南通房地產(chǎn)市場(chǎng)研究二零零九年六月目錄城市印象宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)工程調(diào)研第一局部城市印象

1城市印象區(qū)位、面積、人口、行政區(qū)劃南通簡(jiǎn)稱“通〞,俗稱“北上海〞,位于江蘇省東南部，處于沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn)，居長(zhǎng)江北岸，南臨長(zhǎng)江，與上海、蘇州、無(wú)錫、常州隔江相望,北靠鹽城，東瀕黃海，西接泰州，“據(jù)江海之會(huì)，南北之喉〞，地處中國(guó)“黃金海岸〞和“長(zhǎng)江黃金水道〞結(jié)合部，素有“江海門戶〞之稱。全市面積8544平方公里，毗鄰海域約1萬(wàn)平方公里，共有長(zhǎng)江岸線277公里、黃海岸線205公里。2021年末全市戶籍人口763.72萬(wàn)人，其中，市區(qū)人口87.52萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率-1.60‰。南通市現(xiàn)代轄如皋、通州、海門、啟東4市〔縣級(jí)〕，轄海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，共有141個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、10個(gè)街道。2城市印象“上海大都市圈的副中心城市〞南通“十一五〞規(guī)劃要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)是南通融入上海大都市圈的前沿。北上海長(zhǎng)三角重要的根底工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地；長(zhǎng)三角北翼現(xiàn)代物流中心；南通是全國(guó)著名的“建筑之鄉(xiāng)〞，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)多年穩(wěn)居全省第一，所建工程共獲中國(guó)工程最高質(zhì)量獎(jiǎng)魯班獎(jiǎng)32項(xiàng)，列全國(guó)地級(jí)市之首。南通紡織工業(yè)歷經(jīng)百年開(kāi)展，是中國(guó)十二個(gè)紡織品出口基地和十個(gè)服裝出口基地之一，為市第一大支柱產(chǎn)業(yè)。第二局部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、快速開(kāi)展人均GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系人均GDP階段USD800~1300住房起步階段USD1300~8000快速上升階段USD8000~13000平穩(wěn)上升階段USD13000以上下降階段GDP、人均GDP連續(xù)三年保持穩(wěn)定、快速開(kāi)展，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行狀況良好；根據(jù)聯(lián)合國(guó)75國(guó)統(tǒng)計(jì)資料，住宅開(kāi)展與人均GDP值之間的關(guān)系，可以看出，目前南通的住宅市場(chǎng)處于快速上升階段。2宏觀環(huán)境固定資產(chǎn)投資比例逐年增加

08年固定資產(chǎn)投資1500億，同比增長(zhǎng)18.58%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)；

