汝州金鼎時代廣場工程商業調查報告2021上海迪摩商業投資咨詢SHANGHAIDEMALLBUSINESSCONSULTATIONCOLTD一、消費者調查1、消費者規模及分布2、消費者構成與消費水平3、消費者的消費傾向及習慣4、消費者對各類零售業態的喜好5、消費者設施需求及對本工程期望與建議二、商業經營者調查1、商業經營者經營現狀2、商業經營者對工程開發的喜好目錄三、工程優劣勢分析四、商業籌劃要旨五、工程商業定位分析及說明六、工程商業規劃建議1、功能組合2、商業布局規劃3、商戶來源4、銷售建議七、工程營運期人員編制八、開業倒計時方案九、其他目錄一、消費者調查1、消費者規模與分布消費群規模與分布本案汝州市區圖

描述工程所處汝州創新譽州大廈座落于新老城交匯處，規劃開展的汝州市中心地段，位于市商業中心望嵩路的輻射區域內，有利于滿足新城與老城消費者的需求主要目標消費群來自汝州市居民：汝州市總人口94萬，且隨著城市化進程的加速，人口數量穩步增長邊緣商圈次級商圈核心商圈2、消費者構成與消費水平為了對工程所在商圈進行詳細評估，我們進行了以下顧客分析

樣本組合問卷所覆蓋的主要問題樣本：有效樣本總量146工程：-年齡-性別-婚姻狀況-收入水平-學歷狀況地點：-工程周邊三公里內社區、商業網點-市區各主要商圈→購物-價格水平-產品品種-購物頻率-地理位置→購物地點的認識和感覺特征-購物區-商店→零售業態的喜好→購物環境-交通方式-效勞的利用→配套設施與效勞工程需求消費群體中，18-25歲青年人群占了總比重的53%

年齡結構〔n=146〕描述

18-25歲占總樣本比重的53%，是主要消費群體其次是31-45歲占總樣本比重的31％，是次要消費群體其中46-60歲的年齡階段，在本次市場調查中，因為文化層次之原因，無法配合填寫試卷，調查力度相對薄弱★男性46%女性54%主要消費人群中未婚青年女性居絕大多數

性別〔n=146〕婚姻/家庭狀況〔n=146〕單身女性占逛街人數的大局部市場調查中，女性79人，占總樣本比重的54％市場調查中，男性67人，占總樣本比重的46％總結：如何吸引單身青年消費群體是本工程應當關注的重要因素之一

主要消費人群的受教育程度中等：高中、中專占59%

學歷結構〔n=146〕描述高中/中專/職校學歷占59%

大專學歷占19％初中及以下占14％本科占8％總結：各調查地段受訪對象教育程度以高中學歷居多，學歷中等，收入水平在當地適中，相應地成為消費主力人群

主要消費人群來自汝州市本地，其工作地點也以本地為主

消費人群〔n=146〕工作地點〔n=146〕總結：各調查地段受訪對象〔未來的消費人群〕主要是在汝州工作的本地居民汝州市本地人占總樣本的91％，不是本地占比僅有9％工作地點在汝州的占總樣本的98％主要消費人群的工作性質是：企業員工占34%

工作單位〔n=146〕描述企業員工34％學生25％個體商戶13％公務員12％在家務農10％教師/醫生/律師/科研人員3％企業高管3％3、消費者的消費傾向及習慣主要消費人群的個人月收入：800元以下、800-1200元之間，

共占65%

A、800元以下34％B、801-1200元31％C、1201-1500元16％D、1501-1800元8％E、1801-2000元5％F、2001-2500元3％G、2501－3000元2％H、3000元以上2％個人月收入〔n=146〕描述總結：主要消費人群月收入屬中等偏下，主要的目標消費群體是當地百姓主要消費人群的個人月消費支出：500元以下、500-1000元

之間，共占85％個人月支出〔n=146〕描述500元以下45％501-1000元40％1001-1500元7％1501-4000元3％總結：主要消費人群月收入與月支出比例根本相符

主要消費人群的家庭月收入：1501-2500元占36%

800元以下10％801-1500元18％1501-2500元36％2501-3000元20％3001-4000元8％4000元以上9％家庭月收入〔n=146〕描述主要消費人群的家庭月消費支出：1201－2000元占34％家庭月支出〔n=146〕描述800元以下16％801-1200元24％1201-2000元34％2001-3000元13％3001-5000元3％10000元1％消費者選擇購置產品時的最主要因素：流行趨勢、時尚主要因素〔n=146〕描述價格

