查，檢查年度和內(nèi)容為2006-2008年度的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)履行情況，該公司開發(fā)XX花園項(xiàng)目，建筑面積15.8萬平方米，2008年全部竣工。企業(yè)與2008年結(jié)轉(zhuǎn)成本和收入，由于在結(jié)轉(zhuǎn)成本的當(dāng)年與施工企業(yè)存在爭議糾紛，未足額取得全部發(fā)票，工程款總額為7000萬元，僅取得發(fā)票500萬元，但是房地產(chǎn)公司已經(jīng)支付給施工企業(yè)工程款5500萬元，由于施工企業(yè)拖欠營業(yè)稅款，地稅局不予對(duì)其開具發(fā)票。……陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)34房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”山東聊城某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司案例政策分析國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。【總局在線交流問題】國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。這里的"再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本"是指調(diào)減實(shí)際取得合法憑據(jù)當(dāng)年所得，還是指還原到應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)當(dāng)期調(diào)減所得，重新計(jì)算企業(yè)所得稅？【總局所得稅司解答】如果采取預(yù)計(jì)成本的，應(yīng)該扣除預(yù)計(jì)成本后，再按規(guī)定計(jì)入實(shí)際取得合法憑據(jù)當(dāng)年的計(jì)稅成本。陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)35房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”山東聊城某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司案例政策分析《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）規(guī)定，業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。稅務(wù)爭議的結(jié)果陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)36房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”山東聊城某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司案例政策分析《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）規(guī)定，業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。稅務(wù)爭議的結(jié)果陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)37房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司案例北京某房地產(chǎn)公司在北京西南城區(qū)開發(fā)以高端樓盤項(xiàng)目，開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積為30萬平方米，2010年已經(jīng)竣工，截止到當(dāng)年末已經(jīng)銷售出65%，由于當(dāng)年主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收任務(wù)較為緊張，約談企業(yè)法人代表，要求其提前進(jìn)行土地增值稅清算，該企業(yè)由于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，同時(shí)為了搞好與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)系，提前進(jìn)行了土地增值稅的清算，與2010年年末進(jìn)行了土地增值稅清算。由于該公司與總包方上存在一些未決事項(xiàng)，該公司與2011年和2012年又向總包方支付工程款合計(jì)約1億元。……陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)38房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”政策分析《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號(hào)）規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知》（京地稅地【2007325號(hào)）第五條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額，但原則上應(yīng)在項(xiàng)目全部銷售完畢時(shí)進(jìn)行調(diào)整。實(shí)踐處理絕大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)是不認(rèn)可二次清算的企業(yè)提出退稅后稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后長時(shí)間不給予回復(fù)陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié)39房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”某房地產(chǎn)公司被稅務(wù)局忽悠案例北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是注冊(cè)在北京市豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立日期為2004年05月，注冊(cè)資本：40,000,000.00元，是XX地產(chǎn)集團(tuán)旗下的項(xiàng)目公司，在北京唯一開發(fā)項(xiàng)目是ABC國際城，該項(xiàng)目地址位于北京市豐臺(tái)區(qū)XX街XU號(hào)。該公司于2009年匯算清繳期內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的企業(yè)所得稅完工清算及土地增值稅清算，并均補(bǔ)繳了稅款。項(xiàng)目土地增值稅清算截止日為2009年4月30日，項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅款960萬元，已繳土地增值稅稅款930萬元，項(xiàng)目清算應(yīng)補(bǔ)土地增值稅稅額30萬元。………………陷阱之：測繪報(bào)告中隱含的稅務(wù)問題40房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”某房地產(chǎn)公司被稅務(wù)局忽悠案例由于以上兩項(xiàng)原因從而稀釋了項(xiàng)目的單方成本。在按照國家有關(guān)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理的規(guī)定，由于收入是按合同價(jià)而扣除項(xiàng)目是清算時(shí)的單方成本，對(duì)于順馳地產(chǎn)來說后期項(xiàng)目的增值額越來越高，已適用60%的稅率，因而繳納大額的土地增值稅。