房地產計劃運營管理體系分享2012年07月21日XX簡介一：專注房地產行業十：10年專注：為萬科持續提供管理咨詢服務10年，建立了長期戰略合作伙伴關系；為中國地產前30強中的60%提供了全過程管理或專項咨詢服務。百：百余名專業人士的咨詢團隊一XX管理咨詢公司為中國500多家房地產企業提供了1500多個項目的管理咨詢服務，是國內最大的房地產管理咨詢機構。作為房地產管理咨詢行業的領跑者，一直以卓越的管理咨詢效果，高度的客戶滿意度和客戶忠誠度，良好的口碑獲得客戶的高度信賴，以尊重、與業、責仸、分享、價值的理念獲得內部員工和外部同行的尊重。XX不超過80％的房地產百強企業有過良好的咨詢或培訓合作，是萬科集團、金地集團、招商地產、綠城集團、碧桂園集團、萬達集團、仁恒置地（新加坡）、華潤置地集團、金隅嘉業、上海世茂集團、富力集團、中建地產、中國水申地產、金融街控股、北京華遠地產、北京遠洋地產、北京首創置業、金科集團、江蘇新城房產、寶龍地產等知名企業的管理咨詢機構。XX簡介一【XX地產學院】

為了持續促進中國房地產企業的運營績效提升，XX在原有培訓事業部基礎上，于2011年成立XX地產學院，致力于推動中國房地產企業的人才培養。XX地產學院以XX對標桿企業運營管理實踐的深入、系統研究和咨詢為基礎，充分整合內外部優質學習資源，運用公開課、內訓、研討會、行動學習、參觀考察等多種形式，為客戶提供高價值的培訓產品和服務，并基于XX豐富的咨詢經驗，為客戶提供人才加速培養體系建設與優化等咨詢服務。XX地產學院的使命：致力于中國房地產企業的人才發展XX地產學院的愿景：成為最受客戶信賴的房地產專業人才培養與發展機構XX簡介一應用形式及方法內容概念計劃運營管理體系計劃運營管理是什么？為什么需要計劃運營管理？計劃運營管理應該管些什么？計劃體系房地產計劃運營管理體系邏輯圖歸結起來三句話：是個啥？有些啥？怎么個用法？運營體系計劃管理體系成果管理體系流程管理體系決策會議體系績效評價體系信息管理體系1.階段定義及劃分2.工具（WBS分解、BSC)

3.模板第一部分：房地產計劃運營體系概述運營——西方學者把有形產品的生產稱為“production”或“manufacturing”，而將提供服務的活動稱為“operations”；現在的趨勢是將兩者均稱為“operations，即運營”運營計劃管理——就是對“運營活動”的規劃、控制和評估，是與產品生產和服務提供密切相關的各項管理工作的總稱。輸入輸出資源(社會規則)許可有形產品服務運營活動運營管理運營戰略、新產品開發、產品設計、采購供應、生產制造、產品配送直至售后服務規劃/控制和評估運營運營計劃的定義：為什么需要關注運營計劃管理？？？項目計劃的現實表象計劃制定計劃執行1.

走一步看一步；1.

計劃沒有用，計劃跟2.

三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯不上變化、拍大腿）；2.

計劃達成率很低基本3.

你做你的計劃，我做我的計都是外部的原因劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道；3.

做得很快，質量很差4.

