南京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理，健全房屋維修保障機(jī)制，維護(hù)房屋所有權(quán)人和使用人合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱(chēng)《市物業(yè)條例》）等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅和售后公有住房的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。第三條住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下稱(chēng)維修資金）管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第四條下列資金列入維修資金：（一）業(yè)主按規(guī)定首次交存的維修資金；（二）建設(shè)單位交存的電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（三）維修資金的分戶(hù)利息；（四）業(yè)主續(xù)交的維修資金；（五）本辦法第十一條規(guī)定的統(tǒng)籌維修資金。第五條市物業(yè)管理行政主管部門(mén)是維修資金主管部門(mén)，負(fù)責(zé)全市維修資金監(jiān)督管理以及玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)維修資金的歸集管理。質(zhì)監(jiān)、公安消防部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)助做好維修資金應(yīng)急使用的監(jiān)督工作。玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)維修資金使用審核和監(jiān)督管理，浦口區(qū)、江寧區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)維修資金的歸集、使用審核和監(jiān)督管理。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照法定職責(zé)，協(xié)助區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好維修資金監(jiān)督管理工作，做好維修資金應(yīng)急使用的監(jiān)督管理工作。第二章交存管理第六條業(yè)主、公有住房售房單位、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存維修資金。業(yè)主未交存的，應(yīng)當(dāng)按照房屋買(mǎi)受時(shí)交存標(biāo)準(zhǔn)一次性補(bǔ)交。收取維修資金應(yīng)當(dāng)開(kāi)具財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)制的票據(jù)。第七條商品住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米首期交存標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）多層住宅、非住宅（含營(yíng)業(yè)性車(chē)庫(kù)、車(chē)位等）為本市多層住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之六；（二）高層（配備電梯的多層）住宅、非住宅為本市高層住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之七。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市住宅建筑安裝成本的市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整并公布首期維修資金的交存數(shù)額。第八條已售公有住房，售房單位應(yīng)當(dāng)在辦理出售公有住房房屋所有權(quán)變更前按照下列規(guī)定交存首期維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積應(yīng)當(dāng)交存的維修資金，每平方米建筑面積交存維修資金為本市房改成本價(jià)的百分之二；（二）售房單位從售房款中一次性提取交存維修資金，多層住宅和高層住宅交存標(biāo)準(zhǔn)分別不低于售房款的百分之二十和百分之三十。其中，應(yīng)由業(yè)主交存的維修資金，由售房單位向業(yè)主收取。第九條建設(shè)單位辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)測(cè)的分戶(hù)建筑面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專(zhuān)戶(hù)，并在物業(yè)交付使用時(shí)向業(yè)主收取。第十條住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，一次性交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)明確資金交存管理規(guī)程，督促建設(shè)單位依法交存。本條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)首次登記前，包括辦理房屋預(yù)（現(xiàn)）售手續(xù)環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各樓幢的建筑面積交存，多層住宅（含營(yíng)業(yè)性車(chē)庫(kù)、車(chē)位等）、高層住宅每平方米建筑面積交存標(biāo)準(zhǔn)分別為我市小高層、高層住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之一。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市住宅建筑安裝成本的市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整并公布設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存數(shù)額。第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌維修資金由下列資金構(gòu)成：（一）利用業(yè)主共用部位、共用或共有設(shè)施經(jīng)營(yíng)所得收益的百分之七十，業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，從其約定；（二）扣除支付業(yè)主房屋分戶(hù)利息和管理費(fèi)用后，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金增值（孳息）部分滾存剩余的資金；（三）共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢回收的殘值；（四）人民防空工程平戰(zhàn)結(jié)合收益提取的資金；（五）業(yè)主大會(huì)決定的其他計(jì)入資金。第十二條在已設(shè)立維修資金賬戶(hù)的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主維修資金分戶(hù)賬資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。續(xù)交維修資金，按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅m(xù)交數(shù)額可以參照首期維修資金的交存金額確定，續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)決定。