08年儲(chǔ)蓄額突破3000億大關(guān)，同比增長(zhǎng)23.14%；3宏觀環(huán)境收入持續(xù)增長(zhǎng)，生活不斷改善

08年南通市人均收入突破3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)近20%，人均收入不斷增加，生活水平不斷提高；人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)緩慢；第三局部房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境1房地產(chǎn)市場(chǎng)近年宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)走勢(shì)宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)走勢(shì)08年底在國(guó)際金融危機(jī)的不利形勢(shì)下，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤其明顯，市場(chǎng)拐點(diǎn)論一度風(fēng)行整個(gè)行業(yè)圈內(nèi)，而中央及地方各級(jí)政府也相繼出臺(tái)了一系列的救市舉措，09年初剛性需求集中爆發(fā)，樓市行情開(kāi)始出現(xiàn)高位運(yùn)行，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯。2房地產(chǎn)市場(chǎng)地方政策環(huán)境分析南通市調(diào)整市區(qū)住房保障有關(guān)政策；該次調(diào)整主要涉及兩個(gè)方面：一是進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房受益面；二是提高經(jīng)濟(jì)適用房政策性補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)【影響】進(jìn)一步完善住房保障體系，切實(shí)解決低收入困難家庭的住房問(wèn)題市政府?關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定開(kāi)展的意見(jiàn)?支持自住型、改善型購(gòu)房消費(fèi)，內(nèi)容涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款、二手房交易等諸多環(huán)節(jié)，將給購(gòu)房者帶來(lái)更多實(shí)惠【影響】進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定開(kāi)展。?進(jìn)一步整頓標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易秩序的有關(guān)問(wèn)題通知?未取得商品房預(yù)售許可證的工程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)〔包括訂購(gòu)、登記、選號(hào)等〕收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房【影響】標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)保障購(gòu)房者的權(quán)益3房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)連續(xù)三年南通市的房地產(chǎn)投資增幅始終保持在26%左右；2021年全市商品房施工面積1462.56萬(wàn)㎡，同比增幅27.7%；商品房銷售面積376.62萬(wàn)㎡，同比降幅19.7%；2021年房屋空置面積98.83，增副141.7%3房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)、土地供給在07年到達(dá)頂峰后，08年下降。08年商品房總體供給平穩(wěn)上升、銷售明顯回落，供過(guò)于求；4房地產(chǎn)市場(chǎng)08-09年市場(chǎng)表述08年在政府宏觀調(diào)控的大棒與股市虛擬資本縮水、國(guó)際金融危機(jī)的三重打擊下，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟。新盤接連低開(kāi)對(duì)老盤形成極大沖擊與分流。9月份萬(wàn)科在全國(guó)幾大城市的降價(jià)促銷更是給市場(chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)烈的“多米諾股牌坍塌效應(yīng)〞信號(hào)，導(dǎo)致市場(chǎng)愈加低迷。

但形勢(shì)在11月份得到扭轉(zhuǎn)。11月的秋季房交市政府推出“十天貼稅救市政策〞，刺激商品房成交量急劇放大，使壓抑1年之久的剛性需求得到一定釋放。開(kāi)發(fā)商也積極響應(yīng)政府號(hào)召，價(jià)格優(yōu)惠進(jìn)一步擴(kuò)大，采用特價(jià)房、優(yōu)惠送禮、無(wú)理由退房/價(jià)降補(bǔ)償保障等各種措施使得房?jī)r(jià)“見(jiàn)底〞，贏得了不少客戶。房交會(huì)后各級(jí)政府救市政策頻出，使得市場(chǎng)成交持續(xù)活潑，12月份也成為一個(gè)難得的“暖冬“。進(jìn)入09年后，剛性需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片小陽(yáng)春，而此時(shí)〞漲價(jià)風(fēng)“正悄然興起，似乎預(yù)示著一個(gè)新的房地產(chǎn)時(shí)代的來(lái)臨。5房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)板塊劃分按照地理位置與樓盤聚集情況，南通市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北〔港閘區(qū)〕及開(kāi)發(fā)區(qū)五大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主兩副雙翼〞的格局。城市開(kāi)展方向由西北向東南偏東區(qū)域開(kāi)展，有北上海之稱。老城區(qū)新城區(qū)新東區(qū)港閘區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)3房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)板塊細(xì)分板塊名稱區(qū)域范圍市場(chǎng)概況價(jià)格行情老城區(qū)板塊鐘秀路以南、環(huán)城西路以東、虹橋路以北、五一路以西市場(chǎng)供不應(yīng)求、價(jià)格穩(wěn)定高位運(yùn)行。老城區(qū)供地有限，區(qū)域推盤總量不大，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在高位。7000-9000元/㎡新城區(qū)板塊洪橋路以南，躍龍路以東高檔樓盤最為集中，領(lǐng)袖地位已然確立。依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速掘起，已成為南通市場(chǎng)上最熱門的板塊。7000-8000元/㎡新東區(qū)板塊青年路以北、五一路以東、運(yùn)河以南抱團(tuán)出擊，挑戰(zhàn)新城區(qū)。新東區(qū)板塊也是目前熱門的區(qū)域之一。區(qū)域樓盤聯(lián)合炒作，是新城區(qū)的有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。4600-6000元/㎡

