通宇大廈可行性研究報告目錄

第一章項目開發背景2?第二章項目規劃現狀２

第三章項目周邊環境及競爭狀況分析２?第四章產品設計建議2?第五章營銷方案2?第六章開發進度2?第七章財務分析及評價2

第八章結論和建議2第一章項目開發背景１.1行業發展背景?從1998年起，國家為拉動經濟，擴大內需,出臺了以房地產為支柱產業的經濟政策,房地產業在經歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發展時期.?據國家統計局最新資料顯示，20０２年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，比去年增長22.5％,其中銷售給個人為１445億元，比上年增長2２。4%，個人購房所占比重為89。９％.?目前我國城鎮居民人均居住面積只有１３.6平方米，與國外發達國家人均居住面積２0—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產業有著廣闊的發展空間。?據世界銀行統計資料顯示，人均ＧDP達到600—800美元時,住宅產業將進入高速增長階段.200０年我國人均ＧDP為83０美元，2002年更是達到了870美元，住宅開發占房地產開發總量的９０％以上.因此,未來幾年，隨著ＧDP的進一步增長,以住宅為主的房地產業將進入一個快速發展階段.

從購買力分析，城鎮居民人均可支配收入２002年達到686０元,比去年增長８。5%；另外,城鄉居民儲蓄存款余額已達7．３８萬億元，比去年增長１４.7％。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業的意識也在增強。

從消費意向看,有２5%的人準備今年買房。在準備買房的居民中，有3４％的人是為了解決基本居住問題，５1％的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，５％的人用于保值投資,10％的人用于經營、出租等其它方面的用途。這說明城鎮居民對住房的需求已開始從“有房住"向“住好房”方向轉變。

目前居民消費結構升級是房地產業發展的內在驅動力,也正是增加住房消費的良機.?另一方面，作為國家支柱產業的房地產業,為國家的GDP增長貢獻了1．9—2。5個百分點。寬松的產業政策為房地產業提供了外部驅動力。?由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。有關專家預測,我國房地產熱潮可持續20年。１．2西安市房地產現狀

我市目前現有房地產開發企業600余家，但實際進行項目開發的只有10０多家。?據悉，截至20０2年９月末,全市金融機構各項存款余額為1８6７．02億元,比年初增加87。70億元,增長4。9３％.其中企業存款余額為７3３。83億元,比年初減少６．86億元；儲蓄存款余額為87７。８8億元，比年初增加75。79億元.

據了解,今年市上計劃開發竣工各類房產５05萬平方米，完成投資180億元，而這18０億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導商品住房開發的重點向普通商品房建設轉移，通過經濟適用房建設的組織和管理，將這一定位轉化為現實的市場行為。同時加快推進住房分配貨幣化，全面落實住房補貼資金，更多的將補貼發放到購房職工手中，提高居民的購買力。市上還將完善住房公積金的運行和管理監督機制,充分發揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。

在存量房方面,對于去年或以前開發的那些彈性較大的空置戶型,如既可做寫字樓、又能當住宅,既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子,開發商也都積極修改調整，滯銷局面得到了一定扭轉;以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅,均采取了降價或變相降價的解套手段,但效果甚微;而純寫字間的空置率仍然保持持續增長的態勢，除高新開發區外，其它區域寫字間的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量(含在建待售)保守估計不低于80萬平方米,專家預言，至少需要5年的消化時間.

西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計2000余家,旅游旺季入住率為8５％,淡季為4０％左右。由于西安市的旅游城市優勢，經營相對較好,但淡季的競爭激烈.

1。３西安市房地產的總體發展趨勢預測?黨的“十六大”提出了全面建設小康社會的戰略目標。根據“十六大”精神,西安市提出到2０20年全面實現小康社會的城市發展目標。其中，實現小康的一個重要指標是，到202０年人均住房面積達到２0—25㎡。按此計算，考慮人口增長因素,住房缺口尚有8５0０萬㎡－１2５0０萬㎡，平均每年有450萬㎡-650萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。

據專家分析西安市房地產業將呈現以下走勢：?⊙市場還將有2-３年的快速增長期.這一時期，市場需求旺盛,開發商利潤豐厚。之后將進入１0至20年的穩定增長期。?⊙各區域板塊之間的差距將會進一步縮小。

⊙宏觀調控力度將會加強，市場將會發展得更為有序和規范。

⊙住宅開發將向“郊區城市化”方向發展。

⊙概念炒作日益缺乏市場，消費者對開發商重視產品開發的理性回規的呼聲將越來越高。?⊙房地產開發企業的門檻將逐步提高，資金密集度和技術密集度要求越來越高.?⊙開發企業出現兩極分化，專業化、品牌化企業將主宰市場,弱者或被迫形成企業聯盟，或被淘汰出局.

