各位員工：請大家在工作之余抽空看看此份資料，并提出自己的意見！項目投資的成本有效控制就是在投資決策階段、設計階段、招投標階段，采購階段和施工階段，把項目發生的費用控制在計劃的限額以內，隨時糾正發生的偏差，確保項目管理目標的實現。每個項目在實施過程中都有一個總目標，即：項目的總工期、項目的總投資和對工程質量的要求，因此，需要建立貫穿于項目全過程的費用估算與控制流程。一個項目從立項開始，涉及到開發決策、規劃設計、施工管理、設備材料的采購、招投標管理、前期配套和營銷等各個方面，每一個環節都離不開費用控制。為此針對項目的實際情況特提出有關成本控制管理的意見，請予以審核！一．項目成本的組成

1、土地費用土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前在商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，安2螞、控前配期息費期用第前峰期唯費幟用污主類要糕指獵房扇屋肢開卷發揀的題前沉期駁規廉劃手，宴設震計供費奇，惰可達行專性棍研犧究款費燭，敲地霞質式勘伙查裁費布以鍬及縮“攜三星通雕一箱平種”時等紗土釀地崗開晝發清費業用率。甚在域整儲個私成線本屢構站成屋中班所愉占向比鑰例映相顛對蹄較附低浮，雷一桶般釣不勿會碼超償過雖6扶%幅。厭3紡、仗建亭筑夢安襲裝瓜工悟程煮費耗建重筑嬌安偏裝短工稈程耳費樸指哥房溜屋訴建悔造怕過株程叢中昌所吸發油生垃的到建吹筑暮工奇程躍，右設肅備青及侄安毅裝英工紅程消費叮用薯等慚，算又零被度稱幕為港房那屋唉建負筑除安番裝贊造墳價的。礦在稿整蓬個梨成捉本吉構灑成奉中建所屈占殲比誰例羽相拖對毫較續大故。式約高占戀整稿個毒成攏本川的考4煤0省%棋左芳右堪。譽4跑、勸市懂政警公逆共狹設磁施長費繞用辭市志政拔公絮共搶設塘施劇費爛用浸包翻含機基聽礎伙設著施鎖和棉公距共聲配鹿套香設井施諸建記設辯費叢兩綠部亡分每。申基預礎莫設伴施常建彎設猾費玩主奧要迷指必道晉路策，己自槐來涌水脾，擋污握水智，處電軟力隱，慢電漿信乓，胃綠蛇化渾等列的憑建幸設掛費賤用祖。瘋公浙共醋配菊套漂設促施福建而設殃費自用季指遞在保建侄設料用母地戰內代建繭設添的爹為孫居杠民貢提夜供蕩配拘套孝服震務警的角各橡種砍非蝕營麗利阻性察的嘉公概用伶設窗施贊（暴如肌學瑞校險，鮮幼切兒逮園仙，物醫眠院昏，蕉派辦出逮所瞎等痰）啊和幅各嬸種深營尼利肅性柜的坊配歡套姓設泄施炒（進如溉糧勒店窩，萍菜探市飄場江等永商霸業利網史點熟）末等學所鈴發負生祥的翠費競用啄。嶼同滲時姨還蘭包派括請一嫁些昂諸稿如孩煤污氣臺調假壓竹站椒，形變統電借室土，盲自宰行僅車虜棚暢等禁室辛外揉工抬程營。問在禍房秘地施產掃開羅發俯成慈本沫構駁成黃中齒，編該年項些目積所撕占郵比愉例渠較張大國，隸一勇般向在焰2狠0刮%繭~膽3屬0尚%體左形右皮。妥5電、咐管侍理胡費稼用仁管森理寧費踐用探主針要累是遺房耗地仔產共開牛發薦企互業爺為往組抓織壇和蟲管李理弓房絕地師產嫂開孩發防經時營宮活亮動訪所叉發咱生棄的辣各襯種窄費產用蘭，耍它疲包利括敏管勸理裁人辰員干工氧資滲，笛差間旅歷費茅，及辦齒公濟費查，挑保汪險溪費網，醬職膝工哀教般育賴費嶺，氣養辦老辜保毀險容費呀等扁。傳在格整費個豐成根本而構蕩成些所奪占盆比日例奧很辭小強，拖一蹲般陰不誦會裙超輪過凡2晶%窩。搭6灣、青貸炸款古利晌息庭房臂地訓產買因紀開鼓發街周沒期異長妹，資需嗽要嬌投傘資懇數噴額最大皮，泳因布此鍵必普須智借禾助字銀白行痰的邁信勺貸浴資泰金冰，膽在挺開述發診經碌營扔過挎程富中旦通嚴過嚇借俯貸艷籌牽集傾資流金墊而藍應段支守付追給固金跟融蒜機沒構鏡的免利瓶息梢也漠成亭為刺開倉發紀成肥本負一猴個臺重浴要宋組際成摘部織分頸。探但冊它未的威大商小栗與升所迷開壤發積項爸目糧的債大自小怕，聞融固資淋額密度獄的辮多湖少袋有胸密管切味關里系炭，膚所選以喘占籌成告本秋構夫成虛比侮例膠相脅對某不沸穩敘定各。徐7拌、瑞稅紹費拆稅釋費弓包奉含棕兩猾部允分只：買一靜部引分麻是蠅稅求收吵，厭與沒房待地友產堅開喜發蛾建澤設肆有小關徹的乓稅痰收哭包槍括仗房亡產意稅蒙，宵城融鎮延土辭地耀使緩用朽稅細，桐耕隨地獅占龜有掘稅霧，傅土株地棟增甜值看稅燃，濕兩避稅噴一爭費陽（植營娛業守稅彎，廚城袍市栽維丈護乘建頭設擊稅笛和漁教抓育瘋費抖附喚加禁）進，不契紅稅公，焰企由業絲所掃得敢稅惡，濾印盼花款稅手，跨外胸商扯投刮資叔企岡業墊和膛外濃國星企鹿業輛所源得雀稅惡等覽；丙另鑼一妨部情分溫是烏行裝政壤性爪費惱用費，村主逢要它由螞地轟方鏈政艘府視和招各據級礎行汁政碧主造管仇部帥門巨向爪房跳地臭產冤開明發服企據業彼收街取起的才費評用踢，滾項稻目榮繁慧多戶且山不笑規劍范落。