城北（港閘）板塊鐘秀路以北蓄勢(shì)待發(fā)，性價(jià)比較高。但由于樓盤位置比較分散，目前尚未形成合力，整體均價(jià)也是四個(gè)板塊中最低的。6000-7000元/㎡開(kāi)發(fā)區(qū)板塊狼山、軍閃以南區(qū)域有狼山、君山風(fēng)景區(qū)，是南通市主要的別墅聚集地。-----第四局部市場(chǎng)工程調(diào)研1普通住宅市場(chǎng)尚德城邦濠河經(jīng)典金飛達(dá)明郡玖瓏城城市嘉苑玉蘭公寓中南世紀(jì)城蘇建陽(yáng)光城萬(wàn)通城1普通住宅市場(chǎng)描述主城區(qū)供不應(yīng)求，新城區(qū)笑傲南通樓市目前南通樓市的主要住宅市場(chǎng)供給集中在新城區(qū)板塊，容納了中南世紀(jì)城、中南世紀(jì)花城、綠城玉蘭公寓、城市嘉苑、鳳凰萊茵苑、天安花園、博園嵐郡等數(shù)個(gè)大盤，這些樓盤無(wú)論從規(guī)模、檔次上講都具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其是近期政府推行的“學(xué)區(qū)擴(kuò)移〞政策，新城區(qū)各樓盤收益匪淺，價(jià)格直漲1000元/㎡左右。相對(duì)于主城區(qū)內(nèi)，由于土地市場(chǎng)的限制，市場(chǎng)供給量逐年遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，這也是本工程的一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)。但是新城區(qū)的市場(chǎng)分流與競(jìng)爭(zhēng)也不容無(wú)視。1樓盤介紹項(xiàng)目名稱尚德城邦濠河經(jīng)典金飛達(dá)明郡基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置濠西路99號(hào)南臨青年路，東臨躍龍路，鄰體育廣場(chǎng)工農(nóng)路與濠北路交界處開(kāi)發(fā)商中威房地產(chǎn)南通建工房地產(chǎn)江蘇帝奧地產(chǎn)占地面積8.9萬(wàn)㎡1.7萬(wàn)㎡4.7萬(wàn)㎡總建筑面積15萬(wàn)㎡7.3萬(wàn)㎡7.8萬(wàn)㎡容積率1.54.31.9綠化率30%30%25%物業(yè)類型商住樓商鋪?zhàn)≌瑢懽謽巧啼佔(zhàn)≌瑢懽謽巧啼來(lái)?xiàng)目規(guī)劃9幢多層、8幢小高層、3幢15層為11-18層住宅樓6幢高檔住宅、1幢甲級(jí)寫字樓和商業(yè)廣場(chǎng)面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間70-178㎡104㎡--216㎡87-143㎡主力面積88-143㎡107㎡115㎡89-135㎡價(jià)格銷售價(jià)格起價(jià)6880元/㎡均價(jià)9000元/㎡高層報(bào)價(jià)8500元/㎡公開(kāi)時(shí)間2008-11-062008-11-8預(yù)計(jì)在2009年7月份其他物業(yè)管理費(fèi)1.51.2-1.5---交付時(shí)間2009-09-302009年底2010年底交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯1競(jìng)爭(zhēng)樓盤介紹項(xiàng)目名稱玖瓏城城市嘉苑綠城玉蘭公寓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置人民中路188號(hào)崇川區(qū)洪江路城山路交匯處崇川區(qū)世紀(jì)大道99號(hào)開(kāi)發(fā)商南通市百昌置業(yè)南通蘇源房地產(chǎn)南通綠城房地產(chǎn)占地面積1.9萬(wàn)㎡21萬(wàn)㎡7.6萬(wàn)㎡總建筑面積6.5萬(wàn)㎡31萬(wàn)㎡16.7萬(wàn)㎡容積率3.981.51.73綠化率35%36%35%物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅項(xiàng)目規(guī)劃1號(hào)樓31層2號(hào)樓32層