⊙房地產行業相對較高的利潤空間,將使得越來越多的投資者進入這一行業,必將給現有開發企業形成巨大的沖擊,并會影響整個房地產市場的格局.同時也將影響房地產價格穩中趨降.?⊙差異化競爭、個性化經營、產品創新，將成為房地產開發新軍和非品牌型企業制勝市場必由之路。?⊙消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經濟實用的中小套型轉變亦為大勢所趨.?⊙多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產市場格局，市場競爭也將空前激烈。

199０—2０0２年西安市房地產市場各項指標比較

指標１9９０年2０0１年200２年

人均居住面積６。１m210。37m21０。9ｍ2?房地產投資1.86億元６6。９億元１80億元

房地產開發企業數量省市兩級共20０家市注冊企業600余家7０0余家

房地產開發企業性質國營占絕對主導地位２8.８％為國營7０％以上為民營?商品房開發面積10萬m2銷售面積２05．8萬ｍ2銷售面積500萬m2

個人購房所占比例不足10％93％９5％以上是我們對于本項目開發宏觀環境和中觀環境的研判，特別是寫字樓物業的開發形勢不容樂觀,對于本項目的規劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。第二章項目規劃概況?2。１基本情況

項目名稱：西寶花園—通宇大廈?建設基址:西安市碑林區振興路中段?土地性質：居住用地.（本策劃案按商品房開發用地為策劃依據)?占地面積：63７1。４㎡（９。5６畝）?總建筑面積：36264㎡（方案１）３9８64㎡（方案2）

住宅面積：7２0０㎡（方案1）10800（方案２)

綜合樓面積:21７76㎡（不含地下室）層高：22層

寫字間面積：12096㎡層高:3—14層共1２層?酒店套房面積：８０64㎡層高：15－22層共８層

附樓面積：960㎡層高：４層

寫字間酒店配套功能面積：2１75㎡?公建面積:1６08㎡（綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室)

地下停車場面積：4320㎡（地下停車場的設計依據在第四章詳述）

總戶數:４06（方案1)43０（方案２)

容積率：5．97（方案1)6.53(方案2)

綠地率：3０%2．2規劃建筑物:框剪結構

方案1

序號工程名稱建筑面積（㎡)層數備注

1綜合樓217762２寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能

2住宅7２０012不含地下部分

3地下停車場4３２0１地下一層?4綜合樓附樓96０4會議室宴會廳及部分配套功能?5公建１60８綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室?合計36２64?方案2

序號工程名稱建筑面積(㎡)層數備注?1綜合樓21７76２2寫字間酒店(不含地下部分）及部分配套功能?2住宅10800１8不含地下部分?3地下停車場4320１地下一層?４綜合樓附樓9６０4會議室宴會廳及部分配套功能?５公建160８綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室?合計39８６4第三章項目周邊環境及競爭狀況分析

本屆主要對本項目的微觀環境做調研分析.?3。１項目地塊價值分析

3.1。1概況

本項目地塊屬于城南板塊,位于城南板塊和城內板塊的接合部，交通便利。作為寫字間、酒店、高層住宅，區域開發成熟,住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）.面臨振興路城市支線道路,鬧中取靜,適合于個性內斂的企事業單位和人群。但作為寫字間、酒店,弱化了商業價值，可以說是利弊參半。?3。1．２商務用房價值與競爭狀況

從中觀環境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要５年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環境看，此區域距離城區、南郊、西高新較近,交通便利，周邊社區配套成熟,區域內同類物業銷售經營狀況良好,如果能夠實現產品差異化，必然具有競爭優勢；從宏觀環境看，電視塔ＣBD和西高新CBD的規劃對本項目的長期經營效益會有一定影響，短期內尚不會形成壓力.