壺包帝括佳諸滴如藍征婚地伶管場理坦費溉，歐商椅品煤房丈交翻易竿管沉理離費偏，藏大芒市采政骨配裂套役費祝，叔人敗防貝費鮮，蜂煤屈氣篩水譜電錯增笑容血費料，歷開注發販管撐理霉費缸等央。護目挪前紛房焦地辯產瞧開毀發長成抽本假構柏成死中洋所格占催比合例途較厲大刪，幸一線般上在壟1責5稀%畏~飲2類5續%妖左登右窩。糕8動、徒其胃他另費顛用代其研他藏費括用帝主蠅要岡指數不外能穗列做入良前與七旨項隸的保所耗有盲費背用信。閥它攔主豈要兆包罩括除銷舌售喊廣架告翅費滋，萍各螞種英不湖可瘡預存見衣費暴等華，漆在陜成鴿本太構頓成適中懲一催般宴不眼會奮超悔過近1隸0崇%蠟。坐二毫．樓成嗎本禍怎釋樣捏控翠制爬豎隨醫著境項吼目研正壇式就啟末動鄉要霜求組我偷們極必洽須賺有乏超敘前信的滴戰柄略蓬眼襖光蚊和即嫻喂熟白的鋪專抵業湖操缺作擊技士巧伙，袍科敞學竟合掀理很地翅控均制恒開汪發鍋過辨程踐中蜂每嬸一伙階湯段縣的爭成麗本泉，立真缸正伴把嘴握柴商屠機勾，線化購解叔風蠻險膛，蘆從黨而翻實戚現出預宋期域利族潤挎。壘下軟面短就挽從數房柔地光產束開基發闖管珍理巨過桿程繩中害的選幾嫂個器關污鍵坡階害段句具衰體筍談架一械下珍成灘本放控跳制限。秤素前朵期儉階漂段禽：眨首巾先妄，威產犧品龜定冊位仗是彈關旅鍵盆。困一聞要儲搞矮好漸市紛場石預哈測堡，筆通均過若市地場湊行含為渴來半選部擇都在頑市錫場但上跨占焦有培一畫定諒席予位與的樂開閣發苗項恰目剪；勢二厲是虧選桿擇植定主價倒目獄標蟲，倍定完價菠目施標協是展整系個訪價積格付策闖劃員的捏靈較魂懲，發對迷企澤業菜來蹲說僵利麗潤勉最云大益化想是寨其尼經訴營禿的案最悼終臣目道的削。病必喝須碰根叮據寄市露場孔供頸求窗狀絞況脅和江項廣目遼的首特氣點斑進物行剖準贊確他的膜價科格昏定擾位弦，系從帳而版在疑較淘短病的隆時鐵間豪內競將珠所沖開辦發座物漏業抬銷持售跡出午去滅。敗三腫是既營脂銷顧的段方提式配和旦技起巧括的終把兵握等，準四蠢是付項這目叮的陜綜低合質開促發業戰課略典定樓位泥。娘其秘次排，盟直鐮接塌影運響豐成引本禾構瘋成凍的毯因老素岡，叉即賀規色劃革設補計勇與或審模核富。午優餐秀不的誦設姨計固是冊項斃目愈盈子利瓦最糞基將本筆的夫保驢障脂。若設式計計采熄取若什暫么滔樣車的遷結承構字形鏈式錢、悟布躍局挑，陰選拜用尸何舟種愉材肯料沖等當與柄成鉗本鴨有元著打直名接燃的圖關亂系濱。抄除倉了詠委升托迷較辮強訪的脹設群計濟單盯位文進倆行借設戶計糧外萌，柴在股做匪正洪式襖施舟工宜圖鏡之攤前蔥還令會誠請允本黎單組位鵲專匯業迎技斑術臥人躲員叨甚炒至廊請季一煎些碼專驕家織建砍筑徑設母計咬方束案譜、喊結召構上形拜式等、輛地鼻基積處狗理魄方隨法喉等置進喘行罰會黎審躁，各反往復穩論恰證州，掩以濃求貝獲辨得幼最譽佳豎限朵價天設爭定槐方寒案極。碼因未為狂科漫學偶合答理艙的逗設定計嫁不敲僅抵能繼較板好辣地眉滿畢足悄用處戶植的巨使相用本要繩求慘，建能添比否較辯容奔易扇地廊銷歡售咽出番去意，墾同環時午在扎滿拍足貢建軌筑鉆物喊本餡身惱結益構蛇、肉抗知震富等慮要僅求梨基后礎靠上御還帳能屠大割大趟降鑄低姻工彎程豬造斗價扮。繳另部外匙，盆在促施梳工猴圖混投躬入巨使框用大之慶前框還燈務棉必源組產織砌對每建戚筑銷結恢構崗、艇水濟、售電同、稿暖繩等疾進徑行庸詳第盡蘆的痰技熄術返交王底予，尾盡怖可薪能保在石具平體窮施繞工乎過堪程抹中先減記少雄變竭更批和渾由唐此攪產瘋生彈的場費休用較。炸在浪工且程豎招尖標床時費應攻盡林量捆選乏擇餓公叉開軋招醬標頓，訂同虹時角應式注暢意會合內同篩形池式使的危正鋼確哈選味擇槳，頃能兇在臂合損同摩中談明轉確毛的釣事愁項陷一者定蟲要啊記托入校合累同朽中私，暗以狗免顯在級工校程半決臭策情時傍發決生閱爭奏執腰或浪突償破澇投逮資峰預棍算開。攝為疑此雹建液議拘管翠理肚團悄隊絞增上加娃一堡名蠟總侄工夕程賢師蠢以喉外斃把典監穗理施單庫位縫劃奶歸進我借們破技賠術全管芝理邪的類體烏系臟中毀來漁。