不給別人空間，給自己留足

空間；計劃管理中常見的錯誤認識：1、不讓具體執行計劃的人參與計劃的制訂；2、準備-開始-瞄準：我們常聽到我們來不及做計劃了，必須馬上把工作做完。時間底線越嚴格，就越要制定計劃；3、大刷子計劃，經理要求至少提供一個條形圖給他，他們卻給一個26周的工作計劃；4、太多細節的計劃：計劃細節永遠不要超出你的可控范圍，想想項目延期的高昂成本，你就會覺得好的計劃是必要的；5、忽視風險：忽視潛在風險并不等于能行，相反，它是魯莽的項目管理方法。墨菲法則說：任何可能變壞的是都會變壞。房地產開發價值鏈與流程特點：利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減投資策劃土地獲取項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理售后服務物業管理產品實現過程越靠近價值鏈前端，經營操作風險越大，但對整個房地產開發項目的利潤貢獻越高，流程中重點關注風險控制和成本的控制（可行性論證、策劃、設計流程）價值鏈中段是整個房地產開發項目的質量和成本控制區間，決定了利潤的最終實現大小，重點關注質量和動態成本的控制（工程管理、成本管理流程）越靠近價值鏈后端，經營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產生重要影響，重點關注服務與顧客關系維護（服務、顧客滿意相關流程）價值鏈：房地競產開確發價招值鏈饑與流關程特纏點：1、運幸作周料期長談：監和控成屑本和麥監控旬難度準；2、內篩外部扇接口辮多：顏協調橋和可柴控性素難度通；3、以澆人為溉主：情標準衰化程緞度低緞、一市致性陸難度向（包忙工、促包料丘、抱工人）牙；4、并找行運征作多手：協役調和艷計劃術控制沈難度握；5、一喊次性斑：糾卻錯的縣成本失高難飾度大規（風縫險：掏一失貸足成濱千古婚恨）房地黎產流蔽程特逼點1、周局期：易運作濱時間帽長2、復宵雜性辨：外名部接伸口多3、對撇象：苗以人謠為主4、方專式：撫并行掀運作古多5、結女果：臣一次宰性構成流程鎖特點溫：計劃庫運營鎖管理勤的價披值（電例一削）：恒大瞧管理平模式束啟示1、融逢資能里力強惜，數看額高礎；2、一攜線城讓市機坐會進或入，續二三姜線城岡市合奇理地栽價大映規模謀進入淋；3、土浪地儲告備量償最大充，進功入城醬市最皂多；4、戰戲略布蹲局以奶二三拜線為印主。1、定半位主豎要基兩于土飽地屬勸性，張以中芝低端抵為主潮；2、產嫩品高柿度標股準化般，注棚重大緊面積價水景他規劃溫；3、戶駱型全閃明設眨計，縱注重璃贈送逮空間樓，標膀準化染；4、裝敢修注椒重名葬牌，訓通過羽規模佩降成候本。1、規聯模造腦勢，晝大手械筆投斜資排活球、籮足球墻；2、以適標準滴化復仇制實退現快塑速開口發；3、執畏行標錦準案扛例規嚼范營寬銷動毯作；4、實膀景呈盯現營豆造震野撼視疼覺效愁果；5、高疏性價氣比策致略入車市。投資宵擴張項目嚴開發營銷乒策略例二釋：萬單科公梯司通蜻過計零劃管鴨理產地生的逮價值1、通督過工蓄作前懷置，懲改變刮關鍵欺流程允；2、通瀉過標及準化洗、集揪中決淹策等皆，縮壘短決赤策周個期。運營域策略1、高豈層（旨金色盈系列巾）：搞從14個月俯縮短縱到12個月罪內；2、多報層（硬四季羞花城毛系列閥）：慨從15個月丹縮短踩到9個月群內。開發欲周期財務泄收益1、內躺部收鵝益率秋提高5個百羊分點墳，銷來售凈秤利率芽提高0.怖7個百乘分點嶼；2、集肥團凈傘資產艙每年蘆多周系轉0.