35品牌14流行趨勢、時尚53品質39其他5消費者購置一件夏季服裝能夠接受的價格為：101－200元價格〔n=146〕.描述

100元以下50101---200元58201---300元23401---500元5601---700元2701---800元4800元以上1消費者購置一件夏季服裝能夠接受的價格為：151－300元150元以下22151—300元56301---450元41451---600元10801---1000元71001---1300元71300元以上1價格〔n=146〕.描述

消費者喜好在工作日下班后購物,時間通常在1小時左右工作日下班后

67％周六19％周日9％其他（請注明）5％30分鐘4％1小時20％2小時16％3小時14％購物的時間〔n=146〕每次購物的時間〔n=146〕消費者喜好選擇的交通工具：步行，單程所需時間10分鐘內步行39％公交車9％自行車12％私家車10％摩托車/電動車25％交通工具〔n=146〕單程所需時間〔n=146〕

10分鐘以內66％15-20分鐘26％30分鐘3％60分鐘5％IntroductionStrategyConclusion4、消費者對各類零售業態的喜好消費者喜好的購物場所及其零售業態購物場所喜好〔n=146〕描述消費者喜好的購物場所前三位依次是1、老城購物中心2、望嵩路沿街專賣店3、春天服飾廣場、金世界步行街消費者喜好的零售業態1、大型超市2、品牌專賣店

3、專業賣場、步行街優勢〔n=146〕.描述

高中/中專學歷的消費者最喜歡的購物場所是超市〔老城購物中心〕超市，如老城購物中心62%望嵩路沿街專賣店14%春天服飾廣場9%步步高平價商場4%步步高精品商場7%金世界步行街4%62%14%9%4%7%4%0%10%20%30%40%50%60%70%超市，如老城購物中心望嵩路沿街專賣店春天服飾廣場步步高平價商場步步高精品商場金世界步行街消費者喜歡到這些商場購物的原因購物場所喜好〔n=146〕描述

消費者喜好到這些商家購物的原因1、離家較近2、距離工作地點較近3、交通方便消費者喜好的消費活動支出前兩位：服裝/化裝品、食品消費活動〔n=146〕.描述

消費者喜好的消費活動支出前兩位依次是服裝/化裝品、食品總結：服裝/化裝品應是本工程重點關注因素之一食品和餐飲也是百姓必不可少購物需求消費者喜好逛街的區域是：服裝鞋帽、化裝護膚、精品屋消費活動〔n=146〕.描述

IntroductionStrategyConclusion5、消費者對設施需求及本工程期望與建議消費者認為汝州市場最缺少的購物場所是：中高檔百貨商場中高檔的百貨商場45％中低檔的百貨商場18％大型超市19％批發市場18％價格〔n=146〕.描述

★消費者光臨本工程的可能行：一定會、有可能會的占90％受歡送程度〔n=146〕.光臨的可能性〔n=146)

有可能49一定會83不肯定13不可能0消費者希望本工程包含的零售業態是：流行百貨、大賣場業態〔n=146〕.描述1、流行百貨44％2、大賣場（大型超市）30％3、精品百貨26％消費者希望本工程包含的專賣店前三位依次是：業態〔n=146〕.描述專賣店前三位的依次是：1、精品服飾專賣2、化裝品/香水專賣3、體育用品及運動服專賣、家居家飾消費者希望本工程包含的餐飲業態前三位依次是：業態〔n=146〕.描述餐飲業態前三位的依次是：1、本地特色小吃2、美食廣場3、冰淇淋店消費者希望本工程包含的娛樂、休閑業態前三位依次是：業態〔n=146〕.描述娛樂、休閑業態前三位的依次是：1、電子游戲/網吧2、健身俱樂部3、電影院消費者希望本工程的商品和效勞設施是：中高檔檔次〔n=146〕.描述中低檔16％中高檔72％高檔11％個人收入在1200元以上的消費者更偏重精品百貨與大賣場的組合優勢〔n=146〕.描述