褲第綿三亭，冶是依前批期昌的熟報森建虧工瘡作域也朝是添成天本品控映制坑的蘭關挨鍵禮環噸節乳，牧各扛項昏配向套司費峽用填的乓繳說納注以些及欲如露何討辦顯理咽是濫我嘩們薄開頃發渴商妄的磚操汽作夫技允巧消的胸真批實賓反呈映帥，栽同綿時躬涉逮及蒜到皮配愧套漫分再項渡的雪設光計撲，替預史算百，頭實經際斑投街入汗和筋具團體翼操跨作郵都庫是增非屆常避關鐮鍵串的院，視例看如史本連項挨目蔑的讀供局電休，仰人糕防旬，杰消洗防遲，億綜卡合積管壽網墻，最道倆路孔系粥統想，莖土摟石葡方劃等句都災已傅經暖在咱我晃的巧考他慮運之敏中涼。案第覆四佛．謹材涼料劫和穿設灣備鎮的姨選煎擇染也尾直誠接脅影峰響抱到昏項據目匆的謹成紐本尾，用所銳以伍建咬立副系普統僵的很材矮料群設陣備燒信野息濫庫央以頭及竹嚴蓄格棕的腹材閑料矛設定備茫選市購域報費批瞇流杰程矮是簡我厲要驢去票做血的贏一漁項金具炊體俯的瑞工慌作亡。櫻而窯且庭在本具偉體尤的象管捎理懶中籃該般方蠢面伸的喊工慎作概希市望巷能篩夠賣得煎到塘楊蔬總殺的聯大戶力召支港持領。剪建濕設三階辯段照：撕前湯期楚工榮作掠完矛成很后滔即舟進丘入魔建綿設絨階顏段堤。辨在在這蘭一榮階煌段堆的志任蒼務封就挽是伍要謝在陵預娛定逃的風投孝資餓預蒙算隱和辱規修定僑的什時健間征內奶完挺成腰開織發截項泥目慶的休建敬筑益安魂裝魄工陷程軍，睜使葬項鳴目闊按領時望投鋸入廣使氧用凝。組在娛這額一吐階管段婚控蔥制瞞好命投捏資歇、僚營上運遺、淺利稠潤框、賀品據質臺、友成煙本純、糞開慎盤亭、每銷舌售蹲、寸創蔬新蹈這季八數個杜環抹節評，頸就犁等輕于綠取錯得挨了激全開局鉆的評成倚功避。停賊在滔建歉設果階戰段涼首江先勤要鬧做暮的削工陰作噴就瘡是椒先舌要糕委僵托沒一機家屢實炸力飄較秤強告的剪監縫理肥公猜司翁對芳工鴉程壓質捕量句、隊工色期企和腐成宿本焦進撐行污控層制計。痛同雜時不采油用妨我條方欲現岡場瓣管善理雀團靠隊遼與養監卷理享管丈理鋪團根隊抄并迷軌廳聯遵合祖管軍理咸的我方基法抵，擴實娛行杠雙誓管盒雙葡控當，際以飾便派對壩施括工蹲過伍程渾中剖可嗚能準發屈生臭的北變譜更倦和襯簽擾證落進賄行表認取定蜓。富在卸整企個友施先工釣管奔理撫過滲程增當扎中嘗，撐不限僅丈要妹抓忍好皺施判工跨調覆度局及渠時勤掌虜握畝工片程換進執度盼情脖況合，握合或理稿安投排齡每局一悲道艇工度序吳，漆而合且雖特駕別投強窄調警每杯個別環莖節炭的頭成畢本喂核累算仁。若源另肥一堵個爺重底要功工羽作露就射是炕融脈資意。季融激資拒工炮作漿的掛好黎壞握直鉆接鉆關見系見到躬整膀個扮項弊目禁能肉否休順服利腳進弦行修。廢企貌業秀的籃自椅有范資賤金黨一冷般惰用課于竹獲煎取持土歌地敘使金用智權秤。艱獲劑取惠土鉛地限使偵用瑞權派后賤即坊可掀用轟土統地叛作蜂為澇抵挖押畢物奧向揭銀肢行手申與請禽貸瓶款欠。阿只甘要藥所頃開偵發窗項盜目憂的蕉預的期欠收貨益底率喇大院于悠銀閣行喚的半貸咳款做利柱率膝，廉就徹可置以志實扁現滾企徑業握效游益擦，脾達傘到炎“財借億雞猴生逼蛋道”序的擦目謠的祖。鏟這鄉項仍工青作溝做襯得敬好悔不臟僅暖可冒以哄使略項暢目奸正翁常頑開起展辣，抗還斃可丘以房大慨大碌降口低蜜融采資騎成邊本礎。腐在掛工哭程臭建且設肆資奶金眨投環入瓣到細一布定堅數勺量猶時作，槽就進可誦以撕正睡式遭進忘行嗎商枝品冬房新預妹銷績售減。握在仙這晨一邊時哪期漁要潛搞雞好油經冰營狠策擋劃攝，盾究漸竟屈是將選癢擇初整趁體陪委乒托肆還焦是懸自誠銷并、捎都鮮要骨先歷做艦一暮個舟全促面壯的順比屠較淹。匪要太設艙法購與閘消綠費挨者柜接殘近售，徹利校用蠅各鳳種能宣源傳刪手余段媽對齡消芬費紐者壤進遮行擱有恐效系的王引興導慰，耐最著終市達燙成頃購括房捐意艱向式，馬實熱現瓶銷貸售匪目槐的伸。煌再烈一肌項糖工纏作壞就矩是鍛現畫場抱的冶工談程系管閑理較以挑及破與菜銷總售遺的訪銜臘接臨，宣特為別橡是乳工歡程辛管誦理勤每曠個旁環托節腦的件具躍體緣做嚇法阿都夢有啞比辛較走詳舉盡躲的蚊安躍排烘，昌這茫個測環歲節悠的禁各炮種密管置理道方火法將和燈制盲度健我恰已釋經壘呈遣報翼給縣您喝了介，報希驗望跡能訂夠賢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1．制定目標——目標成本目標成本是要預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數”，而真正到了執行時，這個“大致的數”往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結果導致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。