第三章賬戶(hù)管理第十三條業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由維修資金管理部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)可以依法決定自行管理維修資金，也可以決定由維修資金管理部門(mén)繼續(xù)代管。業(yè)主大會(huì)決定自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受維修資金管理部門(mén)監(jiān)管。維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定委托商業(yè)銀行作為維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立維修資金專(zhuān)戶(hù)。第十四條維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、分賬核算。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立總賬、業(yè)主分戶(hù)賬、統(tǒng)籌分賬和電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)分賬。維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢（單元）為單位設(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。統(tǒng)籌維修資金以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立分賬，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金按幢（單元）設(shè)立分戶(hù)賬；已售公有住房維修資金按售房單位設(shè)賬，按戶(hù)設(shè)分戶(hù)賬。第十五條維修資金自存入銀行專(zhuān)戶(hù)之日起計(jì)息，按照銀行活期利率結(jié)息轉(zhuǎn)入業(yè)主分戶(hù)賬。業(yè)主委員會(huì)可以向維修資金管理部門(mén)提出申請(qǐng)，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金按不低于業(yè)主交存維修資金百分之八十的款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為超過(guò)一年以上的定期存款。申請(qǐng)維修資金轉(zhuǎn)存時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交維修資金存定申請(qǐng)表和交存清冊(cè)確認(rèn)單。維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成維修資金轉(zhuǎn)存手續(xù)。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)存期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)需要?jiǎng)佑棉D(zhuǎn)存資金的，應(yīng)當(dāng)向維修資金管理部門(mén)辦理解除存定手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)無(wú)法正常運(yùn)作的，由相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)，經(jīng)街道確認(rèn)后，向維修資金管理部門(mén)辦理解除存定手續(xù)。第十六條除銷(xiāo)戶(hù)退款和退回多交款項(xiàng)外，維修資金專(zhuān)戶(hù)應(yīng)當(dāng)通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算。第十七條維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修資金總額、使用計(jì)劃等因素，制定安全合理的保值增值方案。第十八條維修資金管理部門(mén)必要管理費(fèi)用由同級(jí)財(cái)政部門(mén)予以保障。第十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出具維修資金交存證明，分賬戶(hù)中余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存維修資金的相關(guān)憑證。第二十條物業(yè)滅失后，業(yè)主持注銷(xiāo)房屋所有權(quán)證的證明、業(yè)主身份證明等材料，向維修資金管理部門(mén)申請(qǐng)?zhí)崛∑滟~戶(hù)內(nèi)的剩余維修資金，并辦理注銷(xiāo)手續(xù)。第四章使用管理第二十一條維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循安全可靠、方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。超過(guò)一定額度的維修資金使用項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價(jià)、監(jiān)理等方式，保障資金安全。第二十二條2016年7月1日后受讓土地的住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位未按規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，不得動(dòng)用維修資金。建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間，需要?jiǎng)佑镁S修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)。經(jīng)全體共用部位業(yè)主依法討論通過(guò)后，由維修資金管理部門(mén)劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業(yè)主依法討論通過(guò)。維修費(fèi)用依規(guī)定經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在維修資金中列支。第二十三條維修資金使用時(shí)，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例從維修資金專(zhuān)戶(hù)中分?jǐn)偂Ｉ婕耙咽酃凶》康模瑥墓凶》烤S修資金中列支；涉及未售出物業(yè)的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十四條業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)為維修資金使用的申請(qǐng)人。但有下列情形之一的，經(jīng)街道確認(rèn)后，受相關(guān)業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表、社區(qū)居（村）民委員會(huì)可以按順位依次成為申請(qǐng)人：（一）未成立業(yè)主委員會(huì)的；（二）業(yè)主委員會(huì)未履行申請(qǐng)人職責(zé)的；（三）業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的；（四）業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的其他情形。