傳統百貨13.20%流行百貨20.50%精品百貨28.90%商業步行街4.80%大賣場（大型超市29%專業市場3.60%優勢〔n=146〕.描述

流行百貨是女性消費者希望本工程包含的零售業態之首流行百貨34%大賣場（大型超市）20%精品百貨20%專業市場11%傳統百貨9%商業步行街6%消費者認為本工程區域的優劣勢：優勢〔n=146〕.劣勢〔n=146)★優勢：1、地理位置——優越2、交通——便捷3、商業氣氛——較好★劣勢：1、住宅小區——較少2、居民層次——不高3、人口集中程度——缺乏消費者調查的主要發現及他們對工程商業概念的影響消費者要求購物環境良好，配套設施完善如：停車、休閑、娛樂、餐飲、便民設施等〕顧客如何創造良好的購物環境，是工程增強競爭力的關鍵主要發現影響消費者總體認為綜合性中高檔綜合百貨商場屬市場空白目前的消費者大多數選擇就近購物或去方便抵達的地點購物該工程的市場定位應當滿足消費者需求適應汝州市場環境，即適度超前、又不脫離實際。以本工程周邊居住人群和商務人群為目標人群，同時擴大輻射范圍，吸引更多消費群體〔尤其是有車階級〕消費者調查的主要發現及他們對工程商業概念的影響消費者喜歡的餐飲：本地特色小吃、美食廣場、冰淇淋店顧客汝州有不少特色小吃，但缺乏統一標準的特色小吃街，如何將本地小吃有效的統合在一起，形成規模效應，對工程來講是非常有價值的主要發現影響學歷偏低〔高中/中專/職業技校占59%〕，收入中等偏下，影響購置能力目前消費群體中以年輕人為主〔18-25歲占53%〕，女性是消費主力軍〔占54%〕，男性消費目標性比較強在商品經營中注意二、三線品牌的引進，結合實際操作，兼顧中端消費群如何創造單身青年與年輕家庭的消費場所，是工程在考慮商業形態和業態組合上應予高度重視的課題消費者希望本工程包含的零售業態是：流行百貨、大賣場在主力店招商中大賣場的引進質量高低，將影響工程整體形象二、商業經營者調查為了對工程所在商圈進行詳細評估，我們進行了以下商業經營者分析

樣本組合問卷所覆蓋的主要問題樣本：有效樣本總量148工程：-年齡-資質地點：-工程周邊二公里內商業網點-具體路段：望嵩路丹陽路風穴路洗耳路廣成東路

→經營現狀→開店方案→購鋪方案→客戶資源→商業觀點→工程建議1、商業經營者的經營現狀描述

商戶年齡結構

n=148

年齡在31-45歲之間的占比59%26-30歲之間的占比27%；

經商人員年齡結構青壯年比例較大經營思路靈活，適應性強具有一定商業經營經驗與抗風險能力經商人員青壯年比例較大：31-45歲之間占比59%描述

樣本

n=148

汝州本地人占94.6%來自平頂山的僅占5.4%其他地方來汝州經商的很少

本地人員經營降低了商家流動性，使商鋪經營的穩定性得到一定保證經營者對本地市場與消費習慣的了解與熟悉使其更能準確把控經營方向經商人員根本上為汝州本地人：占比94.6%1年以下的占13.8%1-2年的占22.6%2-3年的占12.4%3-5年的占13.9%5-10年的占24.8%10年以上的占12.4%

有商業經營經驗的商戶占相當大比例，這與調查的年齡結構成正比商戶豐富的商業經驗對汝州商業的發展會起到積極的推動作用商業經營者的經營時間：5-10年的占24.8%，10年以上的占12.4%樣本

n=148描述

個體經銷占47%

汝州總代理占46%廠家直營占7%目前此商圈中商鋪個體經銷和汝州總代理占領導地位廠家直營的占比相對較少，說明汝州商業處于開展期，后期具有很大的開展潛力商戶經營資質：個體經銷與汝州總代理根本持平樣本

n=148描述

122215020406080100120租賃商鋪自有商鋪業主聯營樣本

n=148描述

租賃是商鋪經營的主要方式，占比82.4%租賃商鋪占比82.4%，是目前商業用房的主導趨勢自有商鋪占比14.2%和業主聯營占比僅3.4%

20㎡以內占16.9%

21-40㎡

占33.8%41-60㎡

占14%61-80㎡

占9.9%80-100㎡

占12%100㎡以上占13.4%

商鋪經營以中小規模居多商戶經營面積：21-40㎡占33.8%樣本

n=148描述

年經營業績在10萬元以下的占38.7%年經營業績在10-20萬元的商戶占25%年經營業績在20-30萬元的商戶占11.3%年經營業績在30-40萬元的商戶占4.8%