周邊寫字樓調查表

項目名稱地址層數總面積（㎡)售價（元/㎡)租價(元/㎡）售租率備注?海聯大廈振興路北口西９５0０05５005０５0％地下車位租金300元／月

精英大廈振興路中段8300055９0%

泛美大廈南稍門什字2940０005000３595％租價不含各種服務費?偉業佳大廈南關正街2136５0０5５00559０%車位租金100元/月

調研分析：此區域寫字樓入住率良好,需求旺盛;售價普遍在5000—５5００元／㎡，租價(均價)為50－5５元／㎡×月。?西安市部分三星級酒店調查表?酒店名稱標準間折扣價（元/㎡×天)套房數地址

隴海大酒店2203０8解放路

建苑大廈260１7７五味什字

鐘鼓樓大酒店268１30社會路?延煉大廈26８192南二環

東方大酒店2９8286小寨西路

城市酒店208１3８南大街?鴻業大酒店198２58含光北路

民航大廈2３０勞動南路

金海大廈２10蓮湖路?文商酒店２18騾馬市

解放飯店１6０363火車站?萬達圣和酒店1５０友誼東路?民生大酒店２58１43南大街

房地大廈188東五路

鐘樓飯店3４0321鐘樓?從上表可見，大部分三星級酒店標準間價格在2０0-300之間，客房數差距較大，主要是建筑規模因素限制；全年平均住房率大致在４0％—6０％。經了解，酒店經營風險較大，客房數少了，經營成本攤銷大,客房數多了，空置率風險較大，因此建議本項目酒店客房數控制在250—２8０之間，基準價格為200元／㎡×天。本方案經濟核算的住房率基數為50％.?本項目的長期經營效益主要體現在酒店及配套功能的經營上,而從調研的情況看，經營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應;民航大廈以商辦為主，優勢在于旅游資源和旅游管理經驗;隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經營管理水平較好,以會議接待為主。

另一方面，酒店客房收入受經營管理成本、客房數量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破.但相應的配套服務功能，如餐飲娛樂,由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數酒店追求的目標重點。

因此我們建議，本項目經營以會議接待為主,商務出租和旅游散客為輔,以提高入住率為目標，特別是以配套服務功能的經營管理為重點。酒店管理充分考慮自身經營管理能力和資源，建議引進專業酒店管理公司進行經營管理。３.1.3住宅價值與競爭狀況

此區域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主,兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在4５００元／㎡以上，名為住宅，實為商住；低端普通住宅為２5００—2600元/㎡）.這也是本項目產品差異化定位的最佳入市機會。

從以上調研分析可見，本區域住宅、寫字樓、酒店物業微觀環境較好。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。第四章產品設計建議

4。1綜合樓4。１．1寫字間?目前西安市各類物業中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態化概念是一種新興概念，主要體現為：采光充足,通透性好，定時換新風，換氣系統加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率,盡可能采用空中花園。?綜合樓外觀風格建議:?穩重大方的后現代主義風格，切忌呆板，體現智能化、生態化的主題。

樓層：3-18層

面積：１2096㎡?戶數：12096÷(１00×2０%+1５0×30％+220×40%+300×10％）=66

戶型配比:

面積（㎡)比例(按戶數%）備注?100－11020％1、各戶型內部按功能分割；2、大戶型集中于高層。

1５0—160３0%?200－２204０%?3０0—32010％?4。1。２酒店:按三星級標準設計?樓層：15-２2層，共8層

客房總面積:806４㎡?戶數：270?戶型：?戶型(㎡)功能套數樓層備注

2２-262單人床標準間2４１套１5-2１層１、均為使用面積;２、公攤比按７5％計算。3、2４-25層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標準間.4、雙人床標準間設在15層不透光部分。

20-221雙人床標準間1２套15層

４0—5０豪華標準間１７套22層

小計270套1５—22層4。1.3配套功能:?功能面積（㎡）樓層計算依據備注?會議室大(１個）３６0附樓３層及主樓３層局部1.5㎡／人可同時容納20０人?中（2個)２00附樓4層2㎡/人１０0人

宴會廳(中餐廳)36０附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上

廚房1６0附樓4層

大堂4001

商務中心501?酒吧（咖啡廳、茶秀）20０２

歌舞廳2０02

美容美發1００1?桑那按摩２００１

健身房15０1?洗衣房2０0院中另建?合計2176主體１—2層，裙樓2—3層，不含洗衣房

４.2住宅?4．2．１方案1?總面積：72０0㎡?層高：12層

戶數：48?戶型:2梯4戶?兩種戶型:120-14０㎡１60—18０㎡

或4種戶型：120-１4０㎡兩種1６０－180㎡兩種?頂層４套復式

依據:從市場的角度，１40－160㎡的戶型是最不好銷的。

４．2。2方案2?總面積:１0８00㎡?層高:１8層

戶數：72?戶型:1梯４戶?兩種戶型：120—140㎡１６0－180㎡?或４種戶型：1２0—140㎡兩種1６0－1８0㎡兩種?頂層4套復式

4.2。３分析建議?１2層和18層的區別:12層只需1部電梯，1８層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。12層的單位建安成本約為130０元，18層的為１500元左右。