3號(hào)樓18層小高層住宅、電梯多層、景觀疊加別墅11、14、15、18層面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間115-240㎡90--200㎡82---161㎡主力面積115㎡90㎡左右89㎡/96㎡價(jià)格情況目前銷售價(jià)格8000元/㎡6500元/㎡9700元/㎡公開(kāi)時(shí)間2008-09-282008-11-012009-02-28其他物業(yè)管理費(fèi)1.61.22.10元/㎡/月交付時(shí)間2009年上半年交付---預(yù)計(jì)2010-08交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯1樓盤介紹項(xiàng)目名稱蘇建陽(yáng)光城萬(wàn)通城中南世紀(jì)城基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置永和路南、工農(nóng)北路崇川區(qū)人民東路延伸段、太平路口兩側(cè)桃園路8號(hào)體育會(huì)展中心正北面開(kāi)發(fā)商江蘇省蘇建集團(tuán)股份有限公司南通分公司南通萬(wàn)通置業(yè)南通中南新世界中心開(kāi)發(fā)有限公司占地面積21.44萬(wàn)㎡10.35萬(wàn)㎡99.69萬(wàn)㎡總建筑面積45萬(wàn)㎡24.05萬(wàn)㎡25萬(wàn)㎡容積率1.71.841.5綠化率40%51%45%物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅寫字樓商鋪?lái)?xiàng)目規(guī)劃14棟11層小高層11-28層小高層高層高層14幢面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間75—137㎡71—137㎡59.79--156.28㎡主力面積89㎡90㎡60.12㎡150.56㎡銷售情況目前銷售價(jià)格6300元/㎡4600元/㎡6000元/㎡公開(kāi)時(shí)間2007-11-242008-11-082009-04-28其他物業(yè)管理費(fèi)1.60元/平方米·月1.40元/平方米·月1.20元/平方米·月交付時(shí)間2009-12-302009-12-302009-09交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯2商業(yè)市場(chǎng)奧特萊斯美麗華廣場(chǎng)鴻運(yùn)裝飾城鑫乾國(guó)際廣場(chǎng)2商業(yè)市場(chǎng)描述南通市商圈分布南通市的商業(yè)市場(chǎng)主體框架由南大街－人民路、桃塢路服飾城、環(huán)濠河特色休閑帶、青年路－工農(nóng)路休閑餐飲街、外圍市場(chǎng)群等幾大板塊所組成。2工程介紹項(xiàng)目名稱奧特萊斯鑫乾國(guó)際鴻運(yùn)裝飾城美麗華廣場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置城西區(qū)濠西路299號(hào)城南區(qū)新城區(qū)工農(nóng)路與洪江路交匯處工農(nóng)北路58號(hào)在外環(huán)北路和長(zhǎng)華路交匯處開(kāi)發(fā)商新通海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司崇川房地產(chǎn)江蘇鴻運(yùn)置業(yè)南通昆侖房地產(chǎn)占地面積16.33萬(wàn)㎡2萬(wàn)㎡5.77萬(wàn)㎡3萬(wàn)㎡商業(yè)總建筑面積3萬(wàn)㎡4萬(wàn)㎡11萬(wàn)㎡4萬(wàn)㎡項(xiàng)目類型商鋪商業(yè)、辦公樓商住樓商鋪商鋪物業(yè)形式集中型商業(yè)集中型商業(yè)集中型商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)集中型商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格情況面積區(qū)間40-40050-80080-100㎡左右為主60-1000銷售價(jià)格2-2.5萬(wàn)/㎡----內(nèi)街：一樓：1.6萬(wàn)/㎡二樓：8000元/㎡2.1-2.2萬(wàn)/㎡租金----租金方式：1：20元/㎡·天2：營(yíng)業(yè)額的20%內(nèi)街：70元/㎡·月----經(jīng)營(yíng)形式前三年委托經(jīng)營(yíng)，每年返還總價(jià)的7%招商只做專業(yè)類型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)只做專業(yè)類型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；二樓為委托經(jīng)營(yíng)10年，售價(jià)3000元/㎡交付時(shí)間2009-06-152010-05-15

2009-12-302008-10-283競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)奧特萊斯美麗華廣場(chǎng)尚德城邦中南世紀(jì)城3酒店式公寓市場(chǎng)描述市場(chǎng)酒店式公寓特征：1、目前南通市在售的酒店式公寓的用地性質(zhì)多為商業(yè)用地，多以SOHO形式出現(xiàn)；2、產(chǎn)品類型上多以平層為主，僅奧特萊斯有挑高產(chǎn)品，市