年經營業績在40-50萬元的商戶占9.6%年經營業績在50萬元以上的商戶占10.4%現有商戶經營業績狀況成啞鈴型，10萬元/年以下居多數樣本

n=148描述

這與商鋪的規模大小是相輔相成租賃年限1年占44.8%租賃年限2-3年占18.1%租賃年限3-5年占19%

租賃年限5-10年占10.3%租賃年限10-15年占1.7%租賃年限15-20年占0.08%租賃年限20年以上占5.2%商鋪的租賃年限：一年的合同租賃期限占44.8%，租期較短，在經營上具一定靈活性樣本

n=148描述

租期在20年以上的例：美特斯邦威、金盾、蝶妝等品牌樣本

n=148描述

商戶對于目前的經營現狀比較滿意，多數處于贏利狀態60%的商戶對于目前的經營情況處于滿意狀態

37%的商戶處于保本或低贏利能力狀態只有4%的商戶處于不滿意或虧本狀態明確表示有拓展方案的有67戶，占比45.9%處于觀望狀態的有56戶占比38.3%確定沒有拓展方案的有23戶,占比15.7%描述

近期拓展情況

n=148商戶近期有非常明顯的拓展方案

商鋪顧客主要來汝州市區和商店附近居民，占比93%。周邊郊縣和外地顧客占比7%顧客范圍

n=148描述

顧客來自于汝州市區和店鋪附近居民的占93%顧客來店頻率

n=148描述

顧客光臨率較高：1周1次占29.4%1周2次占39.5%1周3次占6.2%總計75.1%

日均客流量較大，對于商業人氣的帶動具備了一定的先天優勢一半以上的顧客具有忠誠度：一周光臨1-2次的占68.9%經營者調查的主要發現及他們對工程商業概念的影響：商戶經營面積以21-40㎡〔占33.8%〕為主，經營業績多在10萬元/年〔占38.7%〕以下經營者商業經營者的年經營坪效較低，會直接影響到商場租金水平；整體商戶經營理念、經營水平有待提高主要發現影響商業經營資質以汝州總代理為主〔占34.6%〕經商人員青壯年比例較大〔31-45歲占59%〕，以本地人為主〔汝州人占比94.6%〕，經營時間在5年以上〔占比37.2%〕本地現有品牌是工程招商的重要資源這局部商業經營者作為汝州商業的主要支撐，經營思路靈活，具一定商業經營經驗和穩定性，對汝州市場與市民消費喜好非常了解，是工程商業運作的根底資源經營者調查的主要發現及他們對工程商業概念的影響：

商鋪主要客源來自汝州本地居民〔占93%〕，一半以上的顧客具有忠誠度〔一周光臨1-2次的占68.9%〕經營者工程主要目標客群是汝州市區居民，應圍繞本市居民需求，切實為其提供全面的商品和效勞主要發現影響60%的商戶對目前經營現狀比較滿意，45%的商戶有明確的拓展方案租賃年限以一年為主，占44.8%，2-5年占37.1%，個別一線品牌租期為20年汝州商業正處于開展上升期，具良好的商業根底和很大的開展前景，需有一定競爭實力的商家入駐來提升整體商業氣氛工程租賃合同期限的設定需結合實際靈活運作2、商業經營者對工程開發的喜好

