房地產企業財務分析怎樣對資產負債表進行風險解析1、貨幣資金科目分析。準期末余額較大，則要與企業所得稅申報的估計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增長額乘以估計毛利率不不小于當期申報的估計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核算，與否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報估計利潤，同步規定提供銀行對賬單，查閱與否存在貨幣資金已支出未入賬的狀況，并查明該項支出與否屬于實質性的關聯企業。準期末余額較小，要分析與否也許存在貨幣資金不入賬的狀況。應當規定企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相查對，與否存在資金轉出不入賬，不記在其他應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。此外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數并與現金日志賬賬面數查對，如相差較大，應當分析詳細原因，與否存在賬外經營的狀況。2、應收賬款科目分析。由于近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未獲得預售許可證之前就規定購房人一次性交清，因此房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，準期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過度析對應銷售協議約定的付款方式、付款期限等分析鑒別真假，與否存在逃避預交企業所得稅行為。3、其他應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間與否屬于關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金免費對外拆借給其關聯企業，計入其他應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。4、存貨科目分析。此科目重要反應期末竣工開發產品和期末未竣工開發產品的狀況。期末竣工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。由于目前房地產企業開發項目必須到達一定竣工程度才能獲得預售許可證，而房地產開發項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，因此房地產企業期末竣工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正有關關系。假如遠不不小于預收賬款期末金額，則有也許存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的也許。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算措施和分攤根據，與否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產企業結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉措施進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就也許出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；假準期末存貨金額遠不小于預收賬款期末金額，則有也許存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的也許。同步在審核存貨科目時，還應注意將竣工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如不小于則有也許存在將開發產品用于抵債、贈送等未視同銷售的狀況。5、固定資產科目分析。一般狀況下房地產企業的固定資產賬面數，相對于企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其詳細明細。房地產企業固定資產科目核算的內容重要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比,具有開發周期長的特點，但流動性也相對大某些。一種樓盤開發結束后，就轉到下一種地方開發，因此辦公用房一般都采用租賃方式。有些開發時間長的房地產企業也也許有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產企業開發的特點來說，開發單位和施工單位一般不會是同一家企業，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核有關手續并實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定征收企業所得稅的建筑企業將購置的機械設備發票放在房地產企業入賬，少開具建筑業發票以到達少繳營業稅及附加的目的。6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由于投入資金量大，一般均有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業與否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。一般來說企業短期借款為整數，并且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額精確到千位如下，則應重點審核短期借款記錄與否真實、規范，與否存在將預收協議外的購房款因企業經營需要轉入賬內運行，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。尤其是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款協議的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不容許稅前列支。要認真分析企業與借款方與否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的原則而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。7、其他應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目準期末金額較大，應認真分析明細。一是看其他應付款與否核算關聯企業之間的往來，對于關聯企業的往來需要注意如下幾種方面：一是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的原則，計提利息的利率與否超過同期銀行貸款利率。二是看其他應付款與否核算代其他部門收取的稅費。房地產企業代其他部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析與否屬于房價的構成部分。假如屬于房價的構成部分及由房地產企業領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其他應付款與否存在長期應付未付的狀況。如有些房地產企業為了少繳納企業所得稅，簽訂假的施工協議，由房地產企業支付營業稅金及附加，讓建筑企業多開具建筑業發票金額入賬。由于業務虛假，有關應付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產企業與購置方在簽訂購房協議步，為了到達雙方少繳有關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產企業往往以收據形式收取，在房地產企業需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾種會計科目之間均有一定的對應關系。在分析中，一是要通過預收賬款明細賬以及對應的購房協議上注明的付款方式，分析鑒別主營業務收入應當確認的時間。二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款與否及時足額預交了企業所得稅。詳細措施是將資產負債表預收賬款科目本期增長額乘以估計計稅毛利率后的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額后的余額進行比對，兩者金額應當一致。9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增長較多，則應當分析增長的原因，與否屬于債務重組所得。絕大多數房地產企業都需要向銀行融資。怎樣結合風險分析解讀損益表中的重點科目1、主營業務收入科目分析。分析已發售開發產品與否及時結轉銷售收入。一般的房地產企業都會盡量推遲確認主營業務收入時間，其確認的根據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產企業對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前獲得的收入只算是預收款。對照新31號文獻精神，房地產企業確認收入的時間和金額分諸多狀況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷協議內容等進行認真分析。2、主營業務成本科目分析。此科目也許存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對于持續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分派，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪匯報上的總開發面積、已竣工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的措施和根據。尤其是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結合當地同步期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結合建筑常規深挖成本偏高的原因。3、主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增長額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參照值，并結協議步期、同地段其他房地產企業的經營狀況，分析判斷評估企業的毛利率與否合理?5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都也許存在問題，過高了也許有虛列支出的狀況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有也許企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費所有計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業首先向銀行等單位大量借款支付高額利息，另首先又將自已的資金免費供關