1梯４戶和2梯4戶的區別：按12層,前者需一個消防通道，１部電梯,后者需2個消防通道，2部電梯,但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。?因此建議:若建12層，應為1梯４戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。

4.2.４戶型設計建議：?動靜分區，主臥朝陽，通透性好,采光好,以3室2廳2衛為主立戶型，大戶型可做4室2廳２衛,每戶兩衛,復式2—3衛,復式考慮露臺和跳空層,盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7—8%，戶內有效使用面積盡量大(90％以內)?4。3停車場?⑴需求:住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）;寫字間戶均１.5個停車位,需99個;酒店戶均0。5個，50％的住房率，需57個；共計需１92個停車位。

⑵地下停車場的設計依據:?地下停車場平面示意圖兩種建設方案：

地下停車場的立面示意圖

方案①方案②?方案①的經濟核算：?經濟指標額度計算依據

面積4３2０㎡停車場為地下1層，不包括地下二層設備間

停車位１23個３5㎡/個?造價693萬元16０0元／㎡

出租效益４４萬元/年租價3０0元/個×月?回收期15。8年6９３÷44

出售效益73８萬元6萬元/個?利潤4５萬元738—693

方案②的經濟核算：?經濟指標額度計算依據

面積７6３０㎡停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間?停車位19１個40㎡/個?造價1378萬元1800元／㎡（土方、結構、防水等成本增加）?出租效益６8．8萬元/年租價３００元／個×月?回收期20年?出售效益1１４６萬元6萬元/個?利潤－232萬元

綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。

⊙注:停車位售價的核算：

目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。?按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業及寫字樓物業的年回報率為8%－10%，這里按8%計算，

３00（元/個×月）×12（個月）÷8％=4。５萬元/個

投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4％—6％，這里按5%計算，３00(元/個×月）×１2(個月）÷5%=7．2萬元/個?綜合以上兩類投資物業的情況，我們認為車位價格應定位在６萬元/個.?⑶本項目能夠提供的停車位:地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約1５個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。共計1６8個停車位.

⑷供需差額為２4個。

⑸停車場的使用管理:?①綜合樓門前１5個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用;地下停車場９5個車位供住戶和寫字間共同使用;住宅樓東側３0個供寫字樓用戶使用.?②建議使用ＩC卡管理系統，能夠有效解決不同用戶的管理問題,包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡).——－--－-—－—－—-————－-－--－——-—－————--——--－——－-———-———-—-—－——－——-—-—－—－——－－—————－-—－?2004—８-121６：1８：0０鮮花（1）雞蛋（0）３27等級：地產新秀?文章:２5?積分：１５8

門派：鐵血王朝

注冊：2０0４—８－9

第2樓

－—－——－———-—-—－—--————--－－——-－—-—－--———--－-－－————－—————-－－—-—-—－-----—-———-－——－--?以下內容只有回復后才可以瀏覽?第五章營銷方案5。2．項目經營方案

５。２．1方案A?寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營;配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓４0戶按成本價內部銷售,其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個,機動車位留出11個外，其余100個出租。?5。２.２方案Ｂ

寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租;住宅樓40戶按成本價內部銷售,其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余出售.

５。3價格定位:?項目銷售均價（元／㎡)出租均價（元/㎡×月）可租售面積(㎡）備注

寫字間52００5012096

酒店客房200/天7056

配套功能10０１6１6不計會議室

停車場6萬元/個300/個１0０個?住宅內部銷售273０(方案1）6000只計土地成本和建安成本

２3３0（方案2）

住宅公開銷售３3001200（方案1）?480０（方案2）第六章開發進度

本項目在資金充足的情況下，宜采用同步開發策略，即綜合樓與住宅樓同步進行（同步完工）.開發周期估算為2年。此開發進度作為本方案經濟核算的依據之一?附表1開發進度模擬表第七章財務分析及評價

7。1項目總投資估算

項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。?A、土地費用?本項目占地9。56畝,每畝45０萬元,土地總價值為4３02萬元.?B、前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的２％取費。

C、建設配套費用包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監督費、勞保統籌基金、新型墻體材料專項費用、“結建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環衛費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10％取費。?D、建筑安裝工程費用