目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

影響目標成本制定準確性的原因

1）項目進度太緊：

基于重慶市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是公司基于開發戰略的需要，對項目的進度通常都卡得比較緊，為了趕時間/趕進度,經常會出現未等設計完成就開始“招標”、“施工”、“邊干邊設計”的現象。既然“施工圖設計”未能在“招標”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。

另外，也正因為招標前不能對“合同標的”進行準確測算，實際操作中只能使用“費率招標”方式取代“總價招標”、“工程量清單招標”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費率招標”的模式。

為了克服因進度犧牲成本的弊端，我們必須必須嚴格規范開發流程，堅決按工程量清單管理的方法進行全程管理。重點加強“規劃設計”、“招標”環節和材料設備選擇的管理，同時建立比較完善的合約，請款，付款，結算報批流程，積極推行“目標成本管理”的模式。

2）缺乏規范的目標成本測算體系：

從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。項目前期、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為項目制定“目標成本”就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的“目標成本管理規范”體系。

規范的目的：

保證目標成本的準確性。通過制定統一的流程與標準，使目標成本的準確度不因項目差異而不同。實現部門間相互間的成本數據共享。通過部門間相互成本數據的對比分析，及時發現項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。不斷完善優化管理環節中相關流程。

規范的方法：

建立規范的成本結構樹：綜合開發項目的特點，提煉出一套能兼容所有子項的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。建立規范的流程：定義如何在項目每個階段對“估算成本”進行測算，如何在“規劃設計”、“擴初設計”、“施工圖設計”各分項設計，材料設備選擇，招投標管理，預算審核，合同管理，結算管理以及項目工程管理各個階段完成對目標成本的層層細化修訂，并形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購和決算等業務活動中的費用的使用與管理。

2．明確崗位職責——責任成本體系

“責任成本體系”的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。“責任成本”回答的是在“成本管理相關業務”中誰來做、做什么的問題。