晌2次，要凈資嘆產收異益率爹提高3%；3、同棵等資培金峰累值下恨，平少均開烘發規址模提介高20咽%；4、項紗目平卻均占追用資統金降混低25累%，資跟金成貪本降米低60元/平米計劃寺管理所是房傭地產酷開發德過程過中的量重點雅：加速就資產燦周轉多項場目運徹作規范稀/標屬準化房地曬產企腫業的腸凈資染產回道報率疏主要雀取決疾于銷貓售利精潤率辱、資超產周赤轉率果和財婦務杠喊桿，肥而項騙目開綱發進熱度對策資產塞周轉卸率影榮響重鐮大多項討目同秋時運途作，網需要獸有效亮的項噴目計馳劃體處系作梅為監喝控和統支持咱手段吼。其并次，悄項目廊計劃釋體系恭也是狼房地廁產企宏業整漫合、嚼調動調、高步效利姐用資栗源的神保證項目幼開發謊過程屋中的垂并行銷、專罰業配忙合、鉗內外塑接口橫等，坑需要偷項目性計劃薪實現授有效蠶組織江和協折同。甩同時妄，隨求著規行模的堵擴大申，高案層決擠策、滑協調陸和監傲控，棕主要幣通過繁項目器計劃奶實現項目傲計劃淘管理密體系依的價阻值資源廈聚合：需距要對退外部閑供方旁資源魄和內平部能私力資代源進體行系盤統管撤理和霜配置歐；協同拿運作：總流部-區域付公司嗽、公欄司-部門超、部槳門-項目藍之間孟密切抽協作漂；統籌唐推進：統獄籌考撿慮各敞項目燭開發艇，合犬理設舍置經湊營目梅標和存開發洋節奏浴；適時優調整：根央據外斯部多幕變的絕政策鴿環境說適時騾調整造開發變目標疑和節制奏。通過……從營伐銷只孔關注數市場鴨、設瘡計只負關注退產品界、成莫本只江關注涼費用考、工屑程只儀關注理進度賀，轉擊向在曬項目占總經睬理統未籌下技的四自位一肆體●從做事霧目標叔明確—更效膀率●火做事投重點始明確—更聚處焦●策做事耐標準疏明確—更公黎平實現……什么褲是房中地產拒業的盒運營葵管理膨體系旨？？狼？？房地派產企侮業的”運營摩管理”，主陳要是獸對項的目開獵發活形動的特規劃椒、控描制和串評估住宅/寫字概樓/商鋪/…酷…物業健服務/管理滴服務/生活色服務……運營膚活動運營柴管理經營權取得產品計劃產品設計產品生產產品銷售產品交付與服務一般窗意義亮的運倦營活巖動房地弱產開簡發的紗運營梁活動項目甚取得項目撞策劃項目創實施營銷猶管理產品盲交付為達醒成項蘇目開嚇發所左必須巧完成印的：振成本/采購/外部交程序人力/資金/…謀…土地周開發框經營御權……運營朽管理——究竟案包含監哪些帥內容殊？？芬？？輸入輸出運營方案設計施工圖設計例：壘龍湖棗運營加管理道中心亮的7項內梯容（州七巧元板）房地毒產企滴業項員目運排營的慌內容睜：“計饒劃運粥營管軌理”側有別押與“溝項目芝開發捧業務羊活動幅”和刺相關軍的“拖專業惰活動僅”，再主要顫表現抽為對染各個拴項目沉活動節的規暖劃、糖控制經和評污估規劃控制評估QCTPA計劃管理體系成果管理體系決策會議體系流程管理體系績效評估體系表現鞭形式辟為：令三大熱功能烘、六弓大體御系信息尚管理集體系居（平蹤蝶臺）支持活動主要活動公司基礎建設（一般管理、會計、財務、成本、戰略計劃）人力資源管理（招聘、培訓、發展）技術開發（研究和發展產品和流程的改進，新技術研究）采購、報建（原材料采購、設備供應、手續提供）立項策劃設計施工竣工銷售服務利潤傳統殘房地網產企舉業的蠻價值老鏈系黑統支持呆活動主要沾活動平衡秤計分例卡所草描述等包含它愿景診、戰質略指程引下醫的財錘務、英內部緞運營志、客限戶/市場等、學拿習成已長等飄發展眉性指宣標依據泡XX占理念棗房地第產運端營計焦劃新防的價戶值鏈容系統項目詳成功撫－項魂目管哄理成腦功－疊公司武成功階段掀性成扭果管妙理體芽系（冶體現個企業掀的戰撫略及漿管理總思想磁）項目吧一、撥二級堆計劃瓦（項廢目綜礙合經殘營計晃劃及禾項目蛛年度包、季怪度、脾月度桑經營嚼計劃干）各職興能管符理計粒劃及黨員工珍三級滴計劃流程壤管理衡體系決策蛇會議雪管理夫體系營運男績效評估隨體系信息芬與知啊識管絮理體挑系（間保接價跡值的運涌營管鋒理體系糊）（直耽接價執值的計否劃管經理體系）進度姜指標意、銷朗售指震標、名費用縮慧指標卡、成高本指祖標….扛.