招商基礎知識學習一、招商招商招租≠招商概念

招租是指以雙方談妥的租賃條件將租賃物租賃出去。

招商則是一項系統的工程，招商項目通過前期市場調研、商業定位、業態規劃、引進商家、商業運營等各個環節，進行統一規劃、統一招商、統一運營、統一管理，以實現項目的商業價值和運營收益。招商標準化流程1)項目整體規劃和定位——通過前期市場調研，再結合項目本身的條件做整體規劃和定位2）確定招商對象——預先明確需要引入的商家，對整個招商活動具有十分重要的作用。3）確定招商條件——招商條件主要包括面積、租金、租賃期限、租賃政策、管理費用等。4）招商團隊組建——招商團隊的組建是招商準備工作的重要組成部分。5）招商資料準備——項目平面圖、招商手冊、宣傳單張等。招商步驟招商調查內部認租公開招商開業準備招商思路主力商戶優先招商品牌商戶帶動招商廣告招商定向招商委托招商招商必要性促進商鋪銷售，快速回籠資金商業成功運營，實現持續收益二、商圈商圈——是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

商圈概念邊緣商圈次級商圈

核心商圈商圈大致由三部分組成，即核心商圈、次級商圈、邊緣商圈。商圈結構核心商圈——即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區域。

在核心商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下百貨商店65%左右的顧客來自核心商圈。

在核心商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高。

一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。次級商圈——即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區域。

在次級商圈內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，聚集著百貨商店25%左右的顧客。

一般來說，小型商店的次級商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次級商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。邊緣商圈——邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區域。

在邊緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區域的消費者來商店購買商品中不太方便。

一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。解放碑重慶時代廣場的核心商圈——邊緣商圈次級商圈核心商圈觀音橋商圈示意圖——邊緣商圈次級商圈核心商圈商圈范圍——即商圈規模，是指商店目標顧客分布的地理區域界限。商圈范圍的大小與商店的經濟效益呈正比。影響商圈范圍的因素主要有：

商店經營的商品類型。商店經營的規模大小。競爭商店的地理位置。商店經營的促銷活動。商店的交通條件。消費者的流動性。商圈范圍

商圈分析是商店進行合理選址的基礎工作

商圈分析是商店制定競爭經營策略的基本前提

商圈分析是商店制定市場開拓戰略的重要條件

商圈分析是商店減少資金占用的重要手段商圈分析的必要性

人口數量及特點包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業單位數，及相應人口年齡、性別、職業和收入水平構成等。

建設狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于商店營銷的方便程度。

社會因素分析地區建設規劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區的人文等，是否有利于商店的發展。

商業發展潛力包括購買潛力和現有商場的經營狀況。

商圈分析應考慮的因素三、業態業態——是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，業態是零售活動的具體形式。通俗理解，業態就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經營形式。

業態概念分類依據——對于零售業態的分類，目前國際上主要依據零售店的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、營業時間、服務功能、價格策略等確定

業態分類——國外分類：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店

我國分類：百貨商店、超級市場、專業（專賣）店和其他。業態分類百貨店departmentstore(Dept．)在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展各自的進貨、管理、運營的零售業態。業態特點特點——

采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全。選址在城市繁華區、交通要道。商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。商店規模大，在5000平方米以上。商店設施豪華，店堂典雅、明快。目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。超級市場Supermarket(S．M)采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業態。特點——

采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行。商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營業時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。選址在居民區、交通要道、商業區。商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。商店面積在500平方米以上目標顧客以居民為主。大型綜合超市generalmerchandisestore(G．M．S)采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業態。特點——

采取自選銷售方式和連鎖經營方式商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。設有與商店營業面積相適應的停車場。目標顧客為購物頻率高的居民。商圈范圍較大。商店營業面積一般在2500平方米以上。選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。

特點——

以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統一進行，可采取連鎖經營方式。商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。營業時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。選址在居民住宅區、主干線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5—7min到達的范圍內。商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。店堂明快、清潔、貨架豐滿。目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買。經營實行信息系統化，開展單品管理。便利店的商品價格略高于一般零售業態的商品價格。專業店SpecialtyStore(S．S)經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業態。特點——

采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。從業人員需具備豐富的專業知識，可以退貨。選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。商圈范圍不定。營業面積根據主營商品特點而定。目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。專賣店exclusiveshop專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態。特點——

采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。商品結構以企業品牌為主，銷售體現量少、質優、高毛利。注重品牌聲譽、從業人員必須具備豐富的專業知識，并提供專業性知識服務。選址在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。商圈范圍不定。目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。購物中心shoppingcenter(S．C)企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。特點——

由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。商圈根據不同經營規模、經營商品而定。設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。目標顧客，以流動顧客為主。根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區型、區域型、超區域型種類。倉儲商店WarehouseStore

在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業態。特點——

選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。主要的商圈人口為5—7萬人。商店營業面積大，一般在4000㎡以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業連鎖賣場和供應商引進店內經營。商品構成以新開發上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。作為商品策略，經營同其他零售業態能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。商店設施簡單化。將超市開發的銷售技術和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。可實行連鎖經營。設有一定規模的停車場。家居中心homecenter(H．C)以與改善、建設家庭居住環境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業態。特點——

選址在城鄉結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產比率較高的地區。商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品