企業(yè)應(yīng)該吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通時(shí)，不能一味的聽從，協(xié)助其完成任務(wù)時(shí)也要考慮一下入庫的方式稅收考量因素，不能只想一時(shí)，應(yīng)該動(dòng)態(tài)的看問題，給以后流出主動(dòng)性土地增值稅的特殊性應(yīng)該注意成本管理中的問題測繪報(bào)告不準(zhǔn)已經(jīng)成為常態(tài)，目前已經(jīng)出現(xiàn)多起此類案例，工程部門掌握的可售面積大于銷售部門和財(cái)務(wù)部門的，大產(chǎn)權(quán)證上的面積大于可辦到小業(yè)主名下的面積之和陷阱之：測繪報(bào)告中隱含的稅務(wù)問題41房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”企業(yè)應(yīng)該吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)有些部分雖然是可售，但是沒法轉(zhuǎn)成本虛增的面積不僅影響土地增值稅，也影響企業(yè)所得稅作為配套設(shè)施的需要由相關(guān)機(jī)構(gòu)的交接證明建議在滿足相關(guān)要求的前提下，統(tǒng)一各個(gè)部門的可售面積口徑陷阱之：測繪報(bào)告中隱含的稅務(wù)問題42房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”經(jīng)常會(huì)有一些房地產(chǎn)籌劃建議，盡可能的采用合作建房的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。陷阱之：“合作建房”不是那么美好43房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”某企業(yè)合作建房案例北京某市屬國有商業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱“甲方”）與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“乙方”）進(jìn)行合作建房，共同開發(fā)XX廣場項(xiàng)目，合作內(nèi)容如下：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金。2005年12月取得北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)簽發(fā)的《關(guān)于合作開發(fā)建設(shè)XXXXX商業(yè)大廈項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》（京發(fā)改[2005]XXXX號(hào)），同意甲方和乙方合作開發(fā)建設(shè)XXXX商業(yè)大廈項(xiàng)目。

…………陷阱之：“合作建房”不是那么美好44房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”合作建房的有關(guān)規(guī)定《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（法發(fā)【1996】第2文）規(guī)定，享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋【2005】5號(hào)）規(guī)定，本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。陷阱之：“合作建房”不是那么美好45房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”合作建房的有關(guān)規(guī)定《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函【2005】1003號(hào)）規(guī)定，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。滿足稅收意義上的合作建房應(yīng)該滿足的條件甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金；必須以合作甲乙雙方名義辦理合建審批手續(xù)；辦理土地使用權(quán)變更登記；其中一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。陷阱之：“合作建房”不是那么美好46房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”適用的稅收政策分析《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）》的通知》）》（國稅函發(fā)【1995】156號(hào)文件）合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。陷阱之：“合作建房”不是那么美好47房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”適用的稅收政策分析《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令2008年第52號(hào)）納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于合作開發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征免契稅的批復(fù)》（財(cái)稅【2004】91號(hào)）規(guī)定，珠海市房產(chǎn)公司擁有土地，珠海南嘉房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供資金，共建住房。珠海南嘉房產(chǎn)公司獲得了珠海市房產(chǎn)公司的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，珠海南嘉房產(chǎn)開發(fā)有限公司承受土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅。因此，對(duì)珠海南嘉房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按其取得的85％土地使用權(quán)的成交價(jià)格計(jì)征契稅。陷阱之：“合作建房”不是那么美好48房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”適用的稅收政策分析稅收屬性實(shí)質(zhì)為甲方以土地使用權(quán)獲取，乙方的房屋所有權(quán)。在這個(gè)過程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來確認(rèn)土地增值稅和營業(yè)稅收入？稅收屬性實(shí)質(zhì)為甲方以土地使用權(quán)獲取，乙方的房屋所有權(quán)。在這個(gè)過程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來確認(rèn)土地增值稅和營業(yè)稅收入？具體到實(shí)際操作層面，甲方如何確認(rèn)呢？是按照何時(shí)的時(shí)點(diǎn)來確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入？是以分房時(shí)的市場價(jià)還是以簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)的市場價(jià)？甲方確認(rèn)的土地轉(zhuǎn)讓收入，就是乙方土地成本？甲乙雙方的是互相牽制的過程？如果按照房屋成本價(jià)（無土地成本），那么甲方確認(rèn)的土地增值稅收入較低，乙方確認(rèn)的成本也較低？陷阱之：“合作建房”不是那么美好49房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”適用的稅收政策分析廣州市地稅局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知》（穗地稅函【2010】170號(hào)）規(guī)定，一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。對(duì)于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對(duì)于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。（二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。對(duì)于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對(duì)于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得收入。陷阱之：“合作建房”不是那么美好50房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”適用的稅收政策分析《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號(hào)）三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。陷阱之：“合作建房”不是那么美好51房地產(chǎn)不可不知的“稅務(wù)陷阱”