誰來做？確定我們有哪些崗位與成本控制有關？

做什么？明確這些崗位分別對哪些成本控制指標負責?怎么負責?如何評價？

“責任成本體系”包含四大要素,即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，建立起責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。落實責任到部門到崗位到人,最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。

責任成本范圍：

責任成本體系的目的是保證對目標成本的執行落到實處，因此責任成本體系中的責任范圍的劃分，實際上也就與目標成本的結構體系息息相關。簡單的說，責任范圍的集合應該來自成本結構樹。并為之定義相關的責任部門、評價指標、評價部門和責任人。當然在實際工作中，考慮到可操作性可能需要把最重要的那部分單獨摘取出來進行定義并加以專項實施。

作業過程管理：

明確了責任成本體系,按照部門/崗位和人對其負責的責任范圍進行合并,可以得到部門/崗位的成本目標集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成？為此需要定義一套完整的作業過程指導書來對部門/崗位的行為進行規范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標成本的執行，保證對成本的控制，這就是作業過程管理。把開發全過程劃分為若干個相對獨立的作業過程，為每個作業過程定義相應的流程制度規范，同時重點定義每個作業過程中與成本控制相關的要點，包括量化的經濟技術評價指標。這樣就可以在日常事務每個層面實現對成本的過程控制，真正的將成本控制的執行力滲透到管理過程的每個環節。

3．跟蹤執行——動態成本法

經過前兩個步驟實現了目標明確、責任清晰之后，便進入最重要的第三步：目標成本執行過程的跟蹤——動態成本。動態成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態成本的差異，及時發現問題并解決問題，真正實現對成本的控制。

全動態成本：

動態成本的核心是實時性，動態指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態，例如，每平方單方綜合造價是多少？每個戶型的單位造價，每棟樓的整體造價以及每個分項單位造價等，必須強調在項目執行過程中對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。如果只是在項目結束時得到相關成本數據，實際上只能完成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結束時，木已成舟，談控制為時已晚。

如何實現動態成本的測算?——一個中心，三條主線

動態成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發生成本。合同性成本是動態成本中變動性最大的部分，其高變動性決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府報批報建費用等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導致了成本控制的復雜性，反映在實際工作中就表現為變更黑洞、款項超付等成本失控現象。所以在成本管理中必須強調以合同為中心為原則。

三條主線：動態成本、實際發生成本、實付成本。動態成本反映任意時段項目的綜合成本及結構分布；實際發生成本指的是項目當前已審定的工程量，與動態成本對比可反映出項目整體進度；實付成本指的是實際已支付的款項，與實際發生成本對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執行的全貌。

成本管理系統——管理目標成本/動態成本的重要工具

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影響項目投資最大的階段是設計階段，約占工程項目建設周期的四分之一。在初步設計階段，影響項目投資的因素占75％～95％；在技術設計階段，影響項目投資的因素占35％～75％；在施工圖設計階段，影響項目投資的因素則為5％～35％。很顯然成本的控制的關鍵就在于設計階段。因此，設計階段控制目標的設置是非常重要的。設計階段控制目標是經批準的可行性研究報告中的投資估算，用估算控制初步設計的概算；而初步設計概算就是施工圖設計階段的項目投資控制目標。各專業開展限額設計，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證不突破總投資額。其總額度一般只下達直接工程費的90％，以便項目留有一定的調節幅度。1．2施工階段投資控制目標的設置

項目的投資主要發生在項目的施工階段。在這一階段中，盡管節約投資的可能性已經很小，但浪費投資的可能性卻很大，因此，對成本控制更要給予足夠的重視。在該階段通過編制資金使用計劃，把計劃投資額作為投資控制的目標值，包括建設項目的總目標值、分目標值、各細目標值。2各階段投資控制的實施控制目標確定之后，關鍵在各階段過程中如何操作。2．1設計階段的投資控制

設計是項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是處理技術與經濟關系的關鍵環節，是確定與控制工程造價的重點階段。設計是否經濟對控制工程造價具有十分重要的意義。設計階段控制目標的實現是通過限額設計來完成的工程建設過程中，采用限額設計是控制投資支出有效使用資金的有力措施。

限額設計并不是一味考慮節約投資，而是包含了尊重科學，尊重實際，實事求是，精心設計和保證設計科學性的實際內容。投資分解和工程量控制是實行限額設計有效的途徑和主要方法。在該階段是將上一階段設計審定的投資額和工程量按設計工作包進行分解，經公司批準后下達到各專業，然后再分解到各工程和分部工程。設計應針對費用分解目標著重對設備的選型、材質的選擇和工程量等方面進行控制。限額設計的目標體現了設計標準、規模、原則的合理確定及有關概算基礎資料的合理取定，通過層層分解，實現對投資限額的控制與管理，也就同時實現了對設計規模、設計標準、工程數量與概預算指標等各方面的控制。

限額設計要正確處理在項目建設過程中技術與經濟的對立統一關系，在強調限額設計的同時，也要運用價值工程的原理，處理好成本與功能這一對立統一的關系，提高它們之間的比值，使設計與概算形成有機的整體，克服相互脫節的狀態，使功能和成本處于最佳配置。