第二十五條需要使用維修資金管理部門(mén)代管的維修資金的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向維修資金管理部門(mén)申報(bào)維修項(xiàng)目；維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織現(xiàn)場(chǎng)查勘，確認(rèn)是否屬于維修資金使用范圍，明確維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞健＝?jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘確認(rèn)屬于維修資金使用范圍的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理，并提交相應(yīng)的材料：（一）編制維修資金使用方案，包括維修方案、工程預(yù)算、維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞健⒐こ探M織實(shí)施方式等內(nèi)容；（二）編制維修費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)；（三）取得維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書(shū)面簽字認(rèn)可。第二十六條維修資金管理部門(mén)審核符合條件的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于七日；公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，審核撥付首款給申請(qǐng)人。收到首付款后，申請(qǐng)人按照維修資金使用方案實(shí)施維修，竣工驗(yàn)收合格后申請(qǐng)撥付余款。維修資金管理部門(mén)按照本條第一款規(guī)定要求，審核決定撥付余款。第二十七條業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以制定年度維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意后，按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。第二十八條統(tǒng)籌維修資金優(yōu)先用于下列情形：（一）受益人為全體業(yè)主的維修項(xiàng)目；（二）無(wú)法界定受益人的維修項(xiàng)目；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的項(xiàng)目。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)將維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確。第二十九條已設(shè)立維修資金賬戶(hù)的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生《市物業(yè)條例》第六十二條規(guī)定的情形，需要緊急使用維修資金的，申請(qǐng)人提交下列申請(qǐng)材料：（一）維修資金應(yīng)急使用申請(qǐng)表（示范文本）；（二）維修資金應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明（示范文本）；（三）維修資金應(yīng)急維修工程實(shí)施方案（示范文本）。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情形，對(duì)維修工程項(xiàng)目說(shuō)明和維修工程實(shí)施方案進(jìn)行細(xì)化和規(guī)范。第三十條申請(qǐng)資料齊備的，維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)受理，并在受理后二個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。對(duì)符合條件的，撥付不少于核定費(fèi)用百分之三十的首付款，并將有關(guān)資料通過(guò)物業(yè)管理官方網(wǎng)站進(jìn)行公示。申請(qǐng)人收到首付款后，應(yīng)當(dāng)按工程實(shí)施方案和合同約定組織施工，做好隱蔽工程及質(zhì)量安全把關(guān)，竣工后依法組織驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收合格后，申請(qǐng)人持《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急維修工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》（示范文本）、《工程結(jié)算評(píng)估報(bào)告》等材料向維修資金管理部門(mén)提出維修資金余款申請(qǐng)，同時(shí)將有關(guān)資料在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于七日。維修資金管理部門(mén)受理余款申請(qǐng)后，審核申報(bào)材料，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)公示資料拍照留存，并在物業(yè)管理官方網(wǎng)站公示有關(guān)資料。符合條件的，作出審核決定，撥付余款。第三十一條一般單項(xiàng)維修工程在八千元（含）以上的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)委托具有法定資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)造價(jià)進(jìn)行審核；一般單項(xiàng)維修工程在二十萬(wàn)元（含）以上的，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)監(jiān)理公司實(shí)施監(jiān)理；一般單項(xiàng)維修工程造價(jià)在五十萬(wàn)元（含）以上的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式選擇施工單位。應(yīng)急單項(xiàng)維修工程在五千元（含）以上的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)造價(jià)進(jìn)行審核，有《市物業(yè)條例》第六十二條第一款第一項(xiàng)情形，更換電動(dòng)機(jī)、制動(dòng)器、減速器、曳引輪和控制柜等主要部件的重大修理及改造的，提供電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告；屬于《市物業(yè)條例》第六十二條第一款第二項(xiàng)至第七項(xiàng)情形的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并提交情況說(shuō)明；涉及其他單位職能的，可以會(huì)同確認(rèn)。應(yīng)急單項(xiàng)維修工程在二十萬(wàn)元（含）以上的，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)監(jiān)理公司實(shí)施監(jiān)理。所需費(fèi)用可從維修資金中列支。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立應(yīng)急維修施工、審價(jià)、監(jiān)理等企業(yè)備選目錄庫(kù)，供申請(qǐng)人按自愿原則選用。第三十二條下列費(fèi)用不得從維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）新增、新建配套設(shè)施、設(shè)備所需的費(fèi)用；（六）其他依法不得列支的情形。第五章監(jiān)督管理第三十三條維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年公布維修資金交存、使用、結(jié)存情況，并建立維修資金對(duì)賬電子查詢(xún)平臺(tái)。業(yè)主有權(quán)查詢(xún)本人的維修資金結(jié)存情況。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)賬戶(hù)中維修資金狀況有異議的，可以要求維修資金管理部門(mén)復(fù)核。第三十四條維修資金管理部門(mén)每年至少一次與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者公有住房售房單位核對(duì)維修資金賬目，發(fā)送維