根據相關建設工程造價指標,結合本項目實際情況，住宅樓按１300元/㎡(方案１）,1500元/㎡（方案2）,綜合樓按１600元/㎡,寫字樓裝修按６00元/㎡，酒店及配套服務功能裝修按100０元/㎡計算,本項目建筑安裝工程總造價為84７2萬元（方案1）,９168萬元（方案2）。?E、室外工程費

室外工程包括小區道路、綠化及小區內各項構筑物等內容。根據本項目實際情況,按50元/㎡計算,本項目的室外工程費為３２０萬元。

F、工程建設監理費?按建安工程總造價的1％計算，共計為８5萬元。

G、建設單位管理費

按前六項費用之和的2％計提。?H、預備費

由于項目開發的可預見性較強，預備費按建安成本的6％計提。

I、建設期利息

按本項目建設期二年,貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5％計算,利息總額為500萬元（每年為250萬元）.

K、項目總投資估算

綜合以上1至１０項費用,本項目總投資估算為15487萬元（方案１),１6342（方案2）。項目總投資估算表(方案1）

費用名稱費用數量（萬元）?１。土地費用4３0２

２．前期費用1６9?3。建設配套費８47?4。建安工程費（含裝修費）8４7２

5.室外工程費320

6。工程監理費８5

7。管理費28４?8。預備費5０8?9。建設期財務費用５０0

10.總計15487項目總投資估算表（方案2）

費用名稱費用數量（萬元)

1．土地費用４3０２?２。前期費用１9３?3.建設配套費９１７?4。建安工程費（含裝修費）9168?5。室外工程費32０

6.工程監理費92

7.管理費30０?8。預備費550?9.建設期財務費用50０

１0。總計16３427．2財務評價?７。２。1方案A＋1

即住宅１2層48戶,寫字間全部出租(除自用部分外),酒店（及配套功能）自營,停車場出租１００個.?７。2.1.1財務盈利能力動態分析?A、營業收入

營業項目營業收入（萬元）計算依據

住宅樓銷售1７９4內部出售2３30元／㎡，公開銷售3３０0元/㎡?寫字間出租486/年90％出租率；50元／㎡?酒店客房營業收入97２/年按50％的住房率，平均按2床標準間2０0元/㎡×天?配套功能營業收入３35/年２00元/㎡×月，不含會議室?停車場出租3６／年30０元/㎡×月×個?合計182９/年未計住宅樓銷售收入1794萬元Ｂ、營業利潤(未計建設成本）?營業項目營業利潤（萬元)計算依據及說明

住宅樓銷售17９４一次性收入?寫字間出租486/年9０%出租率;物業管理費用由住戶承擔，保平經營；?酒店客房營業收入4８6／年按５0%的利潤率計算

配套功能營業收入168/年按5０％的利潤率計算，不含會議室?停車場出租36/年100%出租率

合計1１29／年未計住宅樓銷售利潤1７94萬元Ｃ、全部投資的現金流量表單位：萬元

時間項目20０32０0４２005

現金流入量合計7794463－5４09

自有資金投入1000?主營業務收/p>

借入資金500０

現金流出量合計77８67701７0７?土地費用３0001302?前期費用169?建設配套費847

建安工程費300０５４72?室外工程費１０02２0?工程監理費4045?管理費1３0154?利息250２５0２５０

歸還借款本金?其他費用2502５8457?現金凈流量6—7238—6116?Ｄ、投資回收期估算：?項目總投資的回收期為（1548７—1７94)÷(1193—2５０）＝14.5年。(假定貸款本金14。5年后歸還，經營期每年只支付利息）

E、投資回報率計算

按50年經營周期(不變價）計算,［11９２×(50—12．5）+1794］÷15487=300％?每年為３００％÷５0=６％

７.2。1。2盈虧平衡分析?A、住宅銷售的平衡點是?[（15487—８472）÷36264+1300］÷3300＝98％?即出售掉９8%的面積才可以達到盈虧平衡點。（其中假設內部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤入其他建筑）?B、酒店經營的平衡點

２00×50%×5０％÷２０0＝25%?即住房率達到２5％能夠保本經營.?C、寫字樓經營的平衡點?物業管理費按５元／㎡×月計算，保平點是5÷50＝１0％?即出租率達到10%即可以保本經營。?7．2。１．3敏感性分析?由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計。對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率.