設計管理規定成本管理規定工程管理規定采購管理規定項目發展管理規定財務管理規定營銷管理規定客服管理規定XX把的總技結歸陽納是威一種——從模伴塊管娘理到潤協同虹管理桐的跨祖越企業烏的規班范化壇管理廟，常淚常是折從專謠業線鴨的自搜發性攝規范懸化開澤始的駁，解舉決“博從無據序到淘有序爹”的濤基本鍬問題銷，X趣X的循總結例歸納難充分爸反映沃了：縱深爬發展——流程葬規范么化和強精細姻化橫向澤發展——強調叨專業閘協同房地產項目開發的特點內外部接口多且復雜，協調控制成本高決策風險高，需多專業綜合決策并行運作始終貫穿快速開發要求各專業高度配合專業耦合，相互制約影響……模塊碧管理羞最大坑的問證題在戀于,沒有砍系統敘解決奮專業已與專省業之攔間的謎協作核心少是：癥職能銀導向盒向流繪程導音向的傭改變運營將管理供體系觸整體乓框架強化詳房地忠產企條業運松營效走能，窗搭建梁項目錯運營攔管理慘平臺代，策箏劃項是目運肥營管偉理體傘系，姐協助如企業果全面被掌握購項目苦運營脊管理槽的方礙法論飾和工狡具目標原則方法戰略庸導向腸原則河流罵程驅陽動原含則貪分級尼管理碑原則稍系隆統協國同原錯則組織綱保證吃，搭房誠建平胸臺基于筒流程胖活動嶺的深包入分累析，耽系統柿詳細管的劃錯分項臥目階拜段規萌，設韻定計邊劃各凳級節倉點搭悠建有亂序的帳計劃噸管理雄體系惕，設積計規逮范的詢執行犧制度凳保障挨體系基于頃流程巖活動扎分析體系盈策劃沖（計旦劃與蕉運營鈔）執行聯保障全體系第二醒部分廈：房竊地產柿運營喘體系腹詳述一、搖進度欲計劃迷體系基：例：頃城市澆型公愛司完潮整的居三級嫂計劃泰體系公司言戰略陰規劃（三姜年經輔營規殺劃）一級聞計劃年度隸經營盜計劃（一貨級節史點計護劃）公司眾管理殘計劃二級直計劃項目財運營屈目標椅書二級重節點瞎計劃各部辦門年拔度職猴能計股劃部門蠟季度/月度曲工作桿計劃三級好計劃三級親節點托計劃夫（專跨項計街劃）崗位植季度/月度靠工作低計劃《設計躬出圖航計劃》-設計央、《報建呆計劃》-報建《配套彈計劃》-項目飲事務表、《采購呀計劃》-采購《工程豎進度情計劃》-工程底、《營銷崖作業協計劃》-營銷《開放阻區開楊盤專岔項計栗劃》-營銷牲、《竣工未驗收棄專項伍計劃》-工程宿、《產品若交付往專項寧計劃》-客戶察服務為什汗么要簡編制濃三年舍經營貨計劃房地喂產項柔目從莊啟動-設計-開工-開盤-交房腐大約2-釘3年周恢期，進要保巧證每嬸年關瀉鍵財艇務指脊標（攻銷售鴉額、倒收入解、利捧潤）塞呈健玩康增欄長，殺必須卵合理泄調配帳和安肆排三姥年的鳥項目查資源忘開發貿。三年極經營述規劃戴就是鏟“吃網著嘴視里的愚、看秧著碗飾里的租、想票著鍋石里的踐”■■計劃存編制鞠的目民標1、體健現公解司戰頌略導柿向和饞管理騎意圖變；2、與煙管控征模式勵相匹擱配；3、與固管理損水平殺、人掃員素師質相籮匹配臉。1、覆哄蓋中廢期規救劃、縱年度能計劃坦、季王度/月度努計劃涼；2、全境面覆端蓋項緊目開需發業練務和深職能植管理掃；3、全青員覆希蓋。1、自濫上而撲下；2、逐紐奉級細掃分。完整乞性層次仁性匹配說性1、標外準模稠板；2、標禽準工蠶作周講期。可控爸性計劃曉體系殲策劃計劃澆編制賄特點霉及方且法特點妄：1個目秤標—-戰略專導向2個維柄度—-項目肆開發耕與職樸能管汪理N個層微級—-分級麗計劃六管理方法牢：--耐-戰略鏟導向--拿-自上聞而下--摘-分層鳴分工--夸-關注鉤接口--霞-兩線杰同步案例:龍湖虧的成掘果標地準管泉理二、帳階段仔性成覽果管應理體飼系：龍湖姿階段硬關鍵承成果活體系交的特新點為提濫高項震目運痰作效竹率，飽降低戒項目跳管理叮風險值，集趨團制幻玉定了趙項目購從拿隆地開啊始到揀項目沾結束騎全過患程，席各關欠鍵節熱點的品項目散控制毀標準泄和重廉要輸脫出成石果，阻形成嫩了35個項目納階段怕性成謙果；各項皮目階景段性依成果偶經集羨團領谷導或頃各區連域地溉產公睡司領須導審兩批后窩，即惕形成御項目親實施勺過程負中的苦里程全碑信匙號，居上階同段的刊里程陜碑信頑號是逼該項理目下館一階獸段工閘作的強重點瀉支持依依據境，上交一階益段性月成果所未審夠批完箱成，色不得乞進入潛下一混階段缸工作曉。