在設計階段以限額設計來進行費用控制時，要對限額設計進行跟蹤，對偏離控制基準的費用進行分析，對限額設計之外的變更項進行補充，對非發生不可的變更，應盡量提前實現，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設計變更，更要用先算帳后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制。2．2施工階段的投資控制

設計完成之后進入施工階段，該階段是投資的主要發生階段，該階段的費用控制也是項目管理過程中的關鍵階段。設備、材料采購的投資控制設備、材料采購是重要工作環節之一。采購質量的好壞和價格的高低，對項目的投資效益影響極大。采購階段全面實現費用控制，實行限額采購，并對限額采購進行跟蹤，對偏離控制基準的費用進行分析，對限額采購之外的變更項補充限額單價。設備、材料采購費用控制的基本原則是：在滿足設備和材料使用功能的前提下，盡量降低費用。工程施工的投資控制

施工階段的投資控制，不僅靠控制工程款的支付控制，還應靠組織、經濟、技術、合同等措施多方面控制投資。

（1）組織措施

①在項目管理班子中落實投資控制人員、任務分工和職能分工。

②編制階段投資控制工作計劃和詳細的工作流程圖。

（2）經濟措施

①編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標。

②進行工程計量。

③復核工程付款帳單，簽發付款證書。

④在施工過程中進行投資跟蹤控制，定期進行投資實際支出值與計劃目標值的比較；發現偏差，分析產生偏差的原因，采取糾偏措施。

⑤對工程施工過程中的投資支出作好分析與預測，經常或定期向有關部門提交項目投資控制及其存在問題的報告。

（3）技術措施

①對設計變更進行設計比較，嚴格控制設計變更。

②繼續尋找通過設計挖潛節約投資的可能性。

（4）合同措施

①作好工程施工記錄，保存各種文件資料，特別是注有實際施工變更的圖紙及通知單，注意積累素材，為正確處理可能發生的索賠提供依據。

②參與合同的修改、補充工作，著重考慮它對投資控制的影響。在項目管理過程中，成本控制將貫穿于我的工作始終，對可能發生的投資偏差采取主動控制和動態控制的方法，盡最大可能實現控制目標。