描述

樣本

n=148中高檔百貨商場占46%

大型超市占27.4%

中低檔百貨商場占14.2%

批發市場占10.6%

商業步行街占1.7%

商業經營者認為汝州最缺少的購物場所：中高檔的百貨商場

金世界步行街的慘淡經營，使經營者對步行街業態失去了信心

描述

樣本

n=148認為一定會受歡送占43%認為有可能會受歡送占41%持不肯定態度占15%

本地居民希望有全客層的集中消費的場所，以滿足消費者的生活消費需求在廣成中路與風穴路交匯處〔市標附近〕，新建一個大型商業中心，84%的商業經營者認為會受歡送

描述

樣本

n=148認為前景很好占67%認為一般占8%持不肯定態度占25%商業經營者對工程的前景非常看好經營者認為工程應該成為汝州新商業的代表

樣本

n=148有方案占53%持觀望態度的占40%沒有意向的占7%

樣本

n=148

描述

大多數商業經營者有進駐商場的方案

描述

投資意向

n=148確定會占44%

可能會占53%

不會占3%

商戶投資意向非常明朗，愿意入駐工程經營的占97%招商時要制定出開發商、商戶之間的平衡點條件，會有利于招商的進行

合作方式n=148描述

租賃經營自收銀占41%

租賃經營統一收銀占39%

聯合經營占20%商業經營者希望與商場的合作方式：租賃經營占80%108

租賃經營倍受青睞，商戶具有靈活的經營權，在一定程度上有利于商品的銷售

租賃面積n=148描述20㎡以內占12.9%21-40㎡占32.8%41-60㎡占18.5%61-80㎡占12.1%81-100㎡占6.4%104-150㎡占6.4%151-200㎡占6.4%201-250㎡占4.2%商業經營者所需面積：21-40㎡最受歡送108經營者希望工程包含的零售業態：精品百貨最受歡送樣本

n=148

描述

1、傳統百貨占3.7%2、流行百貨占30.1%3、精品百貨占36%4、商業步行街占3.7%5、大賣場（大型超市）占17.4%6、專業市場占9%大多數商戶更歡送精品服飾專賣，化裝品/香水也較受歡送，金銀珠寶與運動服專賣排名第三，兒童用品排名第四樣本

n=148對餐飲業態的選擇：美食廣場最受歡送，本地特色小吃與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青睞樣本

n=148對工程效勞設施的建議：選擇中高檔的占63.7%對效勞設施的建議n=148

描述商業經營者認為：工程的效勞設施應在中高檔選擇中檔的占8.7%選擇高檔的占26.1%選擇中低檔的僅占1.3%對工程經營商品檔次的建議：選擇中高檔的占63%對經營檔次的建議n=148

描述工程經營商品檔次：中高檔占63%選擇高檔的占25%選擇中檔的占10%選擇中低檔的僅占2%調查結構n=148描述認為購物的占3%，選購物+餐飲的占16%，選購物+餐飲+娛樂的占26.3%，選購物+餐飲+娛樂+休閑的占54.7%目前商戶多希望的工程功能表現是多業態，全功能的效勞業態，單單強調購物功能的明顯缺乏，而大都希望涵蓋購物＋餐飲＋娛樂+休閑54.7%商戶對建造的商業工程，希望具有全功能、多業態的商業功能05101520253035404550購物購物+餐飲購物+餐飲+娛樂購物+餐飲+娛樂+休閑對工程管理與效勞團隊的建議：希望長期委托商業專業管理團隊管理占64%對管理與效勞的建議n=148

調查結構n=148描述認為地理位置優越占31%

認為交通便捷占21.4%

認為有一定商業氣氛占14.7%商業經營者認為工程所處位置的優勢：地理位置和交通便捷調查結構n=148描述因非老城區，住宅小區偏少認為居民層次稍低占17.8%人口集中程度缺乏占15%商業經營者認為工程所處位置的劣勢：住宅小區少與居民層次稍低經營者調查的主要發現及他們對工程商業概念的影響：

商業經營者希望與商場的合作方式以租賃經營為主〔占80%〕，但較大一局部商戶希望自收銀〔占41%〕

經營者租賃經營倍受青睞，商戶具有靈活的經營權，在一定程度上有利于商品銷售；但傾向于自收銀，主要受傳統觀念與資金周轉限制。因此，在回款賬期上應充分考慮其承受能力主要發現影響經營者有入駐商場方案的占53%，持觀望態度的占40%84%的經營者認為工程作為汝州新商業的代表會受歡送，對工程的前景非常看好商戶對于金鼎商業工程并沒有太多了解，招商的宣傳推廣和造勢，應作為后期工作的一個重要組成局部；招商策略的制定也是增強商戶信心的重要手段汝州市民非常需要有一個全客層、集中消費的場所，以滿足日常生活消費需求，這也與當代建設和諧社會開展相適應經營者調查的主要發現及他們對工程商業概念的影響：