明確堵階段露性成牲果的披定義購、承糠辦部衣門崗況位、胃審核躁人及咐批準詞人，皆審批紡完成煩后抄賠送人隨公縮慧司發丹展，槍集團店會增傍減管植控的繳階段馬性成訊果范阿圍和驢對審文批流林程進垃行更統新通過匪對各賺區域窗公司享以前往提交榴的階志段性泉成果惕的歸加集整刻理，庭形成《項目按階段乓性成昨果參爸考模襯板》，作泉為各劉成果壺的參秩考標宋準階段做性成挖果管府控定滲義表為什恭么要蒙關注他“成匯果標霞準”成果寫標準就是施對開仗發各聲個環惑節所泳產生濕的成桶果，庸尤其館是文邁件，誓在結約構的暮完善翅與合問理、累內容黨的全旨面深貫入與指有效野、形匙式的濱規范汗與統寒一等脾方面嘆所作誕出的遭統一該的規亦范要鑼求或恩指導劈燕性綱領領。斬其表陰現形嘉式往裕往為秤階段之成果堅文件江的綱磁領目設錄、卻涵蓋溉要點湯規定適、表星現形潛式限蝴制等全。成果登標準腎管理例體系非標準化產品,對人的依賴性比較高企業差異大，管理要求各異基礎教育不足,內部培養決策所需信息多樣復雜一次性，風險高龍湖反的會瓶議體藝系（糞XX鐮書籍甩中會換議決腸策體咬系會企議要栗素形版式更長便于膨操作鉛與理墨解）三、由會議躲決策營管理喬體系察：項目河啟動形會管汪理要睡求萬科揀城市勸公司譽的10級會眨議會議裹的有臥效的森管理某著芝名地蜂產集祝團對鉆會議灑管理瘦的總沸結——如何欠開好意會一個羊會議型成功相的關聞鍵在剝于：題會議那的準派備、盆主持培人的仙控制程以及厭成果紐奉的處革理；沒有蓋初稿睜、方雪案、穿預案技的議秧題盡鵝量不王要放膛在例野會的林議程遼之內父，只灑宜放徹在專鳥題會徒中的喝“頭報腦風廊暴會先”之泄中；若某央種會違議較析多的宜時間霉總在逮通報丟某一雄類信掘息，參則宜尚將這抹類信蹤蝶息以秀電子遮版本割的形螺式由鉤專人鉆整理質定期唉向相彈關人涂員傳御送；在會蝕上傳幸送或窄者展蓮示的掩信息匙如果臂較多應，盡篩量采問用PP街T的形挪式；軟如果窩傳遞洲的信攀息很堵專業唇，則共盡量靈輔以暫圖紙房誠、圖雪表、稻圖片輸等資俱料；泥如果驢傳遞鞏的信考息很握復雜捆，且搬又需慰幫助蜻別人幼建立概場景謎意境蓄感，狠則請猛盡量史輔以漸照片算、音樹像、水模型推、實部物等唇；各地川區公暑司應揮對某瞎一類指會議忍議題盒的上雜會資蛇料給剪出定棍義、午提出唉要求叼；主持祖人與備召集胳人應僅謹慎陡界定逝參會唯人員畏、列簡席人電員范用圍，吵盡量暗避免夢擴大培會議夜；會銀議可盈以連搶續開即，但芳并非的全體恒人員讓都必架須從巖頭至氧尾參倍加，笨會議年通知奧時召乳集人途應給油出預確告；主持戀人對姐突發紀的占江用太仇多時糕間的套議題煌，應勿有權驅及時倡打斷鑒、中加止；鐘對一鐘時難吧以決檢定的藏議題蝴，應班立即廟指定局專人殘主持俘專題畏會議暮，且組指定斬反饋咬時間撲，并值由召鋼集人劣擔任美跟蹤攝檢查繩者；各地莊區公醋司應猛對某吹一類扣會議綿的紀瓣要定酷義出瘋模版蛛，給尺出明盡確要殊求對纖會議弦要求府落實辱的事是項，舌除非固系統隊中指俯定有誼跟蹤伴檢查五者，杠否則疫主持嗚人應無指定賄跟蹤涌檢查選者，抱或召擺集人佩自動窮成為掠約定麻的跟起蹤檢季查者廊；會議搶紀要脈通常堵要在共會上辮宣讀喜一次歡（特葡殊情碑況除彩外）竭，會多后由礦召集蝦人送冶主持敲人審狀批后河生效街（不烏再多洋人會疲簽）晶；績效挨評價嶄指標頃舉例放（平馬衡計晚分卡彈模式威）：收益類指標：銷售利潤/結轉收入/結轉成本效率類指標：銷售利潤率/投資回報率/IRR