由于工程項目的單件性特征，每個建設項目各有特點，就項目管理而言，有類似的管理模式和手段，因此，對每一個完成項目的數據積累和信息處理都是非常必要的。如：設備、材料采購價格及時進入設備材料價格庫，為今后的費用估算提供參考價格，避免高估冒算，使項目的費用估算更接近實際，更有競爭力。建立價格庫不是對這些資料簡單的積累和統計，要對其加以分析。設備、材料采購價格是否為正常水平，有無過高或過低的情況，過高的原因是由于趕工期還是對制造標準有特殊的要求；過低的原因是由于在滿足使用要求的情況下，降低了質量要求還是有多個廠家互相壓價的因素存在，等等。都要給與說明或分析原因。總之對項目管理過程中每個環節都不能失控，對成本控制結果都要進行分析，積累經驗，為以后項目的開展打好基礎，積極采取預防措施，努力做到主動控制、事前控制，避免浪費，以適量的投入取得較好的經濟效益。四．《房地產成本管理制度》（討論稿）一、總則1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，結合項目成本管理的要求制定本制度供討論。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的。3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。二、房地產成本管理職責（一）總經理和戰略委員會的成本管理職責1、制定、修正成本管理制度，督促、指導建立完善公司成本管理制度；并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控。2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給管理層作決策參考；保持對國家有關法規政策和公司成本管理環境的了解，協助公司爭取優惠政策、處理有關政策性問題。3、組織各方面專業人士對項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：◆立項資料是否齊全、規范；◆市場定位是否明確、恰當；◆投資成本估算是否經濟、合理；◆投資回報是否符合集團利潤目標要求；◆投資風險能否有效控制。4、跟蹤項目成本計劃及其執行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促公司做好項目操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監控中心，及時收集項目成本動態資料，為管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給項目公司。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。（二）公司的成本管理職責1認真執行成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監督。2根據業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向總經理提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。4客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。5遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對項目成本管理實行副總經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。保證將成本控制在目標成本范圍內。6正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每季度至少一次，并將分析報告報總經理。三、項目成本監控（一）成本監控系統1、根據管理體制建立總部以管理監控為中心、項目公司以操作監控為中心的成本監控系統。實行總經理領導下、副總經理經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。2、樹立全員成本意識，對項目成本實行全過程監控。3、根據管理需要和項目實際情況，設置商務部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行（二）成本監控的要求制度建設1根據管理的需要，公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，并報總經理備案：◆成本管理責任制及監控程序；◆計劃管理制度(包括指標、定額、考核管理辦法)；◆招、投標管理制度；◆合同管理制度；◆工程(質量、進度、監理、現場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度；◆預決算(包括概算、設計變更、現場簽證、結算、款項撥付)管理制度；◆費用控制制度；◆材料設備管理制度。以上制度，可分別制定也可綜合制定。2不斷總結各開發成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善房地產成本管理制度。計劃管理1按根據項目開發的節奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執行情況：◆開發成本計劃(按完全成本口徑)；◆期間費用計劃；◆降低成本技術組織措施計劃。2成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數據化、圖表化。3完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、項目投資回報率等成本考核指標。分析檢查1在成本控制過程中，應定期、按開發階段對成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：◆計劃及其執行情況；◆實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；◆分析期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結論與提示。2總經理和戰略委員會根據管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流1報總經理戰略委員會的常規性成本資料主要包括：項目基本情況；◆按會計制度規定應編報的成本核算報表；◆成本動態情況及其分析資料；◆當地政策性收費項目、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。2按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應隨時報總經理：◆當地有關法規政策的重大調整；◆成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預算成本或計劃成本30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計劃外增減項目、現場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)；◆合作條件更改；◆補交地價。3應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經驗教訓。四、項目開發環節的成本控制（一）立項環節的成本控制1項目立項時必須向總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：◆成本費用估算和控制目標及措施；◆投資及效益測算、利潤體現安排；◆稅務環境及其影響；◆資金計劃；◆《競投方案》（僅限招標項目）；◆投資風險評估及相應的對策；◆項目綜合評價意見。2《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周報總經理和戰略委員會。3若項目立項后，合作條件或招標條件等關鍵因素發生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向總部提交《立項申請》。4招標項目的競價不得突破批準的最高限價；要充分考慮價款的支付方式及相應的資金成本。5招標合同應經律師審核后正式簽署。（二）規劃設計環節的成本控制1規劃設計單位的選擇由項目部自行負責，但應遵循以下原則：需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。2總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報總經理領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。3施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。4設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標環節的成本控制1除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。2主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見及時報總經理和戰略委員會。4同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。5凡投資額超過人民幣---------萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向總經理提交有關招標、評標等工作的文字備忘。6零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。7壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。8施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。10總包工程嚴禁擅自轉包。（四）施工過程的成本控制現場簽證1現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。2現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由專業工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限，由公司制定。3現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。4凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5因小業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和我方認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由公司根據自身實際情況確定。工程質量與監理1項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。3應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。工程進度款1原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的10%，并在工程進度款支付到工程造價30%時開始抵扣預付備料款。2工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：◆施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；◆工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；◆商務部整理復核工程價值量；◆經審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。3應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。4工程進度款支付達到工程造價75%時，原則上應停止付款，預留至少20%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。（五）工程材料及設備管理1項目開工前，總工程師或項目經理應及時列出所需材料及設備清單，按照原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。4按工程實際進度合理安排采購數量和進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。5甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：◆能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；◆愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；◆能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；◆售后服務和信譽良好的供貨商。6項目部對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知商務部和財務部拒絕付款。7采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。8必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。9對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。10材料的代用應由項目部書面提出，設計單位和監理單位通過，商務部同意，領導批準。11甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方商務部的驗收檢驗證明以及結算清單，經商務部、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。（六）竣工交付環節的成本控制1單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。2總工程師或項目經理、工程、商務、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。3凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。4工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。5.采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。6按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。（七）工程結算管理工程竣工結算應具備以下基本條件：◆符合合同（協議）有關結算條款的規定；◆具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；◆項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；◆工程遺留問題已處理完畢；◆施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。2工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。3“點工”必須按照定額價計取、結算。4商務部應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確，也可聘請有關部門進行復審。5編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。6商務部應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。7在商務部提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。（八）其他環節的成本控制1正式發售前，組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報總經理審查通過。2銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報總經理批準后方可實施。3盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向業主承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，注意加快項目開發節奏；減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。4按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。五．項目成本核算（討論稿）第一章總則1-1為了加強成本管理，規范項目成本核算，正確計算項目成本，便于成本資料的比較和分析制定本指導。1-2項目成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發現成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。1-3公司必須建立成本核算責任制，嚴格按照項目開發成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受監督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建筑面積計算完工產品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章成本核算對象的確定3-1成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監控的要求。3-2可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。▲分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。▲同一項目有不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。▲同一小區、同一期有不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。(4)根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。3-3成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。第四章成本費用項目及核算內容4-1開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項：1)土地征用及拆遷補償費2)前期工程費3)基礎設施費4)建筑安裝工程費5)配套設施費6)開發間接費4-2各成本項目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補償費指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：(1)土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。(2)拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳，分別沖減有關成本。(3)市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。(4)其他：如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：(1)項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。如：人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。(2)規劃設計費：項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費，方案評審費。(3)勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4)“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(5)臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。(6)預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。基礎設施費指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容：(1)道路工程費：小區內道路鋪設費。(2)供電工程費：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。(3)給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4)煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發展基金、煤氣掛表費等。(5)供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。(6)通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。(7)電視工程費：小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。(8)照明工程費：小區內路燈照明設施支出。(9)綠化工程費：小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。(10)環衛工程費：指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11)其他：小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用(含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下內容：(1)土建工程費①基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。②主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。③有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。(2)安裝工程費①電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。②電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。③給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。④電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。⑤空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。⑥消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。⑦煤氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。⑧采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。⑨上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。(3)裝修工程費：內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。(4)項目或工程監理費：指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。(5)其他：工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清運費、工程保險費等。配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可區別以下情況：(1)發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。(2)發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。(3)城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括：(1)現場管理費用：項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。(2)利息并借款費用：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3)固定資產投資方向調節稅：按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。(4)物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。(5)質檢費：包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。(6)其他：項目交付使用后發生的，按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發間接費的費用。4-3開發企業期間費用的開支范圍為：營業費用指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括：(1)已完開發產品銷售以前的改裝修復費，開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費，根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。(2)主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。(3)開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。管理費用指行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括：(1)行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。(2)工會經費和職工教育經費。(3)財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。(4)稅金：指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。(8)環境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等(9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。財務費用指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費)，以及企業籌集資金發生的其他財務費用。會計科目與帳簿設置5-1“開發成本”科目：核算在房屋等產品開發過程中所發生的各項費用。5-2“開發間接費”科目：歸集和分配在房屋等產品開發過程中，設計、工程、預算、材料等業務部門為組織與管理開發項目建設而發生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發間接費”成本項目中去)。5-3“預提費用”科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。應預提的費用一般包括：配套設施費；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。費用預提的時間：應由房屋等開發產品負擔的費用，應在結轉房屋等開發產品時預提。配套設施費的預提范圍、條件、依據和計算方法：范圍：開發小區內不能有償轉讓的配套設施將發生的費用。能有償轉讓的配套設施將發生的費用不得預提。條件：配套設施費的預提條件為：房屋與配套設施非同步開發(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設施。依據：擬建配套設施的預算成本或計劃成本。同時結合具體的做法特就以下幾個方面的專項規定提出相應的意見：一、準確編制標底預算，嚴格公正評定標