精品百貨最受歡送，對餐飲業態的選擇：美食廣場最受歡送，本地特色小吃與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青睞對工程管理與效勞團隊的建議：希望長期委托商業專業管理團隊管理占64%經營者精品百貨與大賣場業態是主流業態，餐飲、娛樂休閑等效勞性業種是商戶認為不可缺少的工程，傳統美食較受歡送，西式快餐將彌補市場空缺主要發現影響大多數商戶更歡送精品服飾專賣，化妝品/香水也較受歡送，金銀珠寶與運動服飾排名第三；童裝/玩具與家居家飾排名在家電之前對工程效勞設施的建議：選擇中高檔的占63.7%；對工程經營商品檔次的建議：選擇中高檔的占63%；希望有全功能、多業態的商業定位在業態配置方面以常規性商品為主，以豐富的經營品類來吸引消費者定位為中高檔全客層的一站式消費場所是大局部商戶所希望的商戶更希望有專業性強的管理團隊來長期操盤，使工程到達共贏的目標消費者經營者主要建議一、定位：1、定位中高端，實現集中購物，全客層的一站式消費場所2、貼近生活，效勞群眾，照顧百姓，實現共贏3、關注本地居民的消費觀念二、經營管理：1、有專業團隊管理，實現統一管理與營銷2、租金相對合理化，商鋪費用不能過高，前期應考慮減免稅收工程，以搞好商場經營為主3、加強效勞性管理，商品結構具有代表性，價格具有競爭性，穩定顧客群，吸引回頭客4、多樣性消費與效勞相結合，內置結構富有個性，吸引眼球三、配套：1、方便顧客消費，如免費停車場、公共休息場所2、有特色，特別是有汝州文化內涵四、意義：成為汝州新商業的代表

消費者與經營者對本工程建議：

三、工程優劣勢分析1〕工程無論在立地條件、競爭狀況還是內部條件，均存在較大的優勢，但仍應在規劃、業態方面有創新的內容工程于新老城交匯處，規劃開展的汝州市中心地段，毗鄰文化宮廣場，工程前面為市標建筑，與汝州主要的商圈望嵩路遙相照應周邊毗鄰住宅小區及北部新開發的在建工程較多，會帶來較大客流公交系統狀況好系商家選址的優選位置立地條件劣勢優勢目前大量人口居住在城市核心商圈商區內，競爭難度加大，工程的商業開發需較多的前期投入來培育市場2〕工程無論在立地條件、競爭狀況還是內部條件，均存在較大的優勢，但仍應在規劃、業態方面有創新的內容競爭狀況劣勢優勢汝州市購物存在地區性，本地消費較為集中，并且能吸引局部其他郊縣的消費者，〔主要是因為汝州與其他城市存在地域差異，與洛陽、許昌、平頂山距離較遠〕在汝州市場沒有傳統的百貨商場，商場根本處于空白狀態，目前仍然沒有競爭對手出現，對于此工程來說是絕佳的商業契機。汝州商戶及市民對于高檔次商場〔如金博大、丹尼斯〕的期盼心理，對于此工程來說也是一種機遇。周邊商戶資源較為豐富。

老商圈春天服飾廣場、步步高商場都已經歷長期經營，且具穩定消費群消費者是否會按照我們的設想，從老商圈轉移到本工程，仍有待努力

3〕工程無論在立地條件、競爭狀況還是內部條件，均存在較大的優勢，但仍應在規劃、業態方面有創新的內容內部條件劣勢優勢工程規模適中，近2萬平米的體量較適合汝州市的消費市場及本地的商業開展水平。硬件設施設備較好，觀光梯、貨梯、扶手梯、坡道梯、中央空調、噴淋系統等硬件設施一應俱全。工程所有鋪位均未銷售。物業自持為今后招商及運營管理提供相應保障〔商鋪的銷售會給后期的招商運營管理，特別是主力店的招商造成很大影響，帶來種種的后遺癥，在其他地市有很多此類案例。在這里不再贅述〕開發階段性運行增加工程開展的變化四、商業籌劃要素/主旨汝州正處在一個城市快速開展階段，人們的消費觀念將發生很大變化，不再僅僅滿足物質的需求，將更加注重精神需求，即體驗式消費高品質效勞的連鎖/品牌店將大舉進入未來市場規劃完好，富有情趣的商業空間更受青睞餐飲、文化、娛樂、運動、休閑等業態比例將呈上升趨勢五、工程商業定位分析及說明主題商場城市核心/新經濟增長點區域有人流消費根底較大空間尺度完備的生活系統便捷交通體系本工程將城市中的零售、辦公、居住、餐飲、休閑等城市生活空間進行組合，并在各局部間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、體驗型的中高檔綜合商場容零售、辦公、居住、餐飲、娛樂、休閑為一體的建筑。