資金類指標：經營性現金流/資金平衡時間資產類指標：NPV……項目品牌：知名度/認知度/美譽度等客戶滿意度：滿意度（規劃設計/銷售服務/工程質量/物業服務）……運營視角進度指標質量目標專業管理目標:如目標成本變動率\標準部品應用率\戰略采購比例安全控制目標……學習視角人員培養知識管理……財務視角客戶視角項目評價指標四、洋績效啦評價兵體系姓：項目杜評價院的層葛次及產方式項目哪投資虧評價鬼體系經營觀目標進度捏目標成本昨目標資金板目標其他驅目標像評價僚指標客戶豬目標運營綁目標學習費目標不包射含進潮度項目蘋評價巴指標通（KP編I模式庸）全周嗽期(運營疾策劃/成功漢標尺)年度季度/月度各階裝段投業資測花算年度衡計劃脅與全廣周期淺計劃響對標項目蠅后評估年度旺計劃地與全淚周期漂計劃祝對標項目蛋后評估項目過投資圾動態勾評價(年度)項目倉非財龍務類KP吹I(年度)項目慌投資烈動態鑒評價(月度)專項軟流程KP疾I(年度)三大衰工具聾：投博資評油價模編型、偵項目KP耕I、流勒程KP彎I項目么財務稍類KP農I(年度)五、湯投資裙評價動體系——龍湖武的投忌資分犧析模據型六、娛流程上管理奮體系萬科叛基于烤項目摧加速浮需求次的流極程改六造（脊宏觀諒）支持海項目賊加速北的三嘩大工伴具案例:減少水流程憶中的而非增跑值環蜜節，刻關注切流程轎的效呼率，腎提升床流程退“效日能”盆（贈微觀箭）對流電程進熱行分看析，奇提出敢修改明意見委員會決策效果不佳：可決策內容少，人員召集困難、占用領導時間改為總經理確認\委員會調整為審批預可研報告應前置,與項目拓展部信息收集同步\且應早于其定位策劃調整流程次序靜態測算并非一定要財務資金部完成加快效率,由項目拓展部完成信息朵管理魔體系博（詳核見0A模板冠或信寄息管旁理專廊項培錦訓）成果彈固化提升何效率第三護部分沫：計岡劃管掃理體矩系詳濱述計劃準管理興是房尿地產放企業墊管理鳥尤其話項目甲運營軍管理昨中的磚重點徑，也添是難投點計劃鴿管理今是房賠地產束企業適經營客管理竄中的書重點加速澆資產寺周轉械率需仰求多項刪目運懲作需鄙求規范來化/標準施化管窮理需墳求房地納產企溜業的囑凈資怕產回全報率失，主扔要取老決于創銷售崗利潤隱率、晨資產擱周轉夠率和雄財務嫂杠桿餐，而館資產須周轉訪率主易要取忠決于粗項目撞開發甲進度好的籌項目炭計劃槍管理挽和執東行是緣瑞保證報較高津資產朋周轉復率的宰主要椒手段多項姻目同守時運傳作，扛需要較有效贈的項這目計淋劃體卷系為貓主要歡監控啟手段以支持項目省計劃患管理倘體系破是房枝地產苗企業還整合蓋、調駐動、眼高效咱利用競資源佛的保卷證房地爬產項驅目開抖發中悲的并蕩行、究專業齡配合電、內村外接爭口多遣等特赴點，裝需要解項目班計劃冶來實瞇現有傘效的小組織有和協幻玉同隨著弱規模梢的擴預大，和高層胞決策狡、協躲調和花監控暴，主奏要通延過項收目計歌劃管慣理實齊現從人猾盯人妨的個巾人行震為，望向基退于計這劃的捎目標造管理譜轉變房地產企業迫切需要高效運作的項目計劃管理體系現實中常見的問題體現下企業負核心是的戰刻略要槳求和炕項目朝運作輕思路協調聽各專滲業和途各維刑度，目實現品項目娘績效浙最優準確悶反映謎項目棕實際快運行夢情況過程順預警株功能考核壩激勵霉的主量要依盤據……僅有育關注裙進度城，與悄資金隊計劃金、財枯務預價算銜漏接不店緊密各自層為政佩，可飛執行紹性差享，難箱以考蜓核缺乏嶄分級胃管理妻原則幅，操英作復令雜，拾無效籠計劃膜多缺乏聰預警品計劃過程病監控殖和評樸估不脾嚴格……XX泉對標巡壽桿企議業項皇目計零劃管負理經院驗的釣總結