嚴格編標預算管理的目的，在于力求工程編標預算準確，合同造價科學合理。在決定工程造價高低的因素中，合同造價是最重要的一環，為達到合同造價的準確合理，預算編標中應把住以下幾個關口。

1.

制定嚴密的招標文件。

2.

編標人員要持證上崗，并專門從事相關專業，分工明確、責任到人，土建、裝飾、安裝編標人員積極配合、相互溝通，避免專業間的脫節。

標底預算編制人員要全過程參與圖紙會審，提前熟悉圖紙，同各專業人員一道審定答疑會議紀要并下發各投標單位，使之對圖紙形成共識，更加公正公平地參與工程編標、投標，防止施工和決算過程中，甲乙方相互扯皮現象的發生。

3.

堅持嚴格的評標制度及評標程序。審查標底時要重點做到四審達到四防：審查工程量，防止多算錯算；審查分項工程內容，防止重復計算；審查分項工程單價，防止錯算錯套；審查取費費率，防止高取多算。要堅持嚴格的評標制度，通過修訂標底造價，確定招標合同價。

二、抓好甲供設備、材料投資管理

甲供設備、材料投資也是左右工程造價的重要因素之一。在工程建設中，甲供設備、材料必須堅持以大渠道供貨為主，市場自行采購為輔。在自行采購時由商務部主管、項目部和財務共同參與，堅持三人同行、貨比三家，力求質優價廉，大型的設備訂貨可采取招標方式，在簽訂的合同中要明確質量等級和雙方責任義務，設備材料進場后如有質量問題，現場管理代表及施工單位有權拒收，以達到保證供貨質量、節省設備材料投資的目的。

三、嚴格辦理設計變更簽證

（一）工程嚴格按成本計劃執行，嚴禁擅自提高標準。有些對原設計影響很小的修改項目，只經甲、乙雙方確認就可執行，對某些有可能引起造價較大的變更，如設計不適合使用要求，平面布局、建筑結構及裝修標準有大的變動，需要召開建設方、承建方和設計方三家參加的聯席會議，從技術、經濟等方面進行論證商定，達成一致意見并形成文字紀要備案，報請建設方批準。

（二）嚴格設計變更簽證審批程序。一般性變更由甲方現場代表起草，交施工負責人及工程部領導審批，大項的變更，應先做概算，報批準后實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設計，在滿足使用要求的前提下，通過優化設計，可降低工程造價。

（三）加強對設計變更工程量及內容的審核監督。對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場抽項實測實量，以保證變更內容的準確性。

制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時。

四、竣工決算時嚴格設計變更單的審查

除在施工過程中嚴把設計變更簽證關外，在竣工決算時，決算人員須從專業角度對設計變更進行審查，主要包括以下幾個方面。

（一）審查設計變更內容是否符合規定。查設計變更內容與原工程標底預算是否重復列項，即設計變更增加的經費是否已包含在合同造價中，如有上述情況，應與簽證人員聯系補充修改，使其符合規定后，再進行調整修改。

（二）審查手續是否符合規定。凡設計變更都應有建設單位和施工單位的蓋章及現場人員的簽字，比較重要的設計變更還應有設計單位有關人員的簽字，方能生效，手續不全者不予計算。

（三）審查內容是否清楚。設計變更都應資