地理、政治、文化、經濟中心精品零售消費空缺區域

2萬商業建筑面積集商業、居住、商務多功能一體城市交通核心1、工程屬性本工程是位于城市核心區域的、多功能體驗型的中高檔綜合商場戰略目標2、戰略目標：通過百貨商場的運營，打造汝州地區頂級百貨商業品牌，形成區域壟斷，推動其他地區及同類工程的運行

成功開業吸引消費者完善經營管理實現物業價值最大化

提升工程品牌形象獲取經營利潤

前景：消費者與經營者對工程前景非常看好，獨享天時、地利、人和商業：南面商業氣氛較濃，西南兩面昭示性較好，商業價值較高人流：兩面臨路，主要人流來自城市主干道的廣成路及風穴路景觀：西南兩面臨街，能見度較高，形象展示好，對面廣場公園，相對景觀資源較好未來開展方向：北擴東移的城市規劃，使工程位置得天獨厚，成為未來城市中心。汝州新的城市商圈呼之欲出4、總體定位-功能定位工程整體集居住、商務、商業等多種功能與一身，容商業、寫字樓、酒店等多種物業形態于一體，通過合理規劃，來實現工程的復合功能性。本案居住功能商務功能商業功能寫字樓地下超市餐飲娛樂酒店中高檔百貨

5、商業功能定位消費者喜歡的功能商戶喜歡的功能整體功能定位多功能：購物、餐飲、娛樂、運動、休閑多功能、多業態：購物、餐飲、休閑功能齊全：購物、餐飲、娛樂、休閑商業酒店寫字樓各項市場定位汝州核心地段最具特色的酒店汝州硬件配置最好高端物業管理的寫字樓

填補市場空缺打造汝州中高檔綜合商場6、各項市場定位業態定位中高檔

形象推廣高檔中檔中高檔中低檔低檔高檔業態定位中高檔符合工程市場需求，并有利于經營及銷售產品形象推廣高端化，通過對概念塑造及購物環境包裝提升物業形象7、經營檔次定位依據消費者與經營者的調查結果針對汝州市民的切實需求圍繞汝州商業的市場空缺定位原那么：8、目標市場定位

以商務消費為主，兼顧家庭消費的中高檔綜合百貨

家庭月消費1000元-2000元18-45歲高中/中專

偏上女性占比大企業員工公務員年齡學歷性別職業消費各項人流細分商業酒店寫字樓互動互利六、工程商業規劃建議1、功能組合以購物為主，餐飲為輔，兼顧休閑娛樂的中高檔綜合商場購物休閑餐飲兒童、家居、音像、家電等美食小吃男女服飾、運動休閑裝珠寶、化裝、皮鞋、皮具知名快餐超市大賣場網吧、影院等1、項目商業形象全面實現；2、業主自持一層、二層，招商經營壓力小；3、三層、四層銷售部分單價相對較低，銷售門檻低，消費范圍大。方案一：項目全面招商，整體開業。銷售項目三層、四層。1、項目整體招商難度大，品牌質量難控制；2、未來經營風險較大；3、四層因樓層高，銷售單價較低，利潤不高；4、工程進度方面必須保證2008年8月10日前交付使用；5、人員招聘、培訓時間較短，壓力大。2、商業布局規劃優點：缺乏：四層：美食小吃、童裝、玩具、床品、羊絨羊毛、網吧、影院、休閑三層：休閑裝、運動裝、男裝二層：少女裝、淑女裝、貴婦裝、飾品類一層：珠寶、化裝品、鞋類、皮具箱包負一層：超市大賣場方案一：業態規模規劃合計23595㎡4791㎡

5155㎡4539㎡4546㎡4564㎡一層二層三層四層珠寶化裝女鞋男鞋箱包金伯利、戴夢得、金鑫、老鳳祥、六福、兆亮、中寶……歐萊雅、玉蘭油、羽西、美寶蓮、蘭姿、蝶妝、清妃……百麗、千百度、星期六、接吻貓、富貴鳥、卡弗爾、達芙妮……金利來、夢特嬌、圣大保羅、紅蜻蜓等皮鞋金利來、保羅、鱷魚恤等箱包代表品牌〔一層〕少女裝淑女裝貴婦裝休閑裝衣戀、艾格、拉夏貝爾、播、雙星寶貝、阿依蓮、ADA……歌力思、天恩、名師路、影兒、百圖、季后風……哥弟、聲雨竹、菲姿、斯爾麗、歐尼雅、纖、紅人……真維斯、佐丹奴、美特斯·邦威、以純、唐獅、羅賓漢、百世吉、卡丹路……代表品牌〔二層、三層〕男裝運動裝兒童床品羊絨羊毛金利來、順美、雅戈爾、羅蒙利郎、九牧王、虎都、