S:計劃云體系某管理爹架構挑設計

P:計劃辛體系皺的策者劃計劃栽運營頓管理雹體系雅整體騙框架

D:計劃潑實施口與落員實汪

C:計劃訴監控欲與預吼警端

A:計劃易執行忙評估挪考核A-評估P-策劃S-結構C-檢查計劃分的分遵級管言理項目擴計劃飛的策娃劃：探節點撓策劃臨、標套準工作回周期惠研究播成與果管吉理項目滑運營培策劃D-編制分級慈管理哈、滾瓣動編沃制項目蠢計劃探編制蹲：三莖位一體秒的項嘉目計硬劃計劃冰實施的檢掌查士與跟醋蹤混計戚劃的財動態羨預警玩機制21計劃絲式評估逼考核計劃扛改進盒和調踩整一個蠢典型穴的集冤團公跨司計陽劃管瓶理架霸構集團城市公司項目部《項目投資指導書（全周期計劃）》《項目年度經營開發計劃》《一級計劃(35關鍵節點)監控報告》《項目季度經營開發計劃》《項目月度經營開發計劃》《二級計劃(108關鍵節點)監控報告》《項目月度經營開發計劃》《項目周計劃》編制、調整《三級計劃》編制、調整《專項計劃》WHY——評估風險、項目整體規劃（投資指導書）

重點監控，保證公司整體的財務表現、現金流WHAT——編制全周期、審批年度計劃（一般都僅到一級節點）HOW——全周期計劃主導、年度計劃審批、過程計劃督促WHY——保證完成對集團的承諾

重點監控，并解決項目部權限外的審批、調整WHAT——編制年度計劃、審批月度計劃HOW——全周期計劃參與、年度計劃主導、過程計劃審批/監控WHY——保證完成對公司的承諾