變化因素變化幅度利潤（萬元）年投資利潤率（％）

基數０11926.0

出租率＋10%１3766.9?+５%１２846.4?－5％11025.6

-10％10105．１7。2。2方案A+2

即住宅18層７2戶，寫字間全部出租(除自用部分外），酒店（及配套功能）自營,停車場出租100個。?7。２。２．1財務盈利能力動態分析

A、營業收入

營業項目營業收入（萬元）計算依據

住宅樓銷售3222內部出售2７3０元／㎡，公開銷售３30０元／㎡?寫字間出租4８6/年50元／㎡

酒店客房營業收入972/年按50%的住房率,平均按２床標準間２00元/㎡×天?配套功能營業收入335/年200元/㎡×月，不含會議室?停車場出租３6/年30０元/㎡×月×個

合計1８２９／年未計住宅樓銷售收入3222萬元?B、營業利潤(未計建設成本)

營業項目營業利潤（萬元）計算依據及說明

住宅樓銷售２９82一次性收入?寫字間出租48６/年90％出租率；物業管理費用由住戶承擔，保平經營；

酒店客房營業收入48６/年按５0%的利潤率計算?配套功能營業收入１85／年按5０％的利潤率計算,不含會議室

停車場出租36/年100%出租率

合計１１９3年未計住宅樓銷售利潤3222萬元

Ｃ、投資回收期估算：

項目總投資的回收期為（1５４8７－322２）÷（1193—25０)=13。0２年.（假定貸款本金13．02年后歸還，經營期每年只支付利息)

Ｄ、投資回報率計算?按5０年經營周期(不變價)計算,［11９3×（5０—11.59）+３２2２］÷１5487=3１0%

每年為31０％÷50=6.2％?7。2。２。２盈虧平衡分析(略）

7。2。2．３敏感性分析(略)7．2。3方案Ｂ+1?即住宅12層48戶，寫字間全部出售(除自用部分外)，酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位.

7。２。3.１財務盈利能力動態分析

Ａ、營業收入

營業項目營業收入(萬元）計算依據

住宅樓銷售1７９4內部出售23３0元／㎡,公開銷售3３00元/㎡

寫字間出售42１05２00元/㎡?酒店客房營業收入９７2/年按５0％的住房率,平均按2床標準間200元/㎡×天

配套功能營業收入３35/年２0０元／㎡×月,不含會議室

停車場出售6０0６萬元/個

合計1307／年未計銷售收入6604萬元

B、營業利潤（未計建設成本）

營業項目營業利潤(萬元)計算依據及說明

住宅樓銷售1794一次性收入?寫字間出售４２10一次性收入?酒店客房營業收入486／年按50％的利潤率計算

配套功能營業收入１６8/年按50%的利潤率計算，不含會議室

停車場出租1０00一次性收入?合計６54／年未計住宅樓銷售利潤6604萬元Ｃ、全部投資的現金流量表單位:萬元

時間項目２0032０0４2005?現金流入量合計90００4８18—１5７６?自有資金投入１0０0

主營業務收入300036０4１30７

借入資金5０0０

現金流出量合計778６7７0１9０3

土地費用300０1３02

前期費用1６9?建設配套費847

建安工程費3000５472

室外工程費10０22０

工程監理費4045?管理費13０１54

利息250250250?歸還借款本金?其他費用250258653?現金凈流量1214—2883-2479D、投資回收期估算：單位：萬元

現金流量回收額未回收額

總投資154８７?現金流入：

第一年300０300012487

第二年3６0４36０4888３?第三年６5465４5229?……６546５4

第十五年６54６５4３８1

第十六年６5465１

回收期=15+(3８1÷654）=15.6年?項目總投資的回收期為15.６年。

E、投資回報率?按５0年經營周期（不變價），［６54×（50—1０）＋66０4]÷15487＝212％

每年為２12％÷５０=4.2％

7。2。3.2盈虧平衡分析（略）?7．2。3．３敏感性分析

本方案的敏感性主要表現在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。（詳表略)７。2.４方案B＋2?即住宅１8層72戶,寫字間全部出售(除自用部分外），酒店（及配套功能)自營，停車場出售１00個車位。?7。2.4.１財務盈利能力動態分析

A、營業收入

營業項目營業收入（萬元)計算依據?住宅樓銷售322２內部出售2330元／㎡，公開銷售３3０0元／㎡

寫字間出售4２1０５200元／㎡?酒店客房營業收入９72/年按50%的住房率，平均按2床標準間20０元/㎡×天?配套功能營業收入335/年200元/㎡×月，不含會議室

停車場出售６006萬元/