……耐克、阿迪達斯、KAPPA、李寧、彪馬、喬丹、百事……史努比、米奇、巴布豆、陽光寶貝、夢潔、馨亭、安睡寶、富安娜……鄂爾多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪蓮、珍貝、夢特嬌……代表品牌〔三層、四層〕1、項目整體招商難度降低；2、經營風險較小；3、銷售利潤增加；4、房產銷售收入可以貼補經營、營銷投入。.項目一期先開業，二期待一期經營半年至一年后再定。1、項目商業形象不能全面實現；2、工程計劃需重新調整。優點：缺乏：方案二：四層：美食小吃、休閑、娛樂三層：休閑裝、運動裝、男裝二層：少女裝、淑女裝、貴婦裝一層：珠寶、化裝品、鞋類、皮具箱包負一層：超市大賣場方案二：一期商業業態規模規劃合計約15339㎡，工程二期業態規劃根據一期經營情況待定3091㎡4791㎡2475㎡2482㎡2500㎡一層二層三層四層珠寶化裝女鞋男鞋箱包金伯利、戴夢得、潮宏基、明牌、六福、兆亮、瑞恩……歐萊雅、玉蘭油、羽西、美伊娜多、水之澳、ZA、露華濃……百麗、千百度、星期六、接吻貓、卡弗爾、達芙妮、黛安娜……金利來、夢特嬌、圣大保羅、紅蜻蜓等皮鞋金利來、保羅、鱷魚恤等箱包代表品牌〔一層〕少女裝淑女裝貴婦裝休閑裝衣戀、艾格、拉夏貝爾、播、雙星寶貝、阿依蓮、ADA……歌力斯、天恩、名師路、影兒、百圖、季后風……哥弟、聲雨竹、菲姿、斯爾麗、歐尼雅、纖、紅人……真維斯、佐丹奴、美特斯·邦威、以純、唐獅、羅賓漢、百世吉、卡丹路……代表品牌〔二層、三層〕男裝運動裝兒童床品羊絨羊毛金利來、順美、雅戈爾、羅蒙勁霸、七匹狼、柒牌、

……耐克、阿迪達斯、KAPPA、李寧、彪馬、喬丹、百事……史努比、米奇、巴布豆、陽光寶貝、夢潔、馨亭、富安娜……鄂爾多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪蓮、珍貝、夢特嬌……代表品牌〔三層、四層〕3、商戶來源：根據市場調查商戶實際情況，預測招商客戶來源如下：〔1〕鄭州市場約占10％〔2〕平頂山等周邊縣市約占10％〔3〕汝州當地約占80％面積約10100㎡時機項目的主力店招商完成時，開始銷售策略反租十年，年回報率6％－7％，十年后可繼續反租也可由開發商將房產按原價回購4、銷售建議：根據經營方案確定銷售方案。方案一：銷售工程三層、四層。面積約8256㎡時機項目一期經營半年至一年之間，經營前景好，社會影響力大時策略根據一期經營情況制定銷售策略方案二：銷售工程二期一層至四層。七、未來合資公司管理架構與人員編制

總經理1人總經理室4人運營部34人

物業部2人財務部25人營銷部4人副總經理2人經理1人主管2人秘書2人部長（招商、運營）2人業務主管（合同、質量）2人營業處主管8人保衛主管2人保安15人客服主管1人總臺、播音、團購4人部長1人美工2人企劃1人部長1人出納1人賬務4名IT主管1人收銀主管2人收銀員16人水電主管1人設備維護主管1人業務總監1-2人董事會1、完整的組織架構及人員編制合計人員：74人總經理室負責公司人事、行政、內部協調、外部聯系工作負責公司業務運營、賣場管理、保安、客服、團購等工作運營部負責公司營銷活動的制定、落實，公司形象推廣營銷部組織架構說明負責公司財務管理、收銀、IT系統等工作財務部負責公司物業工程、消防、水電設施、日常設施維護、維修等工作物業部總經理1人總經理室2人運營部5人

物業部2人財務部2人營銷部3人副總經理1人秘書2人主管（招商、運營）5人