形成具體的作業計劃，指導實際工作WHAT——參與細化年度計劃、編制月度/周計劃HOW——年度計劃參與、過程計劃編制/動態調整一、竊年度牽經營醫計劃幸制定編制寺經營勸計劃救的五酒個原幼則:一：簽總體-長期悟短期臟相結限合，貫走一箱步看座兩步-B能SC；二：缺縱向-上下施結合他，經皮營目處標+重點荷工作忠逐級倘分解蝕；三：蓄橫向-協調條一致穗，以拒銷售丈為龍頸頭，初綜合方平衡紛財務川要求省；四：兄剛性卡彈性警結合俯，一主般不惰調整勒或半鉗年度突進行奮調整辣；五：過考核拳激勵跡相匹蠅配，夜分層萍考核爛，落照實責擱任。項目喉經營旁開發打計劃騙三要答素項目嘴運營停目標氧書-策劃楊階段累：將撕項目拉目標憶固化筐，形晉成系統的揭項目甲經營竹指導劃策略項目拖運營旺目標怒書——體現象公司陵在項姿目獲備取后講的投飛資戰姥略意乓圖和扮最初虜意愿專，對達整體雖運營灰策茶略彩及經黨營開解發計透劃內叛容的樣整體碎規劃菊，是孝項目幻玉經營旱計劃陰細化祝及執例行的型總綱目錄運營攝指導策略產、經營目扇標、開發粒進度沈目標寶是必墾備內邁容；嶺成本晌管理毫目標秩因為棒其敏俯感性芹，覽也狗會被賽關櫻注1.項目凈經營辜決策拉指導牌意見2.項目塌經營拘目標3.項目停開發渣進度帖目標4.項目杯開發氣成本螺管理桿目標5.質量臺管理嚴目標6.項目臟風險脈提示42從細爆化版勾本的便項目溝運營傲目標突書看俊其指繪導作擁用：①定跟性的牧指導喪策略+定量毒的控賠制指趟標?集團腥和一吉線公熔司之間浮就項永目經余營目標濤形成迫的“侍契雪約枕”?公司戰整體航經營揉目標的舌預測傲依據運營運目標利書并到非針對項崇目考憲核43②項涌目目掃標的偏落地服支撐厘：對拖項目貿經營虧的規劣劃&項目紡經營計穴劃的裕總綱?項目花后續知方案蜻設計掩工作液的指競導和后導續方而案經喬濟測驕算的輝比較控和利調油整依針據44③項代目目耽標的駝落地繼支撐調：項目狹開發垮和資壞金管博理的折規劃&項目脂開發賤計劃民和資鼠金計慣劃的她總綱?項目穩后續談進度嶄和資侄金管盆理的指導澆和調膏整依旨據45④項爆目運律營目規標書緞也會貢承載它公司決管理挎的目柜標或李戰略米類的目標如：皂質量向管理梯、客戶梯滿意割度提樣升集團趣產品奸戰略計的要緊求46項目限目標/項目吵運營訪目標流書的間啟發關鍵歷詞：三個襪思想蓮，承濾載公耳司要捉求、嬌總綱聾、契巾約、其調整霞基準?不一浪定要址有復局雜的鐮項目淋運營奔目標碑書，黎但是燈必須聞要有幫清晰允的項踏目目辰標和夸運營歲指導攜策略匆，才能竟清楚慣的承概載公覽司對籠項目甘的經當營管龍理要強求?項目冊目標龜和策勒略既鍵是項陸目經披營開彎發規醫劃或耍計劃罩的總勉綱，翼又必飾須要顯有細負化的輝規劃翼或計劃作交為執串行支馳撐，角形成止完整外的項煙目經損營開討發邏票輯?項目材目標/運營囑目標棕書是與公司么管理犬層和擠項目膨經營圖（操刺作）清層就耽項目鳥運營悉達成休的（她初步躁）契帥約，需對于刪項目舅運作徑成熟趁的公轎司可虛以成虛為績襲效的圖依據養，對紛于欠舊成熟燒的公閣司可執以作禁為后蔑續工遼作的煩指導貼或調伍整基糕準47制定享項目籍年度禮經營餐開發舉計劃漁流程以城紛市型沿公司櫻為例管理饒層提出湖項目菠年度骨經營物設想計劃偵運營部自門提出予項目呼年度抖經營井設想各業困務部族門參與察資源傅盤點旺：營銷援：銷車售資矩源和咬營銷增作業旨節點筐盤點倦；工程脂：開妻竣工摟資源遷和關閥鍵工罪程節嶺點盤許點；設計洋：設掃計出傷圖時碑間節再點盤莖點：…驗證瞧或修屠改設紅想，抱提出駱目標明確已已有男項目湖的年剃度資身源審批蠶計劃組織性項目帝年度樓經營恩開發古計劃么編制參與席編制二、嗓項目考計劃甜管理騰體系項目欄開發啟計劃駐是集素團項晨目開球發管兆理的躬基本饅工具蛙，是遙多項有目運崖營管議理的全基礎沙。項陣目計服劃管勾理的幸成熟映度決慶定了離項目加開發畫運營爽的效堂率。財它的賭本質攜是透壯過計曾劃管鄉豐理體墻系將劫公司倚流程煤和項醉目運沖作步赴驟有誤機的肚結合詞起來雷。項皺目計贈劃管捉理體梁現的蜻原則沃是：●分級路分層天：項根目里局程碑朋節點養計劃潛、一師級計趕劃、滴二級桃計劃鋒、三獎級計僅劃●抓一紅級、舞控一雄級、白看一沿級●逐步厲推進項目偽開發自計劃炮（節咐點計承劃）慰分解恥的一屯般經遇驗方法疾：基于蒜項目化敏感蒙點、棚關鍵蚊節點斯結合狂管理歲要求辯確定一級蜜節點方法附：WB剖S分解二級豈節點方法輝：WB母S分解三級村節點關于WB食S(工作彈分解裹結構)注:嚴格棚來講蛋，WB挎S－wo寺rk敗b槳re反ak仰do茫wn猛s海tr縮慧uc鉗tu搭re分解繼的結語果是喊“任攔務包有”或構者“顯活動被”，廟每個憐任駐務包畜或活糟動都要對應怠其里區程碑道，這短個里號程碑卷被稱橫為紐奉“節丟點”49房地泊產項某目開嗓發可屋以用色典型擊的網氧絡結沈構WB掠S表示房地熄產項居目開成發運絲式營1.項目爸獲取2.項目籮策劃3.設計姓管理4.采購揚管理5.工程撈管理6.營銷難管理7.產品備交付營聲銷值輸狀入隔條棉件概擺念膛設唐計與任造務涉書橫向捉到邊奴：按映開發福階段狡和順槐序分敗解縱向棟到費底升：宣按丟專鑄業圖細貧分雀事衛項厘，炮責座任這明衛確51初步殃運營煩策劃項目松定位穿策劃概念寧設計項目殖運營終策劃項目麻啟動默會方案抬招標概念湊深化倘方案概念其方案睡成本績測算概念棉方案澆評審項目蕉發展設計工程成本營銷客服戰略聾（財斯務/計劃屑）項目醒一級相節點塔計劃方法謊：基扮于項蝴目敏逗感點導、關盯鍵節點結憤合管臺理要廢求確淘定?又多徹被稱直為“掘里程誤碑”模，一蘭般是絡對項窩目整按體進布度影錢響一級占節點方法拔：WB他S分解二級撤節點方法邀：WB康S分解三級散節點最為術明顯摩或最紹為重蜓要（源如對慈現金茂流影危響、嚼對企富業管那理要求罷影響慈）的聾節點?一般啄用于滿項目議運營患策劃訪和年時度項置目開贊發計改劃，承是公悉司島管理靈層對脾項目嶼開發刻決策盼的判隆斷依零據?一般羊經驗極在20眨-4物0個項目游開發少流程時素描——12個項目目里